Nekilnojamojo Turto Pardavimo Apmokestinimas Lietuvoje: PVM ir GPM Aspektai

Parduodant nekilnojamąjį turtą (NT) Lietuvoje, svarbu žinoti apie galimas prievoles mokėti pridėtinės vertės mokestį (PVM) ir gyventojų pajamų mokestį (GPM). Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su šių mokesčių apmokestinimu parduodant NT.

Pridėtinės Vertės Mokestis (PVM) Parduodant NT

Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis. Vis dėlto, jums šalies teritorijoje pardavus nekilnojamąjį turtą, atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju ir mokėti PVM, jei pajamos iš vykdomos ekonominės veiklos per paskutinius 12 mėnesių viršytų 45 000 eurų.

Kada atsiranda prievolė mokėti PVM pardavus NT?

• Žemę, kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis.
• Žemę statyboms.
• Naujus pastatus ar statinius bei jų dalis.

Kada PVM prievolės neatsiranda?

• Žemę, kuri nėra skirta statyboms, ir žemę, kuri tiekiama kartu su senais pastatais ar statiniais ar jų dalimis.
• Senus pastatus ar statinius bei jų dalis.

Jei jūs, neįsiregistravęs PVM mokėtoju, parduosite aukščiau nurodytą PVM neapmokestinamą nekilnojamąjį turtą, tai gautas atlygis netraukiamas į 45 000 eurų sumą, kurią viršijus reikia registruotis PVM mokėtoju, todėl PVM prievolių neatsirastų.

PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu. Įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM. PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM.

Pagal rezervacijos sutartį sumokėtas mokestis PVM aspektu laikomas užstatu ir nėra apmokestinamas PVM. Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas. Parduoti namą su PVM galima ir neįsiregistravus kaip PVM mokėtojui. Senų pastatų pardavimas PVM neapmokestinamas. Tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės. Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės.

Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama. NT mainų sandoris savo esme laikomas pirkimo - pardavimo sandoriais. PVM sąskaitos faktūros gali būti nerašomos tik LRV nutarime nustatytais atvejais.

Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT.

PVM apmokestinimo ypatumai ūkininkams

Dažnai ūkininkai parduoda žemę, senus pastatus, techniką ar kitą ilgalaikį turtą, kurio nebenaudoja žemės ūkio veikloje. Kai turtas pasidaro nereikalingas ir sugalvojama jį parduoti, iškyla klausimas: parduoti reikia su PVM ar be jo?

Jei ūkininkas atitinka abi sąlygas, tai, parduodamas tokį ilgalaikį turtą, jis turi teisę pardavimo PVM apskaičiuoti nuo pardavėjo maržos. Apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, kuri apskaičiuojama PVMĮ 107 straipsnio 2 dalyje nustatyta tvarka.

Ūkininkas, PVM mokėtojas, parduodamas turtą, kurio apmokestinamoji vertė yra pardavėjo marža, privalo išrašyti PVM sąskaitą faktūrą, kurioje neturi teisės nurodyti PVM tarifo ir sumos. Išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje taip pat būtinai turi būti įrašyta nuoroda „Maržos apmokestinimo schema.

Nekilnojamojo turto pardavimas pagal PVM įstatymą

Pagal PVM įstatymo 32 straipsnį senų pastatų, statinių ar jų dalių pardavimas PVM neapmokestinamas. Jei parduodami nauji pastatai ir statiniai, naujų pastatų ir statinių dalys, tai pardavimas apmokestinamas standartiniu 21 proc. PVM tarifu.

Svarbu atkreipti dėmesį į šiuos apibrėžimus:

• Naujas pastatas ar statinys - tai nebaigtas pastatas ar statinys, taip pat baigtas pastatas ar statinys 24 mėn. nuo jo užbaigimo.
• Nauja pastato ar statinio dalis - tai naujo pastato ar statinio dalis, taip pat naujai pastatyta nenaujo pastato ar statinio dalis 24 mėn. nuo jos užbaigimo.

Nors seno pastato pardavimas gali būti neapmokestinamas PVM, tačiau jį parduodant reikia pasitikrinti: ar pastatas nebuvo pirktas su PVM ir įtrauktas į PVM atskaitą, ar nebuvo pastatas pasistatytas ir PVM įtrauktas į PVM atskaitą. Galbūt pastate buvo atliktas esminis pastato pagerinimas, kurio PVM taip pat įtrauktas į PVM atskaitą.

Žemės pardavimas PVM neapmokestinamas. Tačiau ši PVM lengvata netaikoma ir toks pardavimas apmokestinamas 21 proc. PVM tarifu, jeigu žemė yra skirta statyboms.

Jeigu parduodamas senas pastatas su žeme, toks pardavimas bus neapmokestinamas PVM. Tačiau jeigu parduodamas senas pastatas su žeme ir pagrindinis sandorio tikslas yra žemės sklypas statyboms, tuomet toks pardavimas apmokestinamas standartiniu PVM tarifu.

Nors senų pastatų, statinių ar jų dalių bei žemės pardavimas PVM neapmokestinamas, ūkininkas, PVM mokėtojas, turi teisę pasirinkti už nekilnojamo pagal prigimtį daikto, kuris PVM neapmokestinamas, pardavimą skaičiuoti PVM, jei šis daiktas parduodamas PVM mokėtojui. Šis pasirinkimas galioja ne trumpiau kaip 24 mėn. visiems ūkininko sudaromiems atitinkamiems sandoriams.

