Ar juridinis asmuo gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę Lietuvoje?

Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (NŽT) dažnai sulaukia klausimų apie tai, kokie užsienio subjektai gali Lietuvoje įsigyti žemės. NŽT primena, kad užsienio subjektų teisę įsigyti žemės Lietuvoje reglamentuoja Lietuvos Respublikos Konstitucija ir Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstitucinis įstatymas (Konstitucinis įstatymas).

Juridiniai asmenys ir žemės įsigijimas

Konstitucinio įstatymo 3 straipsnyje nustatyta, kad įsigyti nuosavybės teise žemę, vidaus vandenis ir miškus gali būti leidžiama užsienio subjektams, atitinkantiems Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus.

Konstitucinio įstatymo 4 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus atitinka užsienio juridiniai asmenys, taip pat kitos užsienio organizacijos, kurios yra bent vienos iš šių sąjungų, susitarimų ar organizacijų narės:

• Europos ekonominės erdvės susitarimo (Europos Sąjungos narės, Islandija, Lichtenšteinas ir Norvegija).

Konstitucinio įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje pažymėta, kad Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus atitinka Konstitucinio įstatymo 4 straipsnio 1 dalyje nurodytų valstybių piliečiai ir šių užsienio valstybių nuolatiniai gyventojai, taip pat Lietuvos Respublikos nuolatiniai gyventojai, neturintys Lietuvos Respublikos pilietybės.

Taigi Lietuvoje žemę, vidaus vandenis ir miškus gali įsigyti tie užsienio subjektai (užsienio juridiniai asmenys, kitos užsienio organizacijos, užsienio valstybių piliečiai ir šių užsienio valstybių nuolatiniai gyventojai, Lietuvos Respublikos nuolatiniai gyventojai, neturintys Lietuvos Respublikos pilietybės), kurie atitinka Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus.

Žemės ūkio paskirties žemės ypatumai

Žemės ūkio paskirties žemė Lietuvoje - tai žemės plotai, skirti ūkininkavimui, augalininkystei, gyvulininkystei ar kitai žemės ūkio veiklai. Nors tai viena pigiausių nekilnojamojo turto rūšių, jos pardavimas - ne toks paprastas, kaip gali pasirodyti iš pirmo žvilgsnio. Pardavimo procesą reglamentuoja ne tik Civilinis kodeksas, bet ir specialūs įstatymai, apribojantys pirkėjų ratą bei numatantys tam tikrus reikalavimus.

Pagrindiniai žemės ūkio paskirties žemės bruožai:

• naudojama ūkininkavimui ar su žemės ūkiu susijusiai veiklai;
• turi būti tinkamai prižiūrima ir neapleista;
• gali būti ribojama pagal plotą ar subjektus, turinčius teisę įsigyti (ypač užsieniečiai);
• gali būti keičiama į kitą paskirtį, tačiau tai reikalauja papildomų derinimų ir leidimų.

Šaltinis: Žemės įstatymas, 3 str.

Kas gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę?

Pagal galiojančius teisės aktus:

• Fiziniai asmenys gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, jei:
  • yra Lietuvos Respublikos piliečiai;
  • yra ūkininkai arba turintys žemės ūkio veiklos patirties;
  • įsipareigoja dirbti įsigytą žemę 5 metus nuo įsigijimo.
• Juridiniai asmenys gali įsigyti žemę, jei:
  • jų pagrindinė veikla - žemės ūkis;
  • jie vykdo veiklą Lietuvoje ne mažiau kaip 3 metus.
• Užsieniečiai gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemę tik ribotais atvejais - priklausomai nuo tarptautinių sutarčių ir Europos Sąjungos teisės.

Šaltinis: Konstitucinio Teismo nutarimas 2003-03-11

Kokie apribojimai taikomi žemės pirkimui?

Pagal Žemės įstatymą:

• Didžiausias leidžiamas plotas: fizinis ar juridinis asmuo gali turėti ne daugiau kaip 500 ha žemės ūkio paskirties žemės.
• Jei pirkėjas jau yra įsigijęs žemės ūkio paskirties žemės, būtina įvertinti bendrą visos turimos žemės plotą.
• Prieš parduodant sklypą, būtina įsitikinti, kad jis nėra nacionalizuotas, apribotas specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis (pvz., draustiniai, sanitarinės apsaugos zonos).

Šaltinis: Žemės įstatymas, 21 str.

Pirkėjo pirmumo teisė

Svarbu žinoti, kad žemės ūkio paskirties žemės pirkimui dažnai taikoma pirmumo teisė:

• Gretimų sklypų savininkai turi teisę įsigyti žemę pirmenybės tvarka;
• Privaloma apie planuojamą pardavimą pranešti savivaldybei, kuri informuoja pirmumo teisę turinčius asmenis;
• Jei per 30 kalendorinių dienų jie neišreiškia noro pirkti - sklypą galima parduoti laisvai.

