Ar Galima Parduoti Žemės Sklypo Dalį: Detalus Gidas

Žemės sklypo pardavimas - tai ne tik skelbimo įkėlimas į portalą, bet ir teisiškai sudėtingas procesas, kuriame svarbūs dokumentai, rinkos analizė, aiškus pristatymas ir derybos. Kiekvienas sklypas - unikalus, todėl svarbu tinkamai pasiruošti.

Pasirengimas pardavimui

Sklypo formavimas ir registracija

Jei jūsų sklypas dar nėra suformuotas ar neįregistruotas Registrų centre, padarykite tai prieš pradėdami pardavimą.

Kainos nustatymas

Jei planuojate greitą pardavimą, nustatykite kainą 5-10 % žemesnę nei vidutinė rinkos vertė.

Sklypo išvaizda

Sklypo išvaizda gali nulemti pirkėjo sprendimą.

Jei šalia sklypo yra elektra, vanduo ar asfaltuotas kelias - paminėkite tai skelbime.

Skelbimo kūrimas

Pavadinimas: aiškus, konkretus.

Aprašymas: trumpas, bet informatyvus.

Preliminari sutartis

Visada pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį, jei pirkėjas nori rezervuoti sklypą.

Visos sutartys pasirašomos pas notarą.

Pardavėjui netaikomi nei komisiniai, nei kiti mokesčiai.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - procesas keliantis daug klausimų bei dvejonių, ar viską pavyks atlikti teisingai. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą.

Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacioanalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.

Dokumentai reikalingi žemės pardavimui

Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? - vienas iš pirmųjų klausimų, kylančių norint parduoti žemę.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra vienas iš sudėtingesnių sandorių, kuriame reikia puikiai išmanyti vis besikeičiančius įstatymus, procesų eiliškumą, derybų psichologiją bei atsiskaitymo tvarką.

Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
• Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
• Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.
• Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.

NŽT vaidmuo

Šiuose procesuose dalyvauja ir Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT), teisės aktų nustatyta tvarka išduodama įvairias pažymas ir sutikimus.

NŽT ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo pranešimo gavimo apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą informuoja visus asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą.

Ne vėliau kaip per 30 darbo dienų nuo pirmumo teisę turinčių asmenų informavimo, NŽT žemės sklypo pardavėjui išduoda pažymą, kad žemės sklypas turėtų būti parduodamas pirmumo teisę turinčiam ir jį pirkti sutikusiam asmeniui (arba asmenims).

Pranešimo pateikimo ir pažymos gavimo paslauga bendrai kainuoja 47 eurus.

NŽT sutikimas įsigyti žemės ūkio paskirties žemės kainuoja 11 eurų (privačiam asmeniui).

Žemės sklypo dovanojimas ir paveldėjimas

Žemės sklypo dovanojimo atveju į NŽT privalo kreiptis tik asmuo, kuriam yra dovanojamas žemės sklypas.

Taip pat kaip ir žemės sklypo pirkimo atveju, NŽT būtina pateikti prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemės išdavimo.

NŽT patikrina prašyme nurodytą informaciją, įrodančią, kad asmeniui įsigijus parduodamą žemės sklypą jam (kartu su susijusiais asmenims) priklausantis žemės ūkio paskirties žemės bendras plotas nebus didesnis kaip 500 ha.

Nenustačius trūkumų ir apribojimų, žemės pirkėjui išduodamas sutikimas įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, kuris turės būti pateikti notarui, tvirtinančiam žemės sklypo dovanojimą.

Žemės sklypo paveldėjimo atveju nė vienai iš šalių į NŽT kreiptis nereikia.

Svarbūs pokyčiai nuo 2024 m.

Nuo 2024 m. keičiasi ir NŽT struktūra. 50 teritorinių skyrių sujungiami į 5 žemės tvarkymo ir administravimo skyrius (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio apygardų).

Nuo 2024 m. sausio 1 d. keičiama ir asmenų aptarnavimo tvarka NŽT.

Pranešimas dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą

Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę.

Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą.

Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirkti pirmumo teisę turintiems asmenims.

Jei esate žemės sklypo vienas iš bendraturčių ar sklype yra statinių priklausančių kitiems asmenims - Nacionalinei žemės tarnybai kartu su pranešimu turėsite pateikti papildomus dokumentus.

Jei nei vienas pirmenybės teisę į pirkimą turintis asmuo nepareikš noro pirkti parduodamą sklypą, tuomet jį drąsiai galėsite parduoti kitiems asmenims.

Kiti asmenys turi teisę pirkti šį žemės sklypą už tą pačią kainą, kuri yra nurodyta NŽT leidime parduoti žemės ūkio paskirties sklypą arba už didesnę kainą.

