Kas yra buto registravimo knyga ir kokie dokumentai reikalingi parduodant butą?

Parduodant ar dovanojant namą, dažnai iškyla klausimas, ar būtina turėti namų valdos dokumentų-knygą. Knyga reikalinga notarui, be jos notaras gali neforminti sandorio. Jei dokumentai buvo neseniai atlikti, galima pasiimti iš Registrų centro dublikatą, jei senesni matavimai, apie 5 metus ir daugiau, notaras gali paprašyti atnaujinti matavimus, bet čia jau nuo notaro priklauso. Tačiau namų knyga tikrai nereikalinga, reikia turėti buto bylutę, o tai yra skirtingi dalykai.

Nekilnojamojo turto objektu laisvai disponuoti galima tik jį įregistravus Nekilnojamojo turto registre. Deja, žinau, kad tikrai ne visi nekilnojamojo turto savininkai gali tai patvirtinti. Dažnas galvoja: „kai prireiks, tada ir susitvarkysiu, menka čia bėda“. Bet ar tikrai nesutvarkyti namo, buto ar sklypo dokumentai yra menka bėda? Į tai atsako Agnė Tamulionytė, UAB „Capital Real Estate“ NT brokerė.

Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kas yra buto registravimo knyga, kokie dokumentai reikalingi buto įregistravimui ir kodėl svarbu turėti visus reikiamus dokumentus.

Kadastriniai matavimai: kas tai?

Buto kadastriniai matavimai - tai veiksmai, kurių metu išmatuojamos bute esančios patalpos, parengiamas buto planas, nustatomi kadastro duomenys ir paskaičiuojama buto vidutinė rinkos vertė. Kadastro duomenų byla yra būtina norint įregistruoti butą Nekilnojamojo turto registre ar patikslinti įregistruoto buto kadastro duomenis.

Buto kadastriniai matavimai atliekami buto savininko prašymu. Buto kadastriniai matavimai atliekami norint atnaujinti kadastro duomenis atlikus buto rekonstrukcijos, kapitalinio ar paprastojo remonto darbus bei savininkui ar naudotojui pageidaujant.

Norint įregistruoti naujos statybos butą, atliekami pastato kadastriniai matavimai ir parengiamos pastato bei jame esančių butų kadastro duomenų bylos. Naujas butas (patalpa) registruojamas tik tai tada, kai yra įregistruotas pastatas, kuriame yra butas (patalpa).

Statybos užbaigimas arba nebaigtos statybos registravimas vykdomas pastatui, todėl buto statybos baigtumas negali būti didesnis nei pastato, kuriame yra butas. Norint įregistruoti buto 100 proc. statybos baigtumą, pirmiausia turi būti įregistruotas pastato 100 proc.

Jeigu bute atliktas kosmetinis remontas, perdažytos sienos, atnaujinta grindų danga, kadastrinių matavimų bylos atnaujinti nereikia. Rekomenduojame visada išsirinkus butą, prieš rezervaciją patikrinti buto „bylutę“ ir įsitikinti ar joje esantys duomenys atitinka esamą situaciją.

Jei yra atliktų pakeitimų kapitalinėse sienose - būtinas projektas bei statybų (griovimo) leidimas šiems darbams, taip pat reikalinga deklaracija apie statybų užbaigimą. Pardavėjams rekomenduojame, dar prieš pradedant pardavinėti butą, sutvarkyti kadastrinių matavimų bylą, kad to netektų daryti atsiradus pirkėjui. Jei nesate tikri, ar kadastrinė buto matavimų byla yra tvarkoje, kreipkitės į nekilnojamojo turto specialistą.

Kaip vyksta kadastriniai matavimai?

Visų pirma, kadastrinius matavimus atlieka specializaciją turintys matininkai. Kai statiniuose, pastatuose ar patalpose atliekami kadastriniai matavimai, yra suformuojama kadastro duomenų byla. Statybų inspekcijai savininkas kartu su kadastrinių matavimų byla turi pateikti pastato projektą, geodezinę nuotrauką ir kitus statybų inspekcijai reikalingus dokumentus.

