Vienas svarbiausių dalykų, kurį turėsite padaryti norėdami įsigyti savo svajonių namus - sukaupti pradinį įnašą.
Kokios sumos gali prireikti?
Lietuvoje bankai įprastai finansuoja iki 85 proc. būsto kainos arba vertės (priklausomai nuo to, kuri iš jų mažesnė). Vadinasi, bent 15 proc. įsigyti reikalingų lėšų turite būti susitaupę patys. „Swedbank“ duomenys rodo, kad gyventojai 2023 m. pabaigoje vidutiniškai būdavo sukaupę apie 36 tūkst. eurų pradinio įnašo butui. Aišku, ši suma gali būti mažesnė, jei perkamas butas yra mažesnio ploto ar mažesniame mieste.
Kaip sukaupti pradinį įnašą?
Jei nusprendėte būstą įsigyti pasinaudodami banko finansavimu, pirmiausia turėtumėte atsižvelgti į dabartinę savo finansų būklę.
- Nusistatykite tikslą. Iš anksto nuspręskite, kokį būstą norite įsigyti ir kiek jis galėtų kainuoti. Galvokite apie savo poreikius 5-10 metų perspektyvoje - nesiekite iš karto įsigyti būsto visiems atvejams ir likusiam gyvenimui. Žinodami preliminarią būsto kainą, galėsite įvardinti reikalingą pradinio įnašo sumą. Ją padidinkite bent 10 proc., įvertindami galimą NT kainų padidėjimą ir nenumatytas su būsto įsigijimu susijusias išlaidas. Tai naujasis Jūsų taupymo tikslas!
- Sudarykite planą. Nuo dabartinio momento iki išsikelto tikslo Jus greičiausiai skiria bent keleri metai ir konkretūs veiksmai, kuriuos reikės atlikti kas mėnesį. Todėl sudarykite taupymo planą nustatydami, kiek kas mėnesį pajamų galite realistiškai atidėti ir nuolatos stebėkite, kaip jį sekasi vykdyti.
- Optimizuokite išlaidas. Valdant asmeninius finansus dažnai patariama vadovautis 50-30-20 taisykle, kur 50 proc. pajamų skiriama būtinosioms išlaidoms (būsto nuoma, maistas, transportas, drabužiai), 30 proc. - nebūtinosiomis (laisvalaikis, pomėgiai ir pan.), o 20 proc. atsidedama taupymui ar investavimui.
- Netikėtos pajamos. Jei gavote premiją už pasiektus rezultatus ar nuo naujų metų ženkliau išaugo atlyginimas, šias netikėtas pajamas nukreipkite taupymui. Lygiai ta pati taisyklė galioja ir dovanoms. Galite net nustatyti taisyklę, kad visas dovanas iš artimųjų ir draugų šiuo laikotarpiu priimate tik pinigų pavidalu ir skiriate būsto tikslui.
Perkant naujos statybos būstą, bendroji taisyklė pradiniam įnašui yra ta, kad nuosavos lėšos turėtų siekti ne mažiau kaip 15-20 proc. įsigyjamo būsto kainos ar vertės. Tačiau jei išsirinkote senesnės statybos būstą, jums gali prireikti didesnio pradinio įnašo.
Taupymo instrumentai
Jei norite, kad kaupiami pinigai neštų ir tam tikrą grąžą bei dar labiau priartintų taupymo tikslą, galite apsvarstyti fiksuoto pajamingumo priemones kaip indėlis, vyriausybės taupymo lakštai ar valstybės obligacijos. Tokiu atveju rinkitės indėlio terminą ar kitų taupymo priemonių išpirkimo terminą, kuris būtų ne vėlesnis nei jūsų planuojama būsto įsigijimo data.
Atsargiai: greito uždarbio pavojai
Skeptiškai vertinkite galimybes per trumpą laiką padidinti pradinį įnašą sutaupytus pinigus panaudojant investicijoms, ypač į didele svyravimų rizika išsiskiriančias priemones kaip atskirų bendrovių akcijos, siauros specializacijos fondai ar tokios žaliavos kaip auksas.
