Renkantis naują būstą, balkonas yra vienas svarbiausių kriterijų, kurį nurodo beveik pusė (47 proc.) Lietuvos gyventojų. NT plėtros bendrovės „Realco“ ekspertai pastebi, kad dažniau balkonais labiau domisi moterys nei vyrai, neretai teiraujamasi ir apie galimybę balkoną įstiklinti.
REALCO nuotr.
Kadangi balkonai yra Lietuvos gyventojų itin vertinama būsto dalis, NT vystytojai stengiasi kuo geriau atliepti šį klientų lūkestį ir tik išskirtiniais atvejais siūlo butų be balkonų ar terasų. Jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių nėra galimybės įrengti įprasto balkono, stengiamasi suprojektuoti bent iš pietų Europos kilusius siaurus prancūziško tipo balkonus, kuriuose dalį didelio lango dengia turėklai.
Pasak NT vystytojos „Realco“ pardavimų vadovės Raimondos Meškelės, bendrovės vystomuose projektuose kiekvienam būstui priklauso balkonas ar terasa, o kai kuriais atvejais ir vienas, ir kitas.
„Kiek projekte yra būstų su balkonais, labai priklauso nuo galimybės tuos balkonus suprojektuoti konkrečioje miesto dalyje, taip pat nuo paties projekto koncepto ir sprendinių, kuriuos kuria architektas. Būna atvejų, kai gaunamas leidimas balkonus konstruoti tik vienoje namo pusėje, arba kai kuriose miesto vietose, pavyzdžiui, senamiestyje, balkonai gali būti išvis neleidžiami“, - cituojama R. Meškelė.
Renkantis būstą reikia atkreipti dėmesį, ar balkono, lodžijos plotas nėra įskaičiuotas į bendrą buto kvadratūrą, nes tokių atvejų pasitaiko, kai siūloma įsigyti būstą su įstiklintu balkonu ar lodžija. Teisiniuose reglamentuose nurodoma, kad įstiklinti balkonai ir lodžijos yra įskaičiuojami į gyvenamosios patalpos pagalbinį nenaudingąjį plotą. Atviri plotai neskaičiuojami ir neturėtų būti įtraukti į bendrą būsto plotą.
R. Meškelė pastebi, kad balkonų, lodžijų ar terasų pirkėjai pageidauja nepriklausomai nuo būsto segmento. „Lyginant senesnius projektus su dabar statomais, balkonai didėja nežymiai, o labiausiai pasikeitė jų forma - balkonai tapo gilesni. Dažniausiai aukštesnės klasės būstuose balkonai būna didesni, bet tai nėra taisyklė. Gyventojai nori, kad balkone būtų ne tik patogu pastovėti, bet ir pakankamai erdvės pastatyti staliuką ar kokį kitą baldą. Tai daugiabutyje gyvenančių žmonių privati erdvė lauke, kuri yra labai vertinama“, - cituojamas J.
Tačiau būtina atkreipti dėmesį, kad balkonai nėra gyventojų nuosavybė, kurioje galima savavališkai daryti ką panorėjus, ilgainiui jie taip pat neturėtų iš jaukios poilsio oazės virsti rečiau naudojamų ar nereikalingų daiktų saugykla.
Tačiau specialistai atkreipia dėmesį, kad privačia erdve laikomi balkonai nėra gyventojų nuosavybė. Balkonuose negalima rengti vakarėlių, nederėtų kepti kepsnių, o nuo šių metų pradžios - ir rūkyti, jei tam prieštarauja bent vienas namo gyventojas. Taip pat nerekomenduojama balkonuose kaupti ar laikyti daiktų (nenaudojamų baldų, vaikų žaislų, likusių statybinių medžiagų, automobilių padangų ir kt.), kurie gali darkyti gyvenamojo namo estetinę išvaizdą.
„Gėlės ar kiti augalai balkonuose yra labai gražu, estetiški kabantys vazonai taip pat, bet pasitaiko atveju, kai balkonų išorėje kabantys vazonai nukrinta, o laistant juose augančias gėles apliejami kaimynai. Tokių situacijų būtų galima išvengti, jei vazonai kabėtų vidinėje balkono pusėje“, - kaip sukurti saugų ir jaukų balkoną pataria J. Žalys.
Balkonų stiklinimas
Savarankiškas balkonų stiklinimas - dar viena problema. „Savavališkas balkonų stiklinimas labai negera praktika ir tai reikia drausti. Balkono įstiklinimas yra ne tik bendrosios architektūrinės pastato išraiškos darkymas, bet ir gali būti traktuojamas kaip nelegali statyba, nes įstiklinto balkono plotas turėtų būti įtraukiamas į pastato bendrą plotą“, - pastebi architektas J.
