Nekilnojamojo turto (NT) nuoma yra sudėtingas teisinis santykis, apimantis abipuses teises ir pareigas nuomotojui ir nuomininkui. Dažnai kyla klausimų, kas atsakingas už įvairius remonto darbus nuomojamame būste. Šiame straipsnyje panagrinėsime, kaip apibrėžiama nuomininko atsakomybė, kokie įstatymai tai reglamentuoja ir kaip išvengti nesusipratimų.
Nuomininko atsakomybės apibrėžimas
Nuomininko atsakomybės apibrėžiamos nuomos sutartyje. Todėl labai svarbu atidžiai perskaityti ir suprasti sutarties sąlygas prieš ją pasirašant.
Nuomos sutarties svarba
Advokato Arūno Bertulio teigimu, pagrindinės asmens teisės ir pareigos bei atsakomybė yra numatytos Civiliniame kodekse, o papildomai šalys galėtų aptarti tik specifines, su konkrečiu turtu ar nuomos aplinkybėmis susijusias atsakomybės sąlygas. Taip pat šalys galėtų aptarti tas sąlygas, dėl kurių šalis gali apsispręsti pagal įstatymą pačios, o jų neaptarus nuomos sutartyje, galiotų Civiliniame kodekse numatytos sąlygos.
Svarbu sutartyje numatyti aiškias ir suprantamas sąlygas, vengiant skirtingo jų interpretavimo ar galimo vienos iš šalių piktnaudžiavimo. Sutarties turinio aiškumas ir sąlygų išsamumas perspektyvoje padeda išvengti ginčų, nesusipratimų ir nuostolių.
Kas atsakingas už remontą?
Pagal įstatymą, einamąjį remontą turi daryti nuomininkas, nebent iš anksto sutartyje buvo aptarta kitaip. „Einamąjį remontą suprantame kaip smulkių technikos gedimų sutvarkymą: elektros lemputės pakeitimą, rozetės pritvirtinimą ir pan. Savininkas yra atsakingas už kapitalinį remontą. „Ypač, jei kalbėsime apie visus komunikacinius, inžinerinius tinklus, t.y., elektros instaliaciją, vandentiekį ir pan.
Nuomininkas privalo pranešti savininkui apie įvykusią avariją ar gedimą. „Žinoma, lėšas, išleistas remontui, nuomininkas išsireikalauja iš savininko arba atitinkamai sumažina nuomos mokestį“, - teigia V.
Pavyzdys iš praktikos
Būstą besinuomojantis vyriškis Karolis (tikras vardas ir pavardė redakcijai žinomi) socialiniame tinkle pasidalino buto šeimininkų atsiųsta sąskaita. Jam kilo klausimas, ar už visus išvardintus punktus iš tiesų priklauso mokėti besinuomojančiam butą. Karolis rašė, kad, jo manymu, už paskutinius tris punktus, t.y. vandentiekio remonto darbus, stogo remonto darbus ir privalomąsias kaupiamąsias lėšas namo atnaujinimui priklauso mokėti savininkui, nes tai yra investiciniai tvarkymai. „Savininkas tvirtina, kad tai yra toje pačioje sąskaitoje su komunaliniais mokesčiais, nesileidžia į jokias kalbas ir sako, kad teisiškai man priklauso už tai mokėti“, - teigė vyriškis.
Apie savaitę laiko aiškinęsis su buto šeimininkais Karolis tv3.lt redakcijai papasakojo, kad vis tik susitarti su buto savininku nepavyko. „Tiesiog pasakė, kad nutrauks sutartį ir pakels nuomą 100 eurų, jeigu atsisakysime mokėti, nes butų kainos kyla ir jie laisvai ras naujus nuomininkus. Tai nelabai liko kito pasirinkimo, nes butai tikrai brangsta“, - kalbėjo pašnekovas.
Sutarties sąlygos ir jų keitimas
Nekilnojamojo turto projektus kuriančios ir valdančios įmonės „Citus“ teisininkas Silvestras Sušickis nurodo, kad, bendru atveju, abiejų pusių teisės ir įsipareigojimai yra numatomi sutartyje. Jo teigimu, teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią: sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba teisės aktai, pagrindinis jų - Civilinis kodeksas.
