Nuomos sutartys yra svarbus aspektas tiek smulkiesiems verslams, tiek asmenims, ieškantiems būsto nuomai. Žinant tai, kyla klausimas: ar nuomos sutartis galioja be notaro?
Nuomos sutartis yra teisinis dokumentas, kuris nustato sąlygas, pagal kurias nuomotojas (asmuo, turintis turtą) suteikia nuomininkui (asmeniui, naudojančiam turtą) teisę naudotis turtu už nustatytą mokestį. Notaro įsikišimas nuomos sutartyse nėra privalomas, tačiau jis gali būti naudingas.
Lietuvos Civilinis kodeksas nenumato jokio specialaus reikalavimo dėl notaro patvirtinimo nuomos sutartims. Tokios sutartys gali būti sudaromos paprasta rašytine forma. Nors notaro patvirtinimas gali suteikti papildomų garantijų, nuomos sutartis gali būti galiojanti ir be notaro.
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutarties Forma Ir Kalba
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Tačiau tam tikrais atvejais galima patvirtinti notariškai. Ir jeigu tokia sutartis patvirtinta notariškai, tai pagal ją yra paprasčiau po to išsieškoti kažkokias pinigines lėšas, kurios gali atsirasti iš tos sutarties.
Pavyzdžiui, įprastai praktikoje patariama notariškai patvirtinti kažkokius didesnius sandorius, kažkokias dideles nuomos sutartis, kur yra reikšmingi nuompinigiai ar kažkokie kiti susitarimai. Ir, matant riziką, kad galbūt kažkada viena ar kita šalis savo įpreigojimų nevykdys. Tai tokiu atveju galima patvirtinti nuomos sutartį. Paprasčiau yra su išieškojimo procesu. Tai reiškia, kad galima, jeigu kažkuri šalis nevykdo savo finansinės prievolės.
Iš esmės, galima kreiptis į notarą, pateikiant įrodymus, kad priešinga šalis neįvykdė savo įsipareigojimų ir notaras tuomet išduoda vykdomą įrašą, jau galima nešti vykdyti tiesiai antstoliui. T.y. nėra teisminio nagrinėjimo procedūros, nėra teismo posėdžių, kreipimosi į teismą ir t.t. Tai supaprastina tą ginčo sprendimą.
Aš įsivaizduoju, kad tokią sutartį patvirtinti kainuotų kažkur nuo 100-200 eurų. Aišku, pas notarus būna ir eilės, šalys dažniausiai nori kuo greičiau sandorį sudaryti, nenori kažkokių formalumų papildomų. Tai dažniausiai notaro ir nesirenką.
Sutartys nuomos
Registravimas nuomos sutarties reiškia tai, kad mes, t.y. sutarties šalys - nuomininkas ir numotojas - tarpusavyje pasirašo tą sutartį. Tai apie sutartį niekas nežino be nuomininko ir numotojo. Įregistruojant šią sutartį, ji yra išviešinama, įnešama į registrą, registrų duomenys yra viešai prieinami. Tai reiškia, kad apie sutartį leidžiame žinoti bet kokiems tretiesiems asmenims. Įstatymas sako, kad tokiu būdu mes tą faktą, kad yra sudaryta nuomos sutartis, jau tada galime panaudoti prieš bet ką. Ne tik nuomininkas prieš numotoją tame santykyje nedideliame, bet ir galime panaudoti tam tikrais atvejais. Tai suteikia ir kompensacijų. Pavyzdžiui, jeigu registruota nuomos sutartis, tai galima gauti ir būsto šildymui kompensacija, bet būtinai tai turi būti registruota, išviešinta.
Iš esmės, tiek nuomininkas, tiek numotojas gali pateikti tą sutartį registracijai - Registrų centrui. Tai galima padaryti pateikiant tiesiogiai tą sutartį arba el. būdu. Išregistruoti [sutartį] taip pat gali viena ar kita šalis. Tokiu atveju reikia pateikti sutarties nutraukimo faktą patvirtinančius dokumentus, kad sutartis nutraukta.
