Ar nuomotojas atsakingas už nuomininko skolas?

Būsto ir kitų patalpų nuomos rinka nuolat auga. Santykiai dažniausiai įtvirtinami sudarant rašytines nuomos sutartis, kuriuose svarbi dalis tenka nuomininko mokamiems mokesčiams. Neretai pasitaiko, jog nuomininkai nesugeba vykdyti šių įsipareigojimų ir pradeda kauptis skolos. Kyla klausimas, kas jas turėtų atlyginti?

Šiame straipsnyje panagrinėsime, kaip apsaugoti savo turtą ir išvengti nemalonumų, susijusių su nuomininkų skolomis, bei aptarsime, kaip elgtis susidarius situacijai, kai nuomininkas nemoka už komunalines paslaugas, bei kokios yra nuomotojo teisės ir pareigos.

Nuomos sutarties svarba ir būtini punktai

Buto nuomos sutartis yra pagrindinis dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas. Ji turi būti sudaryta raštu - tai yra privaloma sąlyga pagal įstatymus. Nors internete galima rasti daugybę sutarties šablonų, aklai pasikliauti jais nevertėtų. Kiekvienas nuomos atvejis yra unikalus, todėl sutartį reikėtų pritaikyti pagal konkrečią situaciją.

Štai svarbiausi punktai, kurie privalo būti aptarti sutartyje:

1. Sutarties šalys: Turi būti tiksliai nurodyti nuomotojo ir nuomininko asmens duomenys (vardas, pavardė, asmens kodas, gyvenamosios vietos adresas). Jei butą nuomoja įmonė - jos rekvizitai. Svarbu patikrinti, ar butą nuomojantis asmuo tikrai yra jo savininkas arba turi teisėtą įgaliojimą tai daryti. Tai galima patikrinti Registrų centro išraše.
2. Nuomos objektas: Detalus buto aprašymas - tikslus adresas, plotas, kambarių skaičius. Būtina kuo detaliau aprašyti buto būklę pasirašant sutartį. Geriausia praktika - sudaryti priėmimo-perdavimo aktą.
3. Nuomos terminas: Nurodoma konkreti sutarties galiojimo pradžios ir pabaigos data. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Tai svarbus aspektas, nes nuo jo priklauso sutarties nutraukimo sąlygos.
4. Nuomos kaina ir mokėjimo tvarka: Aiški nuomos mokesčio suma, valiuta, mokėjimo data (pvz., iki kiekvieno mėnesio 10 dienos) ir būdas (grynaisiais ar pavedimu). Taip pat svarbu aptarti komunalinių ir kitų mokesčių (interneto, televizijos) mokėjimo tvarką - kas ir kaip už juos moka.
5. Depozito dydis ir sąlygos: Tai vienas esminių punktų. Turi būti aiškiai įvardinta depozito suma, jo sumokėjimo faktą patvirtinantis įrašas, ir, svarbiausia, detalios sąlygos, kada depozitas (ar jo dalis) gali būti negrąžinamas. Taip pat privaloma nurodyti terminą, per kurį depozitas turi būti grąžintas nuomininkui pasibaigus sutarčiai (pvz., per 10 darbo dienų).
6. Šalių teisės ir pareigos: Kas atsakingas už smulkų remontą (pvz., lemputės pakeitimą), o kas - už stambų (pvz., sugedusios skalbimo mašinos remontą)? Ar nuomininkas gali bute laikyti augintinius? Ar gali subnuomoti būstą? Visi šie klausimai turi būti aptarti, kad vėliau nekiltų ginčų.
7. Sutarties nutraukimo sąlygos: Aiškiai apibrėžti, kokiomis sąlygomis ir kokiais terminais kiekviena šalis gali nutraukti sutartį anksčiau laiko. Paprastai numatomas įspėjimo terminas, pavyzdžiui, vienas mėnuo.

Vienas dažniausiai kylančių klausimų - kaip traktuojamas užstato susigrąžinimas. Užstatas įprastai grąžinamas pasirašius būsto perdavimo aktą.

Priėmimo-perdavimo aktas: svarbus dokumentas

Vienas dažniausiai ignoruojamų, bet neįkainojamai svarbių dokumentų yra turto priėmimo-perdavimo aktas. Tai - detalus bute esančių daiktų sąrašas ir jų būklės aprašymas sutarties pasirašymo metu. Šis aktas yra neatsiejama nuomos sutarties dalis ir apsaugo abi puses.

Kaip jį parengti?

