Būsto ir kitų patalpų nuomos rinka be perstojo auga. Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Santykiai dažniausiai įtvirtinami sudarant rašytines nuomos sutartis, kuriuose svarbi dalis tenka nuomininko mokamiems mokesčiams.
Neretai pasitaiko, jog nuomininkai nesugeba vykdyti šių įsipareigojimų ir pradeda kauptis skolos. Kas jas turėtų atlyginti?
Šią vasarą AVOCAD Lietuvos Aukščiausiajame Teisme gynė daugiabučio namo administratoriaus interesus ir aiškinosi - kuriam iš asmenų (nuomininkui ar nuomotojui) tenka pareiga atlyginti bendrąsias daugiabučio išlaidas, kai sudaryta būsto nuomos sutartis.
Turto savininkas buvo sudaręs būsto nuomos sutartį, pagal kurią namui tenkančias išlaidas turėjo apmokėti nuomininkas. Sutartis išviešinta nebuvo, tačiau pats faktas apie nuomos sutartį administratoriui buvo žinomas.
Visgi, administratorius nusprendė skolos reikalauti ne iš nuomininko, tačiau iš turto savininko, nes turto savininkui įstatymo nustatyta tvarka neišviešinus nuomos sutarties pareiga atlyginti išlaidas tenka pačiam turto savininkui.
Ginčas pasiekė kasacinį teismą, kuris išaiškino, kad kreiptis dėl bendro naudojimo objektų išlaikymo išlaidų tiesiogiai į gyvenamųjų patalpų nuomininką galima esant trims sąlygoms:
- Pirma, savininkai yra pasinaudoję teise nuomos sutartyje nustatyti, jog šias išlaidas apmoka nuomininkai.
- Antra, konkrečiu atveju sutartimi yra nustatyta išieškomų išlaidų apmokėjimo tvarka.
- Trečia, su tokios sutarties turiniu yra supažindinti tretieji asmenys, t. y.
Dėl šių priežasčių kasacinis teismas pakeitė žemesnių teismų išvadas apie nuomos sutarties turinį ir pateikimą trečiajai šaliai (neva administratorius buvo tinkamai informuotas, suprato apie šalių pasikeitimą ir kt.).
Tinkamos nuomos sutarties parengimas ir nurodytų veiksmų atlikimas leis jaustis saugiau ir patikimiau. Kitu atveju gali tekti įsivelti į teisminius ginčus, kurie kainuoja ne tik daug laiko, bet ir pinigų.
Kaip apsisaugoti?
Norint išvengti nesusipratimų ir ginčų dėl nuomininko skolų, rekomenduojama:
- Pirma, nuomos sutartyje itin aiškiai ir konkrečiai nurodyti, jog nuomininkas turi pareigą atsiskaityti už gaunamas paslaugas, rekomenduojama jas netgi išvardinti.
- Antra, nuomos sutartis turi būti paskelbta viešajame registre (jeigu nuomos sutartis ilgesnė nei metai, tai būtina).
- Trečia, kontroliuoti nuomos sutarties vykdymą, jog mokamas ne tik nuomos mokestis, tačiau ir kiti mokesčiai.
Sutarties sukūrimas ir sudarymas
Nuomininko Iškeldinimas
Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys.
Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Svarbu žinoti:
- Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.
- Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
- Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.
- Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.
- Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai.
- Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
- Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas.
Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas. Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai.
Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota. Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį.
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.