Vieni aiškina, kad tereikia „gero brokerio“, kuris „viską sutvarko“ taip, jog pradinio įnašo mokėti nereikia. Kiti savo patirtis papasakoja detaliau.
Pavyzdys iš gyvenimo
Pvz., skaitytojas Algimantas (vardas - pakeistas) su naujienų portalu tv3.lt sutiko pasidalyti, kaip prieš 5 metus su žmona gavo būsto paskolą, nors pradinio įnašo neturėjo.
Papasakojo, kaip gavo paskolą be pradinio įnašo „Viskas labai paprasta. Pvz., jei NT kainuoja 100 tūkst. eurų, pardavėjas pirkimo-pardavimo sutartyje nurodo fiktyvią kainą - 115 tūkst. eurų. Tuomet pardavėjas ir pirkėjas patikina banką, kad pirkėjas pardavėjui jau sumokėjo tų 15 tūkst. eurų pradinį įnašą. Tada bankas sumoka pardavėjui likusius 100 tūkst. eurų, kuriuos pirkėjas per laiką bankui grąžina. Taip pirkėjas apgauna banką, kad pradinį turėjo ir 15 proc. nuo NT kainos jau sumokėjo“, - pasakojo Algimantas.
Jo atveju taip ir buvo. Anot Algimanto, sunkiausia dalis buvo susitarti su pardavėju, bet jis buvo suinteresuotas parduoti būstą kuo greičiau, todėl sutiko.
Paklaustas, ar nemano, kad pasielgė neatsakingai, Algimantas įsitikinęs, kad nieko blogo nepadarė.
„Bankai ir taip valdo visus mūsų pinigus. Būsto paskola kai kuriems yra vienintelė galimybė turėti savo namus ir atsiplėšti nuo psichinių nuomotojų, kurie neleidžia nuomojamam būste jaustis kaip savuose namuose. Pradinį įnašą net ir 20 metų kaupdamas sunkiai tesukaupsi, nes būstai kasmet nežmoniškai brangsta. O aš juk nieko blogo nepadariau - bankui skolą mokame ir toliau tvarkingai mokėsime. Niekas nenukentėjo“, - kalbėjo skaitytojas.
Vis tik nuo 2022 m. lapkričio 1 d. Lietuvoje yra draudžiama atsiskaityti grynaisiais pinigais, viršijant 5 tūkst. eurų sumą. Tačiau tokių suktybių vis dar pasitaiko.
Specialistai perspėja, kad į tokias avantiūras geriau nesivelti - dabar yra legalių būdų, kaip gauti būsto paskolą be pradinio įnašo.
Tuo metu NT agentūros „Capital“ partneris ir ekspertas Mantas Mikočiūnas neslepia, kad anksčiau minėta schema buvo itin populiari. Pastaruoju metu tokių atvejų būna vis mažiau, tačiau vis vien pasitaiko: „Čia dažniausiai yra pardavėjo valioje, ar jis ryšis veltis į tokią avantiūrą, ar pirkėjas įkalbės pardavėją įvertinti parduodamą būsta didesnei sumai, nuo kurios tie 85 proc. būtų ta „visa“ sumokama suma.“
Brokeris prisimena, kad anksčiau pirkėjas su pardavėju lengvai susitardavo, jog neva pradinis įnašas jau buvo sumokėtas grynaisiais pinigais, nes niekas negalėdavo to patikrinti.
Vėliau bankai įvedė ribojimus, kiek pradinio įnašo užskaito grynaisiais pinigais. O galiausiai atsirado valstybės reguliavimas, kad grynųjų pinigų suma negali viršyti 5 tūkst. eurų.
„Tai dabar yra tikrai nedaug būdų, kaip galima būtų tai padaryti. 5 tūkst. eurų iš esmės nepadengia jokio pradinio įnašo. Taigi, jei neturi pinigų, reikia iš kažkur jų gauti, galbūt skolintis, kad sumokėtum pardavėjui, o po to prašyti, kad jis tuos pinigus grąžintų, pvz., pasirašant kokią kitą sutartį“, - svarstė M. Mikočiūnas.