Jeigu kalbame apie gyvenamosios vietos deklaravimą, tai yra žinoma, kad kiekvienas asmuo turi deklaruoti savo gyvenamąją vietą. Tai galima deklaruoti gyvenamąją vietą ir nuomojamame bute ar kažkokiam gyvenamajame objekte, bet tokiu atveju reikia gauti savininkų sutikimą. Tu negali be savininko sutikimo deklartuoti numojamame bute savo gyvenamosios vietos.
Lygiai taip pat, jeigu savininkas nori išdeklaruoti asmenį, jis gali bet kada savo sprendimu vienašališkai tokį sutikimą atšaukti ir tada ta deklaracija dingsta. Gyvenamosios vietos deklaravimas nesukuria nuomininkui kažkokių papildomų teisių. Dažniausiai savininkai išsigąsta, kad atsiranda nuomininkui kažkokios papildomos teisės, kad jis gali pretenduoti į butą. Tai tikrai tokių dalykų nebūna. Ir kaip labai greitai galima tai deklaruoti, taip ir išdeklaruoti. Tai viskas, iš esmės, priklauso nuo savininko valios.
Jei mes kalbame ir apie buveinės registraciją, jeigu juridinis asmuo, irgi tam reikalingas savininko sutikimas. Yra tokių vietų, kur labai daug tų buveinių priregistruota ir netgi verčiasi asmenys, duoda sutikimus registruoti buveinę ir už tai ima pinigus. Tai yra savotiškas verslas. Pavyzdžiui, kažkoks objektas, negyvenamosios paskirties, patalpos dažniausiai ir ten yra registruojama labai daug juridiniu asmenų buveinių.
Dokumentas gali būti pakankamai didelis. Tik ar visą laiką yra būtinybė turėti 10-11 lapų nuomos sutartį. Tam tikrus dalykus reglamentuoja ir įstatymai. Jeigu taip, kaip reglamentuoja įstatymai, tau tinka, tai, iš esmės, tu gali įdėti tik nuorodą į įstatymą ar tiesiog neaptarti papildomai. Reiškia, jei nebus aptarta sutartyje, bus vadovaujamsi įstatymais. Tai iš tikrųjų sutartis gali būti vieno puslapio, kur yra numatyti nuomininko duomenys, nuomotojų duomenys apie objektą ir svarbiausia - finansiniai klausimai apie nuompinigius, baudas ir t.t. Tai sutarti gali būti labai aiški ir trumpi.
Dėl pasirašymo sutarties - taip, jau tas variantas, kai žmonės pasikeičia savo skenuotais, rašytais variantais elektroniniu paštu, jis nėra jau toks populiarus. Jį tikrai keičia elektroniniai parašai, kadangi tai yra žymiai patogiau. Įkeliate į platformą ir matote, kada kita šalis pasirašo sutartį, gaunate pranešimą. Tokių dokumentų taip pat negalite pamesti.
Jeigu vis dėlto renkatės popierinius variantus pasirašyti originaliais parašais, tai nesvarbu, kad viena šalis turi elektroninį parašą, vis tiek turi būti pasirašoma originaliu parašu.
Dar pridėsiu papildomai, kad ir įstatymas numato teisę numotojui patekti į butą. Jeigu jis neturi raktų, jis negali patekti, reiškia, negali tikrinti būklės. Pagal įstatyma jis turi užtikrinti, kad būstas būtų tinkamas tam tikrai paskirčiai. Reiškia, tam tikrais atvejais [nuomotojui] įstatymuose numatyta pareiga atlikti ir kapitalinį remontą. Savininkas turi turėti būdą patektį į būstą ir vykdyti pareigas pagal įstatymus.
Sutartyje dažniausiai būna atskiri punktai, kurie pataria, kaip tas vizitavimas gali vykti, prieš kiek ir kokiu būdu turi įspėti. Todėl patariama tokius momentus aptarti detaliau.
Svarbiausi Sutarties Punktai
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams. Sutartyje būtina nurodyti šiuos dalykus:
- Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
- Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
- Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė, inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Kieno Pareiga Atlikti Kapitalinį ir Einamąjį Remontą?
Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Buitinės Technikos Gedimai
Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Mokesčiai Nuomojant Būstą
Gyventojai, norintys legaliai nuomoti savo būstą, turi dvi galimybes:
- Verslo liudijimas: Įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“. Jų kainas tvirtina vietos savivaldybių tarybos, todėl įvairiuose miestuose mokestis už verslo liudijimą, skirtą gyvenamosios paskirties patalpų nuomai, gali skirtis.
