Esminės Būsto Nuomos Sąlygos: Kaip Apsaugoti Savo Teises

Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais.

Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį.

Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti. Šiame straipsnyje aptarsime esmines nuomos sutarties sąlygas, dažniausiai pasitaikančias klaidas ir pateiksime patarimus, kaip sudaryti teisiškai pagrįstą ir abiem pusėms naudingą susitarimą.

Dažniausiai sutartys nėra įregistruojamos dėl nežinojimo.

Rašytinė Sutartis - Būtina Sąlyga

Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta.

Sutartys turi būti sudaromos raštiškai.

Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai.

Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų.

Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.

Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba.

Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.

Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro).

Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre.

Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.

Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.

Pagrindiniai Nuomos Sutarties Punktai

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.

Prieš pateikdami paraišką, perskaitykite esmines nuomos sutarties sąlygas.

Jei turite klausimų ar specialių pageidavimų, praneškite nuomotojui.

Sutarties šalys: Nuomos sutartyje būtina nurodyti nuomotojo ir nuomininko vardus, pavardes, asmens kodus ir kontaktinius duomenis.

• Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
• Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).

Terminas: Terminuota sutartis galioja vienerius metus, o vėliau tampa neterminuota.

Pasibaigus vienerių metų terminui, šalis gali bet kada nutraukti sutartį (įprastu būdu), įspėjusi kitą šalį prieš 3 mėnesius.

Nuomos mokestis: Naudojant butus kaip būstą, į nuomą neįskaičiuotas pridėtinės vertės mokestis.

Prie nuomos mokesčio pridėtinės vertės mokestis taip pat nepridedamas.

Nuoma už vietą automobiliui, sandėliuką, vietą dviračiui ir vaikų vežimėliui apima 20 proc. PVM.

Nuomos mokestis kas 12 mėnesių didėja pagal vartotojų kainų indeksą, bet ne daugiau kaip 3 proc.

Nuosavybės perdavimas: Sutarties dalyko perdavimo laikas bus derinamas pasirašant Sutartį.

Augintiniai: Visi bute gyvenantys augintiniai turi būti nurodyti Sutartyje.

Norint įsigyti augintinį po Sutarties pasirašymo, tai reikia iš anksto suderinti su Nuomotoju.

Depozitas: Depozitas yra lygus dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžiui ir yra mokamas pasirašius Sutartį iki buto perdavimo.

Biografijos patikra: Gavus paraišką ir prieš pasirašant Sutartį, bus patikrinta visų nuomininkų biografija, siekiant įvertinti jų mokumą.

Nuomotojas turi teisę užduoti papildomus klausimus Nuomininkui.

Nuomotojas turi teisę atsisakyti sudaryti Sutartį.

Privatumo politika: Asmens duomenys tvarkomi pagal Privatumo politiką, kurią galima rasti svetainėje.

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.

Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto.

Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.

Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.).

Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija.

Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.

Nuomos objektas: Nuomos sutartyje yra labai svarbus pats nuomos objektas.

Labai dažnai susiklosto situacijų, kai asmenys įsivaizduoja, kad tam tikrose patalpose bus galima vykdyti tam tikrą veiklą, galvoja, kad galės pakeisti patalpų paskirtį, o tada tarp šalių prasideda ginčai.

Komunaliniai mokesčiai: Nuomos sutartyje būtina nurodyti kas bus atsakingas už komunalinių mokesčių sumokėjimą, t.y. pats nuomininkas, ar nuomotojas.

Sudarant būsto nuomos sutartį būtina sudaryti būsto perdavimo-priėmimo aktą, kuris gali būti surašomas kaip atskiras dokumentas, arba įtraukiamas į sudaromą nuomos sutartį.

Būsto perdavimo-priėmimo akte rekomenduojama nurodyti:

• nuomojamo būsto adresą ir jo bendrą plotą;
• kartu su būstu perduodamus baldus, buitinę techniką ir kitus daiktus;
• skaitliukų rodmenis, pavyzdžiui, elektros, šilto ir karšto vandens parodymus.

Būsto būklę ir visų jame esančių daiktų defektus rekomenduotina užfiksuoti nuotraukomis ir jas pridėti prie perdavimo-priėmimo akto.

