Vilniaus nekilnojamojo turto plėtotojai pirkėjams siūlo ne tik naujus butus, bet ir naujus loftus, studijas ar kūrybines dirbtuves. Tai - patalpos, kurių plotas yra mažesnis, nei reikėtų, kad erdvė taptų gyvenamosios paskirties.
Minimalūs Reikalavimai Buto Plotui
Lietuvos teisės aktai nustato minimalius reikalavimus buto plotui.
Būtent šiame dokumente yra nurodoma, kad vonios kambario kartu su tualetu plotas bute turėtų būti bent 4 kv. m.
Bent vieno kambario plotas turėtų siekti 16 kv. m, o naudingasis buto plotas vienam žmogui turėtų būti ne mažesnis kaip 14 kv. m.
Tai reiškia, kad butas, kuriame yra tik vonios ir vienas gyvenamasis kambarys, turėtų būti bent 20 kv. m ploto.
Mini Butai: Kas Tai?
Anot „Capital“ partnerio ir nekilnojamojo turto eksperto Manto Mikočiūno, mini butais dažniausiai tampa padalytos didelės patalpos, kurios nebūtinai yra gyvenamosios paskirties, o jų plotas dažniausiai svyruoja nuo vos 12 kv. m iki maždaug 20 kv. m.
„Padalinus tie atskiri vienetai kadastriškai įgauna atskirus unikalius vienetus ir juos galima parduoti kaip atskirus daiktus.
Kartais netgi būna tokių atvejų, kai parduodama dalis didelio daikto.
Bankai gana skeptiškai žiūri į tokių daiktų finansavimą“, - akcentuoja M. Mikočiūnas.
Bendrovės „Citus“ analitikė Laura Markevičiūtė taip pat sutinka - neretai mini butais tampa visai ne butai ar kitokie būstai, skirti gyvenimui.
„Tokie būstai paprastai yra orientuoti į trumpalaikę nuomą arba skirti investicijai, kurios tikslas tas pats - trumpalaikė nuoma.
Žmonės, besinuomojantys tokius butus, jiems kelia labai žemus reikalavimus.
Atvejų, kai statytojai ar vystytojai siūlo mini butus, pasitaiko, tačiau mažesnių, nei reikalauja statybų reglamentas, matyti neteko“, - sako L. Markevičiūtė.
Į tai dėmesį atkreipia ir M. Mikočiūnas.
„Galbūt jis ten gyvens, galbūt kažkokią veiklą vykdys.
Pardavėjas sako - tai jau yra ne mano reikalas ir naujasis savininkas spręs, ką su tomis patalpomis daryti.
Jis tai parduoda kaip administracinės, komercinės paskirties patalpas.
Gyvenamosios paskirties patalpos tokiu atveju dažnai turi kažkokias bendrojo naudojimo patalpas.
Tai dažnai būna bendrabutis“, - sako M. Mikočiūnas.
„Nors kai kurie negyvenamosios paskirties pastatai ir patalpos (pvz., kūrybinės dirbtuvės) yra parduodami kaip gyvenamosios patalpos, visgi jų oficiali paskirtis nėra gyvenamoji ir pagal Lietuvos teisės aktus jie nėra laikomi gyvenamaisiais“, - akcentuoja L. Markevičiūtė.
Finansavimo Ypatumai
„Luminor“ nuotolinių pardavimų privatiems klientams vadovė Regina Ungulaitienė nurodo, kad bankas butus su kita negu gyvenamąja paskirtimi priima įkeisti tuo atveju, jeigu tai yra loftų tipo, t. y. Jeigu paprastai bankai sutinka finansuoti 85 proc.
„Šį turtą finansuojame 75 proc. santykiu, jeigu baigtumas ne mažesnis nei 80 proc. ir kai turtas atitinka dalinės apdailos reikalavimus.
Atkreipsiu dėmesį, kad nefinansuojame loftų tipo butų, jeigu jų paskirtis yra gamybinė.
Taip pat atsargiau vertiname buto finansavimą, jeigu paskirtis gyvenamoji, tačiau daugiabučio, kuriame yra butas, paskirtis yra gamybinė arba administracinė.
Visas situacijas vertiname individualiai“, - akcentuoja R. Ungulaitienė.
Kaip sako M. Mikočiūnas: „Labai svarbu, kaip kaimynai žiūri į atsiradusius naujakurius.
Dažnai jie net nežino, kad toks projektas rengiamas ir kad ten kažkas gyvens.
Kai jie pradeda gyventi ir vieni kitiems maišyti - tam gyventojui trukdo tie servisai, o tiems servisams - tie gyventojai, natūraliai jų keliai susikerta.
