Investicinis turtas - tai ilgalaikis turtas, kurį įmonė įsigyja ne savo veiklai vykdyti, bet investicijų tikslais. Jo paskirtis - ne gamyba ar paslaugų teikimas, o vertės augimas ar pastovios pajamos (pvz., nuoma).
Vienas iš patraukliausių ir ilgalaikę vertę išlaikančių pasyvių pajamų šaltinių yra investavimas į nekilnojamąjį turtą. Vienas iš labiausiai paplitusių investavimo į nekilnojamąjį turtą būdų - pirkti nekilnojamąjį turtą nuomai. Suprantama, kad daugelis investuotojų, ypač pradedančiųjų nekilnojamojo turto srityje, nežino apie kitas galimybes.
Tačiau iš tikrųjų didelė dalis geriausių investicijų į nekilnojamąjį turtą nereikalauja nuolatinio bendravimo ir problemų sprendimo su nuomininkais. Komercinis nekilnojamasis turtas apima mažmeninės prekybos patalpas, biurus ir sandėlius.
Pagrindiniai Investicinio Turto Pavyzdžiai
- Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas
- Nuomojami butai ar pastatai
- Žemės sklypai, laikomi perpardavimui
- Įmonės įsigytos kitos bendrovės akcijos ar dalys (jei jos nelaikomos strateginiu valdymo turtu)
Nekilnojamojo Turto Investicijų Privalumai
Investavimas į nekilnojamąjį turtą turi daugybę privalumų, kurie gali skirtis priklausomai nuo investuotojo tikslų, rizikos tolerancijos ir investavimo laikotarpio.
Kapitalo Prieaugis
Investicinis nekilnojamasis turtas gali atnešti pelną dėl turto vertės augimo laikui bėgant. Kapitalo prieaugis - tai skirtumas tarp pradinės pirkimo kainos ir turto pardavimo kainos. Per pastaruosius dešimtmečius nekilnojamojo turto kainos išaugo dėl didėjančios paklausos, o pasiūlos ribotumas dar labiau skatina kainų augimą.
Stabilus Pajamų Srautas
Daugelis investuotojų perka nekilnojamąjį turtą siekdami gauti stabilų pajamų srautą iš nuomos. Šios pajamos ypač vertingos pensininkams ar tiems, kurie ieško alternatyvių pajamų šaltinių šalia tradicinių investicijų, pavyzdžiui, akcijų ar obligacijų.
Alternatyvūs Investavimo Būdai
Nors investavimas į NT skamba kaip labai patraukli pasyvių pajamų alternatyva, tačiau finansiškai gali būti prieinama tikrai ne kiekvienam. Pirminės nekilnojamojo turto investicijos siekia dešimtis ar net šimtus tūkstančių, todėl investavimas į nekilnojamojo turto fondus gali tapti puikiu pasirinkimu tiems, kurie nori pradėti savo investicines kelionę nuo mažesnių sumų.
Nekilnojamojo Turto Fondai (REIT)
Tai investiciniai fondai, valdantys įvairius nekilnojamojo turto objektus - prekybos, pramonines ir gyvenamąsias patalpas. Fondo valdytojas sprendžia, į kokį turtą investuoti ar ką parduoti, o investuotojai įsigyja fondo vienetus, kurie gali būti prekiaujami biržoje (ETF) arba platinami finansų tarpininkų. Biržoje prekiaujamų fondų vertė gali svyruoti dėl rinkos paklausos ir pasiūlos, kartais suteikdama galimybę įsigyti su nuolaida ar priemoka.
Investavimas į Nekilnojamojo Turto Paskolas
Be tiesioginio nekilnojamojo turto įsigijimo, galite dalyvauti rinkoje kaip kapitalo skolintojas, investuodami į nekilnojamojo turto paskolas.