Esamų defektų aprašymas ir jų fotofiksacija leidžia išvengti ginčų ir įvairių interpretacijų nuomos sutarties pabaigoje dėl buvusios daiktų būklės jų perdavimo metu.

Kapitalinis ir einamasis remontas: Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus).

Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Sugedusi buitinė technika: Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Teisė nuomoti: Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.

Turto draudimas: Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.

Nuomininko patikimumas: Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.

Dažniausios Klaidos Sudarant Nuomos Sutartį

Viena iš dažniausių klaidų - neįvardijamos visos esminės sąlygos, dėl ko vėliau kyla nesusipratimai.

Sutartyje neparašoma, kurią dieną turi būti atliekamas mokėjimas, neaišku, ar nuomininkas moka už praėjusį ar einamą mėnesį, o kartais išvis neaptariamas joks mokėjimo grafikas.

Taip pat dažnai pasirašoma neterminuota sutartis, neįtraukiant sąlygų dėl nutraukimo termino ar šalių įspėjimo tvarkos, o tai sukelia neapibrėžtumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui.

Trūksta aiškumo ir dėl komunalinių išlaidų - nepriskyrus atsakomybių, sąskaitos gali virsti ginčų priežastimi.

Visos šios klaidos lengvai išvengiamos, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.

Kita dažna klaida - neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute, arba nenurodoma, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys.

Taip pat dažnai neaptariamas naminių gyvūnų laikymas, o jų atsiradimas be sutikimo gali sukelti konfliktų ar nuostolių.

Nepamirškite patikrinti, su kuo pasirašote sutartį.

Jei sutartį pasirašo ne būsto savininkas, o jo sutuoktinis, draugas, mama ar močiutė - tokia sutartis yra teisiškai negaliojanti, nebent tas asmuo turi notariškai patvirtintą įgaliojimą.

Nuomininkas turėtų paprašyti būsto nuosavybės dokumento kopijos ar bent pamatyti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintų, jog sutartį pasirašo tikrasis turto savininkas.

Atskirai paminėtinas buto priėmimo-perdavimo aktas - tai priedas prie sutarties, kuriame nurodoma buto būklė, inventorius, baldai, technika bei pridėtos nuotraukos.

Šis dokumentas ypač svarbus kilus ginčui dėl žalos ar depozito - be jo nuomotojas ar nuomininkas neturės įrodymų, kokia buvo pradinė būklė.

Nuomos Sutarties Registravimas

Sutarties šalims siekiant didesnės teisių garantijos, yra rekomenduotina sudarytą nuomos sutartį išviešinti, ją įregistruojant viešame registre.

Nuomos sutarties išviešinimas yra naudingas abejoms sutarties šalims dėl įvairių priežasčių.

Pavyzdžiui, nuomos sutarties išviešinimas garantuoja nuomininkui, kad keičiantis išnuomoto būsto savininkui nuomos sutartis liks galioti, t.y., kad naujasis būsto savininkas neturės teisės nutraukti nuomos sutarties, teigdamas, kad jo ir nuomininko nesieja jokia sutartis.

Tuo tarpu nuomotojui nuomos sutarties įregistravimas gali būti naudingas išvengiant atsakomybės dėl žalos atlyginimo, kurią sukėlė nuomininkas.

Mokesčiai Už Nuomą

Nuomojant būstą legaliai, reikia mokėti mokesčius valstybei.

Yra du būdai tai padaryti:

• Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis. Kainos skirtinguose miestuose skiriasi.
• 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.

Kas labiau apsimoka? Aritmetika paprasta.

Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas.

Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM.

Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi.

Nepageidaujami Nuomininkai

Būstų nuomos rinkai išliekant populiariai, nuomojamų būstų savininkams tai suteikia galimybę ne tik paprašyti didesnės nuomos kainos, bet ir pasirinkti pačius nuomininkus.

Veiksnys, kuris dažniausiai užkerta kelią išsinuomoti būstą, yra augintiniai.

Pasak specialistų, nuomotojams nepatinka ir gyventojai su mažais vaikais.

Taip pat vengia rūkančių, turinčių žalingų įpročių ar nemokių asmenų.

Iškeldinimas

Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra.

Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.

Nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.

Apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą.

Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.

tags: #ar #gali #kiti #zmones #gyvent #nuomojamam