Žemės ūkio paskirties sklypo adreso suteikimo sąlygos Lietuvoje

Įsivaizduokite situaciją, kai turite žemės sklypą arba planuojate jį įsigyti gražioje vietoje, tačiau negalite statyti namo ar sodo namelio dėl žemės paskirties apribojimų. Arba, kai namų valda sklypo teritorijoje yra leidžiama, bet negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Šiuo atveju, išeitis yra žemės sklypo paskirties keitimas.

Lietuvoje žemės sklypų paskirtį reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, būtina žinoti tam tikrus nuostatus. Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.

Kaip sužinoti žemės sklypo paskirtį?

Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį yra kreipiantis į registrų centrą. Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje Nekilnojamojo turto kadastras ir registras, kairiajame meniu spustelėjus nuorodą Registro išrašai ir pažymos bei pasirinkus dokumento tipą - Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą.

Taip pat galite pasinaudoti puslapiu. Ir nors šiame puslapyje nėra nurodytos žemės paskirtys, tačiau suprasti jas nesudėtinga. Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti ar tai namų valdos paskirtis - sudėtinga nebus.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės Nr. Trumpai ir aiškiai tariant - jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, vadinasi, sklypo paskirtį galėsite pakeisti, kitu atveju - ne.

Kaip sužinoti, ar sklypas patenka į urbanizuotą teritoriją?

Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą bendrąjį planą. Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: “Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas”. Sužinoti galima ir savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje.

Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.

Kaip ir minėjau viršuje - kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite.

Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo senai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį.

Ūkininko sodybos statyba žemės ūkio paskirties sklype

Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.

Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą.

Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.

Ir štai, visi žingsniai atlikti!

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.

Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.

Tad specialistų(matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.

Žemės ūkio paskirties žemės rinka Lietuvoje

Sumažėjęs žemės pirkimo-pardavimo sandorių skaičius, stabiliai augančios ariamosios žemės, pievų ir ganyklų žemės pirkimo ir nuomos kainos - tai pagrindiniai 2018 m. žemės ūkio paskirties žemės rinkos bruožai. Prekybos žemės ūkio paskirties žeme sumažėjimas stebimas ne tik Lietuvoje, bet ir visoje Europoje. Kokybiškos ir derlingos žemės pasiūla ir toliau mažėja, todėl sklypų rinkos vertė turi tendenciją augti.

Pirkimo-pardavimo sandoriais 2018 m. perleista apie 11,7 proc. mažiau žemės ūkio paskirties sklypų nei 2017 m., rodo „Registrų centro“ duomenyis. Žemės ūkio paskirties žemės rinkos dalyvių pasyvumui įtakos turėjo sumažėjusi aukšto našumo žemės pasiūla, dažnesnis pasirinkimas ne pirkti, o nuomotis žemę.

Žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimu paprastai laikomas didelės apimties žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo procesas, prieš tai nepasitarus su vietos gyventojais ar negavus jų sutikimo, o tai galiausiai apriboja vietos gyventojų galimybes valdyti ūkius, gaminti maisto produktus, naudotis susijusiais ištekliais - žeme, vandeniu, miškais.

Skaičiuojama, jog 1 proc. žemės ūkio įmonių kontroliuoja 20 proc. Europos Sąjungos (ES) žemės ūkio paskirties žemės, o 50 proc. ES žemės ūkio paskirties žemės kontroliuoja 3 proc.

Europos ekonomikos ir socialinių reikalų komitetas (EESRK) dar 2015 m. pareiškė nuomonę dėl žemės ūkio paskirties žemės supirkinėjimo, nurodęs, kad ES ir visame pasaulyje aktuali žemės ūkio paskirties žemės koncentravimo (angl. EESRK nuogąstavimu, žemės koncentravimas didelių žemės ūkio įmonių ar ne žemės ūkio srities investuotojų rankose neatitinka tvaraus daugiafunkcio Europos žemės ūkio modelio, kuriame svarbiausias vaidmuo numatytas šeimų ūkiams.