R. Meškelė atkreipia dėmesį, kad dažnas būsto pirkėjas domisi, kaip įstiklinti įsigyto būsto balkoną, tačiau retas žino, kad balkono stiklinimo projektas traktuojamas kaip paprastasis remontas, kuriam reikalingas leidimas. Norint įstiklinti balkoną, pirmiausia reikia gauti leidimą iš projekto architekto. Dažnu atveju NT vystytojas turi iš anksto paruoštą ir su architektu suderintą projektą, kuriame numatyta, kaip turėtų atrodyti įstiklintas balkonas.
„Balkonuose savarankiškai negalima gręžti jokių skylių, nes gali būti pažeistos pastato konstrukcijos, betonas, mūras, monolitas ar armatūra ir dėl to pradėti skilinėti viso namo sienos. Norint balkone pasikabinti šiuo metu itin populiarias sūpynes, hamakus, gimnastikos juostas ar kitus daiktus, taip pat tikriausiai į balkono lubas teks gręžti tvirtinimo elementus, o tai yra draudžiama, tad pirmiausia patarčiau apsvarstyti, ar tikrai to reikia. Daugiabučio namo balkonas nėra individualaus namo terasa, kurioje galima ir reikėtų sutalpinti viską“, - įmonės pranešime cituojamas R. Meškelė.
Balkono įstiklinimas
Atsakomybė už balkono priežiūrą ir remontą
Butų be balkonų savininkai, manyčiau, pagrįstai kelia klausimą ar jie privalo apmokėti name esančių ir asmeniškai kitų butų savininkų naudojamų balkonų priežiūros ir atnaujinimo (remonto) išlaidas. Pagal klasikinę logiką atrodytų, kad neprivalėtų. Tačiau tikrovėje dažnai būna kitaip. Ši problema laiks nuo laiko pasvarstoma Seime, kitose valstybės institucijose, tačiau neapibrėžtumas šiame reikale išlieka iki šiol.
Butų be balkonų savininkų prievolė dengti jiems nepriklausančių balkonų išlaikymo išlaidas dažniausiai grindžiama Civilinio kodekso 4.82 straipsnio normomis, pagal kurias butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo pagrindinės konstrukcijos, bendrojo naudojimo patalpos, mechaninė, elektros ir kita įranga ir jie privalo proporcingai savo daliai, t. y. buto ar kitų patalpų naudingajam plotui, apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, neįvertinat kitų šio kodekso normų, kurios apibrėžia bendrąją nuosavybės teisės sąvoką ir butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą, kai bendrojo naudojimo objektas naudojamas tenkinti ne visų namo butų savininkų, o tik jų dalies poreikius.
Pagal bendrąją nuosavybės teisės sąvoką, apibrėžtą Civiliniame kodekse (4,37 straipsnis), nuosavybės teisė - tai teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų, kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti.
Buto be balkono savininkas suprantama negali ir neturi jokio intereso įgyti kitiems butų savininkams priklausančių balkonų valdymo ar naudojimo teisę ir atitinkamai prievolę dengti šių balkonų išlaikymo išlaidas. Visų savininkų bendras interesas ir prievolės susijusios su balkonų laikančiųjų konstrukcijų priežiūra ir remontu gali atsirasti kai balkono (lodžijos) laikančioji konstrukcija sutapdinta (monolitiškai sujungta) su tarpaukštinio perdenginio plokšte (priskirtina namo laikančiajai konstrukcijai), tačiau tik tuo atveju, kai jos deformacija ir remonto būtinumas atsiranda dėl priežasčių nesusijusiu su balkono naudojimu. Bendras interesas ir prievolės atsiranda ir tuomet kai balkono laikančioji konstrukcija ir/ar aptvaras sutapdinti su namo fasado dekoro elementais. Su pastaraisiais atvejais susijusios išlaidos turėtu būti paskirstomos proporcingai butų ir kitų patalpų savininkų daliai bendrojoje nuosavybėje, į palyginamuosius naudinguosius plotus įskaitant ir balkonų plotus. Visais kitais atvejais balkonų priežiūros ir remonto išlaidas turi apmokėti balkonus turinčių butų ir kitų patalpų savininkai.
Pažymėtina, kad pagal ES šalių (Prancūzijos, Vokietijos, Lenkijos) pastatų bendrosios nuosavybės teisę - bendrosios nuosavybės objektais laikomos pastatų ir žemės sklypų dalys, kuriomis naudojasi visi bendrasavininkai. Bendrosiomis dalimis laikoma žemė, prieigos keliai, pastatų pamatai, sienos, stogas, bendrosios įrangos dalys, bendrųjų paslaugų patalpos, koridoriai. Pastatų dalys priskirtos naudoti išskirtinai konkrečiam bendrasavininkui yra privačios nuosavybės. Balkono remonto ir techninės priežiūros išlaidas dengia tik tas savininkas, kuris tuo balkonu naudojasi.