- GPM nuo faktiškai gautų pajamų: Pasibaigus metams galite tiesiog deklaruoti iš nuomos faktiškai uždirbtas pajamas neatskaičius išlaidų ir sumokėti 15 % GPM.
Nekilnojamojo turto nuoma nelaikoma individualia veikla, todėl šios veiklos negalima vykdyti pagal pažymą.
Kada Apsimoka Verslo Liudijimas?
Ir aritmetika labai paprasta: jei per mėnesį Vilniuje iš nuomininkų gaunate 320 eurų, šiek tiek mažiau sumokėsite, pasirinkę mokėti 15 % GPM (576 eurai), jei gaunate 325 - jums jau tas pats, nes abiem atvejais mokėsite 585 eurus. O jei nuomininkas ar nuomininkai jums kas mėnesį sumoka daugiau nei 325 eurus, labiau apsimoka įsigyti verslo liudijimą. Ir kuo jūsų pajamos didesnės, tuo labiau apsimokės jį turėti.
Svarbūs Aspektai Prieš Išnuomojant Būstą
Prieš išnuomojant būstą, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Draudimas: Pirmiausia prieš išnuomojant būstą svarbu jį apdrausti. Taip išvengsite nemalonumų, pavyzdžiui, užliejus kaimynus, esant nenumatytiems kitiems gedimams ar nelaimės atvejams.
- Nuomininko patikimumas: Galite prašyti rekomendacijų iš buvusių nuomotojų, tikrinti potencialaus nuomininko kredito istoriją, patikrinti mokumui.
- Nuomotojo dokumentai: Paprašykite nuomotojo buto Registrų centro išrašo, kad tikrai žinotumėte, kad tai yra savininkas.
Nuomos Sutartis: Ką Būtina Įtraukti?
Sutartyje tarp nuomininko ir nuomotojo labai svarbu nustatyti abiejų šalių atsakomybes bei pareigas, o prieš ją sudarant padaryti buto fotofiksacijas.
Saugiai padės jaustis tai, kad tokioje sutartyje bus apibrėžta:
- Jei nuomininkas gyvens su gyvūnais ir bus padaryta žala, atsakys nuomininkas.
- Nuomininkas prisiima atsakomybę ir už dėl jo kaltės padarytą žalą bei numato ją atlyginti.
- Būstas turi būti paliktas išvalytas.
Pasirašius sutartį su nuomininku, taip pat reikėtų nepamiršti pasirašyti objekto perdavimo akto, nusirašyti skaityklių rodmenis. Sutartyje nusimatykite baudą už netesybas. Pavyzdžiui, jei nuomininkas neišgyvena numatyto termino, yra taikoma mėnesio nuomos bauda.
Nuomos Depozitas
Nuomos depozitas yra privalomas. Juo galima atsijoti nuomininkus, kurie vėliau galbūt negebėtų sumokėti nuomos. Depozitas reikalingas ir jis apsaugo nuomotoją nuo nepatikimų nuomininkų, kurie gali padaryti/padaro žalos objektui ir išsikrausto ar palieka skolų. Minimalus imamas depozitas - 1,5 mėn. Didesnis depozitas nei už tris mėnesius gali sumažinti jūsų objekto populiarumą.
Ką Daryti, Jei Prireikia Teismo?
Jei jau neveikia civilizuoti būdai, tokie kaip nuomininko informavimas apie iškeldinimą, vadovaujantis punktais, aptartais nuomos sutartyje, kreipiatės į teismą, prašydami nuomininkus iškeldinti iš jūsų patalpų.
Jei nepavyksta susitarti dėl išsikėlimo geranoriškai, lieka tas pats kelias - teismas. Su vaikais nuomininkus iškeldinti galima, tik tai užtrunka kiek ilgiau nei nuomininkus be vaikų.
Dažniausios Klaidos, Pasitaikančios Sudarant Buto Nuomos Sutartį
Viena iš dažniausių klaidų - neįvardijamos visos esminės sąlygos, dėl ko vėliau kyla nesusipratimai. Dažniausiai neįvardijamos visos esminės sąlygos: neaišku, kurią dieną mokėti, ar mokama už einamą ar praėjusį mėnesį, bei pasirašoma neterminuota sutartis be nutraukimo sąlygų.
