Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų dėl bendro naudojimo objektų, jų priežiūros, remonto ir administravimo. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su bendro naudojimo patalpomis ir langų priežiūra, remiantis teisės aktais ir specialistų rekomendacijomis.
Daugiabučio namo bendrija yra atsakinga už bendro naudojimo patalpų priežiūrą.
Bendro Naudojimo Objektai Daugiabučiame Name
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, ir ji rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Kas priskiriama bendro naudojimo objektams?
- Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas).
- Fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
- Pastato bendrojo naudojimo inžinerinės sistemos (mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga, įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus).
Daugiabučio namo inžinerinių sistemų schema.
Taigi, išorinė siena, sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais), yra bendro naudojimo objektas. Pats stiklo paketas (ne rėmas) taip pat laikomas bendro naudojimo objektu. Jei siena statyta iš stiklinių blokelių, viduje iškalta medinėmis lentelėmis, tai siena yra namo fasado dalis.
Langų Valymo Standartai
Švarūs langai - tai ne tik estetikos, bet ir komforto bei profesionalumo ženklas. Namuose jie suteikia daugiau šviesos ir jaukumo, o biuruose ar komerciniuose pastatuose - kuria tvarkos ir pasitikėjimo įspūdį.
Langus verta plauti reguliariai, o ne tada, kai jau nieko nesimato. Reguliarumas ne tik padeda palaikyti švarą, bet ir mažina darbo trukmę bei kainą. Pavasaris ir ruduo - intensyviausi langų valymo sezonai.
Langų valymo ypatumai
- Langai, kurie plaunami reguliariai, išvalomi greitai ir be papildomų priemonių.
- Laiptinių ar bendro naudojimo erdvių langai dažniausiai valomi 1-2 kartus per metus - pavasarį ir rudenį. Čia reikalavimai didesni - langai turi būti skaidrūs nuolat, ypač jei tai vitrinų ar priėmimo zonos.
- Ne visi langai yra lengvai pasiekiami.
- Tokiais atvejais reikia naudoti specialius valiklius, grandiklius ir mikropluošto sistemas, o darbas užtrunka ilgiau.
Jei užsakote kelias paslaugas iš vienos įmonės (pvz., grindų atšveitimo, parkingo ar stogų valymą), galima gauti kompleksinį pasiūlymą.
Patarimai, kaip sumažinti langų valymo išlaidas:
- Reguliarumas vietoje vienkartinių užsakymų: Vienkartiniai plovimai visada brangesni, nes įmonė turi atskirai planuoti atvykimą, įrangą, transportą.
- Protingas darbų derinimas: Jei laiptinės ar biuro langai plaunami kartu su kitais objektais toje pačioje vietovėje, galima optimizuoti išlaidas.
Išsamus langų valymo vadovas. Valykite langus kaip profesionalas
Sandėliukai ir Bendro Naudojimo Patalpos
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Finansavimas ir Mokesčiai
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai. Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo priežiūros.
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Balkonų Remontas
Balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams. Tokiu atveju, bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos) yra bendro naudojimo objektai, todėl remontuoti ir padengti išlaidas turi bendrija.
Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas? Ne, toks sprendimas nebūtų teisėtas.
Terasos Įrengimas Ant Stogo
Norint įsirengti terasą ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, reikia gauti kitų butų savininkų pritarimą. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja, kad terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimas.
Šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu arba balsuojant raštu.
Plotų Skaičiavimo Standartai
Statybos techninio reglamento STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ 2 straipsnio 6.10 papunktyje nustatyta: „pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas“.
Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.11 punkte nustatyta: „būstas - vienbutis gyvenamasis namas, jo dalis, butas ar kitos gyvenamosios patalpos, tinkamos asmeniui ar šeimai gyventi“, o 4.12 punkte būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas.
Taisyklių 145 punkte nustatyta: „Gyvenamosios patalpos (buto gyvenamuosiuose ir negyvenamuosiuose pastatuose; vieno buto namo; atskiro kambario su bendrojo naudojimo patalpomis) plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma.
Plotų apibrėžimai
| Plotas | Apibrėžimas |
|---|---|
| Bendras plotas | Visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, terasų, verandų) plotų suma. |
| Naudingas plotas | Gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. |
| Gyvenamasis plotas | Gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma (svetainės, valgomieji, miegamieji, darbo kabinetai, gyvenamieji kambariai, virtuvės ir kitos gyventi tinkančios šiltos patalpos). |
| Pagalbinis plotas | Visų gyvenamųjų patalpų, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus, plotų suma. |