Vis tik jis pabrėžė, kad tuo užsiimti - tikrai neverta, nes kyla rizika, kad šalys viena kitą apgaus. Be to, yra didelė tikimybė būti pričiuptiems.
„Atsimenu, kad anksčiau tikrai pirkėjai mėgindavo ir brokerius įtraukti, kad būtent jie susitartų su pardavėjais, suorganizuotų visą tą schemą. Bet tokiu atveju mažų mažiausiai, kas gresia, tai reputacijos susigadinimas visiems. T. y. tiek pirkėjui su pardavėju prieš kredito įstaigas, tiek pačiam brokeriui prieš klientus ir įmones“, - perspėjo M. Mikočiūnas.
Legalus būdas būsto paskolai be pradinio įnašo
Vis tik šiuo metu gyventojai turi galimybių legaliai įsigyti būstą neturėdami pradinio įnašo. Vieną tokių galimybių suteikia įmonių grupė „Numai“, pirmoji Europos Sąjungoje pristačiusi nepriklausomą „Nuomokis ir pirk“ modelį.
Jos vadovas ir įkūrėjas Aurimas Čiagus aiškina, kad tai nėra klasikinė išperkamoji nuoma ar paskola, o labiau stotelė iki būsto paskolos, nuomos paslauga su galimybe vėliau įsigyti būstą už iš anksto sutartą kainą. Ją renkasi žmonės, kurie šiandien dar negali gauti paskolos, nes neturi pradinio įnašo, bet nori gyventi savo namuose ir užfiksuoti šiandienines būstų kainas.
Anot A. Čiagaus, žmogus pats pasirenka norimą butą, namą ar kotedžą iš rinkoje parduodamų variantų.
„Skirtingai nei kai kurių vystytojų siūlomuose modeliuose, mūsų klientai nėra ribojami konkrečiais projektais - jie gali rinktis iš visų parduodamų naujų ar senų būstų. Klientas gali įsikelti gyventi praktiškai iš karto ir nuo pirmos dienos moka 2 dalis: nuomos mokestį ir kaupimo įmoką, kuri sudarys jo pradinį įnašą“, - kalbėjo „Numai“ vadovas.
Kai klientas jau yra pasirengęs, būstą jis gali išsipirkti už tą pačią, iš anksto sutartą kainą, nepriklausomai nuo to, kiek per tą laiką pakilo būstų kainos rinkoje.
Taigi, trumpai tariant, „Nuomokis ir pirk“ paslauga suteikia galimybę pradinį įnašą kaupti jau gyvenant pasirinktuose namuose, kuriuose įsigysite ateityje.
Kokia būtų mėnesio įmoka?
Pasak A. Čiagaus, visi žmonės kažkuriuo gyvenimo momentu yra buvę toje pačioje situacijoje - norėjo įsigyti būstą, bet neturėjo sukaupto pradinio įnašo.
„Tradicinis kelias tokiu atveju - nuomotis svetimą būstą ir laukti, kol pavyks sutaupyti. Tačiau toks laukimas dažnai tampa ir nepatogus, ir finansiškai nenaudingas - būsto kainos kyla ir pradinio reikia vis didesnio. Būtent todėl mes ir sukūrėme „Nuomokis ir pirk“. Žmogus gali išsirinkti bet kurį būstą iš visos rinkos, o mūsų komanda padeda visame procese: patariame, padedame išsirinkti, profesionaliai patikriname būsto būklę, įvertiname kainą ir užtikriname, kad sprendimas būtų teisingas. Jei būstas neįrengtas, galime jį įrengti pagal kliento norus“, - pasakojo „Numai“ įkūrėjas.
