Šiame straipsnyje aptariami įvairūs klausimai, susiję su daugiabučių namų savininkų bendrijų veikla, pradedant paramos gavimo galimybėmis ir baigiant ginčais dėl bendrojo naudojimo objektų remonto. Straipsnyje remiamasi teismų praktika ir pateikiami konkretūs patarimai, kaip spręsti iškylančias problemas.
Bendrijos pirmininkas atsako už bendrijos veiklą
Bendrijos pirmininko atsakomybė ir teisės
Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą. Jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija. Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti.
Svarbu, kad kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, speciualistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas. Civilinio kodekso 4.83 straipsnis reglamentuoja butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas.
Dokumentų pateikimas bendrijos nariams
DNSB narys turi teisę gauti susipažinimui bendrijos sąskaitas faktūras ir banko išrašus, pažiūrėti kaip leidžiami bendrijos pinigai, nes buvo įtarimų kad švaistomos lėšos. Asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR). Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis.
Informacija apie skolas
Reistru centrui reikalinga pažyma, kad asmuo norintis įteisinti garažą (boksą) yra bendrijos narys ir neskolingas bendrijai, tačiau buvęs pirmininkas nepalikęs istorinių duomenų. Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija. Jeigu bendrija labai apleista (būna, kad net ir pirmininko oficialiai įregistruoto nėra), gali tekti pirmiau visą bendrijos veiklą atstatyti.
Duomenų gavimas iš Registrų centro
Kokį reikia bendrijos pirmininkui nurodyti teisinį pagrindą, norint iš Registrų centro užsakyti naują pažymą apie daugiabučio namo, kuriame veikia bendrija, turtą (ir apie naujai registruotus savininkus)? Bandykite nurodyti, kad veikiate vadovaudamasis Bendrijų įstatymą, bendrijos įstatais, pagal galimybę plačiau apibūdinkite, paaiškinkite, kad vykdydamas bendrijos pirmininko pareigas, turite žinoti, kas yra savininkai, kokie jų butų (patlapų) naudingieji plotai, tam, kad vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 str. 6 dalies nuostatomis proporcingai mokestinius įnašus priskirtumėte tik tikriesiems savininkams.
Atsakomybė už bendrojo naudojimo objektus
Bendrai yra organizuojama bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra pagal privalomuosius jos priežiūros reikalavimus ir jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objetą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams.
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą pasako specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio.
Bendrijų įstatyme nurodyta, kad, be kitų, bendrojo naudojimo objektai yra "bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus)", o bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remontas ir atnaujinimas - bendra.
Parengti ir patvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuriame, be kitų dalykų, būtų nurodyta ir kam, kuriems savininkams priskiriamas bendrojo naudojimo objektas terasa - stogas. Atlikti terasos - stogo apžiūrą, pasikvietus atitinkamus specialistus, kurie apžiūros akte surašytų nustatytus pažeidimus, galimas to priežastis.
Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai.
Kanalizacijos vamzdžių remontas
Jeigu reikėjo tik išvalyti (atkimšti) vamzdžius ir priežastis - užkimšimas. Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objketų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, speciualistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas.
Prieiga prie bendrojo naudojimo objektų
Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, speciualistų išvadas). Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas.
Terasa kaip stogas
Į tokius klausimus galima atsakyti tik įsigilinus į konkrečią situaciją, o situacijų būna labai įvairių. Bendri patarimai būtų tokie: Parengti ir patvirtinti bendrojo naudojimo objektų aprašą, kuriame, be kitų dalykų, būtų nurodyta ir kam, kuriems savininkams priskiriamas bendrojo naudojimo objektas terasa - stogas. Atlikti terasos - stogo apžiūrą, pasikvietus atitinkamus specialistus, kurie apžiūros akte surašytų nustatytus pažeidimus, galimas to priežastis.
Bendrijos kaip paramos gavėjas
Taip, bendrija gali būti paramos gavėja, tai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose.
Pasitikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.
Kiti klausimai
Triukšmas daugiabutyje
Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių. Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą. Kartais savininkai priima sprendimus pasididinti savo sienų garso izoliaciją.