Pasitaiko atvejų, kai kaimynai netgi nuginčija sandorius ir tų patalpų padalijimą į atskirus vienetus“, - sako M. Mikočiūnas.
L. Markevičiūtė pabrėžia, kad tokiose patalpose gali nukentėti ir gyvenimo kokybė.
„Taip pat tokioms patalpoms galioja didesni nekilnojamojo turto mokesčiai.
Ir parduoti tokį būstą gali būti sunkiau, nes tam tikra prasme tai yra gudravimas, dėl kurio galų gale nukenčia pirkėjas ir gyventojas, o pakeisti tokių būstų paskirtį itin sunku“, - nurodo L. Markevičiūtė.
Nepaisydami šių sunkumų, LRT.lt pašnekovai neabejoja - ateityje tokie butai populiarės.
Negana to, gali būti, kad teks keisti ir statybos reglamentą, kuriuo remiantis ir mažesni nei 20 kv. m butai galėtų būti statomi.
„Vienareikšmiškai nei teisčiau, nei ginčiau juos bet kokia kaina, kad jie daro tik tai, kas rinkoje aktualu, nežiūrėdami statybinių reikalavimų.
Manau, kad visa tai turėtų eiti koja kojon ir statybinis reglamentas, reikalavimai turėtų keistis adekvačiai, kartu su rinkos poreikiais“, - įsitikinęs M. Mikočiūnas.
Mažo buto interjeras | Small apartment | Interior Design
Būsto Ploto Mažėjimo Tendencijos
NT ekspertai jau ne vienus metus pastebi tendenciją, kad perkamo būsto plotas mažėja.
Kaip teigia L. Markevičiūtė, Registrų centro duomenys rodo, kad per pastarąjį dešimtmetį bet kokio kambarių skaičiaus perkamų butų vidutinis plotas sumažėjo 11,5 proc. - nuo 58,6 kv. m iki 51,9 kv. m.
„Ober-haus“ statistika rodo, kad 2003 m. vidutinis buto plotas Vilniuje siekė 64,3 kv. m, o 2019 m. šis skaičius nukrito iki 50,8 kv. m.
Kaip rodo bendrovės „Ober-haus“ statistika, pastaraisiais metais net 37 proc.
| Metai | Vidutinis buto plotas Vilniuje (kv. m) |
|---|---|
| 2003 | 64,3 |
| 2019 | 50,8 |
L. Markevičiūtė teigia: „Individualūs reikalavimai būsto plotui visada bus apibrėžti konkrečios situacijos ir poreikių.
Mes palaikome komfortišką kasdienį gyvenimą ir šio komforto poreikio diktuojamus reikalavimus būstui, tačiau, renkantis namus, be ploto, galioja daugiau faktorių.“
Mini Butų Perspektyvos
„Tankėjant ir plečiantis miestui, augant būsto ir žemės kainoms, didėjant gyvenimo intensyvumui, keičiantis pačiam gyvenimo būdui, tokių būstų paklausa turėtų augti.
Iš kitos pusės, atsirandant naujoms būsto formoms, tokioms, kaip bendrojo gyvenimo erdvės, vadinamasis kolivingas, didėjant jų patrauklumui ir paslaugų, kurias galima gauti kartu, spektrui, būtent jos turėtų pritraukti nemažą dalį ypač mažų būstų auditorijos“, - įsitikinusi L. Markevičiūtė.
Vis dėlto LRT.lt pašnekovai pastebi, kad nors mini butai skelbimuose atsirasti pradėjo vos prieš porą metų, ir dabar jie domina ne tuos, kurie ieško pirmojo savo būsto.
Šie dažnai ieško būsto, kuris atneštų didelę grąžą, o nuomininkai nuomojamam būstui nekelia tokių didelių reikalavimų, kokius keltų įsigydami nuosavą.
„Nuomininko poreikiai daug mažesni nei pirkėjo, kuris perka būstą sau.
Dėl to čia matyčiau didelį skirtumą.
Jeigu žmogus rinktųsi pirkti sau, jis turbūt natūraliai įsivertintų daugiau dalykų, nuspręstų, ko reikia, pasižiūrėtų į tai ne tik kaip į stogą virš galvos, bet ir kaip į savo pinigų investiciją“, - svarsto M. Mikočiūnas.
Jeigu vis dėlto pasirenkama investuoti, skaičiuoja M. Mikočiūnas, santykinė grąža, įsigijus mini butą, turėtų būti didesnė.
„Pavyzdžiui, 30 kv. m butą galime įsigyti už 70 tūkst. eurų, įrengtą naujos statybos tokį mini butą galima nusipirkti už daugiau kaip 50 tūkst. eurų.
Vieną išnuomosime už 350, kitą - už 300 ar 320 eurų.