• Fotografuokite ir filmuokite. Prieš pasirašant aktą, tiek nuomininkas, tiek nuomotojas turėtų kartu apeiti butą ir nufotografuoti viską: sienas, grindis, langus, baldus, buitinę techniką. Ypač svarbu fiksuoti jau esamus defektus - įbrėžimus ant parketo, nuskilusį plytelės kampą ar dėmę ant sofos.
• Detalus sąrašas. Akte surašykite visus bute paliekamus baldus ir daiktus (pvz., „svetainė: sofa, pilka, geros būklės; kavos staliukas, medinis, su nedideliu įbrėžimu dešiniame kampe”).
• Buitinės technikos patikra. Įjunkite ir patikrinkite, ar veikia visa buitinė technika (šaldytuvas, viryklė, skalbimo mašina, gartraukis). Akte pažymėkite, kad technika veikianti.
• Skaitiklių rodmenys. Būtinai užfiksuokite pradinius elektros, vandens, dujų skaitiklių rodmenis. Tai padės išvengti ginčų dėl apmokėjimo už komunalines paslaugas.
• Raktai. Nurodykite, kiek raktų komplektų perduodama nuomininkui.

Tiek nuomininkas, tiek nuomotojas turi pasirašyti ant dviejų akto egzempliorių, ir kiekvienas pasilieka po vieną. Pasibaigus nuomos sutarčiai, šis dokumentas bus pagrindinis įrodymas, sprendžiant, ar buto būklė pablogėjo dėl natūralaus nusidėvėjimo, ar dėl netinkamo naudojimo.

Nuomininkas nemoka nuomos mokesčio, tačiau nesudaryta nuomos sutartis: ką daryti?

Žodinės nuomos sutartys yra teisėtos pagal Civilinį kodeksą, jame numatyta, jog nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu. Vis tik kilus nesutarimams ir neturint rašytinės sutarties, nuomotojui kyla daug praktinių problemų. Žodinė sutartis yra laikoma sudaryta nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi bute dienos. Tačiau be rašytinės sutarties nuomotojui tenka remtis tik Civilinio kodekso nuostatomis, o ne lankstesniais šalių susitarimais, kurie gali būti numatyti nuomos sutartyje.

Susidūrus su nuomininko mokumo problemomis (nepaisant to, ar šalys yra sudariusios ar nesudariusios rašytinę nuomos sutartį), pirmasis patarimas nuomotojui - raštu kreiptis į nuomininką fiksuojant nuomininko padarytus pažeidimus, raštu teikti raginimus nuomininkui padengti susidariusį įsiskolinimą. Tokia dokumentacija gali tapti ne tik svarbiu įrodymu sprendžiant ginčą, jei jis persikeltų į teismą, tačiau dažnu atveju net ir išsprendžia pačią problemą, kadangi nuomininkas įvertina galimas neigiamas finansines pasekmės, kurios tik augtų, jei ginčas persikeltų į teismą.

Kai konflikto nepavyksta išspręsti geruoju, nuomotojui iš esmės lieka vienas kelias - kreiptis į teismą, siekiant nutraukti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, prisiteisti skolą ir iškraustyti nuomininkus.

Gyvenamųjų patalpų nuomai įstatymai numato griežtesnius reikalavimus - Civiliniame kodekse numatyta, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Be to, gyvenamųjų patalpų nuomos specifika lemia ir tai, kad vien faktas, jog nuomininkas nesumokėjo nuomos ar komunalinių mokesčių už 1 mėnesį, dar nesudaro pagrindo nuomotojui inicijuoti sutarties nutraukimo.

Pagal Civilinį kodeksą, nuomininkas laikomas iš esmės pažeidusiu sutartį, jei jis nuolat, tačiau ne mažiau kaip tris mėnesius, nemoka nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.

Teisininkas pabrėžia, kad net jei nuomininkas yra skolingas už nuomą, jis vis tiek yra įstatymais saugomas nuo savavališko iškeldinimo: „Nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais - net baudžiamojon atsakomybėn.

Teismui priėmus sprendimą dėl iškeldinimo, patį sprendimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, kuris turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Jei iškeldinamasis nesutinka geruoju išsikelti ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesui pagal vykdomąjį raštą, kviečiami du kviestiniai ir policija. Iškeldinant vaiką, taip pat dalyvauja Valstybinės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybos atstovas.

Kilus teisminiam ginčui, nuomotojas, neturėdamas rašytinės sutarties, turi įrodyti nuomos sutarties sudarymo faktą ir šalių sutartų sąlygų buvimą. Tokios situacijos išvengiama turint rašytinę sutartį, kuri leidžia koncentruotis į patį skolos priteisimą.

