Svarstant apie būsto įsigijimą su paskola, būtina atsižvelgti į įvairius aspektus. Asmenys, imantys būsto paskolą, didžiausią dėmesį įprastai skiria palūkanų dydžiui ir jų sumai, tačiau dažnai neįvertina papildomų išlaidų, susijusių su nekilnojamojo turto įsigijimu.
Papildomos Išlaidos Įsigyjant Būstą su Paskola
Net penktadalis Lietuvos gyventojų nežino, kokios papildomos išlaidos gali būti susijusios su nekilnojamojo turto įsigijimu. „Spinter research“ apklausa parodė, kad daugiausia nežinančių yra jaunesni žmonės ir didmiesčių gyventojai.
Štai kokios išlaidos gali atsirasti:
- Turto vertinimas: Bankas privalo žinoti realią būsto vertę, todėl reikalinga nepriklausomos turto vertinimo bendrovės ataskaita. Kreipiantis į kelis bankus, pasidomėkite, ar pasirinkti vertintojai tinka visiems bankams. Šios paslaugos kaina gali priklausyti nuo skirtingų faktorių.
- Būsto draudimas: Būsto draudimui greičiausiai prireiks iki kelių šimtų eurų metams, priklausomai nuo turto rūšies, pasirinkto draudimo lygio ir sąlygų.
- Nuosavybės teisės įregistravimas: Įregistruojant nuosavybės teisę į įgytą turtą greičiausiai teks apsilankyti Registrų centre. Čia mokesčio dydis taip pat priklauso nuo registruojamo turto rūšies, rinkos vertės ir termino.
- Notaro mokesčiai: Notarai tvirtina pirkimo-pardavimo sutartį, už kurią taikomas 0,37 proc. įsigyjamo būsto kainos mokestis. Mokestis notarui bus ne mažesnis kaip 33 eurai ir ne didesnis kaip 5 tūkst. eurų, prie jo dar priskaičiuojamas PVM.
- Turto įkeitimo mokestis: Paprastai mokestis už turto įkeitimą gali būti nuo 0,17 iki 0,25 proc. įkeičiamo daikto vertės su PVM, bet ne mažiau kaip 13 eurų ir ne daugiau kaip 240 eurų.
Apytikslę sumą visada galime numatyti. Tarkime, paėmus 100 tūkst. eurų paskolą, jei bankas finansuoja 85 proc. nekilnojamojo turto kainos, bendrų papildomų išlaidų suma sieks apie 1667-2222 eurų.
Svarbu! Vienas iš esminių finansinių tikslų, kalbant apie būsto paskolą, yra taupymas. Jis padės tiek prireikus pinigų pradiniam įnašui, tiek vėliau mokant paskolos įmokas. Pradėti taupyti galime kad ir susidarydami asmeninį biudžetą.
Gyventojų Nuomonės ir Patirtys
Lukas, penkerius metus su šeima Vilniuje nuomojantis būstą, teigia, kad viena iš svarbiausių priežasčių nepirkti nuosavo būsto yra nerimas dėl ateities. Šeima turi tris nuosavus būstus, tačiau mano, kad investuoti į vieną didelį būstą šiuo metu nėra geras sprendimas dėl geopolitinės situacijos.
Lukas taip pat pastebi, kad darbo užmokestis nespėja augti su NT kainomis, todėl perkant būstą reikia gerokai „susiveržti diržus“. Jis sako griežtai nėra nusistatęs prieš būsto pirkimą, bet tiesiog manantis, kad darbo užmokestis nespėja augti su NT kainomis, todėl perkant reikia pagalvoti, nes reiks gerokai „susiveržti diržus“, o jei norisi ne tik apmokėti sąskaitas, bet ir pagyventi, tai tada nebus lengva.
Lukas svarsto apie persikėlimą į Druskininkus arba Ispaniją, nes jaučiasi neramiai dėl situacijos Lietuvoje ir mano, kad kainos yra neadekvačios.
Pavyzdys: Būsto nuomos kaina mėnesiui geroje vietoje Vilniuje yra apie 800-1500 eurų ir daugiau. Dviejų miegamųjų nuoma yra virš 1000 eurų. Žvėryne toks būstas gali kainuoti 300 ir daugiau tūkstančių eurų, o Kalnėnuose arba Pavilnyje trečdaliu pigiau.