Tai ta kaina bus truputį didesnė, bet mažiau nei pirkimo kaina“, - tvirtina M. Mikočiūnas.
NT ekspertai pastebi, kad statyti vis mažesnius butus - ekonomiškai logiška.
Remiantis „Ober-haus“ duomenimis, per penkerius metus Vilniuje pastatyta beveik 20 tūkst. naujų butų, kurių plotas užima kiek daugiau nei 1 mln. kv.
Reikalavimai Statant Ūkinį Pastatą ar Namą Sodo Bendrijoje
Statant ūkinį pastatą Lietuvoje už miesto ribų iki 80 m² arba namą sodo bendrijose iki 50 m² (nuo lapkričio 1-os d. 2024), galioja specifiniai reikalavimai, kuriuos būtina žinoti, norint tinkamai pasiruošti statybos procesui ir išvengti teisinių komplikacijų.
Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, norint statyti ūkinį pastatą iki 80 m² už miesto ribų arba namą sodo bendrijose iki 50 m², statybos leidimas nereikalingas.
Nors leidimas nereikalingas, būtina informuoti savivaldybės administraciją apie planuojamą statybą.
Informavimas atliekamas pateikiant pranešimą, kuriame nurodoma statinio vieta ir tikslai.
Svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti norimą pastatą.
Sklypai gali būti žemės ūkio paskirties, sodo ar miško žemės, ir kiekvienas jų turi savus reikalavimus statyboms.
Žemės ūkio paskirties sklypuose paprastai leidžiama statyti tik su ūkininkavimu susijusius pastatus, o sodo sklypuose - nedidelius vasarnamius ar gyvenamuosius pastatus iki 50 m².
Vienas svarbiausių techninių reikalavimų - minimalūs atstumai nuo sklypo ribų.
Pagal teisės aktus, pastatas turi būti pastatytas ne arčiau kaip 3 metrai nuo kaimyninio sklypo ribos.
Jei norima statyti arčiau, reikia gauti rašytinį sutikimą iš kaimyninio sklypo savininko.
Projektavimo metu taip pat reikia atsižvelgti į pastato aukščio ir aukštų skaičiaus apribojimus.
Lietuvoje gyvenamiesiems pastatams ir ūkiniams pastatams iki 80 m² dažniausiai taikomi apribojimai, leidžiantys statyti ne daugiau kaip vieną aukštą su mansarda.
Pagal naujausius reikalavimus, visi naujai statomi gyvenamieji namai Lietuvoje turi atitikti A++ energinio naudingumo klasę.
Tai reiškia, kad pastatai turi būti itin gerai izoliuoti, naudoti energiją taupančias technologijas bei atsinaujinančius energijos šaltinius.
Prieš statant pastatą svarbu įsitikinti, kad žemės sklypas turi tikslius kadastrinius matavimus.
Nors mažiems pastatams iki 80 m² gali būti nereikalaujamas statybos leidimas, tačiau būtina pasirūpinti inžinerinių tinklų prijungimu reikalavimais: elektros, vandentiekio, kanalizacijos ir kitų komunikacijų įrengimu.
Net jei pastatas mažas, jis turi atitikti tam tikrus saugos ir aplinkosaugos reikalavimus.
Bendras ir Naudingas Buto Plotas
Renkantis būstą, svarbu atkreipti dėmesį ne tik į kainą, bet ir į tai, kas įeina į bendrą ir naudingą plotą.
Šie du rodikliai yra skirtingi ir gali turėti įtakos mokesčiams bei pačios gyvenamosios erdvės suvokimui.
Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kuo skiriasi bendras ir naudingas buto plotas, remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais ir reglamentais.
Pagal Statybos techninio reglamento STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ 2 straipsnio 6.10 papunktį:
Pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2.
Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.
Tuo tarpu, 6.11 papunktis apibrėžia:
Pastato naudingas plotas - visų šiltomis atitvaromis atitveriamų ar atitvertų patalpų plotų suma, m2.
Apibendrinant, galima teigti, kad į bendrą plotą įeina visos buto patalpos ir jų priklausiniai, o į naudingą - tik tos patalpos, kurios yra apšildomos ir atitvertos.
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.12 punktą:
Būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas.
Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Pavyzdinis buto planas, kuriame matomas patalpų išdėstymas ir plotai.
Kaip Skaičiuojamas Plotas?
Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės nustato, kad:
Gyvenamosios patalpos plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma.
Ppg - pagrindinį plotą sudaro visos patalpos, išskyrus patalpas, kurios įskaitomos į pagalbinį plotą.
Pagalbinis plotas - visų gyvenamųjų patalpų, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus, plotų suma.
Naudingasis plotas - tai bendras gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ar kitų pagalbinių patalpų) grindų plotas.