Jis pasidalijo pavyzdžiu: jei imtume 100 tūkst. eurų vertės būstą, jo rinkos nuomos kaina šiandien siekia apie 400-450 eurų per mėnesį. Su „Numai“ nuomos mokestis būtų nuo 470 eurų, o papildomai mokamas kaupimas - apie 175 eurai per mėnesį. Būtent ši kaupimo dalis (175 eurai) ir formuoja kliento pradinį įnašą - tai jo pinigai, kurie vėliau panaudojami išperkant būstą.
„Trumpai tariant, nors mokestis - šiek tiek didesnis nei įprasta nuoma, klientas už tai gauna gerokai daugiau vertės - būsto kainos prieaugis priklauso jam. Ir, žinoma, yra dar viena svarbi pusė - emocinė. Mūsų klientai nuo pirmos dienos gyvena savo namuose: gali juos įsirengti pagal save, kurti savo taisykles, turėti augintinius ir jaustis tikrais šeimininkais“, - patikino A. Čiagus.
Kaip pasiruošti būsto paskolai?
Naujas būstas daugeliui tampa vienu iš didžiausių viso gyvenimo pirkinių. Dėl to jo įsigijimui reikėtų skirti ypatingą dėmesį ir tam gerai pasiruošti. Tą padaryti nėra sunku - bankai pateikia įvairias skaičiuokles ir papildomos informacijos, kuri padeda iš anksto įvertinti savo galimybes. Svarbiausia - visus pasiruošimo žingsnius atlikti iš eilės.
Jei nusprendėte būstą įsigyti pasinaudodami banko finansavimu, pirmiausia turėtumėte atsižvelgti į dabartinę savo finansų būklę.
- Perkant naujos statybos būstą, bendroji taisyklė pradiniam įnašui yra ta, kad nuosavos lėšos turėtų siekti ne mažiau kaip 15-20 proc. įsigyjamo būsto kainos ar vertės.
- Tačiau jei išsirinkote senesnės statybos būstą, jums gali prireikti didesnio pradinio įnašo.
- Kita svarbi taisyklė - mėnesio būsto paskolos įmoka kartu su kitais finansiniais įsipareigojimais negalės būti didesnė kaip 40 proc. šeimos pajamų.
- Be to, kliento galimybes mokėti paskolos įmokas bankas vertina pagal kelis scenarijus, iš kurių viena yra hipotetinė situacija, jog metinė palūkanų kartelė pasiekia 5 procentus.
Būsto paskola yra ilgalaikis finansinis įsipareigojimas, todėl nusprendus jį prisiimti, reikėtų įvertinti ne tik dabartinę savo ar šeimos situaciją. Dar svarbiau yra pabandyti įsivaizduoti, kaip ji galėtų pasikeisti per ateinančius 5 ar 10 metų. Pavyzdžiui, galbūt po kelerių metų planuojate šeimos pagausėjimą ir jums bus reikalingas didesnio ploto būstas ramesniame miesto rajone.
Tiesa, jei anksčiau būsto įsigijimas buvo vertinamas kaip viso gyvenimo investicija, tai dabar vis daugiau žmonių būstą nusprendžia keisti atsižvelgdami į pasikeitusius savo ar šeimos poreikius. Tad jei šiuo metu jums 25 metai, skirti daug laiko svarstymams, ar pasirinktas būstas tenkins jūsų poreikius išėjus į pensiją, nereikėtų.
Be to, nepaskutinėje vietoje turėtų būti ir saugumo jausmas - kas nutiktų, jei ilgesnį laiką nebegautumėte reguliarių pajamų ar pusmetį sirgtumėte.
Įvertinus savo finansines galimybes ir įsivardijus ateities poreikius, jūsų svajonių būstas įgaus realesnį pavidalą - tiksliai žinosite, kokio dydžio ir kokių charakteristikų būsto norite, kokia jo kaina jums priimtina ir kokio dydžio paskolos įmokos bus toleruotinos jūsų šeimos biudžetui.