Teisininkas pažymi, kad sutarties nutraukimo pagrindai ir tvarka taip pat turi būti numatomi sutartyje ir (arba) įstatymuose. Sutartis negali būti nutraukta nesant joje ar teisės aktuose numatyto teisėto pagrindo.
„Sąlygos gali būti keičiamos šalių susitarimu arba vienos šalies prašymu teismine tvarka - vienašalis pakeitimas reiškia intervenciją į sutartinius santykius, todėl ši Civiliniame kodekse (įstatyme) įtvirtinta vienos šalies teisė turi būti įgyvendinama griežtai laikantis jame nustatytų sąlygų ir tvarkos. Tuo atveju, jei tarp šalių kyla nesutarimai dėl sutarties turinio (šalių teisių ir įsipareigojimų pagal sutartį), tai sprendžiama vadovaujantis įstatymo nustatytomis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, geranoriškai, šalių sutarimu arba ginčo teisenos tvarka“, - dėstė S. Sušickis.
Neapibrėžtumas sutartyje
Aptardamas konkretų atvejį S. Sušickis pastebi, kad Karolio pateiktoje sutarties ištraukoje nurodomos komunalinės ir eksploatacinės išlaidos, taip pat „kitos paslaugos“. Tad nuomininkas, teisininko teigimu, turėtų kompensuoti nuomotojui eksploatacines, kitaip tariant, techninės priežiūros paslaugas bei išlaidas už „kitas paslaugas“ pagal įmonių pateiktas sąskaitas.
S. Sušickis sako, kad tokiu būdu sutartyje yra paliktas neapibrėžtumas, kas yra taip vadinamos „kitos paslaugos“. Pasak jo, kadangi mokestis už jas siejamas su eksploatacijos (techninės priežiūros) paslaugomis, prie pagrindinių techninės priežiūros darbų sąrašo yra priskirtas ir smulkus remontas, nereikalaujantis papildomų medžiagų ir (ar) mechanizmų.
Pašnekovas pabrėžia, kad namo bendrųjų konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir bendrųjų inžinerinių sistemų defektų ir deformacijų šalinimas, planiniai darbai, kurie vykdomi pagal metinį namo priežiūros ir (ar) ilgalaikį namo atnaujinimo planą, nėra atliekami iš techninės priežiūros (eksploatacijos) lėšų.
„Šiuo pagrindu manytina, kad matomoje sąskaitos ištraukoje nurodyti stogo ir vandentiekio remonto darbai nepatenka į eksploatacijos (techninės priežiūros) turinį ir nuomininkas, jei sutartyje nenumatyta kitaip, neturėtų jų apmokėti. Tačiau negalima daryti kategoriškos išvados, nes nepakanka duomenų, kokios apimties remonto darbai buvo atlikti“, - komentavo S. Sušickis.
S. Sušickis nurodė, kad kaupiamosios lėšos yra skiriamos namui atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus ir gali būti naudojamos tik pagal paskirtį - ilgalaikiame plane (2 ir daugiau metų) numatytiems ir (arba) nenumatytiems darbams finansuoti.
„Tad šios lėšos savo esme yra investicinės, nepriskirtinos nei komunalinėms, nei eksploatacijos (techninės priežiūros) paslaugoms. Remiantis šiuo pagrindu, matomoje sutarties ištraukoje numatyti nuomininko mokėjimai neapima nuomininko pareigos apmokėti kaupiamųjų lėšų.“
Teisininkas pažymi, kad nuomininkas, kompensavęs nuomotojui išlaidas už bendrojo naudojimo objektų remonto darbus, vis dėlto netampa šių objektų bendrasavininku.
Ką daryti, jei kyla ginčas?