Kad įtvirtinti mūsų šalies teisinėje praktikoje teisingą daugiabučių namų balkonų priežiūros ir remonto išlaidų paskirstymą, svarbus yra butų ir kitų patalpų savininkų ir bendrojo naudojimo objektų valdytojų (bendrijų, administratorių) dalykinis pasiruošimas ir gera valia, taip pat kai kurių teisės aktų korekcija.
Balkonų, kaip pastato fasado elemento, savininkai turi jausti didesnę atsakomybę už jų priežiūrą ir savalaikį remontą. Pagal Statybos įstatymą (47 straipsnis) statinio naudotojas, šiuo atvejų balkono savininkas, privalo naudoti jį pagal paskirtį, laikytis normatyviniuose ir saugos dokumentuose nustatytų statinio naudojimo ir priežiūros reikalavimų, suremontuoti statinį, jei tolesnis jo naudojimas kelia pavojų žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai. Balkonų, kaip pastato dalies, techninė kontrolė priskiriama pastato techniniam prižiūrėtojui.
Už paminėtų reikalavimų nesilaikymą gali būti taikomos administracinės nuobaudos. Taigi Statybos įstatymas aiškiai apibrėžia balkonų savininkų ir namo techninio prižiūrėtojo atsakomybės ribas. Iš to sektų logiškas išlaidų susijusiu su balkonų priežiūra ir remontų paskirstymas daugiabučiame name. Už balkonų remontą turėtų apmokėti butų su balkonais savininkai, o už pastato techninę priežiūrą, įskaitant balkonų būklės kontrolę, - visi namo savininkai proporcingai daliai bendrojoje nuosavybėje.
Siekiant pastatų priežiūros teisinio reguliavimo harmonijos, aktuali Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo korekcija. Jame pateiktas detalus bendrojo naudojimo objektų apibrėžimas neatspindi pastatų konstrukcijos ir jų inžinerinių sistemų įvairovės. Prie pastato bendrųjų konstrukcijų apriori priskiriamos balkonų laikančios konstrukcijos ir aptvarai, kai realybėje gali būti ir dažnai yra kitaip. Tikslingiau būtų šioje sąvokoje apsiriboti nuorodą į bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuris sudaromas pagal aplinkos ministro tvirtinamą forma ir derinamas su butų ir kitų patalpų savininkais. Tokia Bendrijų įstatymo korekcija leistų lanksčiau formuoti bendrojo naudojimo objektų sampratą, atsižvelgus į pastatų įvairovę ir jų priežiūros praktikoje iškylančius klausimus. Be to, pastato pagrindinių konstrukcijų ir jų inžinerinių sistemų apibrėžtis yra ne Bendrijų, o Statybos įstatymo ir jį lydinčių reglamentų dalykas.
Tačiau straipsnyje aptarti klausimai gali būti sprendžiami galiojančių teisės normų rėmuose. Esant ne sąryšiui tarp atskirų teisės normų, pirmenybę teikiant toms normoms, kurios artimesnės teisingumo ir sąžiningumo principams.
Šiaulietis Rolandas senos statybos name nusipirko vieno kambario būstą su langais ir nestiklintu balkonu į nedidelio parkelio pusę. Panorėjo ne tik įsistiklinti balkoną iki grindų, bet ir sujungti jį su kambariu, išgriovus sieną. „Maniau, turėsime jaukią stiklinę svetainę, atskirą erdvę nedideliame būste,“ - sako Rolandas.
Tačiau statybos ir architektūros specialistai buto savininkui pasakė: griauti sienos neleis. „Kai kuriems žmonėms atrodo, kad sienos išgriovimas į balkoną yra tarsi koks remontas, o reikalavimai ir techninės sąlygos, projektų derinimas - išpūstas biurokratizmas. Tokia nuomonė neteisinga. - tikino vyriausioji architektė.
Nenorėjęs skelbti savo pavardės vienos statybos įmonės statybininkas Raimondas „Šiaulių kraštui“ sakė, kad balkoną prijungti prie kambario kai kuriais atvejais įmanoma. Būtina atminti, kad gelžbetonio blokinės konstrukcijos namuose išorinė buto siena kartu yra ir lubų plokštės “nešančioji“ konstrukcija.
„Tiesa, Vilniuje man teko matyti butą, kuriame, išėmus senus lango ir balkono durų rėmus, ant po langu likusios betoninės dalies buvo įrengtas stalas. Net radiatorius likęs senoje vietoje, tai yra po stalu.
Jo manymu, be didesnių problemų balkono sujungimą su kambariu suprojektuoti galima tik mūriniuose daugiabučiuose, kur perdengimo plokštės guli ant išilginių kambario „nešančiųjų“ sienų, kurių storis - ne mažesnis kaip 25 centimetrai.