Šaltinis: LR Civilinis kodeksas, 4.79 str.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimo procesas

Žemės ūkio paskirties žemę norintis parduoti asmuo apie savo ketinimus privalo informuoti pasirinktą notarą arba Nacionalinę žemės ūkio tarnybą pagal žemės sklypo buvimo vietą.

Pardavimo procesas žingsnis po žingsnio:

1. Dokumentų paruošimas:
   • žemės nuosavybės dokumentai;
   • kadastriniai matavimai (jei reikia);
   • žemės vertinimo pažyma (neprivaloma, bet naudinga).
2. Pirkėjo paieška ir pirmumo teisės procedūros.
3. Notarinės sutarties sudarymas:
   • būtina pateikti visus dokumentus;
   • jei parduodamas tik dalis sklypo - reikia kadastrinių duomenų atnaujinimo.
4. Registracija Registrų centre:
   • naujas savininkas turi per 30 dienų įregistruoti sandorį;
   • galima naudotis eRegistru sistema.

Pirmumo teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemę

2024 12 19 įstatymu Nr. (TAR, 2024, Nr. Pirmumo teisę (išskyrus atvejus, kai pirmumo teise pasinaudoja žemės sklypo bendraturčiai Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka) įsigyti privačios žemės ūkio paskirties žemės, kurią pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams, taip pat žemės ūkio paskirties žemės, reikalingos valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamiems valstybei nuosavybės teise priklausančių melioracijos statinių ir (ar) sistemų rekonstravimo ir projektavimo darbams atlikti ir apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti, už kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis turi valstybė.

Kaina, kurią valstybė gali mokėti už perkamus privačios žemės ūkio paskirties žemės sklypus, negali viršyti šių žemės sklypų vidutinės rinkos vertės, apskaičiuotos atliekant vertinimą visuotiniu būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, arba rinkos vertės, apskaičiuotos valstybės vardu veikiančios institucijos ar įmonės užsakymu, taikant Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimo būdą, jeigu pastaroji vertė yra didesnė.

Nacionalinė žemės tarnyba ar valstybės įmonė Žemės ūkio duomenų centras žemės ūkio paskirties žemę, reikalingą valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamiems valstybei nuosavybės teise priklausančių melioracijos statinių ir (ar) sistemų rekonstravimo ir projektavimo darbams atlikti ir apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti, vadovaudamasi Žemės įstatymu, gali nuomoti (Civilinio kodekso 6.559 straipsnyje nustatyta tvarka perimti nuomotojo teises ir pareigas, jeigu nuomos sutartis įregistruota viešajame registre) be aukciono asmeniui (-ims), teisėtai ją naudojusiam (-iems) iki žemės ūkio paskirties žemės perėjimo valstybės nuosavybėn.

2024 11 12 įstatymu Nr. 2025 06 26 įstatymu Nr. XV-358 (TAR, 2025, Nr. (TAR, 2024, Nr. Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai.

Pranešime apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą žemės savininkas privalo nurodyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo naudotoją (-us), jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas.

Žemės sklypo savininkui draudžiama nustatyti žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, kad šio straipsnio 1 ar 2 dalyje nurodytas pirmumo teisę turintis asmuo gali pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą kartu su kitais parduodamais žemės sklypais, išskyrus atvejus, kai visi parduodami žemės sklypai tarpusavyje ribojasi.

Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavėjo pranešimas pateikiamas notarui, šis ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo jo gavimo dienos šį pranešimą perduoda Nacionalinei žemės tarnybai.

Kai parduodama bendrosios nuosavybės teise valdoma žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis, pranešimas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalį Nacionalinei žemės tarnybai teikiamas, jeigu Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teise pirkti žemės sklypą nepasinaudoja žemės sklypo bendraturtis.

Nacionalinė žemės tarnyba apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos praneša per Nacionalinę elektroninių siuntų pristatymo, naudojant pašto tinklą, informacinę sistemą (toliau - E. pristatymo sistema), kitomis elektroninių ryšių priemonėmis (kai asmens elektroninio pristatymo dėžutė yra neaktyvi ir elektroninė siunta jam siunčiama per E. pristatymo sistemą, pašto paslaugos teikėjas šią siuntą įteikia kaip pašto siuntą, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos pašto įstatymu) parduodamo žemės sklypo naudotojui (-ams), asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, savivaldybės pagal žemės buvimo vietą administracijos direktoriui ar kitai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotai institucijai, jeigu parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus planuojama panaudoti visuomenės poreikiams.

