Žemės sklypo naudotojo teisės yra svarbus aspektas sandoriuose, susijusiuose su nekilnojamuoju turtu. Šios teisės nustato, kas gali naudotis žemės sklypu, ant kurio yra pastatytas nekilnojamasis daiktas, ir kokiomis sąlygomis tai gali būti daroma. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas reglamentuoja šias teises, siekiant užtikrinti aiškumą ir apsaugoti tiek pardavėjo, tiek pirkėjo interesus.
Nuosavybės teisė į žemės sklypą
Jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Tai reiškia, kad pirkėjas gali tapti pilnateisiu žemės sklypo savininku arba įgyti teisę jį nuomoti ar naudoti pagal užstatymo sutartį.
Ši nuostata užtikrina, kad pirkėjas turės teisėtą pagrindą naudotis žeme, ant kurios stovi jo įsigytas nekilnojamasis turtas. Svarbu atkreipti dėmesį į sutarties sąlygas, nes jos nustato, kokia konkrečiai teisė bus perduota pirkėjui.
Nekilnojamojo daikto pardavimas, kai pardavėjas nėra žemės savininkas
Ką daryti, jei nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas? Tokiu atveju nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms.
Ši nuostata leidžia parduoti nekilnojamąjį turtą, esantį ant svetimos žemės, tačiau įpareigoja pardavėją užtikrinti, kad pardavimas neprieštarautų galiojantiems įstatymams ir sutartims. Tai reiškia, kad pirkėjas turėtų atidžiai išnagrinėti žemės sklypo naudojimo sąlygas, kad įsitikintų, jog galės teisėtai naudotis įsigytu nekilnojamuoju turtu.
Svarbūs aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį:
- Įstatymai: Patikrinkite, ar nėra jokių įstatymų, kurie ribotų žemės sklypo naudojimą arba nekilnojamojo turto pardavimą.
- Sutartys: Išnagrinėkite visas sutartis, susijusias su žemės sklypo naudojimu, įskaitant nuomos sutartis, servitutus ir kitus susitarimus.
- Žemės savininko sutikimas: Jei yra abejonių dėl žemės sklypo naudojimo sąlygų, rekomenduojama gauti žemės savininko sutikimą dėl nekilnojamojo turto pardavimo.
Žemės sklypo naudojimo sąlygos
Žemės sklypo naudojimo sąlygos gali būti nustatytos įvairiais būdais: įstatymais, sutartimis, teismo sprendimais ar administraciniais aktais. Šios sąlygos gali apimti apribojimus dėl statybos, žemės ūkio veiklos, pramonės ar kitos veiklos, kuri gali būti vykdoma žemės sklype. Svarbu atidžiai išnagrinėti šias sąlygas, kad įsitikintumėte, jog planuojama veikla atitinka galiojančius reikalavimus.
(Greiti patarimai) Atkreipkite dėmesį į tai prieš pirkdami žalią žemę
Svarbiausi aspektai perkant nekilnojamąjį turtą ant svetimos žemės
Prieš perkant nekilnojamąjį turtą, esantį ant svetimos žemės, rekomenduojama atlikti išsamų teisinį patikrinimą. Tai apima:
- Žemės sklypo nuosavybės dokumentų patikrinimą.
- Žemės sklypo naudojimo sąlygų išsiaiškinimą.
- Sutarčių, susijusių su žemės sklypo naudojimu, analizę.
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 6.394 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
| Aspektas | Aprašymas |
|---|---|
| Dokumentų patikrinimas | Žemės sklypo nuosavybės dokumentų patikrinimas |
| Naudojimo sąlygos | Žemės sklypo naudojimo sąlygų išsiaiškinimas |
| Sutarčių analizė | Sutarčių, susijusių su žemės sklypo naudojimu, analizė |
Taigi, parduoti pastatą, kuris stovi kito savininko žemės sklype, be to savininko sutikimo iš esmės galima (nebent to neleistų imperatyvios įstatymų normos ar sudaryta sutartis), tačiau tokiu atveju yra būtina pastato pirkimo - pardavimo sutartyje nurodyti žemės sklypą, jį identifikuoti be specialaus teisių į žemės sklypą įforminimo.
