Ar Tinkamas Metas Pirkti Butą Lietuvoje?

Būsto pirkimas Lietuvoje yra svarbus sprendimas, reikalaujantis atidžios analizės ir pasiruošimo. Šiame straipsnyje aptarsime, kokia situacija vyrauja nekilnojamojo turto (NT) rinkoje, ką pataria ekspertai ir į ką atkreipti dėmesį planuojant įsigyti būstą.

Būsto Pirkimo Procesas ir Terminas

Buto ar namo pirkimas Lietuvoje yra gana paprastas veiksmas, todėl pirkimą galima padaryti per kelias dienas. Tačiau kartais ši procedūra gali užtrukti kelis mėnesius. Ilgiausiai turto pirkimas užtrunka tada, kai būsto dokumentai būna netvarkingi (neparuošti pardavimui), pvz. Tuo atveju, kai pirkėjas perka būstą su banko paskola, pirkimo procedūra užtrunka 1-2 mėnesius. Pirkimo terminą išilgina paskolos gavimo procedūros ir reikalingi surinkti papildomi dokumentai.

Paskolai gauti pirkėjas pirmiausia turi užsakyti turto vertinimą ir pateikti jį bankui su prašymu suteikti paskolą. Paskolos prašymas banke būna svarstomas 1-3 savaites. Svarbu atkreipti dėmesį, kad perkant būstą su paskola bankas perveda pardavėjui pinigus tik tada, kai būstas jau būna nupirktas ir įkeistas bankui naujojo pirkėjo vardu.

Gyventojų Nuomonės ir Diskusijos

Socialiniame tinkle kilo diskusija, kada geriausia pirkti būstą. Štai keletas nuomonių:

• Laukti rudens ar žiemos: „Šiuo metu ieškome su žmona būsto Vilniuje, jau apžiūrėjome keletą butų, tačiau niekas nepatiko. Kai kuriuos būstus atmetėme ir dėl kainos. Didesni butai netgi miegamuosiuose mikrorajonuose gali atsieiti beveik 200 tūkst. eurų. Planuojame laukti rudens ar netgi žiemos. Gal kainos nukris.“
• Pirkti dabar: „Būstas visada brangsta. Na gal kartais pardavėjai ir pasiūlo šiokių tokių nuolaidų. Tačiau tendencija nesikeičia jau daugelį metų, NT brangsta ir kitaip nebus. Todėl jeigu norite būsto, tai ir turite jį pirkti dabar.“
• Įsigyti seną butą ir remontuoti patiems: „Tada turėsite galimybę patys jį susitvarkyti, paieškoti pigesnių meistrų, o gal ir patys dalį remonto ar įrengimo darbų galėsite pasidaryti.“
• Laukti kainų mažėjimo: „Dabar apskritai nuslūgo tas NT pirkimo pikas, žmonės jau prisipirko namų ir butų. Taigi į šią aplinkybę turėtų atkreipti dėmesį ir pardavėjai. Būstas turėtų atpigti, tai dar palaukite ir nepirkite.“

Ekspertų Įžvalgos

„Luminor“ banko Mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius pastebėjo, kad gyventojai šiuo metu būsto pirkimą vis dažniau atideda. Pasak eksperto, mokėdami nuomą ilgalaikėje perspektyvoje dažnu atveju išleis žymiai daugiau, nei mokėdami būsto paskolą. Be to, įsigijus nuosavą namą ar butą nebereikės nerimauti, kad nuomotojas bet kada gali paprašyti išsikraustyti - tai suteikia stabilumo jausmą. Be to, specialistas pastebėjo, kad laikui bėgant būsto vertė išauga.

E. Jurevičius teigia: „EURIBOR 6 mėn. bazinė palūkanų norma, kurią dažniausiai ir renkasi klientai, nuo aukščiausios pastarųjų metų savo reikšmės rugsėjį (4,143 proc.) sumažėjo iki 3,437 proc. šiuo metu. Taip pat, komerciniai bankai mažina savąją būsto paskolos palūkanų dalį - t. y. banko maržą, o rinkoje atsiranda vis daugiau naujų projektų. Tai rodo gerėjančią rinkos situaciją, dėl to jei svarstote įsigyti būstą - tą reikėtų daryti dabar“.

NT brokeris Mantas Mikočiūnas pastebėjo, kad vasarą, ypač liepos mėnesį NT rinka irgi atostogauja. „NT rinkoje nelabai kas naujo, dar vis atostogos. Tačiau tie, kurie yra likę mieste ir turi NT poreikių, buvo gana aktyvūs, konkretūs ir greitai priiminėjo sprendimus. Atvažiuoja ir sako, esame kelis objektus išsirinkę, tad greitai apžiūrime, priimame sprendimą ir per 1-2 savaites perkame. Tokių nedaug, bet kai jau atsiranda, jų aktyvumas ir konkretumas džiugina“, - pasakojo NT brokeris.