Projektuojant daugiabučius gyvenamuosius namus, bent vienas kambarys bute turi būti ne mažesnis kaip 16 kvad. m, bendras vonios ir tualeto plotas - ne mažesnis kaip 4 kvad. m, o vienam žmogui turi tekti ne mažiau kaip 14 kvad.
Patalpų Paskirties Pokyčių Lentelė (Nuo 2024 m.)
Nekilnojamojo turto (NT) paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą.
Bet kuris NT objektas turi savo paskirtį, kuri yra apibrėžta ir reglamentuota Statybos techniniame reglamente STR 1.01.09:2003.
Paskirtis - tai oficialus leidimas vystyti tam tikros rūšies veiklą arba tiesiog gyventi.
Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti).
Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai.
Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius.
Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt.
Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui.
Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.
Dažniausiai pastato paskirtis gali būti keičiama (tačiau yra ir pastatų, kurių paskirtis nekeičiama).
Tai daroma įgyvendinus visus keliamus reikalavimus norimos paskirties statiniui.
Pastato paskirtis yra svarbus aspektas, lemiantis tiek jo naudojimo galimybes, tiek savininkų teises ir pareigas.
Pastato (patalpų) paskirtis yra reikšminga ne tik dėl jų atitikties skirtingiems saugos, sveikatos ir kt. reikalavimams, tačiau gali lemti ir kitas svarbias aplinkybes, pavyzdžiui, mokesčius.
Tam tikrais atvejais teisės aktai leidžia naudoti pastatą (patalpas) nepakeitus paskirties.
Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties name ar jo patalpose galima vykdyti fotografavimo, meninės kūrybos, švietimo paslaugų, sveikatos priežiūros, odontologinės praktikos veiklas.
Tačiau yra taikomos išimtys.
Jei pastate nebus vykdoma gamybinė veikla, kuri trukdys kitiems šalia gyvenantiems arba dirbantiems žmonėms, paskirties keisti nebūtina.
Jei esate verslininkas ir norite pirmojo aukšto biure įrengti kirpyklą, paskirties keisti nereikės, nes tai paslaugos, o ne gamybinė veikla.
Aišku, kirpyklai galioja ir kiti reikalavimai, kuriuos nustato Nacionalinis visuomenės sveikatos centro departamentas.
Jei pastatas yra didelis ir ketinama vykdyti veiklą mažesniame nei 50 proc. jo plote, paskirties keisti nereikia.
Taigi sandėlyje gali būti įrengtas nedidelis garažas be jokio paskirties keitimo.
Deja, piktnaudžiauti tokia situacija nepavyks ir didelėje patalpoje vykdant skirtingą veiklą, teks pastatą suskirstyti į mažesnius objektus.
Vienoje vietoje daržinės, viešbučio, garažo, sandėlio, pirties, dirbtuvių ir gydymo įstaigos surasti nepavyks.
Dokumentai reikalingi norint pakeisti paskirtį
Norint pakeisti paskirtį, reikalingi keli svarbūs dokumentai, kurie pateikiami "Registrų centrui".
Būtent ši institucija registruoja ne tik visus gyventojus, bet ir visą nekilnojamąjį turtą bei jo savybes bei rinkos vertę.
Reikalingas prašymas pakeisti patalpų paskirtį, taip pat ir kadastro duomenų byla, kurią padaro matininkai.
Dokumentai pateikiami iki atliekant reikalingus statybos ar renovacijos darbus.
Po darbų "Registrų centras" informuojamas specialia deklaracija apie jų baigtumą.
Žemės sklypo paskirtis kartais irgi reikalauja keitimo, jei ketinama keisti ant jos stovinčių pastatų paskirtį.
Pavyzdžiui, jei iš sandėlio, kuris stovi ant žemės ūkio paskirties žemės ketinama padaryti viešbutį, reikia pakeisti ir žemės sklypo paskirtį į komercinį, o tik tada pakeisti pastato paskirtį iš žemės ūkio į viešbučių.
Statyba be Leidimo: Pasekmės
Statyba be galiojančio statybą leidžiančio dokumento, kai jis privalomas, yra draudžiama.
Priklausomai nuo teritorijos, naujo nesudėtingojo statinio savavališka statyba fiziniams asmenims užtraukia baudą nuo 150 iki 560 eurų.
Susimokėjus baudą, tenka pastatą nugriauti ir sutvarkyti statybvietę.
Valstybinė statybos ir teritorijų planavimo inspekcija atlieka statybos teisėtumo patikrinimus pagal metinius veiklos planus, savo iniciatyva tikrindama statybas.
Taigi, statant neypatinguosius ir ypatinguosius pagalbinio ūkio paskirties pastatus visada privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą, prieš tai parengiant statybos projektą.