Nacionalinė žemės tarnyba informaciją apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kada šio straipsnio 1 dalyje nurodyti asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos taip pat paskelbia savo interneto svetainėje.

Šie asmenys savo sutikimą (sprendimą, kai žemė įsigyjama valstybės nuosavybėn) pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą ar atsisakymą jį pirkti turi pateikti Nacionalinei žemės tarnybai ne vėliau kaip per 15 darbo dienų nuo pranešimo gavimo arba pranešimo paskelbimo Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje dienos.

2024 11 12 įstatymu Nr. (TAR, 2024, Nr. Nacionalinė žemės tarnyba, gavusi rašytinį sutikimą, sprendimą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos patikrinusi asmenų gautus sutikimus pasinaudoti pirmumo teise ir nustačiusi jų atitiktį šio straipsnio 1 dalies 2 ir 3 punktuose nustatytiems reikalavimams, išduoda pažymą žemės sklypo pardavėjui, kad šis žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas šiame straipsnyje nustatyta tvarka pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui.

Kai pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pirmumo teise pageidauja keli asmenys, Nacionalinė žemės tarnyba raštu informuoja asmenis, pageidavusius įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kad šis žemės sklypas bus parduodamas asmenims pagal šiame įstatyme nustatytą eilę.

Kai pirmumo teisę turintys asmenys atsisako pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, Nacionalinė žemės tarnyba ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos išduoda pažymą, kad siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo nepageidauja pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti pagal šio straipsnio nuostatas, ir žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims.

Šio straipsnio 5 ir 6 dalyse nurodytos pažymos galioja vienus metus nuo jų išdavimo dienos, bet ne ilgiau, iki pasikeičia duomenys, pagal kuriuos išduotos šios pažymos, kai šie pasikeitimai gali turėti įtakos pagal šio straipsnio 1 dalį nustatant asmenis, turinčius pirmumo teisę įsigyti privačios žemės ūkio paskirties žemės.

Žemės paveldėjimas ir dovanojimas užsieniečiams

Žemės paveldėjimo atveju, t. y. tada, kai miršta Lietuvos Respublikos pilietis, kuris nuosavybės teise turėjo žemės sklypą, ir nuosavybės teisių į žemės sklypą perėmėjas yra užsienietis, kuris neatitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų, jis turi teisę tik į pinigų sumą, kuri gaunama pardavus paveldimą žemės sklypą. Tuo atveju, kai įpėdinis yra užsienietis, atitinkantis europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, jis įgyja nuosavybės teisę į patį žemės sklypą, t. y. gali laisvai juo naudotis, disponuoti ir jį valdyti, kadangi jiems Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka yra suteikiama teisė įsigyti nuosavybės teise žemės Lietuvoje.

Pažymėtina, kad tokios pačios taisyklės yra taikomos ir žemės sklypo užsieniečiui dovanojimo atveju. Kai žemės sklypo dovanojimo sutartis yra sudaroma su užsieniečiu, kuris neatitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų, tokia sutartis pripažįstama negaliojančia nuo jos sudarymo momento kaip prieštaraujanti imperatyvioms įstatymų normos (šiems asmenims Lietuvos Respublikos teisės aktų nustatyta tvarka nėra įtvirtinta teisė įsigyti Lietuvoje žemės).

Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)

Ar galiu parduoti žemę užsieniečiui?

Tik tuo atveju, jei pirkėjas atitinka reikalavimus (ES pilietis, ūkininkas, dirbęs žemę Lietuvoje). Užsieniečiams taikomi papildomi apribojimai.

Kiek kainuoja pardavimas?

Kainą sudaro:

• notaro mokesčiai (apie 0,4-0,7 % nuo sumos);
• Registrų centro mokestis (nuo 17,40 €);
• jei taikomas NT mokestis ar pelno mokestis - reikia deklaruoti VMI.

Ar galiu pakeisti žemės paskirtį prieš parduodant?

Taip, bet tai ilgas ir sudėtingas procesas, kuris reikalauja:

• detalaus plano;
• viešo svarstymo;
• savivaldybės ir Nacionalinės žemės tarnybos leidimo.

Rekomendacijos prieš parduodant

• Pasitikrinkite, ar žemė neturi juridinių ar aplinkosauginių apribojimų.
• Jei žemė nuomojama - patikrinkite sutarties sąlygas, nes nuomininkas gali turėti pirmumo teisę.
• Įsivertinkite galimą mokestinę naštą, ypač jei žemė parduodama su pelnu (deklaruojamas GPM).

Pagrindiniai teisės aktai

Šioje lentelėje pateikiami pagrindiniai teisės aktai, reglamentuojantys žemės ūkio paskirties žemės įsigijimą Lietuvoje:

tags: #ar #juridinis #asmuo #gali #isigyti #zemes