Žemės koncentravimas kuria pramoninį žemės ūkį, dėl kurio stiprėja su dirvožemio blogėjimu susiję pavojai ir kurio visuomenė nepageidauja. Žemės nuosavybės koncentravimas lemia žemės ūkio įmonių, kurios anksčiau dirbo žemę, pasitraukimą, kartu ir darbo vietų praradimą, taip pat bendruomenių kaimo vietovėse mažėjimą.

„Žemė nėra įprasta prekė, kurios galima paprasčiausiai pasigaminti daugiau. Žemė yra baigtinis išteklius, todėl šiuo atveju negalima taikyti įprastų rinkos taisyklių. Žemės nuosavybė ir žemėnauda turi būti griežčiau reglamentuojamos“, - skelbiama EESRK suformuluotose išvadose.

Dėl šios priežasties ES valstybėms narėms dar 2015 m. Lietuvoje rengiant naują Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo redakciją buvo siekiama atsižvelgti į visame pasaulyje, o kartu ir ES stiprėjančią žemės supirkinėjimo ir koncentravimo problemą.

Dar 2015 m. kovo 26 d. Europos Komisija (EK) pradėjo pažeidimo prieš Lietuvą procedūrą, nurodydama, jog Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nustatyti kvalifikaciniai reikalavimai žemės įgijėjui prieštarauja laisvo kapitalo judėjimo ir įsisteigimo laisvės principams.

Iki 2018 m. y. ne mažiau kaip 3 metus per paskutinius dešimt metų iki žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo sandorio sudarymo dienos žemės ūkio veiklą vykdęs ir žemės ūkio naudmenas ir pasėlius deklaravęs juridinis asmuo ar kita organizacija (toliau - juridinis asmuo), jeigu jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc.

Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme pakoreguotas sąrašas asmenų, turinčių pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę. Pirmiausia žemės įsigijimo teisė suteikiama žemės sklypo bendraturčiui.

Šiam atsisakius arba tokiam nesant, teisę įsigyti žemę įgyja parduodamo sklypo naudotojas, vykdęs jame žemės ūkio veiklą ne mažiau kaip 1 metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį ar sutartis.

Pirmumo teisė įsigyti netaikoma tuo atveju, kai žemės sklypu yra naudojamasi neatlygintinai pagal žemės panaudos sutartį, išskyrus atvejį, kai panaudai perduotas sklypas artimiems giminaičiams, įtėviams, sutuoktiniams, įvaikiams, kurie yra įregistravę ūkininko ūkį arba jiems esant juridinio asmens ar kitos organizacijos dalyviais ir tokio juridinio asmens pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc.

Toliau pirmumą įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą turi asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu sklypu, jeigu jis, kaip ir kitais atvejais, yra įregistravęs ūkį ar kaip juridinis asmuo gauna 50 proc.

Vienas iš būdų apeiti ankstesnį Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą buvo kompleksinis žemės pardavimas. Tokio pardavimo sandorio suma būdavo labai didelė, o daugelis ūkininkų tiesiog neturėjo finansinių išteklių pasinaudoti įstatymo numatyta pirmumo teise.

Naujoje įstatymo redakcijoje žemės sklypo savininkui numatytas draudimas kelti žemės sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, jog pirmumo teisę turintis asmuo gali ja pasinaudoti tik tuo atveju, jeigu įsigyja žemės sklypą kartu su kitais parduodamais žemės sklypais.

Įstatymo redakcija numato, jog apie parduodamą žemės sklypą, pardavimo ir kitas sąlygas, kuriomis asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise pirkdami žemės sklypą, ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo dienos turės būti paskelbta ir Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje.

Kita įstatymo naujovė - žemės pirkimo- pardavimo sandoriai gali būti vykdomi atsiskaitant tik bankiniais pavedimais.

