Registrų centro duomenimis, Lietuvoje yra nemažai žemės sklypų, kurių ribos nėra tiksliai nustatytos. Šiuo metu Lietuvoje egzistuoja per 50 tūkst. žemės sklypų, kurių ribos Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje pažymėtos kaip koreguotinos. Be to, dar yra apie 2 tūkst. žemės sklypų, kurių ribos apskritai nėra pažymėtos kadastro žemėlapyje, tad nėra aiški nei tiksli šių sklypų lokacija, nei jų ribos.
„Žemės sklypų, kurių ribos yra koreguotinos ar apskritai nepažymėtos Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje, savininkai, neatlikę reikiamų veiksmų rizikuoja susidurti su nepatogumais, norėdami parduoti tokį žemės sklypą ar jo dalį. Be to, gali kilti daug laiko, finansų ir kantrybės galintis pareikalauti bylinėjimasis su gretimų sklypų savininkais. Taip pat gali kilti nesusipratimų dėl žemės sklypo vertės, tikslios jo lokacijos, nuosavybės identifikavimo ar netgi tokių kuriozinių situacijų, kai asmeniui gali tekti atsakomybė už kaimyno žemės sklypo nepriežiūrą“, - galimas pasekmes vardina Registrų centro Registrų tvarkymo direktorius Kazys Maksvytis.
Jis primena, kad Nekilnojamojo turto kadastro duomenimis naudojasi įvairios institucijos ir kiti asmenys, pavyzdžiui, matininkai, savivaldybės, nekilnojamojo turto agentūros, projektuotojai ar privatūs asmenys. Dėl šios priežasties labai svarbu, kad žemėlapyje esanti informacija būtų aktuali, išsami ir tvarkinga.
Kaip pasitikrinti, ar mano sklypo ribos yra tikslios?
Paprasčiausiais būdas pasitikrinti, ar žemės sklypo ribos yra tikslios yra Registrų centro sukurtas geoinformacinės aplinkos žemėlapis REGIA. Žemėlapio dešinėje esančioje meniu juostoje tereikia pažymėti „Nekilnojamojo turto objektai“ ir „Sklypų ribos“.
Suradus konkretų žemės sklypą pagal jo koordinates ar adresą, žemės sklypo ribos bus pažymėtos viena iš trijų spalvų:
- Žalsva (elektrine) spalva žymimos sklypų ribos, nustatytos kadastriniais matavimais - toks žymėjimas reiškia, kad sklypo ribos yra tikslios ir jų tikslinti nereikia.
- Geltona spalva žymimos sklypų ribos, nustatytos preliminariais matavimais, kurie atlikti palyginti seniai ir jas derėtų patikslinti, nes gali būti, kad žemės sklypas plane įbraižytas ne toje vietoje, kur turėtų būti.
- Oranžinė spalva indikuoja žemės sklypus, kurių ribos yra koreguotinos.
„Daugeliu atveju, kai žemės sklypo ribos yra koreguotinos, nustatytos preliminariais matavimais ar apskritai nepažymėtos, sklypo savininkas turėtų kreiptis į matininką, kad šis atnaujintų žemės sklypo planą ir paruoštų duomenis taip, kad jie būtų tinkami registruoti Nekilnojamojo turto kadastre“, - pataria Registrų centro Registrų tvarkymo direktorius K. Maksvytis.
Registrų centro duomenimis, šiuo metu Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje yra įregistruota daugiau kaip 2,5 mln. žemės sklypų. Registruojant žemės sklypus į Nekilnojamojo turto kadastrą įrašomi žemės sklypo kadastro duomenys, apibūdinantys žemės sklypo buvimo vietą, gamtines ir ūkines žemės savybes.
Advokatų kontoros „Marger“ vyresnioji teisininkė, advokatė Eleonora Maciejevska komentare žiniasklaidai aptaria, kokiais atvejais daugiabučio gyventojai gali naudotis greta daugiabučio esančiu žemės sklypu ir ką daryti, jei kyla konfliktas dėl žemės sklypo naudojimo.