Dvibučių namų kadastriniai matavimai vykdomi tokia pat eiga, kaip ir vienbučių namų. Tuomet, kai atliekami viso statinio matavimai ir gaunama pažyma iš statybų inspekcijos, pastatas yra užregistruojamas Registrų centre. Atskirai sudaromos skirtingų (atskirų) pastate esančių butų kadastrinės bylos.

Tuo atveju, kai butų baigtumas sutampa su viso pastato baigtumu, statybos inspekcijos pateikti dokumentai minėtų butų registravimui nėra būtini.

Sodo namams iki 80 kv. m viso bendro ploto įregistravimui nereikia turėti statybos inspekcijos pažymos apie nebaigtą statybą. Ar tikrai nesutvarkyti namo, buto ar sklypo dokumentai yra menka bėda? Į tai atsako Agnė Tamulionytė, UAB „Capital Real Estate“ NT brokerė.

Deja, žinau, kad tikrai ne visi nekilnojamojo turto savininkai gali tai patvirtinti. Dažnas galvoja: „kai prireiks, tada ir susitvarkysiu, menka čia bėda“.

Kadastrinių matavimų kainos

Štai orientacinės kadastrinių matavimų kainos:

Visos pateiktos kainos yra orientacinės ir be PVM.

Svarbiausi nekilnojamojo turto dokumentai

Kuriuos dokumentus būtina turėti ir saugoti, priklauso nuo nekilnojamojo turto rūšies: butui svarbūs vienokie dokumentai, sklypui - kitokie, ir išskirti, kurie nekilnojamojo turto objekto dokumentai yra svarbiausi, yra sudėtinga, nes bet kurio jų neturint galima susidurti su netikėtais keblumais.

Privalu turėti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą liudijantį dokumentą. Tai gali būti pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo dokumentai, privatizavimo sutartis, teismo sprendimas ir pan. Tai yra juridinis pagrindas, kuriuo remdamasis Registrų centras registruoja nuosavybę jo savininkui.

Svarbiausi dokumentai:

• Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, arba trumpiau Registrų centro išrašas - dokumentas, kuriame pateikiama kone visa informacija apie nekilnojamąjį turtą: nekilnojamojo daikto tipas, adresas, paskirtis, plotas, vidutinė rinkos vertė, savininkai, nuosavybės registravimo pagrindas, hipotekos, areštai ir daug kitų.
• Kadastrinių matavimų byla - dokumentas, kuriame sužymėti visi fiziniai nekilnojamojo daikto parametrai: plotas, aukštis, ilgis, plotis, tūris, medžiagos, taip pat paskirtis, pavadinimas, statybos darbų baigtumas ir kt. Kadastrinių matavimų byloje pateikiamas ir patalpų ar sklypo planas.
• Energetinio naudingumo sertifikatas - tai palyginus naujas dokumentas, atsiradęs 2013 m. įsigaliojus Statybos įstatymo pakeitimams. Jo tikslas - didinti pastatų energetinį efektyvumą, kartu mažinant aplinkos taršą anglies dvideginiu.

Kodėl svarbu turėti visus dokumentus?

Praktikoje dažnai pasitaiko, kad tik keičiantis nekilnojamojo turto savininkui - parduodant, dovanojant, priimant paveldėjimo teisę - kyla nesklandumų dėl vieno ar kito nesutvarkyto dokumento. Dažniausiai pasitaikantys atvejai - neužbaigtas paveldėjimo teisės priėmimo procesas ir aktualios kadastrinių matavimų bylos neturėjimas.

Norint priimti paveldėtą turtą reikia per 30 dienų kreiptis į priskirtą notarų biurą. Čia bus patikrinta, koks turtas ir kokiomis dalimis yra paveldimas. Notaras, atlikęs visas reikiamas procedūras, užregistruos nekilnojamojo turto nuosavybės teisę atitinkamiems paveldėtojams.

Jei teisėti paveldėtojai paveldėjimo teisės priimti nenori, atsisakymą jie taip pat turi pateikti notariškai. Dėl nežinojimo, dėl neapsisprendimo, dėl turto nepasidalijimo ar kitų sunkiai įvardijamų priežasčių paveldėtojai nepriima, bet ir oficialiai neatsisako paveldėjimo teisės.