Naujoji įstatymo redakcija numato, jog susiję asmenys, Lietuvos teritorijoje nuosavybės teise valdantys didesnį žemės ūkio žemės paskirties plotą negu nurodyta įstatyme (300 ha, tam tikrais atvejais - 500 ha), tarpusavyje galės sudaryti žemės ūkio paskirties žemės sklypų perleidimo sandorius, jeigu dėl tokių sandorių sudarymo bendras šių susijusių asmenų įgytos žemės ūkio paskirties žemės plotas nepadidėja ir kiekvieno iš susijusių asmenų žemės plotas netampa didesnis nei 500 hektarų.

Remiantis valstybinio žemės fondo duomenimis, iki 2018 m. sausio 1 d. žemės ūkio naudmenos sudarė 3 411 897 ha, t. y. apie 52 proc. Per 2018 metus žemės ūkio naudmenos sumažėjo 0,21 proc. ir metų pabaigoje sudarė 3 404 778 ha. Ariamosios žemės plotas sumažėjo 1,5 proc. ir užėmė 2 996 885 ha, pievų ir natūralių ganyklų plotas padidėjo 10,6 proc. - iki 391 927 ha, kolektyvinių sodų plotas padidėjo 7,5 proc.

Lietuvoje 2018 m. pabaigoje šalyje buvo registruota 1 331 051 žemės ūkio paskirties žemės sklypas (be kolektyvinių sodų), jie užėmė 3 658 162 ha šalies ploto. Daugiausia sklypų registruota Vilniaus (253 tūkst.), Kauno (225 tūkst.) ir Šiaulių apskrityse (253 tūkst.), tačiau pagal žemės ūkio paskirties žemės sklypų plotą pirmauja Šiaulių (543 tūkst. ha), Panevėžio (493 tūkst. ha) ir Kauno (469 tūkst.

„Registrų centro“ duomenimis, 2018 m. y. 11,7 proc. 2018 m. įregistruota 6 613 valstybinės žemės ūkio paskirties žemės (be sodininkų bendrijų) pardavimo sutarčių, kuriomis valdomas žemės plotas sudarė 8 534 ha. Daugiausia valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo sandorių sudaryta Kauno (1 129), Vilniaus (1 070) ir Panevėžio (898) apskrityse.

Remiantis Nacionalinės žemės tarnybos Lietuvos žemės fondo duomenimis, iki 2018 m. Iki 2018 m. Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centras (ŽŪIKVC) nuo 2000 m. renka duomenis apie žemės ūkio paskirties žemės pardavimo ir nuomos kainas: nuo 2011 m. duomenys renkami apklausiant žemės ūkių valdytojus pagal projektą „Žemės ūkio paskirties žemės pirkimo-pardavimo ir nuomos kainų statistinis tyrimas“, atliekamą kartu su EK Regioninės statistikos direktoratu (Eurostatu), o nuo 2015 m.

Remiantis „Registrų centro“ ir ŽŪIKVC duomenimis, vidutinė 2018 m. ariamosios žemės pirkimo kaina buvo 3 890 Eur/ha, o tai 8,9 proc. daugiau negu 2017 m. Lyginant 2018 m. vidutinę ariamosios žemės pirkimo kainą su 2011 m. Vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės pirkimo kaina 2018 m. siekė 2 352 Eur/ ha, t. y. 8,4 proc. daugiau nei 2017 m. Lyginant 2018 ir 2011 m. Vidutinė šalies ariamosios žemės nuomos kaina 2018 m. siekė 131 Eur/ha arba 5,6 karto daugiau nei 2017 m. Lyginant 2018 ir 2011 m. 2018 m. vidutinė šalies pievų ir ganyklų žemės nuomos kaina siekė 94 Eur/ ha, t. y. 21 proc. daugiau nei 2017 m. Nuo 2011 m.