Ekonomisto Požiūris į NT Rinką
„Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas pastebi, kad šalies nekilnojamojo turto (NT) rinka šiemet demonstruoja įspūdingą gyvybingumą. Jis teigia, kad palūkanos mažėja, infliacija grįžo į mums įprastus dydžius, o vėl pradėjusios kilti būsto kainos atvėsino gyventojų norą atidėti NT pirkimo sprendimą.
Pašnekovas pastebi, kad būsto kainų augimo traukinys pajudėjo ir vis daugiau gyventojų vadovaujasi „dabar arba niekada“ principu, kas gali reikšti reikšmingą trumpalaikį NT rinkos suaktyvėjimą bei kainų augimą, nes ženkliai išaugus būsto paklausai ir baiminantis tolesnio kainų augimo, tai gali tapti save išpildančia pranašyste.
Ekonomistas sako, kad sumažėjusios palūkanų normos ir optimistiniai gyventojų lūkesčiai taip pat ženkliai išaugino būsto paskolų paklausą.
Svarbu! Tikimasi, kad ECB ir toliau mažins bazines palūkanų normas, tad iki šių metų pabaigos 6 mėn. „EURIBOR turėtų sumažėti nuo šiuo metu esančių 2,1 proc. iki 1,6 proc.
Taip pat pastaruoju metu reikšmingą vaidmenį NT rinkoje atlieka suaktyvėjęs būsto paskolų refinansavimas. Lietuvos bankui supaprastinus šį procesą, gyventojai aktyviau naudojasi galimybe peržiūrėti savo paskolų sąlygas.
Būsto paskola: Svarbiausi klausimai esamiems ir būsimiems skolininkams.
Rinkos augimą, pasak jo, palaiko ne tik teigiami lūkesčiai bei mažėjančios palūkanų normos, bet ir realūs ekonominiai pokyčiai: kyla darbo užmokestis, didėja užimtumas, o infliacija išlieka stabili. Be to, didieji Lietuvos miestai plečiasi, auga gyventojų skaičius, o tai formuoja natūralų spaudimą būsto paklausai.
Visgi, žvelgiant į tolimesnę perspektyvą, horizonte vis dar yra pilkų debesų, kurie gali aptemdyti optimistines nuotaikas. Visų pirma, tebesitęsiantis geopolitinis neapibrėžtumas, pasaulinės prekybos trikdžiai bei vangus ES ekonomikos augimas gali aptemdyti NT rinkos dalyvių nuotaikas.
Nuomos ir Paskolos Išlaidų Palyginimas
„Luminor“ banko būsto finansavimo srities vadovė Laura Žukovė sako, kad siekiant objektyviai palyginti nuomos ir paskolos išlaidas neužtenka palyginti nuomos ir paskolos įmokos skirtumo.
Pasak ekspertės, nuosavo būsto turėtojai be paskolos įmokų, susiduria ir su kitomis, dažnai pamirštamomis išlaidomis, tokiomis kaip būsto draudimas, notaro mokesčiai, turto vertinimas, administraciniai mokesčiai banke. Dalis jų yra vienkartinės, dalis - nuolatinės, tačiau tai irgi turi įtakos bendrai finansinei naštai.
Taip pat pastebimas remonto poreikis - net jei būstas atrodo tinkamas gyventi, dažnai įsigijus būstą prireikia papildomų investicijų į baldus, buitinę techniką ar kosmetinį remontą.
Prieš priimant sprendimą, pasak L. Žukovės, svarbu įvertinti kelis aspektus, tokius kaip rizikos tolerancija, kas reiškia kuriam laikotarpiui planuojama investuoti bei kaip greit gali prireikti investuotas lėšas panaudoti kitur, ar tikslas yra gauti ilgalaikę grąžą, o galbūt siekiama spekuliacijos tikslų.
Patarimai Prieš Imant Paskolą
- Pradinis įnašas: Jo dydis turėtų siekti bent 15 proc. planuojamo įsigyti būsto vertės. Kuo didesnį įnašą sukaupsite, tuo mažesnė įsipareigojimų našta slėgs jūsų pečius.
- Kredito istorija: Nuo jos iš dalies priklausys jūsų galimybė pasiskolinti ir paskolos sąlygos.
- Pajamos ir išlaidos: Atidžiai įsivertinti savo finansines galimybes. Pagal Atsakingo skolinimo nuostatus, visi finansiniai įsipareigojimai (įmokos už lizingą bei paskolas) negali viršyti 40 proc. besiskolinančiojo pajamų.
- Patikima kredito įstaiga: Neapsiribokite vien tik kredito įstaigų tinklalapių ir juose pateikiamų pasiūlymų peržiūra.