Apibendrinant, tiesioginis nekilnojamojo turto pirkimas tinka tiems, kurie siekia ilgalaikio turto vertės augimo ir yra pasiruošę aktyviai jį valdyti, tačiau tai reikalauja didelių investicijų ir kantrybės. NT fondai suteikia diversifikaciją ir didesnį likvidumą, tačiau jų vertė priklauso nuo rinkos svyravimų ir fondo valdytojų sprendimų. NT paskolos gali užtikrinti stabilias pajamas iš palūkanų, tačiau rizika kyla dėl skolininko mokumo ir NT kainų pokyčių.
Investicinio Turto Apskaitos Ypatumai
- Investicinis turtas gali būti vertinamas tikrąja rinkos verte arba įsigijimo savikaina.
- Gali būti perkainojamas reguliariai, priklausomai nuo rinkos situacijos.
- Pajamos iš nuomos ar vertės padidėjimo deklaruojamos atskirai nuo pagrindinės veiklos.
Investicinis turtas, vertinamas tikrąja verte, neturi nusidėvėjimo sąnaudų finansinėje apskaitoje. Investiciniam turtui priskirti pastatai neperkainojami.
Kada Kursite Savo Nekilnojamojo Turto Verslo Planą?
Kai kursite savo nekilnojamojo turto verslo planą, nuspręskite, kuri investavimo būdą pasirinksite ir kuris iš jų atitiks Jūsų užsibrėžtus tikslus. Prieš pradedant investuoti, visų pirma, ramiai atsisėskite ir apgalvokite, kur Jūs save matote po 5 - 10 - 15 metų.
Nekilnojamojo Turto Investavimo Strategijos
Kiekvienas Jūsų ateityje sutiktas nekilnojamojo turto investuotojas, turės savo strategiją, kurią jis naudoja, tačiau niekada neleiskite, kad Jums sakytų, jog Jūsų pasirinktas investavimo į nekilnojamąjį turtą būdas yra neteisingas. Kiekviena strategija turi savo privalumus ir savo trūkumus. Darykite tai, kas yra Jums labiausiai prie širdies, prisiminkite savo prioritetus ir žinokite, kokio rezultato siekiate investuodami į nekilnojamąjį turtą.
Dalinė Nuosavybė (Shared Ownership)
Dalinės nuosavybės (angl. „Shared Ownership“) programa sukurta tam, kad mažas ir vidutines pajamas uždirbantys Didžiosios Britanijos gyventojai galėtų įsigyti nuosavus namus ir šiek tiek investuoti į nekilnojamąjį turtą. Pagal šią schemą, pirkėjas įsigyja dalį būsto, pavyzdžiui, 25, 50 ar 75 proc., o už likusią dalį moka nuomą namų asociacijai (angl. „housing association“). Teoriškai ši programa turėtų sudaryti galimybes įsigijusiems dalį būsto toliau „lipti nuosavybės laipteliais“ (angl. „staircasing“) ir po truputį įsigyti visą 100 proc. būsto.
Nekilnojamojo Turto Rūšys
Investicijos į nekilnojamąjį turtą gali turėti skirtingas formas - jos neapsiriboja tik paties nekilnojamo turto įsigijimu. Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe.
Biurai
Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Kuo sparčiau vystosi ekonomika, tuo daugiau kuriasi įmonių, jos samdo daugiau darbuotojų ir taip skatina didesnę biuro patalpų paklausą.
Prekybinės Patalpos
Prekybinės patalpos - tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Nuomos kainos pačiame prekybos centre taip pat skiriasi. Jų kainą lemia žmonių srautai, erdvė, matomumas ir kaip gerai sekasi prekiauti toje vietoje.
Pramoninės Patalpos
Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas.
Gyvenamosios Patalpos
Nesvarbu ar ekonomika kyla, ar smunka, žmonės vis tiek turi kažkur gyventi. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Šis išskirtinis nekilnojamojo turto segmentas yra gana brangus dėl nuolatinės paklausos.