Remiantis 2018 m. „Registrų centro“ ir ŽŪIKVC pateiktais duomenimis, mažiausios ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos buvo Utenos apskrityje - nuo 1 596 Eur/ha. Šiek tiek aukštesnėmis pirkimo kainomis (1 641 Eur/ha) pasižymėjo Alytaus apskritis.

Didžiausios ariamosios žemės nuomos kainos 2018 m. buvo aukštais žemės našumo balais išsiskiriančiose Šiaulių apskrities savivaldybėse, kuriose kainos svyravo nuo 97 iki 167 Eur/ha, Marijampolės apskrities savivaldybėse, kuriose nuomos kainos buvo nuo 110 iki 154 Eur/ha. Mažiau derlingose, t. y. Ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos 2018 m., palyginti su 2017 m., augo visose apskrityse, išskyrus Klaipėdos ir Vilniaus. Didžiausias augimas buvo Panevėžio, Utenos ir Tauragės apskrityse, atitinkamai siekęs 31, 22 ir 21 proc.

Klaipėdos apskrityje vidutinės ariamosios žemės pirkimo kaina susitraukė 10,8 proc., Vilniaus apskrityje - apie 10 proc. Lyginant 2011-2018 m. laikotarpį, stabiliausiai ariamosios žemės pirkimo kainos augo Tauragės apskrityje, kiekvienais metais didėdamos nuo 2 iki 67 proc. Didžiausi vidutinių ariamosios žemės pirkimo kainų svyravimai fiksuoti Klaipėdos apskrityje, kur vidutinė ariamosios žemės pirkimo kaina krito nuo 10 iki 30 proc. arba augo nuo 18 iki 146 proc., t. y. Palyginus 2018 m. vidutines ariamosios žemės pirkimo kainas su 2011 m. laikotarpiu, visose apskrityse stebimas augimas nuo 2,5 iki 4,5 karto.

Aukščiausios vidutinės ariamosios žemės nuomos kainos 2018 m. fiksuotos Šiaulių, Marijampolės ir Kauno apskrityse, atitinkamai 147, 145 ir 137 Eur/ha. Ariamosios žemės vidutinės nuomos kainos 2018 m., palyginti su 2017 m. kainomis, labiausiai augo Alytaus ir Marijampolės apskrityse - atitinkamai 2 ir 1,7 karto. Mažiausiai nuomos kainos augo Klaipėdos ir Telšių apskrityse ir siekė apie 7 proc. Lyginant 2011-2018 m. Lyginant 2018 m. ariamosios žemės nuomos kainas su 2011 m. kainomis, jos augo vidutiniškai 2,2 karto. Didžiausias augimas fiksuotas Vilniaus, Alytaus ir Utenos apskrityse, atitinkamai 6,3, 4,1 ir 4 karto.

Žemės rinkos kainų pokyčiai 2011-2018 metais

Dėl įstatymuose numatytų apribojimų, kas ir kiek gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, taip pat dėl įtvirtintos pirmenybės teisės įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, šios paskirties žemės sklypų pirkimas bei pardavimas turi tam tikrą specifiką. Žemės sandorių sudarymą kontroliuoja Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos (toliau - NŽT).

Siekiant sudaryti galimybę pasinaudoti pirmumo teise įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, pardavėjas apie ketinimą parduoti šią žemę turi informuoti NŽT. Tai gali būti padaryta tiesiogiai - pateikiant nustatytos formos pranešimą su reikalaujama informacija (nurodomi žemės sklypo naudotojai, pardavimo sąlygos) arba per pasirinktą notarą, kuris informuoja NŽT. Jeigu žemės sklypą ketinama parduoti bendraturčiui, NŽT atskirai informuoti nereikia.

Jeigu pirmumo teisę turinčių asmenų nėra, pažymą apie galimybę parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą NŽT gali išduoti ir vos per kelias dienas.