Šildymo išlaidų paskirstymas
Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai.
Mokėjimai už paslaugas
Savininkai mokesčius moka ne buhalterinės apskaitos bendrovei, bet savo bendrijai.
Teismų praktika
Vilniaus apygardos teismo 2016-02-22 nutartyje civilinėje byloje Nr. e2A-883-450/2016 konstatuota, kad kiekvienas sklypo savininkas, nepaisant to, yra jis sodininkų bendrijos narys ar ne, yra bendrojo naudojimo objektų bendraturtis. Bendraturčio pareiga padengti bendro turto eksploatavimo išlaidas atsiranda daiktinės teisės pagrindu (CK 4.76 straipsnis), proporcingai savo nuosavybės daliai nepriklausomai nuo to, naudojasi bendraturtis bendru turtu ar ne, o atsisakyti mokėti gali tik tų paslaugų, kurios teikiamos asmeniniams sodo savininkų poreikiams tenkinti.
Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, tokia įstatymo nuostata reiškia, jog tiek sodininkai, esantys Bendrijos nariais, tiek sodininkai, nesantys Bendrijos nariais turi vienodos apimties pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų bendrojo naudojimo objektų naudojimu ir priežiūra, kadangi įsteigus Bendriją, bendrojo naudojimo objektų naudojimą ir priežiūrą užtikrina Bendrija.
Vien ta aplinkybė, jog atsakovas nėra Bendrijos narys nepaneigia aplinkybės, jog Bendrijos samdomi darbuotojai neatlieka pareigų, skirtų Bendrijos bendrojo naudojimo objektams administruoti, taip pat kitų pareigų, susijusių su bendru Bendrijos tinkamu teisių ir pareigų užtikrinimu.
Analogiškos praktikos laikosi ir kiti apygardų teismai (Vilniaus apygardos teismo 2018-11-20 nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-1483-431/2018, nutarties 27 punktas; Vilniaus apygardos teismo 2013-06-17 nutartis civilinėje byloje Nr. 2A-1080-565/2013; Klaipėdos apygardos teismo 2012-02-02 nutartis civilinėje byloje Nr.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. birželio 13 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje S. V. v. V. J., Ž. V., bylos Nr. 3K-3-318/2014, išaiškinta, kad netiesioginio ieškinio instituto tikslas - apsaugoti kreditorių nuo nesąžiningo skolininko veiksmų tais atvejais, kai skolininkas yra nesuinteresuotas savo subjektinės teisės įgyvendinimu dėl to, kad kreditorius į prisiteistą turtą nukreips savo reikalavimų patenkinimą.
Kasacinio teismo praktikoje pažymėta, kad šiuo kreditorių teisių gynimo būdu (netiesioginiu ieškiniu) teisė inicijuoti civilinį ginčą teisme suteikiama kvalifikuotam subjektui, kuris neturi tiesioginės reikalavimo teisės į atsakovą, t. y. atsakovas nėra pažeidęs ir neginčija kreditoriaus teisės ar įstatymų saugomo intereso.
Juridinio asmens dalyvio civilinei atsakomybei pagal CK 2.50 straipsnio 3 dalį atsirasti reikalinga šių sąlygų visuma: nesąžiningi, civilinės atsakomybės aspektu - neteisėti ir kalti (CK 6.246 straipsnio 1 dalis, 6.248 straipsnio 3 dalis) - juridinio asmens dalyvio veiksmai; juridinio asmens negalėjimas įvykdyti prievolės, kaip kreditoriaus patirta žala; priežastinis ryšys tarp nesąžiningų veiksmų ir juridinio asmens negalėjimo vykdyti prievolės.
Atsižvelgiant į valdymo organo ir dalyvio funkcijų skirtingumą, civilinės atsakomybės bylose nustatant juridinio asmens dalyvio atsakomybę, įvertintina, ar veiksmus, iš kurių kildinama civilinė atsakomybė, atliko (ar turėjo atlikti) tam tikras valdymo organas ar dalyvis pagal jiems įstatymų, juridinio asmens įstatų, pareiginių instrukcijų, kitų norminių ir individualių teisės aktų priskirtas funkcijas.