Taip nekilnojamasis daiktas ir „kabo“ registruotas jau mirusio asmens vardu. Paveldėtojai susizgrimba užbaigti procesą tik tuomet, kai nutaria paveldėtą turtą parduoti.

O tada prasideda visos bėdos: dažniausiai visi terminai jau būna praėję, todėl reikia kreiptis į teismą dėl paveldėjimo teisės atstatymo, vėl reikia grįžti pas notarą, registruoti nuosavybę paveldėtojams, nes tik tada notaras galės tvirtinti paveldėto nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį.

Visa tai kainuoja uždelstą laiką, papildomą stresą ir, žinoma, pinigus. Neretu atveju - ir pirkėją, nes ne visi pirkėjai sutinka laukti, kol bus sutvarkyti dokumentai.

Kitas dažnai nekilnojamojo turto pardavimo procesą stabdantis dokumentas yra kadastrinių matavimų byla. Parduodant nekilnojamąjį daiktą jo kadastrinės bylos duomenys turi atitikti faktą.

Jei du atskiri butai buvo sujungti į vieną ar vienas butas padalintas į du atskirus vienetus, jei pasikeitė bet kokie pastato, buto ar patalpos parametrai - plotis, ilgis, aukštis, plotas ir kt. - turi būti suformuota ir Registrų centre užregistruota nauja kadastrinių matavimų byla.

Tam tikrais atvejais reikia kreiptis ir į savivaldybę su prašymu suteikti apjungtam butui ar patalpai adresą, o tai užtrunka nei daug, nei mažai - 20 darbo dienų.

Kalbant apie žemės sklypus, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai numato, kad jei parduodamas žemės sklypas yra miesto teritorijoje, privaloma atlikti kadastrinius matavimus. Šio proceso trukmė skaičiuojama jau ne dienomis, o mėnesiais. Ar tikrai pirkėjas turės pakankamai kantrybės išlaukti, kol bus sutvarkyti reikalingi dokumentai?

Pasirašius preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir paėmus užstatą, dokumentų tvarkymo procesui užsitęsus pirkėjas gali nutraukti sutartį ir pareikalauti ne tik grąžinti jo sumokėtą avansą, bet ir jam sumokėti sutartyje numatyto dydžio baudą už sutarties nevykdymą, nes savininkas neatliko savo prievolės - laiku nesusitvarkė dokumentų.

Įsiskolinimą už komunalines paslaugas privalo sumokėti butą parduodantys asmenys, jei buto pirkimo-pardavimo sutartyje nenurodyta kitaip. Visada palankiausia paprašyti pardavėjo sumokėti skolas. Tačiau, jei pardavėjas nėra nusiteikęs geranoriškai, tinkama išeitis yra kreiptis į institucijas, kurioms buto pardavėjas liko skolingas.

Pardavėjas privalo pateikti VĮ Registrų centro išrašytą pažymą, kurioje nurodomi duomenys apie turto įkeitimą ar areštą.

Būsto savininkui tereikia turėti žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės pažymą sandoriui bei kreditoriaus leidimą parduoti turtą. Tačiau norint, kad Jums nusipirkus būstą, jis būtų išlaisvintas nuo įkeitimo, pirkimo - pardavimo metu (Jūs arba būsto pardavėjas) turėtumėte sumokėti kreditoriui įsiskolinimo sumą. Kreditorius tiesiog turi pasirašyti, jog neturi pretenzijų į įkeistą turtą ir sutinka, kad kreditas būtų nuimtas.

Saugiausias ir patogiausias būdas atsiskaityti - banko pervedimas. Norint atsiskaityti tokiu būdu, notarui reikia palikti visus reikalaujamus dokumentus, ir jis sudarys pirkimo-pardavimo sutartį. Šis procesas užtrunka nuo 45min iki kelių valandų. Tuo metu pirkėjui patogu nuvykti į banką ir atlikti pervedimą į pardavėjo banko sąskaitą. Iš po banko jau galima sugrįžti pas notarą ir atsiimti pirkimo-pardavimo sutartį.

Jei pirkėjas ir pardavėjas nesusitarė kitaip, priimta jog pinigai sumokami prieš sutarties pasirašymą.

