Planuojant statybas Lietuvoje, svarbu žinoti galiojančius įstatymus ir reikalavimus. Šiame straipsnyje aptarsime įvairius statybos klausimus, pradedant nuo ūkininko ūkio registravimo įtakos sodybos projektui ir baigiant tvorų statybos ypatumais.
Ūkininko Ūkis ir Sodybos Projekto Formavimas
Norint statyti ūkininko sodybą žemės ūkio paskirties sklype, iš pradžių reikia baigti ūkininko kursus, gauti ūkininko pažymėjimą, įregistruoti ūkį ir toliau pasidaryti ūkininko sodybos formavimo projektą. Mes visa tai pasidarėme. Gavome patvirtinimą ir suderinimą, reikiamus leidimus, kad galime projektuoti statinius.
Taigi, turime sodybos formavimo projektą ir leidimus, kas toliau? Toliau reikia elektros, nes be jos niekur. Ir pradžiai norėjome išsiaiškinti ar apskritai galime į tą vietą atsivesti elektrą. Pavyko, valio. ESO operatorius investavo ir atvedė į sklypą elektrą, įrengė elektros spintą. ESO patikėjo, kad būsime vartotojai ir mokėsime jiems paskui mokesčius už elektrą, net atskirą transformatorių mūsų sodybai pastatė. Elektra sklype yra.
Paskutiniu metu spaudoje buvo pakankamai rašyta, kaip tokiems ūkininkams sugriežtinti statybos sąlygas ir, beje, nuo liepos 1 d. tai ir bus padaryta.
Statybos Leidimai ir Reikalavimai
Vienos savivaldybės urbanistikos skyrius niekaip neišduoda leidimo statybai. O neišdavimo priežastis ta, kad prie kievieno vandens telkinio yra nustatoma apsaugos zona ir apsaugos juosta, tai tam tikros žemės dalys, kur yra ribojama veikla.
Atkreiptinas dėmesys, kad mūsų žemės sklypas nepriklauso regioniniam parkui, saugomai teritorijai, kultūros paveldui, apskritai, nuo kelio jo net nesimato. Ir tas ežeras nėra toks patrauklus kaip Molėtų ar Trakų raj. ežerai. Šiuo metu tai ariamas laukas, kuris išnuomotas vietos ūkininkams, o iki tol, kol mes tą žemę atsiėmėme, buvo krūmynai, suverstų akmenų kalnai ir buvo tikrai nemažai investuota, kad bent minimaliai susitvarkytume.
Taigi, turime sodybos formavimo projektą ir leidimus, kas toliau? Toliau reikia elektros, nes be jos niekur. Ir pradžiai norėjome išsiaiškinti ar apskritai galime į tą vietą atsivesti elektrą. Pavyko, valio. ESO operatorius investavo ir atvedė į sklypą elektrą, įrengė elektros spintą. ESO patikėjo, kad būsime vartotojai ir mokėsime jiems paskui mokesčius už elektrą, net atskirą transformatorių mūsų sodybai pastatė. Elektra sklype yra.
Toliau pasisamdėme architektą ir pasidarėme statinių projektus, ledai pajudėjo ir kai pamatėme šviesą tunelio gale - susidūrėme su problema, kuri tęsiasi jau 8 mėnesius. Vienos savivaldybės urbanistikos skyrius niekaip neišduoda leidimo statybai.
Mūsų turimo žemės sklypo pažymoje, kurią išduoda Registrų centras, nurodyta, kad visas sklypas priklauso apsaugos zonai ir apsaugos juostai tuo pačiu metu. Tokia situacija susiklostė dėl įstatymų netobulumo, kažkas nusprendė, kad mūsų visas sklypas yra įtrauktas į apsaugos juostą, o apsaugos juostoje statyba negalima.
Šioje vietoje reikia atkreipti dėmesį, kad savivaldybės klerkai statybos formavimo projektą suderino ir niekam tai neužkliuvo ir tuo labiau pareikalavo sumokėti infrastruktūros mokesčius, nes jei nepateiksi mokėjimo šaknelės, tavo projekto net nežiūri.
Registrų centras taip ir neatsakė, kokiu pagrindu visą didžiulį žemės sklypą priskyrė minėtai apsaugos juostai. Apskritai, reikia paminėti, kad tai labai keista institucija, kuri, panašiai, kaip ir bankas, turėtų aptarnauti klientus, tai ne kokia ministerija, kuri su klientais nedirba, bet toks nenoras bendrauti spinduliuoja, tokie netobuli toje kompanijoje procesai, specialistams negali pasiskambinti, o atsiliepę telefonu ar gyvai priėmime sėdintys darbuotojai gali tik pasakyti „kreipkitės raštu ir Jums atsakysime“ arba duoti popieriaus lapą ir pasiūlyti ranka parašyti, ko norime.
Iki 2023 metų sausio 1 d. tos minėtos apsaugos juostos buvo nesunkiai tikslinamos: pasamdai geodezininkus, jie padaro geodezinius matavimus, gauni atitinkamus suderinimus su Nacionaline žemės tarnyba ir turėdamas pažymą eini į Registrų centrą, kuris pakeičia ir išduoda naujus nuosavybės dokumentus.