„Nuosavybė - neliečiama, o svetimo turto naudojimas - tik su savininko sutikimu. Šie principai aiškiai įtvirtinti Lietuvos Konstitucijoje ir Civiliniame kodekse. Kitaip tariant, kiekvienas savininkas turi teisę laisvai valdyti, naudoti ir disponuoti savo turtu, o kiti asmenys negali naudotis svetima nuosavybe be savininko sutikimo. Tačiau praktikoje, ypač daugiabučių namų aplinkoje, susiklosto situacijos, kai prie daugiabučio esantis žemės sklypas yra būtinas daugiabučių namo gyventojų kasdieniams poreikiams, nors jis priklauso kitam asmeniui“, - rašo advokatė.
Daugiabučio gyventojų teisės į žemės sklypą
Kaip išskiria, visgi kiekviena situacija yra individuali, todėl svarbu žinoti, kad tokios situacijos sprendžiamos atsižvelgiant į konkrečius faktus: sklypo faktinį naudojimą, statybos projektus, statybos leidimus ir kitus dokumentus. Daugiabučio gyventojų teisė naudotis tam tikru sklypu priklauso nuo kelių esminių kriterijų:
- Ar žemės sklypas buvo suformuotas kaip daugiabučio aptarnavimui būtinas objektas?
- Ar žemės sklypas buvo numatytas daugiabučio statybos projekte kaip bendrojo naudojimo plotas gyventojams?
- Ar gyventojai tuo sklypu naudojasi nuo pastato pastatymo momento?
- Ar žemės sklypas yra būtinas pastato naudojimui pagal paskirtį (pvz., patekimui į pastatą, automobilių parkavimui)?
Jeigu atsakymai į šiuos klausimus yra teigiami, tuomet galima svarstyti, kad sklypas gali būti laikomas daugiabučio priklausiniu, kaip tai numatyta Civilinio kodekso 4.19 straipsnyje.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas ne kartą yra pabrėžęs, kad svarbu ne tik fizinis ryšys tarp pastato ir sklypo, bet funkcinis ryšys: ar tas sklypas nuolat tarnauja pastato naudojimui pagal paskirtį.
Todėl daugiabučio gyventojai galėtų naudotis šalia daugiabučio esančiu ir kitam asmeniui priklausančiu žemės sklypu šiais atvejais:
- Kai sklypas yra būtinas pastato naudojimui pagal paskirtį (pavyzdžiui, norint privažiuoti prie įėjimo, patekti į butus, statyti automobilius);
- Kai sklypas laikytinas priklausiniu - nors nuosavybės teise priklauso kitam asmeniui, tačiau yra skirtas tarnauti pastato naudojimui;
- Kai teismas nustato servitutą - teisę naudotis sklypu būtiniems poreikiams (pvz., privažiavimui, automobilių parkavimui).
„Tačiau tais atvejais, kai žemės sklypas, nors ir esantis prie pat daugiabučio namo, nėra būtinas šio namo aptarnavimui, gyventojai negali pretenduoti į teisę juo naudotis. Pavyzdžiui, jeigu sklypas yra suformuotas kitam pastatui aptarnauti, arba jeigu žemės sklypas naudojamas tik gyventojų patogumui (pavyzdžiui, trumpam automobilių statymui ar laisvalaikio veikloms), bet nėra būtinas pastato eksploatacijai pagal jo paskirtį, gyventojai neturėtų reikalauti teisės naudotis šiuo sklypu. Tas pats pasakytina ir tais atvejais, kai gyventojai turi kitų alternatyvių vietų automobiliams statyti ar patekti į daugiabutį - pavyzdžiui, kai įrengtos kitos stovėjimo aikštelės, pravažiavimai ar privažiavimai.
Svarbu suprasti, kad teisė naudotis svetima nuosavybe gali būti įgyvendinama tik tuomet, kai tai yra būtina, o ne tiesiog patogu. Jeigu žemės sklypas šalia daugiabučio yra vienintelė vieta, kur gyventojai gali statyti automobilius, o šis sklypas priklauso kitam asmeniui, žemės sklypo savininkas turi teisę į atlyginimą už naudojimąsi jo turtu. Kompensacijos dydis nėra nustatytas teisės aktuose - jis nustatomas šalių susitarimu, atsižvelgiant į rinkos kainas už automobilių stovėjimo vietų nuomą, vietovės ypatumus, paklausą ir kitus veiksnius.
