Dažnai kyla klausimų, kaip teisingai nutraukti nuomos sutartį anksčiau laiko, nepažeidžiant įstatymų ir išvengiant konfliktų. Keli procentai Lietuvos gyventojų nuomojasi būstus. Straipsnyje aptarsime, kokios yra nuomotojo ir nuomininko teisės, kokiais atvejais galima nutraukti sutartį ir kaip tai padaryti teisiškai.
Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Pavyzdžiui, jei kita šalis pažeidžia sutarties sąlygas arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vykdyti tampa sudėtinga. Tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.
Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai.
Nuomotojo teisės ir apribojimai
Neretai nuomotojai mano, kad gali bet kada nutraukti nuomos sutartį, tačiau tai nėra visai tiesa. Specialistai nurodo, kad, nors būstas priklauso nuomotojui, jis negali savavališkai nutraukti sutarties. Pavyzdžiui, nuomotojas negali nutraukti sutarties, jei nori apgyvendinti savo draugus ar giminaičius, arba rado nuomininkus, siūlančius didesnę nuomą.
Tokiais atvejais gali tekti išmokėti kompensacijas arba eiti teismo keliu. Bendrovės „Saugi nuoma“ komandos vadovė Evelina nurodė, kad vienašališkai nutraukti nuomos sutartį nuomotojai gali tik tuo atveju, kai nuomininkas yra nemokus ar daro žalą būstui. Kitu atveju nuomotojas neturi teisės savavališkai nutraukinėti sutarties.
Sutarties nutraukimo punktai ir įspėjimo laikotarpiai
„Kiekvienoje normalioje nuomos sutartyje yra numatyti nuomos sutarties nutraukimo punktai ir įspėjimo laikotarpiai, norint nutraukti sutartį anksčiau laiko. Dažniausiai įspėjimo laikotarpis yra mėnesis ar du. Visada šalys gali susitarti tarpusavyje, tačiau ateiti ir išvaryti negali, jei tam nėra priežasčių. Tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turi įsipareigojimų ir turi jų laikytis“, - aiškino specialistė.
Advokatų kontoros „Glimstedt“ partnerė ir advokatė Dr. Laura Augytė-Kamarauskienė nurodė, kad, pagal bendrą Civiliniame kodekse numatytą taisyklę, terminuotos nuomos sutarties nutraukti prieš terminą, nesikreipiant į teismą, nuomotojas negali, nebent šalys sutartyje yra susitarusios dėl kitokios nuomos sutarties nutraukimo tvarkos.
Kaip anksčiau laiko nutraukti automobilio lizingą – paaiškinta
Depozitas: kas jam lieka?
Nuomotojai dažnai prašo depozito - vieno ar kelių mėnesių nuomos dydžio užstato. Tad, jeigu nuomininkas nusprendžia išsikraustyti sutarčiai nepasibaigus, depozitas dažnai lieka savininkui kaip kompensacija. Tačiau tai yra nusistovėjusi praktika, bet ne taisyklė.
„Remiantis šalių lygiateisiškumo principu, paprastai tokia pati „veidrodinė“ sąlyga yra taikoma ir nuomotojui, norinčiam nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Depozito, paprastai sumokamo pagal nuomos sutartį, paskirtis visų pirma yra užtikrinti sutarties nevykdymą ar netinkamą vykdymą iš nuomininko pusės, padengti įsiskolinimą už nesumokėtą nuomos mokestį ar kompensuoti nuostolius, padarytus nuomojamam turtui“, - dėstė L. Augytė-Kamarauskienė.
O ar abi šalys turės mokėti netesybas (kompensacijas), netesybų ir depozito suma bei kt. priklauso nuo konkretaus susitarimo, nurodė pašnekovė.
Neterminuotos sutarties nutraukimas
L. Augytės-Kamarauskienės teigimu, jei nuomos sutartis terminuota, ją nutraukti prieš terminą nuomotojas gali tik esant įstatyme numatytiems pagrindams: nuomininkas naudojasi daiktu ne pagal paskirtį, blogina daikto būklę, nemoka nuomos mokesčio, nedaro remonto. Arba sutartyje numatytiems pagrindams ir pirmiausia suteikus protingą terminą nuomininkui šiems trūkumams pašalinti. O neterminuotą nuomos sutartį nuomotojas gali nutraukti įspėjęs nuomininką ne mažiau kaip prieš 3 mėnesius.
„Jei nuomos sutarties nutraukimas neteisėtas, nuomininkas, kaip ir bet kurios kitos sutarties šalis, gali kreiptis į teismą dėl nuostolių atlyginimo. Reikalauti kompensacijos nuomininkas gali tik jei taip buvo susitarta nuomos sutartyje“, - aiškino specialistė.