Bet Aplinkos ministerija sugalvoja, kad nuo 2023 metų sausio 1 d. reikia pakeisti įstatymus: reikia atimti iš geodezininkų leidimą nustatinėti žėmės specialiasias sąlygas, t. y. apsaugos zonas ir juostas. Kas toliau? Niekas iki šiol nežino, kaip ta nauja tvarka turi veikti realybėje.
Pagal naują tvarką vandens telkinių zonos ir juostos nustatomos atsižvelgiant į telkinių dydžius ir bus sukurtas visos Lietuvos žemėlapis, kuriame ir bus užnešti nauji plotai, kuriuose veikla bus ribojama. O kaip savininkai bus apie tai informuojami, tai net niekas nepagalvojo iki šiol.
Aplinkos apsaugos agentūra. O mes ką, mes čia prie ko, čia Aplinkos ministerija. Viskas bus 2025 metais padaryta. O aš ką, negalėsiu iki 25 metų leidimo statybai gauti? Taip, negalėsi. Va, tokia diskusija su jais. Aplinkos ministerija. Pripažįsta, kad problema yra ir kad iki šiol neišspręsta. Kada bus išspręsta, nežino.
Nė velnio valstybėj nėra ir neveikia jokie vieno langelio principai. Niekas neturi sistemų ar nemoka jomis naudojantis. Va, tokia linksma situacija, atrodo, su visiškai paprasta problema, kurią gal net seniūnijoje galėtum, logiškai mąstant, šiais kompiuterių ir 5G kartos tinklų laikais, išspręsti. Deja, kai kurie vis dar su popieriukais dirba. Visi siunčia tarp eilučių minėto karo laivo kryptimi.
Kas labai krenta į akis - tai visos institucijos labai įvaldžiusios raštų rašymus. Visų atsakymai panašūs pirmomis ir paskutinėmis pastraipomis. Pirma - apie tai, kaip visi ale supranta, kad taip neturėtų būti, kad labai apgailestauja dėl tokios padėties, o paskutinė - kad turiu teisę skūstis, eiti į teismą ir t.t. Dar nepaminėjau savivaldybės. O savivaldybė nesileidžia į kalbas. Kaip sovietiniais laikais - ar turi teisingą pažymėlę. O va tos pažymos aš ir neturiu, apeliuoju į tai, kad stovi gi jūsų savivaldybės tarnautojų parašai, jau leidot formuoti sodybą, tai kodėl dabar neleidžiat? „Atnešk pažymą“ - kartoja ir kartoja, o ankstesni suderinimai mums neįdomu. Čia ir baigiasi idėjos, ką toliau daryti.
Aplinkos ministro patarėja komunikacijai Aistė Žilinskienė komentavo, kad specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nustatymo ir jų tikslinimo tvarka buvo pakeista įsigaliojus Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymo ir Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo pakeitimams.
Statybos Leidimų Pavyzdžiai
- Verandos rekonstrukcija: Gyvenamojo namo rekonstravimui privalomas projektas ir statybos leidimas.
- Kiemo aikštelės įrengimas: I grupės nesudėtingajam statiniui (iki 100m²) reikalingas projektas ir leidimas, jei jis statomas kurorte; II grupės nesudėtingajam statiniui projektas ir leidimas reikalingas, jei jis statomas mieste arba saugomoje teritorijoje.
- Namo šiltinimas: Bendruoju atveju, pastato šiltinimui projekto nereikia, tačiau yra niuansų, iš pateiktos informacijos neišeina pakomentuoti konkrečiai Jūsų situacijos.
Atstumai ir Ribojimai
Svarbu žinoti leistinus atstumus nuo sklypo ribų ir kitus apribojimus:
- Atstumas nuo servitutinio kelio: Priklauso nuo kelio rūšies.
- Atstumas nuo sklypo ribos, jei už tvoros gatvė: Jei tai gatvė, tai priklausomai nuo jos kategorijos, taikomos gatvės raudonosios linijos, kurios yra nuo 2,25m iki 35m į abi puses nuo gatvės ašinės linijos. Raudonųjų linijų ribose statyba negalima. Jei tai kelias, tuomet gali būti taikoma kelio apsaugos zona, kurios dydis gali būti nuo 3m iki 70m matuojant nuo kelio briaunos. Kelio apsaugos zonoje statyba negalima.
Tvorų Statyba
Tvorų statybai taip pat taikomi tam tikri reikalavimai:
- Kaimyno sutikimas: Jei tvora bus statoma jūsų sklypo ribose, jokiomis tvoros konstrukcijomis (pamatais, stulpais ir pan.) neperžengiant sklypo ribos, tvora bus daugiau kaip 50% peršviečiama (įskaičiuojant pamatus, stulpus ir pan.), tai kaimyninių sklypų savininkų sutikimas nereikalingas. Jei tokia tvora bus statoma ANT ribos, tai kaimynų sutikimai privalomi.