Kaip nepakliūti į pačių sau paspęstus spąstus?

Į šį klausimą atsakyti paprasta - nelaukite, kol į duris pasibels pirkėjas. Nekilnojamojo turto pardavimą pradėkite nuo parduodamo objekto dokumentų patikros.

Atsiradus pirkėjui reikia keliauti pas notarą, o ne pas matininkus. Net jei dabar ir negalvojate apie savo nekilnojamojo turto pardavimą, peržvelkite savo turimus dokumentus ir pasitikrinkite, ar tikrai viskas tvarkoje. O jei nesate tuo tikri, pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto specialistu.

Mūsų praktika rodo, kad šio svarbaus nuosavybės dokumento būsto savininkai gan dažnai neturi, nes naujakuriai savarankiškai perkantys būstą be paskolos pamiršta šio dokumento paprašyti buvusių būsto šeimininkų.

Rekomenduojame visada išsirinkus butą, prieš rezervaciją patikrinti buto „bylutę“ ir įsitikinti ar joje esantys duomenys atitinka esamą situaciją.

Svarbu: Jei yra atliktų pakeitimų kapitalinėse sienose - būtinas projektas bei statybų (griovimo) leidimas šiems darbams, taip pat reikalinga deklaracija apie statybų užbaigimą.

Dokumentų sąrašas parduodant butą

Pateikiame sąrašą dokumentų, kurių gali prireikti parduodant butą:

• Turto įgijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
• Buto kadastrinių matavimų byla.
• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• VĮ Registrų centro išrašas.
• Notaro leidimas butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas).
• Kreditoriaus leidimas parduoti (jei butas yra įkeistas kredito įstaigai).
• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
• Kitų bendraturčių sutikimas (jei butas priklauso keliems bendraturčiams).
• Bendraturčių atsisakymai pirkti Jūsų turtą (jei parduodate Jums priklausančią buto dalį).
• Sutuoktinio sutikimas parduoti (jei esate susituokęs).
• Ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo (jei esate išsituokęs).
• Energetinio naudingumo sertifikatas.
• Namo administratoriaus arba namo bendrijos pažyma apie tai, kad neturite skolų.

Jei nusprendėte, kad atėjo laikas parduoti savo namus, tinkamai pasiruoškite šiam svarbiam žingsniui, nes vėliau tikrai nepavyks išvengti papildomų rūpesčių, streso ir bemiegių naktų. Tad nuo ko pradėti? Atsakymas paprastas - nuo tinkamai paruoštų dokumentų, o jų yra ne vienas ir ne du. Svarbiausias dokumentas, be kurio niekaip neparduosite - tai galiojantis pasas ar asmens tapatybės kortelė.

Taip pat nepavyks pajudėti iš pradinio taško be būsto pirkimo - pardavimo sutarties, kurioje nurodoma, kaip įsigijote būstą. Taip pat reiktų turėti kadastrinių matavimų bylą. Paprastai ji pridedama prie būsto pirkimo - pardavimo sutarties. Visgi, jei ją turėjote, tačiau niekaip nebegalite rasti, jos kopiją galima užsisakyti registrų centre. O jei tokio dalyko net akyse nebuvote matę, teks atlikti naujus kadastrinius matavimus.

Jei parduodate butą, kuris priklauso bendrijai, iš jos teks gauti išrašą, kad neturite jokių įsiskolinimų. O jei bendrijos nėra, tokią pažymą privalote gauti iš namo administratoriaus. Nėra tokios pažymos? Parduodant senos statybos butą, dažniausiai reikalaujama pateikti energetinio naudingumo sertifikatą, kurį užsako notaras.

Jei esate susituokęs, būtinas sutuoktinio sutikimas parduoti būstą. Dėmesio! Jei turite nepilnamečių vaikų, teks gauti teismo leidimą parduoti būstą, o prieš tai dar įrodyti, kad parduodami savo nekilnojamą turtą nebloginate savo atžalų gyvenimo sąlygų.

Jei turtas įkeistas bankui ar kitai bendrovei, teks gauti jos sutikimą parduoti būstą, o jei turtas yra areštuotas, būtina nuimti areštą.

tags: #buto #namu #knyga