Savininkas naudoja žemę remdamasis žemės nuosavybę patvirtinančiu dokumentu, kiti žemės naudotojai - žemės (privačios ar valstybinės) nuomos arba panaudos sutartimi, administraciniu aktu, teismo sprendimu ar kitu įstatymo nustatytu pagrindu. Turi teisę su savininku sutartomis sąlygomis naudoti žemę savo poreikiams, gauti iš jos derlių ir pajamas, be savininko sutikimo negali keisti žemės teisinio statuso, jos parduoti, dovanoti, subnuomoti ir kita.
Žemės naudotojas privalo naudoti žemę tik pagal jos naudojimo pagrindinę paskirtį ir pobūdį, laikytis žemės sklypui nustatytų naudojimo specialių sąlygų, įgyvendinti nustatytas žemės apsaugos priemones, nepažeisti gretimų žemės naudotojų ir gyventojų teisių bei interesų.
Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą. Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas.
Advokatė pažymi, kad esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas.
Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį.
Taigi jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT) sutikimą.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-283-943/2021).
Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta LR Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga - nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Vadinasi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas, t.
Kiekvienas savininkas turi teisę laisvai valdyti, naudoti ir disponuoti savo turtu, o kiti asmenys negali naudotis svetima nuosavybe be savininko sutikimo.
Visgi kiekviena situacija yra individuali, todėl svarbu žinoti, kad tokios situacijos sprendžiamos atsižvelgiant į konkrečius faktus: sklypo faktinį naudojimą, statybos projektus, statybos leidimus ir kitus dokumentus.
Daugiabučio gyventojų teisė naudotis tam tikru sklypu priklauso nuo kelių esminių kriterijų:
- Ar žemės sklypas buvo suformuotas kaip daugiabučio aptarnavimui būtinas objektas?
- Ar žemės sklypas buvo numatytas daugiabučio statybos projekte kaip bendrojo naudojimo plotas gyventojams?
- Ar gyventojai tuo sklypu naudojasi nuo pastato pastatymo momento?
- Ar žemės sklypas yra būtinas pastato naudojimui pagal paskirtį (pvz., patekimui į pastatą, automobilių parkavimui)?
Jeigu atsakymai į šiuos klausimus yra teigiami, tuomet galima svarstyti, kad sklypas gali būti laikomas daugiabučio priklausiniu, kaip tai numatyta Civilinio kodekso 4.19 straipsnyje. Todėl daugiabučio gyventojai galėtų naudotis šalia daugiabučio esančiu ir kitam asmeniui priklausančiu žemės sklypu šiais atvejais:
- Kai sklypas yra būtinas pastato naudojimui pagal paskirtį (pavyzdžiui, norint privažiuoti prie įėjimo, patekti į butus, statyti automobilius);
- Kai sklypas laikytinas priklausiniu - nors nuosavybės teise priklauso kitam asmeniui, tačiau yra skirtas tarnauti pastato naudojimui;
- Kai teismas nustato servitutą - teisę naudotis sklypu būtiniems poreikiams (pvz., privažiavimui, automobilių parkavimui).
Apibendrinant, daugiabučio gyventojų teisė naudotis šalia esančiu žemės sklypu priklauso nuo konkrečios situacijos: ar tas sklypas yra būtinas daugiabučio naudojimui pagal paskirtį, ar laikomas priklausiniu, ar tai tiesiog patogesnė, bet nebūtina erdvė. Jei sklypas yra būtinas pastato eksploatacijai, gyventojai gali turėti teisę juo naudotis, o esant nesutarimams dėl naudojimo tvarkos ar kompensacijos - šie klausimai gali būti sprendžiami teismine tvarka.