- Tvoros aukštis ir aklinumas: Be kaimyno sutikimo, kai tvora statoma kaimynui iš pietinės pusės, akytumas turi būti ne mažesnis kaip 50%, įskaičiuojant stulpus, pamatus ir t.t. Aukštis turi būti ne didesnis kaip 2m.
Jokiomis tvoros konstrukcijomis negalite peržengti sklypo ribos (pamatams tai taikoma taip pat).
Sodo Namo Kvadratūra ir Paskirties Keitimas
Sodo namo kvadratūra skaičiuojama pagal visų aukštų vidaus plotą. Sodo namo, kuris nebuvo pradėtas statyti iki 2024-11-01, vidaus plotas negali būti didesnis kaip 50m², aukštis negali būti didesnis kaip 5m nuo vidutinio žemės lygio.
Įsirengiant palėpę namo konstrukcija nesikeistų. Ir kaip suprantam įsirengus palėpę iš sodo namo paskirties reikės keisti į gyvenamo namo paskirtį. Tai būtų priskiriama kapitaliniam remontui, kai nekeičiant pastato išorės matmenų. Tačiau reikalingas projektas ir statybos leidimas, nes keičiama paskirtis į gyvenamąją ir keičiasi pastato kategorija į neypatingąjį statinį.
Nuo 2024-11-01 gyvenamieji namai, kurių vidaus plotas didesnis kaip 50m² priskiriami neypatingųjų statinių kategorijai, o sodo namo maksimalus dydis yra taip pat 50m², todėl bet kuriuo atveju jums reikalingas projektas ir leidimas. Kreiptis į projektuotoją/architektą.
Pagalbiniai Ūkiniai Pastatai
Pagal dabar galiojančius teisės aktus, išeina taip, kad jei sklype pagrindinio pastato pagal žemės paskirtį nėra, tai ir priklausinių (pagalbinio ūkio pastatų) būti nebegali (nuo 2024-11-01). Tie, kurie statyti pradėjo iki 2024-11-01, tie ir galės užbaigti, tačiau nauji statyti pradėti negali.
II grupės nesudėtingajam pagalbinio ūkio pastatui, jūsų situacijoje, statybos leidimo nereikia, jei statomas ne mieste ar saugomoje teritorijoje.
Jei sklype jau yra pagrindinis daiktas (pvz. gyvenamasis namas), tai pagalbinio ūkio pastato statybai turi būti atsižvelgta į galiojančius teritorijų planavimo dokumentus (pvz.: detalusis planas), leidžiamus maksimalius užstatymo rodiklius.
Namo Aukščio Skaičiavimas
Pastato aukštis skaičiuojamas: LIETUVOS RESPUBLIKOS APLINKOS MINISTRAS ĮSAKYMAS DĖL NEKILNOJAMŲJŲ DAIKTŲ KADASTRO DUOMENŲ NUSTATYMO TAISYKLĖS PATVIRTINIMO 2024 m. spalio 22 d. Nr. D1-349.
Pastato aukštis - aukštis, matuojamas metrais nuo pastato ar jo dalies statybos zonos esamo žemės paviršiaus vidutinės altitudės iki pastato ar jo dalies stogo kraigo ar pastato ar jo dalies konstrukcijos (neskaitant dūmtraukių, vėdinimo šachtų, antenų, žaibosaugos stiebų) aukščiausio taško.
Jei pastatas (priestatas) yra šlaite, aukštis (H) matuojamas iki pastato stogo kraigo ar jo konstrukcijos (neskaitant dūmtraukių, vėdinimo šachtų, antenų, žaibosaugos stiebų) aukščiausių taškų ir išvedamas vidurkis: H=∑Hn/n čia: Hn - šlaite esančio pastato (priestato) aukštis iki stogo konstrukcijos aukščiausio taško, n - matmenų skaičius.
Pastato aukščio skaičiavimo formulė:
H=∑Hn/n
čia:
- Hn - šlaite esančio pastato aukštis iki stogo konstrukcijos aukščiausio taško,
- n - matmenų skaičius.
Problemos ir Sprendimai
Susidūrus su sunkumais gaunant statybos leidimą, galima kreiptis į teismą. Faktas, kad per teismus teisybę būtų galima rasti, bet tai vėlgi kainuos krūvą pinigų, o jų pertekliaus nėra.
Finalizuojant, koks realus tolesnis kelias: laukti 2025 metų, apie kuriuos pasakojau aukščiau? Teismai ir išlaidos, bylinėjimosi laikas?
Dėl suprantamų priežasčių, nenoriu viešintis ir neviešinu savivaldybės (tebūnie jų sąžinės reikalas), nes ne tik kad leidimo negausiu iki 2025 metų, bet dar ir žemės mokesčiais savivaldybė „užmėtys“, o jie tai gali, tarkim, pripaišydami žemės nepriežiūrą ir paskui įrodinėk, kad taip nėra.
Šiame straipsnyje aptarėme įvairius statybos klausimus Lietuvoje, pradedant nuo ūkininko ūkio registravimo įtakos sodybos projektui ir baigiant tvorų statybos ypatumais. Svarbu žinoti galiojančius įstatymus ir reikalavimus, kad statybos procesas būtų sklandus ir be problemų.