Statybininkas Raimondas priminė, kad už savavališkai išgriautas buto sienas savininkas administracine tvarka gali būti nubaustas nuo tūkstančio iki penkių tūkstančių litų bauda. Tas, kam pavyko sujungti kambarį su balkonu, privalo pertvarkymą inventorizuoti, kad vėliau nekiltų problemų, jeigu kada sumanys butą parduoti.
Ilona KREIŠMONTIENĖ, Architektūros ir urbanistikos skyriaus Statinių architektūros ir sąlygų išdavimo poskyrio vedėja. Ar galima pasididinti būstą balkono sąskaita, nustatoma statinių tyrimais.
Civiliniame kodekse siūloma nustatyti, kad buto ar kitų patalpų savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, susijusių su jam nepriklausančių kitų butų ir patalpų savininkų individualiai (nuosavybės teise) naudojamų pastato dalių (balkonų, lodžijų, terasų ir kitų), remontą. Išimtimi siūloma laikyti tik su šiomis dalimis susijusias fasado puošybos detales, pvz. piliastrai, baliustrados, kolonos.
Tokiam Civilinio kodekso pakeitimo projektui antradienį po pateikimo pritarė Seimas. Už Seimo Aplinkos apsaugos komiteto pirmininko Algimanto Salamakino pristatytą projektą balsavo 53 Seimo nariai, niekas nebuvo prieš, susilaikė 5 parlamentarai.
Pasak A. Salamakino, pastaruoju metu ypač daug ginčų kyla dėl apmokėjimo už balkonų (jų laikančiųjų konstrukcijų) remontą, kai jais disponuoja ne visi butų ir kitų patalpų savininkai. Kodekso pataisa siekiama taip pat išspręsti butų ir kitų patalpų savininkų dalies nustatymą bendrojoje nuosavybėje. Šiuo klausimu yra pasisakęs Aukščiausiasis Teismas.
2009 m. lapkričio 29 d. nutartyje jis konstatavo, kad nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis, į palyginamuosius naudinguosius plotus turi būti įskaičiuojamas atitinkamame name butų ar kitų patalpų savininko faktiškai turimų (užimamų) patalpų naudingasis plotas, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos ir įteisintos.
Dėl to, parlamentarų teigimu, aktualu pakeisti Civilinio kodekso 4.82 straipsnį, nustatant, kad butų ir kitų patalpų savininko dalis pastato bendrojoje nuosavybėje yra proporcinga jo nuosavybės teise naudojamų (turimų) patalpų ir jų priklausinių, esančių pastate, plotui.
Rūsio, palėpės (mansardos) patalpoms ir atviroms pastato dalims (balkonams, lodžijoms, terasoms) siūloma taikyti vertės išlyginimo koeficientus, kurių dydžius nustatytų Vyriausybės įgaliota institucija.
Tikimasi, kad pakeitus buto ir kitų patalpų savininkų dalies bendrojoje dalinėje nuosavybėje nustatymo normas, susiejant jas su buto ar kitų patalpų savininko faktiškai naudojamomis (turimomis) pastato dalimis, ir įteisinus normą, kad buto ar kitų patalpų savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, kurios susiję su jam nepriklausančių, kitų butų ar kitų patalpų savininkų individualiai naudojamų pastato dalių (balkonų, terasų ir kitų) atnaujinimu (remontu) būtų užtikrintas socialiai teisingesnis išlaidų pastatui išlaikyti paskirstymas.
Įstatymų leidėjai pažymi, kad šiuo aspektu reikšminga kitų Europos šalių praktika. Pagal Vokietijos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimą, remiantis Vokietijos butų savininkų įstatymu, balkono remonto ir techninės priežiūros išlaidas apmoka tik tas savininkas, kuris juo naudojasi. Pagal Prancūzijos įstatymą, nustatantį bendrosios nuosavybės pastatų valdymo įstatus, bendromis laikomos pastatų dalys, kuriomis naudojasi visi pastato patalpų savininkai. Balkono konstrukcija, kuria naudojasi tik atskiro buto savininkas negali būti laikoma bendrąja pastato dalimi. Lenkijos Aukščiausiasis Teismas 2002 m. nutartimi konstatavo, kad prie buto prijungtas balkonas, kuriuo naudojasi tik šio buto savininkas, tampa šio buto sudėtine dalimi ir jo priežiūros ir remonto išlaidos turi būti užkraunamos ne bendrijai, o buto savininkui.
Apibendrinant, balkonas Lietuvoje nėra laikomas pilnaverte buto nuosavybės dalimi, tačiau jo priežiūra ir remontas yra reglamentuojami įstatymais, atsižvelgiant į tai, ar balkonas yra bendro naudojimo objektas, ar individualiai naudojama pastato dalis.
Balkono remonto darbai