Nuomininko teisės nutraukiant sutartį
Svarbu žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį, įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos. Jeigu pasirašėte terminuotą buto nuomos sutartį su ribotomis galimybėmis ją nutraukti prieš terminą, nepasiduokite, nes nuomininko teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma.
Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku.
LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.
Kokiais atvejais nuomotojas gali nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės? Pirmiausia tokius atvejus reikia pasitikrinti šalių sudarytoje sutartyje, kurioje įprastai detaliai aptariami šie atvejai. Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:
- Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas;
- Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį;
- Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.
Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.
Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.
Esminiai sutarties pažeidimai
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas, kuris apima:
- Šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties.
- Sutarties pažeidimas sukelia didelių nuostolių.
- Pažeidimas padarytas tyčia.
- Pažeidimas rodo, kad šalis neketina vykdyti sutarties.
- Šalis įvykdė tik dalį sutarties.
Siekdami išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai.
Sutarties nutraukimo tvarka
Pranešimas kitai šaliai apie numatomą sutarties nutraukimą yra būtina sutarties nutraukimo sąlyga. Nepranešus ir tokiu būdu neišreiškus valios dėl sutarties nutraukimo, sutartis negali būti laikoma nutraukta.
Jeigu sutartis nutraukiama nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos, tokie veiksmai yra neteisėti.
Ką daryti, jei nepavyksta susitarti?
L. Augytė-Kamarauskienė neslėpė, kad, jeigu ginčo išspręsti nepavyksta, galima eiti teismo keliu. Tačiau ji pažymėjo, kad byla gali trukti nuo pusmečio iki poros metų ar daugiau, tad bylinėtis teisme turėtų būti paskutinis pasirinkimas tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. O visuomet protingiausia - ieškoti kompromiso.
Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu.
Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai.
Taigi, nutraukiant buto nuomos sutartį anksčiau laiko, svarbu žinoti savo teises ir pareigas, numatytas įstatymuose ir sutartyje. Jei kyla neaiškumų, visada verta pasikonsultuoti su teisininku.
Teisininkai pastebi, kad nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Tai kartais baigiasi iškeldinimu, kurio imasi būsto ar kitų nuomojamų patalpų savininkas. Kaip elgtis ir ką derėtų žinoti nuomotojui bei nuomininkui apie iškeldinimą?
„Įstatyme nustatyta, kad nuomotojas gali nutraukti sutartį, kai nuomininkas 3 mėnesius nemoka nuompinigių ar už komunalines paslaugas arba gadina nuomojamo būsto kokybę“, - paaiškina L. Kai nuomos sutartis neterminuota, nuomotojas gali vienašališkai nutraukti sutartį, įspėjęs nuomininkus prieš pusmetį.
„Nepamirškime, kad terminuota sutartis užtikrina teisinių ir faktinių santykių stabilumą. Tai gali sukelti nuomininkui nemažai nepatogumų. Norėdamas nutraukti nuomos sutartį ir asmenis iškeldinti, nuomotojui reikia turėti tam pagrindą ir planus pranešti nuomininkui. Geriausia pranešimą įteikti į rankas, siųsti registruotu paštu. Laiko terminas, skirtas išsikeldinti, gali skirtis. Neterminuotos sutarties atveju, nuomininkui suteikiamas 6 mėnesių laikotarpis išsikelti. Sutartį pripažinti negaliojančia gali tik teismas.
„Nesusitarus geruoju reikėtų visais atvejais kreiptis į teismą“, - mini L. „Nuomininkas visais atvejais gali inicijuoti sutarties nutraukimą, nesvarbu, kokia tai sutartis ir kokio termino.
„Tokia pati iškeldinimo procedūra galioja ir šeimoms, turinčioms vaikų. Niekas nesikeičia, nebent teismo požiūris į tos šeimos iškeldinimą. Teismo sprendimu gali būti suteiktas kiek ilgesnis terminas iškeldinti. Tai gali būti 6-8 mėnesiai nuo teismo sprendimo įsigaliojimo“, - mini L.
„Tai vykdo ne policija, o tik antstoliai, gavę vykdomąjį raštą. Jeigu antstolis, informavęs apie iškeldinimą, sulaukia bute esančio nuomininko pasipriešinimo, kviečia policiją. Teisiškai išspręsti ginčą galima, jei yra nuomos sutartis.
tags: #ar #gali #nuomininkas #nutraukti #sutarti