Automobilių pardavimas

Jei ūkininkas parduoda lengvąjį automobilį, kuris buvo naudotas jo individualiai žemės ūkio veiklai, jis jį gali parduoti be PVM pagal PVMĮ 33 straipsnį. Parduodant įrangą, kuri buvo įsigyta iš ES ir kuriai buvo taikomas atvirkštinis PVM, lengvatos netaikomos.

Lengvojo automobilio, kurio PVM atskaita draudžiama, pardavimas neapmokestinamas. Parduodant lengvąjį automobilį, kuris laikomas krovininiu skaičiuojamas pardavimo PVM.

Kiti turto pardavimo aspektai

Parduodant ilgalaikį turtą apskaitoje registruojamas tik perleidimo rezultatas - pelnas arba nuostoliai. Parduodant nekilnojamąjį turtą be PVM, kurio pirkimo PVM buvo atskaitytas, pirkimo PVM atskaita yra tikslinama. Veiklos kaip komplekso perleidimo sandorio PVM neskaičiuojamas.

2025 metais keitėsi nekilnojamo turto pardavimo apmokestinimas PVM. Šie pakeitimai turi užtikrinti, kad nekilnojamo turto pardavimo PVM apskaičiavimas būtų aiškesnis, ypač kalbant apie „senus“ pastatus, kurie buvo naudojami ilgesnį laikotarpį, tačiau ne visiškai užbaigti pagal galiojančius statybos reikalavimus.

Iki šiol nekilnojamojo turto apmokestinimas PVM, kalbant apie „senus“ pastatus buvo gana keblus klausimas. PVMĮ 32 straipsnio pakeitimas patikslino, kad šiai pastatų kategorijai gali būti priskiriami ir tokie nebaigti statyti pastatai, kurie faktiškai jau yra naudojami ilgiau nei 24 mėnesius, tad juos parduoti galima neapmokestinant PVM.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM) Pardavus NT

Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu. Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.

Kaip apskaičiuojamas GPM?

GPM apskaičiuojamas taip: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.

GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x 15 proc.

Kur:

• pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
• įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
• privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).

Pavyzdys: 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.

Kada GPM mokėti nereikia?

• Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.
• Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo, tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai, o turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą.
• Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
• Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje, kur taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta.

Dovanoto Nekilnojamojo Turto Pardavimas

Nusprendus parduoti dovanotą nekilnojamąjį turtą dažnas susiduria su tam tikromis problemomis ir neplanuotomis išlaidomis. Taip dažniausiai nutinka tuomet, kai dovanoto turto pardavimas vyksta nežinant visų įstatymų bei reikalavimų.

Visų pirma, reikia akcentuoti, kad nekilnojamo turto pardavimas gali būti nenaudingas, jei turtą parduosite per greitai ar nesusipažinę su mokesčiais, kuriuos tam tikrais atvejais privalu sumokėti parduodant dovanotą nekilnojamąjį turtą.

Dovanoto turto pardavimo apmokestinimas

Pajamos už parduotą turtą, kuris buvo paveldėtas ar gautas kaip dovana, apmokestinamos GPM tuomet, jei įpėdinis ar dovanos gavėjas 10 metų nuo paveldėjimo ar dovanojimo datos neišlaikę savo nuosavybės teisės į paveldėtą ar dovanotą turtą. Tokiu atveju turi būti mokamas 15 proc. GPM, skaičiuojamas nuo gauto nekilnojamojo turto vertės prieaugio.

Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) straipsnyje aiškiai nurodoma, kad gyventojo pajamos, gautos už parduotą (ar dovanotą) nekilnojamąjį turtą, priskiriamos neapmokestinamosioms pajamoms, jeigu tas turtas gyventojo nuosavybėje buvo išlaikytas ne trumpiau kaip 10 metų.

Reikia žinoti, kad suma, gauta už parduotą dovanotą nekilnojamąjį turtą, apmokestinama ne visa. Apmokestinamas skirtumas, kuris apskaičiuojamas, iš pardavimo pajamų atėmus turto įsigijimo kainą ir privalomus mokėjimus, kurie pagrįsti dokumentais. Gautas skirtumas apmokestinamas, taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą. Dovanojimo būdu gauto turto įsigijimo kaina laikoma to turto gavimo dieną buvusi tikroji rinkos kaina.

Savos statybos gyvenamojo namo pardavimas

Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais.

Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.

Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).

Naujos statybos buto/namo su daline apdaila pardavimas

Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.

Pavyzdys: Naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc.

Įsigijo 85 proc. baigtumo NT, atliko remontą ir praėjus 24 mėn.

Svarbu atkreipti dėmesį į keletą aspektų susijusių su NT pardavimu įmonei:

• Įmonė negali neturėti registracijos adreso.
• Turtas apskaitoje ir pagal PMĮ registruojamas įsigijimo savikaina.
• Norint parduoti pastatą, nebūtina jo perkainoti ar registruoti apskaitoje tikrąja verte.
• Likutinė vertė - tai apskaitos dydis, kuris neturi nieko bendra su patalpų kainomis rinkoje ar turto verte.

Pavyzdys:

2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.

Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate.

Ką daryti, jei butas pirktas be apdailos?

O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000?

Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.

Pagrindinės sąlygos ir lengvatos

tags: #pirktas #sklypas #is #pelno