Nustačiusi, kad yra asmenų, turinčių pirmenybės teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą, NŽT per 5 darbo dienas informuoja suinteresuotus pirmenybės teisę turinčius asmenis. Šie asmenys per 15 darbo dienų turi pareikšti savo sutikimą arba atsisakymą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą. Su sutikimu pateikiami dokumentai, kuriais patvirtinama jų atitiktis pirmumo teisei.

Patikrinusi dokumentus, NŽT ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo minėto termino pabaigos išduoda pažymą žemės sklypo pardavėjui, kad žemės sklypas parduodamas pirmumo teisę turinčiam asmeniui. Jei pageidavimą pareiškia keli pirmenybės teisę turintys asmenys, sklypas gali būti parduodamas pagal eiliškumą, o jei eiliškumas vienodas - pažymoje išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys ir žemės sklypo savininkas nusprendžia, kuriam asmeniui parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.

Jeigu per nustatytą terminą NŽT negauna pageidavimų pirkti žemės sklypą, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino pareikšti valią pabaigos, išduoda pardavėjui pažymą, kad žemės sklypą galima perleisti kitiems asmenims.

Šios procedūros galima išvengti NŽT iš karto pateikus pirmenybės teisę turinčių asmenų atsisakymus pirkti žemės ūkio paskirties žemę siūlomomis sąlygomis. Tokiu atveju NŽT patikrina pateiktus dokumentus ir per 5 darbo dienas išduoda pažymą, kad žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti pasirinktiems asmenims.

Procedūros taip pat nereikia laikytis, jeigu pasirinktas pirkėjas turi pirmenybės teisę įsigyti šią žemę ir nėra aukštesnės eilės pirmumo teisę turinčių asmenų.

Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo apie tai dienos turi teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Tačiau tai galės būti įgyvendinta, jeigu nebus kitų pirmumo teisę turinčių asmenų.

Bet koks žemės ūkio paskirties žemės įgijėjas (tiek turintis pirmenybę pirkti, tiek tokios teisės neturintis, taip pat ir asmuo, kuriam ketinama šį žemės sklypą padovanoti) privalo pateikti NŽT prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemę išdavimo.

NŽT ne vėliau kaip per 15 darbo dienų patikrina prašyme nurodytą informaciją, įrodančią, kad asmeniui įsigijus parduodamą žemės sklypą jam (kartu su susijusiais asmenims) priklausantis žemės ūkio paskirties žemės bendras plotas nebus didesnis kaip 500 ha.

Nenustačiusi trūkumų ir apribojimų, NŽT žemės pirkėjui išduoda sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę.

Žemės sklypo pardavėjui turint NŽT išduotą pažymą, leidžiančią parduoti, o žemės sklypo pirkėjui turint NŽT išduotą sutikimą, leidžiantį įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, galima kreiptis į notarą dėl pirkimo-pardavimo sandorio sudarymo.

Rekomendacijos:

• Į pagrindinės sutarties sudarymo terminą įskaičiuoti terminą, reikalingą formalumams NŽT įvykdyti (1-2 mėnesius, jeigu yra pirmenybės teisę turinčių asmenų);
• Preliminariojoje sutartyje aptarti atvejį, kas bus, jeigu pirmenybės teisę turintis asmuo pareikštų pageidavimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę.
• Pardavėjas turėtų pasirūpinti sutartyje numatyti, kad negalint žemės sklypo parduoti pasirinktam pirkėjui, jam nekiltų atsakomybė už tai, kad pagrindinė žemės sklypo pirkimo - pardavimo sutartis negali būti sudaroma. O pirkėjas turėtų užsitikrinti, kad tokiu atveju pardavėjas besąlygiškai grąžintų jam sumokėtą avansą.

Reikia pagalbos sklandžiai įvykdyti žemės ūkio paskirties žemės sandorį?

tags: #ar #suteikiamas #adresas #zemes #ukio #paskirties