Sutarties terminas: vengti ilgalaikių ar neterminuotų nuomos sutarčių. Geriau sudaryti vienerių metų nuomos sutartį, kuri gali būti atnaujinama.

Komunikacija ir kompromisas: nuomininkui pradelsus mokėjimus, pirmiausia ieškoti su juo kompromiso ir teikti raginimus padengti įsiskolinimus, vengiant kraštutinių priemonių, tokių kaip komunalinių paslaugų apribojimas ar priverstinis iškraustymas.

Kaip apsisaugoti nuo nuomininkų skolų?

Advokatas Vilius Martišius DELFI komentavo, kad nuomos sutartis nebūtinai turėjo būti patvirtinta notaro ir moteris tikrai galėjo kreiptis į teismą. Tokia nuomos sutartis galioja, nėra reikalavimo, kad ji turi būti patvirtinta notariškai. Reiktų ją pateikti į tesimą, taip pat, jeigu buvo susirašinėjimai e. paštu ar žinutėmis dėl skolų, yra sąskaitų išrašai, kokie buvo mokėjimai, jei buvo atliekami pavedimu - viską surinkti“, - sako jis.

V. Martišius pažymi, kad kai ginčai vyksta tarp dviejų šalių, paprastos nuomos sutarties visiškai pakanka teisme. Tačiau visiems nuomotojams vis tiek pataria ją įregistruoti Registrų centre, apsisaugant nuo kitų galimų nemalonumų.

Visiems nuomotojams advokatas patarė būtinai į nuomos sutartį įtraukti daiktų ir baldų sąrašą, pridėti nuotraukas ir imti 1-2 mėnesių dydžio užstatą.

Svarbiausi punktai, kuriuos reikia įtraukti į nuomos sutartį:

• Nuomos terminas: Aiškiai nurodykite, kuriam laikui turtas nuomojamas. Jeigu susitariama dėl to, kada sutartis baigsis (pvz. “Nuoma vieneriems metams”), tai privaloma sutartį surašyti raštu.
• Nuomos kaina ir mokėjimo tvarka: Nurodykite nuomos kainą, kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis).
• Užstatas (depozitas): Nurodykite nuomos užstatą (depozitą) ir jo grąžinimo sąlygas. Dabar įprasta praktika yra, jog depozito dydis yra 2-3 mėnesių nuomos mokestis.
• Atsakomybė už žalą: Apibrėžkite, kas atsakingas už padarytą žalą turtui. Jei nuomininkas gyvens su gyvūnais ir bus padaryta žala, atsakys nuomininkas.
• Būsto būklė: Prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.
• Nutraukimo sąlygos: Nurodykite sutarties nutraukimo sąlygas ir atsakomybę už sąlygų nesilaikymą.
• Fotofiksacija: Prieš perduodant būstą nuomininkui, pasidarykite nuotraukų, kaip atrodo baldai, sienos, buitinė technika ir pan. Nuotraukos gali būti sutarties priedas, ant jų turi pasirašyti ir turto savininkas, ir nuomininkas.

Statistika apie būsto nuomą Lietuvoje

Nors Registrų centro duomenimis, pastaraisiais metais per metus įregistruojama apie 6-7 tūkst. naujų būsto nuomos sutarčių, tačiau dalis jų yra išregistruojamos arba baigia galioti. Šiuo metu visoje Lietuvoje yra įregistruota apie 30,7 tūkst. galiojančių būsto (butų ir gyvenamųjų namų) nuomos sutarčių. Prieš daugiau nei metus, t.y. 2019 m. sausio 1 d. jų buvo 26,8 tūkst., arba apie 15 proc. mažiau.

Patarimai, kaip išvengti problemų dėl įsiskolinimų

• Sudarykite raštišką nuomos sutartį: Aiškiai apibrėžkite šalių teises ir pareigas, įskaitant atsakomybę už komunalinių paslaugų apmokėjimą.
• Patikrinkite nuomininką: Prieš išnuomodami būstą, patikrinkite nuomininko mokumą ir patikimumą.
• Reguliariai stebėkite mokėjimus: Sekite, ar nuomininkas laiku apmoka komunalines paslaugas.
• Reaguokite nedelsiant: Jei nuomininkas vėluoja apmokėti komunalines paslaugas, nedelsiant kreipkitės į jį raštu.

tags: #ar #galima #uz #suteiktas #paslaugas #nuomininkui