Prašymas išduoti sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę

Žemės pardavimui taip pat reikalingas ir pirkėjui suteiktas NŽT leidimas. Pirkėjas turi kreiptis su prašymu į NŽT skyrių, kurio aptarnaujamoje teritorijoje yra pageidaujamas pirkti žemės sklypas.

Žemės ūkio paskirties žemės kaina

Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių. Svarbiausi iš jų:

• Žemės sklypo plotas
• Našumo (derlingumo) balas
• Sklypo būklė
• Reljefas
• Sklypo formos taisyklingumas
• Privažiavimas
• Panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje
• Sklype esančios elektros linijos atramos
• Melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai

Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.

Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.

Paveldėtos žemės pardavimas

Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe. Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų.

Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu.

Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą. Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu.

Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.

Kam galima parduoti žemės ūkio paskirties žemę?

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.

Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:

• Parduodamo žemės sklypo bendraturčiai.
• Parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį.
• Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu.
• Fiziniai asmenys, deklaravę gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje.

Tretieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.

Nuo 2024 m. keičiasi pirmenybės teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą

Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės: parduodamo žemės sklypo bendraturčiai; parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį; asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.

Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą: ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje; parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.

Atsiskaitymo tvarka už žemės ūkio paskirties sklypą

Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui.

Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

Kiek kainuoja žemės pardavimo procedūra notarų biure?

Žemės sklypo pardavimo proceso kaina priklauso nuo proceso sudėtingumo. Jei nereikia tikslinti sklypo ribų ir kreiptis į matininkus, tuomet kainuoja tik NŽT pažyma bei notaro paslaugos.

NŽT pažymos išdavimas kainuoja 47 Eur už vieną sklypą, notaro pažymos, patikros ir atlygis už darbą - apie 0,045 proc. nuo sandorio vertės.

Mokesčiai pardavus žemę

Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų.

Gali būti taikomas ir 20 proc. apmokestinimas (šis mokesčio tarifas įvestas nuo 2019m.), jei jūsų metinės ne su darbo santykiais susijusios pajamos didesnės nei 120MDU.

GPM mokestis nėra taikomas, jei:

• Žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų.
• Jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą. Parduosite tokia pat kaina, kokia ir buvo įvertintas žemės sklypas, arba pigiau.

GPM mokesčio nereikės mokėti tuo atveju, jei žemę parduosite pigiau, nei įsigijote.

Kaip parduoti žemę už aukščiausią kainą?

Ypač svarbus kainą lemiantis veiksnys - Jūsų derybiniai įgūdžiai. Pirmumo teisę turintys asmenys labai dažnai žemės sklypą nori nupirkti jiems palankia kaina.

Išgirsite ne vieną ir ne du argumentus, kodėl Jūsų sklypas negali kainuoti daugiau. Stambūs ūkininkai bei žemės ūkio bendrovės per metus nuperka ne vieną žemės sklypą ir puikiai išmano derybų psichologiją.

Svarūs argumentai ir tvirta pozicija - tai, kas padeda žemės sklypą parduoti brangiai.

Jei patys nesate tikri, kad savo žemę galėsite parduoti už geriausią kainą, kreipkitės į profesionalų žemės pardavimo brokerį, kuris ne tik suras pirkėją, parengs būsimam sandoriui reikalingus žemės sklypo dokumentus, bet ir derėsis dėl Jūsų sklypo kainos, siekdamas išlaikyti patraukliausią kainą.

Tokios derybos dažnai užtrunka net keletą mėnesių. Tačiau to rezultatas akivaizdus - Jūsų turtas parduotas už aukščiausią kainą.

Žemės pardavimo brokeriai: kokia jų paslaugų kaina?

Žemės sklypo pardavimas su žemės pardavimo brokeriu jums kainuos apie 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.

Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.

Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.

Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą žemę.

Ką gausite naudodamiesi brokerio paslaugomis:

• Viso ilgo žemės pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas.
• Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę.
• Konkrečiai jūsų žemės sklypui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus.
• Žemės pardavimo brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.
• Šis žmogus viso žemės pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų žemės potencialiais pirkėjais.
• Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje.

Pavyzdžiai sklypų, kuriuos parduoda brokeriai:

Žemės sandorių sudarymą kontroliuoja Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos (toliau - NŽT). Siekiant sudaryti galimybę pasinaudoti pirmumo teise įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, pardavėjas apie ketinimą parduoti šią žemę turi informuoti NŽT. Tai gali būti padaryta tiesiogiai - pateikiant nustatytos formos pranešimą su reikalaujama informacija (nurodomi žemės sklypo naudotojai, pardavimo sąlygos) arba per pasirinktą notarą, kuris informuoja NŽT. Jeigu žemės sklypą ketinama parduoti bendraturčiui, NŽT atskirai informuoti nereikia.

Jeigu pirmumo teisę turinčių asmenų nėra, pažymą apie galimybę parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą NŽT gali išduoti ir vos per kelias dienas.

tags: #ar #gali #buti #parduota #zemes #sklypo