Jei vartotojas mano, jog paslaugų teikėjas pažeidė jo teises ar teisėtus interesus, pirmiausia jis privalo raštu kreiptis paslaugų teikėją ir nurodyti savo reikalavimą. Tuo atveju, jeigu paslaugų teikėjas per 14 dienų nuo vartotojo kreipimosi gavimo dienos vartotojui atsakymo nepateikia arba nesutinka tenkinti vartotojo pretenzijoje nurodyto reikalavimo, vartotojas turi teisę kreiptis į VVTAT dėl vartojimo ginčo sprendimo alternatyvia (ne teismo) tvarka.
VVTAT nurodo, kad šiuo atveju tarp nuomininko ir nuomotojo susiklosto sutartiniai santykiai. Taigi, visas nuomos sąlygas abi pusės aptaria sutartyje. Tai apima ir įvairių mokesčių mokėjimą, sutarties nutraukimo sąlygas. Todėl, tarnybos teigimu, prieš pasirašant sutartį nuomininkui svarbu susipažinti su visomis numatytomis sąlygomis, klausti nuomotojo, jei kyla neaiškumų, aptarti joje nuomos terminą, kainą, kas į kainą įeina (pavyzdžiui, ar į kainą įeina komunaliniai mokesčiai, jei neįeina ir mokami papildomai, tai kokiu būdu mokami ir pan.).
VVTAT taip pat atkreipia dėmesį, kad siekiant atsakyti į vartotojo pateikiamus klausimus, būtina išanalizuoti šalių sudarytą sutartį, nuomotojo ir nuomininko teikiamus paaiškinimus dėl kilusio ginčo.
„Svarbu atkreipti dėmesį ir į tai, kad nuomotojui išnuomojus būstą šis netampa nuomininko nuosavybe. Tad, šalims nesutarus kitaip, lėšos ir mokesčiai, kuriais siekiama dabar ar ateityje pagerinti būsto kokybę, kad jis būtų tinkamas ir saugus gyventi, neturėtų būti perkeliami nuomininkui“, - aiškino VVTAT atstovai.
Tačiau jie pažymi, kad jei vartotojas mano, jog paslaugų teikėjas pažeidė jo teises ar teisėtus interesus, pirmiausia jis privalo raštu kreiptis paslaugų teikėją ir nurodyti savo reikalavimą.
Jei derybos nepavyksta, galima kreiptis į nekilnojamojo turto tarpininką ar teisininką, kuris padėtų rasti abiem pusėms priimtiną sprendimą. Jei ginčo nepavyksta išspręsti taikiai, galima kreiptis į teismą.
Pagrindiniai aspektai, kuriuos reikia žinoti
Apibendrinant, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos pagrindinius aspektus:
- Nuomos sutartis: Tai pagrindinis dokumentas, kuriame apibrėžiamos abiejų šalių teisės ir pareigos.
- Einamasis ir kapitalinis remontas: Nuomininkas atsakingas už einamąjį, o nuomotojas - už kapitalinį remontą, nebent sutartyje numatyta kitaip.
- Komunaliniai mokesčiai: Paprastai nuomininkas moka už komunalines paslaugas, o nuomotojas - už kaupiamąsias lėšas.
- Ginčų sprendimas: Pirmiausia bandykite susitarti taikiai, o jei nepavyksta, kreipkitės į VVTAT arba teismą.
Žinant savo teises ir pareigas, galima išvengti daugelio nesusipratimų ir ginčų, susijusių su nuomojamo būsto remontu.
Nuomos sutarties pavyzdys
Štai pavyzdinė lentelė, kuri gali būti naudojama kaip gairės nuomos sutartyje:
| Aspektas | Atsakingas | Pastabos |
|---|---|---|
| Einamasis remontas (smulkūs gedimai) | Nuomininkas | Jei gedimas atsirado dėl nuomininko kaltės |
| Kapitalinis remontas (sistemos, konstrukcijos) | Nuomotojas | Jei gedimas atsirado dėl natūralaus nusidėvėjimo |
| Komunaliniai mokesčiai (elektra, vanduo, dujos) | Nuomininkas | Pagal skaitiklių rodmenis |
| Kaupiamosios lėšos (namo atnaujinimas) | Nuomotojas | Investicinės lėšos, skirtos namo atnaujinimui |