Jei susitarimo pasiekti nepavyksta, dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos ir kompensacijos dydžio galima kreiptis į teismą - teismas įvertins faktines aplinkybes ir nustatys tiek naudojimosi sąlygas, tiek atlygį už naudojimąsi. Tuo atveju, jei žemės sklypas yra laikomas daugiabučio priklausiniu, gyventojai galėtų apsvarstyti galimybę įsigyti šį sklypą iš savininko. Tokiu atveju sprendimas dėl įsigijimo priimamas gyventojų balsų dauguma, ir jis yra privalomas visiems daugiabučio gyventojams - net ir tiems, kurie balsavo prieš ar nedalyvavo balsavime. Tai reiškia, kad net jei dalis gyventojų nepritaria sklypo pirkimui, jie vis tiek turės sumokėti savo dalį pagal nustatytą proporciją.
Ši pareiga kyla iš bendrosios nuosavybės principų: gyvenant daugiabutyje, visi gyventojai privalo prisidėti prie bendrojo naudojimo objektų įsigijimo, išlaikymo ir priežiūros.
Apibendrinant, daugiabučio gyventojų teisė naudotis šalia esančiu žemės sklypu priklauso nuo konkrečios situacijos: ar tas sklypas yra būtinas daugiabučio naudojimui pagal paskirtį, ar laikomas priklausiniu, ar tai tiesiog patogesnė, bet nebūtina erdvė.
Jei sklypas yra būtinas pastato eksploatacijai, gyventojai gali turėti teisę juo naudotis, o esant nesutarimams dėl naudojimo tvarkos ar kompensacijos - šie klausimai gali būti sprendžiami teismine tvarka.
Kad tokie ginčai nekiltų arba būtų sprendžiami konstruktyviai, svarbu nelaukti konflikto, o imtis iniciatyvos: užmegzti dialogą su žemės savininku, ieškoti abiem pusėms priimtinų sprendimų - dėl naudojimosi sąlygų, kompensacijos ar net galimybės įsigyti sklypą bendru gyventojų sutarimu. Kuo anksčiau bus išspręstas šis klausimas, tuo daugiau aiškumo ir ramybės turės daugiabučio bendruomenė“, - komentare rašo vyresnioji teisininkė, advokatė Eleonora Maciejevska.
Savivaldybė šiemet prioritetą skiria sostinės senųjų daugiabučių kvartalams, kuriems būtinas modernizavimas, tačiau ne taip efektyviai vykdoma Žirmūnų kvartalinė renovacija ir kuriamos kaimynijos.
Žirmūnų Tuskulėnų bendruomenės pirmininkas Remigijus Samuilevičius aiškiai įvardija priežastį, dėl kurios vangiai vyksta kvartalinė renovacija: neformuojami sklypai prie daugiabučių, prie daugiabučių nėra suprojektuotų ir įrengtų automobilių stovėjimo aikštelių, nekuriamos kaimynijos.
Pasak Tuskulėnų bendrijos pirmininkės Alinos Kanaporienės, skypai prie daugiabučių Žirmūnuose formuojami nenoriai, nes yra mažai bendrijų. O jeigu namą valdo administratorius, tai nėra kam jį priversti suformuoti sklypą bei prisiimti atsakomybę jį tvarkyti. Be to, pirmininkė pabrėžia, kad gyventojai nesupranta, kodėl jiems to reikia.
„Dauguma gyventojų turėtų priimti sprendimą, kad jie nori padaryti sklypą, tada turi pasamdyti matininkus (žemės matavimo specialistus). Už pinigus matininkai atlieka darbus ir registruoja juos registrų centre“, - pasakoja pirmininkė.
A. Kanaporienė sako, kad šis projektas turėtų turėti tikslą. „Jei žmogus neturi tikslo, gyvena name, kur nėra bendrijos, kur nieko nėra daroma, o sklypą tvarko seniūnija, tai nėra prasmės apibrėžti sklypo ribas“, - paaiškina pirmininkė.
Nuolatinis gyventojų informavimas, įtrauktis į namo, kiemo ir viso rajono bendruomenės gyvenimą, pasak R. Samuilevičiaus, galėtų būti problemos sprendimo būdas. „Norėčiau, kad savivaldybė skirtų daugiau dėmesio daugiabučių gyventojų bendruomeniškumo skatinimui. Tuomet sparčiau pajudėtų ir kaimynijų programa, ir kvartalinė renovacija, būtų sprendžiama automobilių stovėjimo vietų problema“, - teigia bendruomeninės organizacijos pirmininkas.
Taip pat, savivaldybė turėtų paremti bendrijas, kurios formuoja sklypus.