NT rinkos pasyvumą vasaros sezonu pastebi ir NT bendrovė „Omberg Group“. Jos duomenimis, liepą Vilniuje buvo parduoti 186 naujos statybos butai, tai 11 butų mažiau nei birželį ir 18 mažiau nei gegužę. „Tokie rezultatai nestebina, nes liepa - atostogų ir kitų vasaros pramogų pikas, nemažai žmonių sprendimus dėl būsto nukelia rudeniui, ar po atostogų. Aiškiai jaučiame tai iš pokalbių su klientais“, - sakė „Omberg Group“ Plėtros ir komercijos direktorė Ieva Genevičienė.

NT Rinkos Tendencijos ir Perspektyvos

2025-ųjų pradžia Vilniaus nekilnojamojo turto rinkoje pasižymi keliais prieštaringais signalais. Viena vertus, po 2024 m. antrojo pusmečio pastebėto aktyvumo padidėjimo, pirmasis 2025-ųjų ketvirtis atnešė tam tikrą stabilizaciją. Rinkos stebėtojai pastebi, kad pasiūla centriniuose ir prestižiniuose rajonuose išlieka ribota, o nauji kokybiški projektai, tokie kaip naujo buto pirkimas Vilniuje Revingis komplekse, sulaukia didelio susidomėjimo net dar neprasidėjus aktyviai pardavimų kampanijai.

Vienas svarbiausių veiksnių, lemiančių būsto rinkos dinamiką 2025 metais, yra palūkanų normų trajektorija. Po Europos Centrinio Banko sprendimų 2024 m. pabaigoje, palūkanų normos stabilizavosi ir pradėjo laipsniškai mažėti. Būtent palūkanų normų mažėjimas padidino potencialių pirkėjų perkamąją galią, tačiau kartu sukėlė diskusijas apie galimą nekilnojamojo turto kainų burbulą.

Iš skelbimų kainų statistikos matyti, kad siūlomos butų pardavimo kainos vis dar mažėja. Palyginus šių metų vasario duomenis su praėjusių metų vasariu matyti, kad skelbimuose siūlomos butų kainos per metus nukrito 25-30 proc. (vidutiniškai 25 proc. Vilniuje ir Kaune, 30 proc.

Konsultacinė nekilnojamojo turto rinkos analizės ir tyrimų bendrovė "Redos“ fiksuoja duomenis, už kokią kainą siūloma įsigyti naujos statybos būstą ir už kokią jis nuperkamas. Vasario mėnesio statistika rodo, kad parduotų naujų butų kaina didžiuosiuose Lietuvos miestuose buvo vidutiniškai 20 proc. "Redos“ turimais duomenimis, šiuo metu Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje pasiūloje yra apie 130 daugiabučių gyvenamųjų namų projektų, kurie yra statomi ar jau pastatyti ir jų vystymas nėra sustabdytas. Juose parduodama daugiau nei pusketvirto tūkstančio naujos statybos butų, iš kurių daugiau kaip 60 proc.

Per pastaruosius metus butų kaina Vilniuje augo keliolika procentų. Anot Lietuvos Banko, ir kitamet toliau sparčiai augs atlyginimai. Taip pat Vilniuje sparčiai didėja baltarusių, kurie neranda tinkamo būsto ir jų kai kurios įmonės perka butų bokštus darbuotojams miesto centre.

Jei šiuo metu ieškočiau buto pirkimui dabartinio nuomos pajamingumo kartelę būčiau linkęs nuleisti žemiau įprastinių 6.5% per 11 mėnesių. Mano prielaidos gali būti neteisingos, nes į istoriškai nuomos pajamingumas Lietuvoje buvo aukštas dėl sparčiai besivystančios šalies ekonomikos.

Mokesčių Pokyčiai ir Pardavimo Perspektyvos

2026 metais Lietuvoje įsigalios svarbūs pokyčiai mokesčių sistemoje, kurie palies ir nekilnojamojo turto (NT) savininkus. Jei svarstote, kada yra tinkamas metas parduoti turimą turtą - dabar yra laikas priimti sprendimą. Kodėl?

• Brangesnis turtas - didesni mokesčiai: Nuo 2026 m. planuojama progresinė mokesčių sistema, kuri numato didesnį tarifą už didesnes pajamas. Dideles pajamas gavęs žmogus susimokės net 32% GPM.
• 2025-ieji - paskutiniai metai su 15% GPM tarifu: Iki 12 VDU suma gauta iš turto pardavimo apmokestinama 15%, o viršijanti patenka į progresinę dalį kuri sumuojama su kitomis jūsų pajamomis, kurių mokestinė našta kopia net iki 32%.
• Naujas NT mokestis: Nuo 2026 m. dauguma turto savininkų Lietuvoje jau susidurs su nekilnojamojo turto mokesčiu (NTM), kuris bus taikomas ne tik verslui, bet ir fiziniams asmenims.