Tiesa, radus svajonių būstą reikėtų visapusiškai įvertinti jo kainą. Pavyzdžiui, didžioji dalis naujų būstų Lietuvoje parduodami tik su daline apdaila, vadinasi, jų įrengimui ir apstatymui dar reikės skirti nemažą sumą pinigų. O jei būstas yra sename name, reiktų nusiteikti, kad ateityje gali laukti rimtesni remonto darbai arba renovacija.
Nereikėtų pamiršti ir visų papildomų su būsto įsigijimu susijusių mokesčių, įskaitant sutarties sudarymo, notaro, būsto įkeitimo mokesčius.
Paskolos gavimo sąlygos
Jei radote jums patinkantį būstą, kuris atitinka keliamus kriterijus ir jūsų finansines galimybes, metas susipažinti su pagrindinėmis banko finansavimo suteikimo sąlygomis, etapais ir palūkanų apskaičiavimo tvarka. Norint sužinoti banko atsakymą dėl būsto paskolos, paraišką paskolai gauti reikia užpildyti interneto banke ir per trumpą laiką bankas jums pateiks atsakymą.
Užpildžius prašymą paskolai gauti jokių papildomų veiksmų atlikti nebereikia - banko konsultantai patys susisiekia su klientu, pristato sprendimą ir sutaria dėl tolimesnių veiksmų. Pastebime, kad vis daugiau klientų renkasi šį būdą ir šiuo metu daugiau nei 90 proc.
Paskutinis patarimas - neskubėkite. Šis patarimas galioja visais atvejais, kai reikia priimti didelės reikšmės turinčius sprendimus. Kuo daugiau laiko skirkite savo poreikiams ir galimybėms įvertinti, o jei dėl finansavimo kyla klausimų, visada galima kreiptis konsultacijos į banką telefonu.
Pagrindinės kredito suteikimo sąlygos:
- Reikalavimai gavėjui: Kreditai teikiami pilnamečiams Lietuvos Respublikos piliečiams ir asmenims, turintiems leidimą nuolat gyventi Lietuvoje. Gaunantiems tokias nuolatines pajamas: darbo užmokestį, pagal autorines sutartis, iš verslo veiklos, nuomos ir kitaip gaunamas reguliariąsias pajamas, patvirtintas dokumentais.
- Bendra mėnesio įmokų, Jūsų mokamų kredito įstaigoms, suma neturėtų viršyti 40 proc. visų per mėnesį Jūsų gaunamų grynųjų pajamų.
- Jūs nuosavais (ne skolintais) pinigais turite sumokėti mažiausiai 15 proc. finansuojamam projektui įgyvendinti reikalingos sumos.
- Suma ir terminas: Kredito suma ir terminas priklauso nuo to, ar šis būstas bus Jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta, ar ne.
Jei skolinatės būstui, kuris yra pagrindinė gyvenamoji vieta:
- Kredito suma gali siekti iki 85 proc. būsto rinkos vertės ar kainos (atsižvelgiama į mažesnę sumą) šį būstą įkeitus.
- Kredito grąžinimo terminas iki 30 metų (remontui iki 20 metų).
Jei skolinatės būstui, kuris nėra pagrindinė gyvenamoji vieta, taip pat sodybai, sodo namui ar kitoms panašioms patalpoms:
- Kredito suma gali siekti iki 60 proc. būsto rinkos vertės ar kainos (atsižvelgiama į mažesnę sumą) šį būstą įkeitus.
- Kredito grąžinimo terminas iki 25 metų (remontui iki 20 metų).
- Kredito suma taip pat priklauso nuo šeimos finansinių galimybių grąžinti kreditą įvertinimo.
- Valiuta: Kreditai teikiami eurais.
- Palūkanos: Sudarydami kredito sutartį, galite pasirinkti palūkanų rūšį - kintamąsias, fiksuotąsias arba jų derinį.
Kintamosios palūkanos:
Tai palūkanos, kurias sudaro marža ir kintamoji palūkanų dalis. Jas sudaro individualiai Jums nustatyta banko marža ir Jūsų pasirinkta 3, 6 ar 12 mėnesių tarpbankinė palūkanų norma EURIBOR.