Remigijus Samuilevičius įvardija priežastis, dėl kurių sklypai prie daugiabučių nėra formuojami. Pasak jo, pagrindinė problema yra gyventojų bendruomeniškumo ir pilietiškumo stoka. Tai rodo mažas aktyvumas steigiant namų bendrijas ir mažas butų savininkų jungtinės veiklos sutarčių sudarymo skaičius.
„Labai vangiai daugiabučių gyventojai dalyvauja, kai įsteigta bendrija ar sudaryta namo priežiūros jungtinės veiklos sutartis. Net bendrijos valdybos narius sunku prikalbinti dalyvauti valdybos posėdžiuose“, - teigia pirmininkas.
Ką siūlo savivaldybė?
Savivaldybė skatina Žirmūnų gyventojus patiems imtis iniciatyvos ir tvirtina, kad sklypai formuojami vangiai, nes gyventojai rodo per mažai iniciatyvos. „Teisės aktai reglamentuoja, kad dėl žemės sklypo formavimo turi kreiptis nekilnojamojo turto savininkai (butų savininkai, DNS bendrijos), o projektas yra rengiamas gyventojų lėšomis“, - sako R. Rudukienė.
Atstovė teigia, kad savivaldybė neturi teisės formuoti sklypų prie kitiems savininkams priklausančio turto. Tai yra pakankamai sudėtingas procesas, reikalaujantis lėšų, kurių gyventojai neturi, ir iniciatyvos. Be to, yra baimė, kad suformavus sklypą, savivaldybė skaičiuos žemės nuomos mokestį. Tačiau Vilniaus miesto savivaldybės Taryba yra atleidusi daugiabučių gyventojus nuo nuomos mokesčio.
Savivaldybė kviečia pasinaudoti Kaimynijų programa - atnaujinti savo kiemą, kvartalą, paversti jį vieta, kur jauku, patogu ir norisi leisti laiką. Kaimynija - tai erdviškai susijusių daugiabučių namų, pastatytų anksčiau kaip prieš 15 metų, gyventojų bendruomenė.
Pasak Žirmūnų seniūnės Onos Soncuvienės, gyventojai gali pateikti paraišką ir tikėtis finansavimo. Savivaldybė skiria net 100 mln. eurų tam, kad paverstų kiemus patogiomis kaimyniškomis erdvėmis. Pavyzdžiui, jeigu jeigu žmogaus kaimynijos plotas 10 000 kv. m., jis gali gauti 0,1 mln. eurų jo atnaujinimui.
Savivaldybės žemės skyriaus direktoriaus pavaduotoja Raimonda Rudukienė teigia, jog norint suformuoti žemės sklypą prie statinių, tame tarpe ir daugiabučių, statinių ar patalpų savininkai turi pateikti elektroninę prašymo formą užpildytą Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje.
Taip pat, galima užpildyti prašymą parengti Sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, kurį galima rasti savivaldybės puslapyje, o mokėjimu rūpinasi savivaldybė. „Šie projektai rengiami iniciatorių lėšomis“, - teigia R. Rudukienė.
„Žemės sklypų formavimas yra savivaldybės ir nacionalinės žemės tarnybos funkcija“, - teigia Erika Vilūnaitė-Stankevičienė, dirbanti įmonėje „Atnaujinkime miestą“.
Dalyvavimas Kaimynijų programoje, pasak E. Vilūnaitės-Stankevičienės, yra visų gyventojų sutarimas.
Kiekvienas iš namų, kurie priklauso Kaimynijai, turėtų pritarti tokiam sprendimui. Paskui gyventojai turi suformuoti žemės sklypą ir, kaip tvirtina „Atnaujinkime miestą“ atstovė, nors ši procedūra yra ilga, jos esmė tokia, kad žmonės kreipiasi į savivaldybę dėl naujo žemės sklypo suformavimo, paskui žemės sklypo nuomos. Tolesnis veiksmas - dalyvauti Kaimynijų programoje, gauti paramą bei prisidėti savo lėšomis.
Gyventojai vis labiau domisi, kaip galėtų būti patobulinta Žirmūnų gyvenamoji aplinka. Šiais metais atliktame tyrime paaiškėjo, kad 93 % gyventojų rūpi greta gyvenamojo būsto esanti infrastruktūra - žaliosios zonos, gatvės ar kiemo tvarkingumas.