Nors visuotinis bendrijos narių susirinkimas pagal pavyzdinių įstatų 21.1 punktą yra aukščiausias bendrijos valdymo organas, jo vaidmuo bendrijos valdyme yra strateginio pobūdžio. Bendrijos pirmininko, buhalterio, kaip vykdomojo organo, funkcijos nukreiptos į kasdienį, tam laikotarpiui aktualių konkrečių uždavinių bendrijos veikloje išsprendimą, nes šie asmenys tiesiogiai valdo susidariusią padėtį bendrijoje, jų žinioje yra finansiniai ir statybos techniniai dokumentai, suteikiantys galimybes operatyviai reaguoti į susidariusią padėtį, siūlyti racionalius sprendimus ir esant būtinumui šaukti neeilinius visuotinius bendrijos narių susirinkimus, siekiant nedelsiant spręsti iškilusias finansavimo problemas.
DNSB "R." civilinė byla
Klaipėdos miesto apylinkės teismas 2016 m. liepos 4 d. nutarė atmesti ieškovės DNSB „R.“ ieškinį atsakovams G. M. ir V. O. dėl 2008 m. spalio 1 d. įsakymo pripažinimo neteisėtu ir žalos priteisimo. Atsakovei G. M. priteisė 144,81 Eur žyminio mokesčio, o atsakovui V. O. - 60,00 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų už atsiliepimo į apeliacinį skundą paruošimą.
Ieškovė prašė priteisti solidariai iš atsakovų G. M. ir V. O. 16100,00 Lt (4662,88 Eur) pagal CK 6.237 straipsnio 1 dalį. Teismas atmetė ieškovės reikalavimą, nurodydamas, kad atsakovas V. O. veikė pagal pareigines instrukcijas ir galiojantį 2008 m. vasario 12 d. visuotinio susirinkimo balsavimo raštu nutarimą, todėl 2008 m. spalio 1 d. įsakymą dėl 230,00 Lt nuomos mokesčio mokėjimo.
Byloje nustatyta, kad ieškovė DNSB „R.“ ir G. M. 1999 m. liepos 1 d. sudarė darbo sutartį Nr. 1, pagal kurią G. M. buvo priimta į buhalterio pareigas, nustatant 7 valandų darbo dieną ir 80 proc. minimalaus mėnesinio atlyginimo. Atsakovė G. M. iš užimamų pareigų atleista nuo 2015 m. rugpjūčio 11 d. Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2015 m. liepos 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 2-7673-642/2015.
Bendrijos pirmininkas D. Č. Bendrijos vardu aktyviai organizuoja Bendrijos veiklą, priima svarbius sprendimus. Bendrija nepasamdžiusi kiemsargio ir laiptinėms valyti valymo įmonės. Bendrija yra išnuomavusi keletą jai priklausančių patalpų ir yra įtarimų, kad nuomos mokestis renkamas grynais pinigais, nors bendrijoje nevedama grynųjų lėšų apskaita, įtaria, kad minėtos lėšos arba pasisavinamos, arba jomis atsiskaitoma už paslaugas, nevedant pinigų apskaitos. Laiptinėse nesilaikoma higienos normų. Laiptinėje neteisėtai viešinama informacija apie gyventojų įsiskolinimus pateikiant asmenų duomenis. Įtaria, kad Bendrijos pirmininkas nemoka jam priklausančios dalies paskolos, kuri buvo paimta namo stogo renovacijai. Pareiškėjas teigia, kad pas D. Č. kreipėsi, siekdamas gauti informaciją apie bendrijos vardu vykdomą veiklą, bet tokios informacijos negavo.
Pagal Lietuvos Respublikos savanoriškos veiklos įstatymo 6 straipsnio 9 punktą savanoriškos veiklos organizatoriais gali būti kiti juridiniai asmenys, kurių veiklą reglamentuoja specialūs įstatymai ir kurių veiklos tikslas nėra pelno siekimas.
Iš pateikiamų Bendrijos dokumentų matyti, kad ji nesvarstė klausimo dėl darbo sutarties su pirmininku sudarymo ir atlyginimo mokėjimo bei jo dydžio nustatymo. Vertintina, kad Lietuvos Respublikos Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymas nenustato įpareigojimo bendrijoms mokėti jų pirmininkams darbo užmokestį.