Sandoriai Be Paskolos
Atvejai, kuomet nekilnojamasis turtas (NT) įsigyjamas be paskolos, anot LRT.lt kalbintų ekspertų, vis dar gana dažni. Jų teigimu, dažniausios to priežastys: itin didelės pajamos, paveldėtas turtas, per karantiną sukauptos santaupos ar net pačių pardavėjų nusistatymas, neva pirkėjas be paskolos yra geresnis.
Lietuvos banko ekonomisto Dovydo Poderio teigimu, didžioji dalis NT pirkimo-pardavimo sandorių Lietuvoje sudaroma naudojant nuosavas lėšas ir nesinaudojant bankų finansavimu.
Registrų centro atstovo Mindaugo Samkaus teigimu, dar prieš dešimtmetį nuosavų lėšų dalis sandoriuose apskritai sudarė 75 proc., o skolintomis lėšomis, įkeičiant turtą, buvo įsigyjamas tik kas ketvirtas būstas.
SEB banko vyr. Ekonomisto teigimu, tokie sandoriai dažniau vyksta tada, kai gyventojai keičia būstą.
Scenarijai: Nuoma vs. Pirkimas su Paskola
Pamėginkime paanalizuoti 3 esminius scenarijus remiantis istoriniais duomenimis:
Objektas ir Investicinis Produktas
- NT nuomos objektas Vilniaus Senamiestyje, 2 kambarių butas. Kaina 200.000 Eur. Nuoma 550 Eur/mėn.
- Būsto paskola 30 metų po 550 EUR/mėn, kai paskolos bendra marža 2.5% (banko + Europos centrinio banko).
- Investicinis produktas: ETF (investicinis fondas) nukreiptas į S&P 500 (parinktas kaip viena iš galimų investavimo alternatyvų).
Scenarijus 1: Nuoma = Banko Įmoka (Būsto Remontui Atidedama)
NT nuomos kaina lygi banko įmokai. Kas metus 500 Eur atidedami būsto remontui, o nuomininkas skiria tokią pačią sumą investavimui.
Scenarijus 2: Nuoma = Banko Įmoka (Būsto Remontui Neatidedama)
NT nuomos kaina lygi banko įmokai. Kas metus pinigų būsto remontui nėra atidedama, o nuomininkas neturi papildomų pinigų investavimui.
Scenarijus 3: Nuomos Kaina > Banko Įmoka
NT nuomos kaina 300 Eur didesnė nei banko įmoka. Nuomotojas šiuos pinigus investuoja. Kas metus būsto remontui nėra atidedama pinigų, o nuomininkas neturi pinigų investavimui.
Svarbu! Kiekvienas sprendžia pagal save ir savo sugebėjimus.
Rizikos ir Sukčiavimo Atvejai
Vykdyti NT sandorių grynaisiais pinigais A. Šapoka nerekomenduoja, nes būtent grynaisiais pinigais vykdant sandorius dažniau pasitaiko sukčiavimo atvejų.
Š. Tarutis perspėja, kad pirkėjui lieka rizikos dėl neįforminto sandorio, jei pinigai nebuvo „švarūs“ - nebus jokių garantijų ir pan. Ginčo atveju problemų gali kilti, jei sandoryje fiksuota mažesnė kaina. Pardavėjui pagrindinė grėsmė - gauti padirbtus pinigus.
K. Būsto paskola gali būti suteikta fiziniam asmeniui, kuris yra Lietuvos Respublikos pilietis arba turi leidimą nuolat gyventi Lietuvoje. Svarbiausias kriterijus - pastovios, oficialios pajamos, leidžiančios užtikrinti paskolos grąžinimą.
Pagal Lietuvos Banko rekomendacijas, kredito įmokos neturėtų viršyti 40 % nuo tvarių mėnesio pajamų.
| Aspektas | Pirkimas su Paskola | Nuoma |
|---|---|---|
| Pradinės išlaidos | Didelės (pradinis įnašas, mokesčiai) | Mažos (depozitas) |
| Mėnesinės išlaidos | Paskolos įmokos, mokesčiai, draudimas | Nuoma, komunaliniai mokesčiai |
| Atsakomybė už remontą | Tenka savininkui | Tenka nuomotojui |
| Nuosavybė | Nuosavas turtas | Neturima nuosavybės |
| Rizika | NT vertės kritimas, palūkanų augimas | Nuomos kainos augimas |
Šis straipsnis pateikia įžvalgas apie tai, ar apsimoka pirkti turtą imant paskolą, atsižvelgiant į įvairius veiksnius ir perspektyvas.