Nors BETA (Būsto energijos taupymo agentūros) tyrimas parodė, kad 51 % dalyvavusiųjų mano, jog gyvenimo kokybę pagerintų tvarkinga asfalto danga kiemuose, sutvarkyti šaligatviai bei išplėsta automobilių stovėjimo aikštelė. Tam įgyvendinti reikia, kad prie daugiabučių namų būtų suformuoti žemės sklypai ir tokiu būdu daugiabučio namo bendrija ar administratorius prisiimtų atsakomybę už šio sklypo tvarkymą.
Reikalinga kiekvieno iniciatyva
Norint suformuoti sklypą, dalyvauti kvartalinėje renovacijoje ir kurti kaimyniją, reikia daugiabučių gyventojų pritarimo. Kadangi dauguma namų administratorių yra pasyvūs šiais klausimais, patys gyventojai turi organizuoti balsavimą.
Yra du būdai tapti namo šeimininkais - arba kurti namų bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Pasak R. Samuilevičiaus, bendrijos įkūrimas - sunkus uždavinys, nes gyventojai yra pasyvūs. Jeigu ir pavyksta motyvuoti gyventojus, tai sunku tapti bendrijos pirmininku ir asmeniškai prisiimti atsakomybę už namo priežiūrą.
„Kai bus priimtas naujas daugiabučių priežiūros įstatymas, kuris dabar dar svarstomas, tai ši atsakomybė dar daugiau išaugs. Namo priežiūros reikalavimai, ar šią priežiūrą vykdo namų bendrija, ar administratorius, susilygins. Todėl racionaliau yra pasirinkti kitą būdą tapti namo šeimininkais - pasirašyti jungtinės veiklos sutartį“, - aiškina R. Toliau namo gyventojai patys savarankiškai sprendžia ir įgyvendina sklypo formavimą, dalyvavimo kvartalinėje renovacijoje ar kaimynijos su gretimais namais kūrimo klausimus. Jeigu gretimuose namuose nėra namų bendrijos ar nėra pasirašytos jungtinės veiklos sutarties, pasak pirmininko R.
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai:
- Žemės sklypai padalijami, atidalijami, sujungiami ar perdalijami, išskyrus atvejus, kai tai draudžia įstatymai ar kiti teisės aktai, ir šio straipsnio 9 ir 13 dalyse nustatytus atvejus, jeigu nepažeidžiamas teisės aktuose ir (ar) teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas leidžiamasis užstatymo intensyvumas ir (ar) tankis (išskyrus atvejus, kai faktinį užstatymo intensyvumą ir (ar) tankį numatoma mažinti planuojant padidinti žemės sklypo plotą).
- Keičiant ar nustatant papildomus žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto sprendinius, nustatomi servitutai, jeigu jie nebuvo nustatyti šio įstatymo 22 straipsnio 2 dalies 8 punkte nurodytais atvejais; ar teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kai šiame projekte jos nebuvo nustatytos.
- Prie statinio ar įrenginio formuojamas tik vienas žemės sklypas, reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą jo tiesioginę paskirtį.
- Kaip atskiras žemės sklypas neformuojami žemės plotai, kuriuos užima elektros linijų stulpai ir kiti inžinerinės infrastruktūros objektai, kuriems aptarnauti reikalingas ne didesnis kaip 0,01 ha žemės plotas.
- Suderintus ir Nacionalinės žemės tarnybos patikrintus žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektus tvirtina meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse nustatyta tvarka.
- Du bendrą ribą turintys žemės sklypai gali būti perdalijami nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, kai tai neprieštarauja teritorijų planavimo dokumento sprendiniams. Tvarka ir atvejai, kai žemės sklypai pertvarkomi nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, nustatomi Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse.
- Pagal žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą suformuoti žemės sklypai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir įstatymų nustatyti juridiniai faktai Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka registruojami Nekilnojamojo turto registre.
- Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai keičiami, kai projekto iniciatorius (-iai) pageidauja pakeisti projekto sprendinius visoje pagal projektą suplanuotoje teritorijoje. Sprendimą pakeisti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą tvirtina meras, suderinęs su Nacionaline žemės tarnyba.
Išankstinis kontrolinių žemės sklypų ribų pasikeitimų aprašymas
tags: #ar #gali #gyventojas #nesutkti #su #formuojamo