Sutartyje neparašoma, kurią dieną turi būti atliekamas mokėjimas, neaišku, ar nuomininkas moka už praėjusį ar einamą mėnesį, o kartais išvis neaptariamas joks mokėjimo grafikas. Taip pat dažnai pasirašoma neterminuota sutartis, neįtraukiant sąlygų dėl nutraukimo termino ar šalių įspėjimo tvarkos, o tai sukelia neapibrėžtumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. Trūksta aiškumo ir dėl komunalinių išlaidų - nepriskyrus atsakomybių, sąskaitos gali virsti ginčų priežastimi. Visos šios klaidos lengvai išvengiamos, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.
Kita dažna klaida - neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute, arba nenurodoma, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys.
Taip pat dažnai neaptariamas naminių gyvūnų laikymas, o jų atsiradimas be sutikimo gali sukelti konfliktų ar nuostolių.
Svarbūs Aspektai Sudarant Sutartį:
- Mokėjimo Grafikas: Nurodykite konkrečią mėnesio dieną, kada turi būti sumokėta nuoma, ir ar mokama už einamąjį, ar už praėjusį mėnesį.
- Neterminuota Sutartis: Įtraukite sąlygas dėl nutraukimo termino ir šalių įspėjimo tvarkos.
- Komunalinės Išlaidos: Aiškiai priskirkite atsakomybes už komunalinius mokesčius.
- Gyvenantys Asmenys: Įvardinkite visus asmenis, kurie gyvens bute, arba apribokite, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys.
- Naminiai Gyvūnai: Aptarkite naminių gyvūnų laikymo sąlygas.
Pasirašant buto nuomos sutartį, labai svarbu ne tik naudoti išsamų šabloną, bet ir suprasti, ką jame žymite. Dažniausiai pasitaikančios praktinės klaidos - nenurodoma, kurią mėnesio dieną turi būti sumokėta nuoma, ar mokama už einamą mėnesį, ar už praėjusį, taip pat pasirašomos neterminuotos sutartys be jokių aiškių nutraukimo sąlygų.
Neaptariami ir tokie svarbūs klausimai kaip kas moka už komunalines paslaugas, ar leidžiami naminiai gyvūnai, bei kokie asmenys gali gyventi bute - dažnai šie punktai visiškai praleidžiami, o vėliau virsta konfliktais.
Nepamirškite patikrinti, su kuo pasirašote sutartį. Jei sutartį pasirašo ne būsto savininkas, o jo sutuoktinis, draugas, mama ar močiutė - tokia sutartis yra teisiškai negaliojanti, nebent tas asmuo turi notariškai patvirtintą įgaliojimą. Nuomininkas turėtų paprašyti būsto nuosavybės dokumento kopijos ar bent pamatyti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintų, jog sutartį pasirašo tikrasis turto savininkas.
Buto Nuomos Sutarties Pavyzdys
Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius.
Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Buto nuomos sutartis pasirašoma prieš perduodant būstą naudotis nuomininkui ir prieš atliekant pirmą mokėjimą. Sutartis paprastai pasirašoma tada, kai šalys susitaria dėl visų esminių sąlygų (nuomos kaina, terminas, atsiskaitymo tvarka, depozitas) ir butas perduodamas nuomininkui naudotis.
Rašytinė nuomos sutartis apsaugo abi šalis nuo nesusipratimų dėl atsakomybės, mokėjimų ar termino. Buto nuomos sutartis yra svarbi apsaugos priemonė tiek nuomotojui, tiek nuomininkui - ji aiškiai apibrėžia šalių teises ir pareigas bei sumažina riziką kilti ginčams.
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų.
Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Susidūrus su ginčais, be notaro patvirtintos sutarties, teismas gali remtis kitais įrodymais, tokiais kaip el. laiškai, SMS žinutės ar liudytojų parodymai. Nors nuomos sutartis yra galiojanti be notaro, notaro įsikišimas gali suteikti papildomo saugumo ir patikimumo.
Pasirinkimas dėl notaro priklauso nuo konkrečios situacijos, sutarties sudarymo aplinkybių bei šalių pageidavimų.