Fiksuotosios palūkanos:
Tai palūkanos, kai individualiai Jums nustatytas konkretus fiksuotas palūkanų normos dydis sutartam kredito laikotarpiui.
- Užtikrinimo priemonės: Būsto kredito grąžinimas paprastai yra užtikrinamas įkeičiant įsigyjamą, remontuojamą, statomą ar rekonstruojamą būstą.
- Įkeičiamo nekilnojamojo turto vertę turi nustatyti turto vertintojai.
- Įkeistas nekilnojamasis turtas (išskyrus žemės sklypus) turi būti apdraustas turto draudimo bendrovėje.
- Kredito grąžinimas: Bankui išmokėjus kredito lėšas, sutartomis mokėjimo dienomis įmokos automatiškai nurašomos iš Jūsų pasirinktos sąskaitos. Pirmą įmoką sudaro tik palūkanos.
Lietuvos banko siūlomi pakeitimai
Šiuo metu taikomas ne mažesnis kaip 15 proc. įnašo reikalavimas, tačiau, pasak centrinio banko, pastaruoju metu sparčiai pabrangus nekilnojamam turtui (NT) jį sukaupti dažnai tampa sunku net ir finansiškai pajėgiems pirkėjams.
„Šie pakeitimai palankiausi būtų tiems, kurie dar tik ketina įsigyti savo pirmą būstą ir tai nori daryti su paskola. Jiems bus lengviau įeiti į būsto paskolų rinkas, nes jie galės greičiau sukaupti pradinį įnašą arba gauti didesnę paskolą ir geriau patenkinti savo poreikius“, - pirmadienį žurnalistams sakė LB valdybos pirmininko pavaduotoja Julita Varanauskienė.
Pasak LB, tyrimai rodo, kad pirmo būsto paskolos yra mažesnės rizikos, pirkėjai labiau linkę laiku mokėti įmokas ir stengtis išlaikyti būstą, todėl jiems kai kuriose šalyse taikomas švelnesnis pradinio įnašo reikalavimas. Pirmą būsto paskolą imantiems, tačiau būstą jau turintiems asmenims ir toliau būtų taikomas 15 proc. pradinio įnašo reikalavimas.
Imantiems antrą ar paskesnę būsto paskolą, kai anksčiau paimtos būsto paskolos dar negrąžintos, siūloma visiems be išimčių taikyti ne mažesnį kaip 30 proc. pradinio įnašo reikalavimą.
J. Varanauskienės teigimu, nauji reikalavimai šiek tiek apsunkintų situaciją tiems, kurie nori NT įsigyti kaip investiciją.
Pasak jos, tai daroma, kad būstų pasiūla galėtų pasivyti paklausą. „Tiems, kurie perka būstą investiciniais tikslais - ne sau gyventi, o nuomoti arba parduoti su prieaugiu - reikalavimai šiek tiek pasunkėja. (...) Tokiu būdų reguliuojame prognozuojamą paklausos augimą, mažiname hipotetinį pirkėjų skaičių, nes pasiūla nespėja vytis“, - teigė LB valdybos pirmininko pavaduotoja.
Pasak J. Varanauskienės, 30 proc. reikalavimas tokioms paskoloms Lietuvoje galioja jau nuo 2022 m., tačiau nustatyta išimtis - jis netaikomas, jei šiuo metu turimų anksčiau paimtų paskolų likutis, lyginant su įkeisto turto verte, yra mažesnis nei 50 proc.
LB teigimu, ši išimtis suteikė lankstumo tiems gyventojams, kurių jau turimos paskolos buvo paimtos seniai ir yra beveik grąžintos, tačiau per pastaruosius metus situacija pasikeitė. „Šiuo metu stebime reikšmingą tokių paskolų apimties didėjimą. Tai rodo, kad išimtis nebeatlieka savo pirminės funkcijos ir silpnina reikalavimo veiksmingumą, todėl ketiname jos atsisakyti. Toks sugriežtinimas padės sumažinti rizikingesnių pas...