Nekilnojamojo Turto Kainų Pokyčiai
Nuo 2002 iki 2008 metų Lietuvos butų kainų indeksas, kurį kiekvieną mėnesį skaičiuoja bei skelbia nekilnojamo turto agentūra „Ober-Haus“, paaugo net 300%! Ar gali būti taip, kad būtent šis neįtikėtinas nekilnojamo turto kainų augimas daugumai lietuvių suformavo netinkamus lūkesčius apie analizuojamą turto klasę? Ar tikrai ši turto klasė yra „amžina“ investicija? Ar tikrai nekilnojamas turtas niekada nepinga?
Kalbant apie investavimą į nekilnojamą turtą, ar tai būtų gyvenamosios ar komercinės paskirties objektai, dauguma investuotojų visų pirma orientuojasi į tai, kokį kainos pabrangimo potencialą dar turi konkretus objektas po jo įsigijimo.
Visų pirma analizuosime Lietuvos gyvenamojo nekilnojamo turto rinką, o tam naudosime „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso istorinius duomenis. Kaip galite pastebėti iš žemiau pateikto „Ober-Haus“ indekso, per pastaruosius 21 metus Lietuvos butai tikrai brango, tačiau bendras brangimas nebuvo toks didelis, kaip kad dauguma įsivaizduoja.
Per minėtą laikotarpį vidutinis metinis Lietuvos butų kainų prieaugis siekė 7.8%, tačiau vertinant “realią” grąžą, t.y. Žinant tokius Lietuvos skaičius kyla klausimas, o kaip kitose šalyse? Ar tai normali grąža?
Siekiant atsakyti į šį klausimą, žemiau pateiksime skirtingų pasaulio šalių (JAV, Didžioji Britanija, Olandija, Prancūzija, Norvegija ir Australija) pastarųjų 110 metų nekilnojamojo turto realių kainų vidutinius metinius pokyčius bei paminėtų šalių vidurkį.
Visų pirma tai reiškia, kad yra visiškai nelogiška įsigyti nekilnojamą turtą vien tik tikintis jo pabrangimo. Tačiau iš kitos pusės, investuojant į nekilnojamą turtą iš dalies galime tikėtis geresnės apsaugos nuo infliacijos, negu kad investuojant į akcijas, o tuo labiau obligacijas.
Kalbant apie investavimą į nekilnojamą turtą reikia suprasti tai, kad nekilnojamo turto kainų augimas yra tik viena iš sudedamųjų investicijų į šią turto klasę grąžos dalių.
Taigi, sudėję aukščiau paminėtus du pagrindinius investavimo į nekilnojamą turtą grąžos šaltinius (nuomos pajamingumą ir kainos prieaugį) per ilgą laikotarpį galime tikėtis maždaug 8 - 10% vidutinės nominalios metinės grąžos, na o tokia grąža yra labai artima ilgalaikei investicijų į pasaulio akcijas grąžai.
Be abejo, kaip ir kalbant apie akcijas, taip ir kalbant apie investavimą į nekilnojamą turtą, dar būtų galima išskirti ir trečiąjį grąžos šaltinį, t.y.
Kad geriau suvoktumėte spekuliacinių kainos pokyčių įtaką, žemiau pateiksime to paties „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso vienerių ir penkerių metų vidutinius metinius pokyčius.
Taigi, jei kada ateityje planuosite investuoti į nekilnojamą turtą, visų pirma turėtumėte įsivertinti, koks šiuo metu yra perkamo turto nuomos pajamingumas, pasilyginti jį su istoriniais rodikliais bei vyravusiais vidurkiais. Taip pat gautą rodiklį reikėtų pasilyginti su tuo metu vyraujančiomis vidutinio termino valstybinių obligacijų mokamomis palūkanomis.
Antras žingsnis - reikėtų pasilyginti realias nekilnojamo turto kainas su tomis, kurios buvo prieš 5, 10 ar 20 metų.
Kokia yra geriausia nekilnojamojo turto investavimo strategija?
tags: #ar #nekilnojamas #turtas #yra #investicinis #turtas