Taigi, Bendrija pasirinko tokį jos administravimo būdą, kur vienas iš jos organų yra pirmininkas, bet jam atlyginimo nenustatė, su pirmininku darbo sutartis sudaryta nebuvo.
Remiantis iÅ¡dÄ-stytų aplinkybių pagrindu, panaikinti atsakovo V. buvusio DNSB ,,R.“ pirmininko, priimtÄ… 2008 m. spalio 1 d. įsakymÄ… dÄ-l nuomos mokesÄio mokÄ-jimo ir 2008 m. spalio 1 d. su atsakove G. M. sudarytÄ… nuomos sutartį dÄ-l 230 Lt nuomos mokesÄio mokÄ-jimo.
NagrinÄ-jamu atveju 2008 m. spalio 1 d. tarp ieÅ¡kovÄ-s ir atsakovÄ-s G. M. buvo pasiraÅ¡yta nuomos sutartis dÄ-l kompiuterinÄ-mis programomis, telefonÄ…, elektrÄ…, darbo vietÄ… ir kt. naudojimo, nustatant 230,00 Lt nuomos mokestį per mÄ-nesį.
PažymÄ-tina ir tai, kad ginÄo įsakymu atsakovei G. M. užmokesÄio nemokÄ-jimas nebuvo apskųstas per įstatymo nustatytus terminus ir tvarka neskundÄ-. Bendrijos nariai apie priimtÄ… atsakovo V. O. įsakymÄ… nežinojo, nes 2014 m. liepos 23 d. atlikus auditÄ…, pastabų nebuvo pateikta. PažymÄ-tina ir tai, kad ginÄo įsakymu atsakovei G. M. užmokesÄio nemokÄ-jimas.
NurodÄ-, kad KlaipÄ-dos miesto apylinkÄ-s teismas 2015 m. liepos 27 d. nutartimi civilinÄ-je byloje Nr. 2-7673-642/2015 patvirtino G. M. susijusios su darbo sutarties su G. M. Sutartimi, neturi, nereiÅ¡kia ir nereikÅ¡ ateityje, pasisakytina dÄ-l nepagrįsto praturtÄ-jimo.
Remiantis iÅ¡dÄ-stytų aplinkybių pagrindu, panaikinti atsakovo V. buvusio DNSB ,,R.“ pirmininko, priimtÄ… 2008 m. spalio 1 d. įsakymÄ… dÄ-l nuomos mokesÄio mokÄ-jimo ir 2008 m. spalio 1 d. su atsakove G. M. sudarytÄ… nuomos sutartį dÄ-l 230 Lt nuomos mokesÄio mokÄ-jimo.
Atsakovas V. O. bylinÄ-jimosi iÅ¡laidų už atsiliepimo į apeliacinį skundÄ… paruoÅ¡imÄ…. pareigÅ«nams, informuodamas juos apie pažeidimus.
Byloje nustatyta, kad ieÅ¡kovÄ- DNSB „R.“ ir G. M. 2008 m. spalio 1 d. užmokestį buhalterei. valstybei kas mÄ-nesį už 230,00 Lt nuomÄ…. KlaipÄ-dos miesto apylinkÄ-s teismo 2016 m. liepos 4 d. ieÅ¡kovÄ-s DNSB „R.“ ieÅ¡kinį atsakovams G. M. ir V. O. dÄ-l 2008 m. spalio 1 d. Atsakovei G. M. Atsakovui V. O. Eur žyminio mokesÄio, sumokÄ-to 2015-12-21 mokÄ-jimo nurodymu Nr. 94, permokÄ…. Priteisti atsakovui V. O. spalio 1 d. nuomos sutartimi pakeltÄ… darbo užmokestį darbuotojai G.
Lentelė: DNSB "R." civilinės bylos išlaidos
| Išlaidos | Suma |
|---|---|
| Žyminis mokestis (G.M.) | 144,81 Eur |
| Bylinėjimosi išlaidos (V.O.) | 60,00 Eur |