Kitaip tariant, jei planavote turtą parduoti „kažkada ateityje“, verta tą padaryti dar 2025 metais.

Paskolų Apimtys ir ECB Įtaka

Nekilnojamo turto (NT) skelbimų portalų statistika rodo, kad lietuviai aktyviausiai būstų ieškoti pradeda pavasarį. Tačiau aukštos bankinės palūkanos lietuvių elgseną koreguoja - šių metų kovo mėnesio metinis naujų būsto paskolų apimčių kritimas Lietuvoje buvo didžiausias nuo 2023 m. gegužės mėnesio.

Lietuvos banko duomenimis, kovo mėnesį naujų būsto paskolų 12 mėn. slankusis vidurkis siekė tik 140 mln. eurų - naujų būsto paskolų apimtys nukrito į žemiausią lygį nuo 2021 m. gegužės. Šių metų kovą metinis naujų būsto paskolų apimčių 12 mėnesių slankusis vidurkis krito 19,6 proc.

Rūta Ežerskienė, „Citadele“ banko valdybos narė, atsakinga už Baltijos šalių mažmeninę bankininkystę, teigia, kad aktyvesnį skolinimąsi būstui paskatins 4 veiksniai: augantis Lietuvos gyventojų optimizmas, infliacijos sulėtėjimas, nuolaidos būstams dėl vystytojų sulėtėjusių pardavimų bei galutinių būsto paskolų palūkanų mažėjimas.

Tomas Žiaugra, nekilnojamo turto plėtros bendrovės „Eika development“ plėtros direktorius, teigia, kad į NT rinką grįžta ekonominės klasės būsto pirkėjai, kurie buvo labiausiai paveikti rekordiškai aukštų palūkanų.

Europos Centrinis Bankas įprastai koreguoja bazines palūkanas laipsniškai - po 0,25 proc. punkto, tad tikėtina, ne išimtis bus ir ateinantis birželis. R. Ežerskienės teigimu, birželis turėtų būti ne vienintelis palankus laikas skolintis būstui, nes 2025 m. palūkanos turėtų toliau mažėti.

Patarimai Pirkėjams

NT plėtros bendrovės atstovo teigimu, rinka šiuo metu yra pirkėjo pusėje, kur sąlygas diktuoja klientai. Pasak banko atstovės, laikas, kada imti paskolą, nėra pats svarbiausias veiksnys, nes mažėjant bazinėms palūkanoms ir EURIBOR, ir galutinės būsto paskolų palūkanos mažės taip pat.

Šiandieninė rinkos situacija natūraliai apriboja gyventojų galimybes įsigyti naujus namus. Vertinant stipriai sukilusias bankų paskolų palūkanas, pirkėjų galimybės nusipirkti namus pagal turimas pajamas yra sumenkusios, todėl daug kas dairosi senos statybos būsto.

K.Bružo teigimu, vertinant gyventojų galimybes ilgalaikėje perspektyvoje, matyt, naivu tikėtis, kad pasiėmus būsto paskolą iš banko svyravimų per 20 ar 30 metų rinkoje nepasitaikys. Tad nėra logiškų priežasčių sėdėti ir laukti kažko, gyventi reikia šiandien.

Banko ekspertai sako, kad netolimoje ateityje laimės tie, kurie bus atsidėję bent dalį grynųjų pinigų. O nekilnojamąjį turtą bus gera proga perpirkinėti iš tų, kurie dėl išaugusių palūkanų pigiai mes jį į nekilnojamojo turto rinką.

Pašnekovas atkreipia dėmesį, kad nereikia prie būsto prisirišti 15 metų. Anot jo, per daug į priekį galvojant lengva išmesti pinigus. Išmintingiau būtų juos įdarbinti ir gauti grąžą gyvenant pagal šiandieninius poreikius.

Taigi, ką daryti, sprendžia kiekvienas individualiai. Tuo metu banko ekspertai neabejoja, kad geras laikas įsigyti būstą dar prieš akis, tiesa, tam prireiks daugiau grynųjų pinigų.

Apibendrinimas

Klausimas „ar dabar tinkamas metas pirkti butą Vilniuje?” neturi vieno teisingo atsakymo visoms situacijoms. Galiausiai, nekilnojamojo turto rinka visuomet veikia ciklais, tačiau bandymas „pataikyti į dugną” dažnai būna nesėkmingas. Svarbiau įvertinti savo asmeninius poreikius, finansines galimybes ir ilgalaikius planus, o ne vien tik trumpalaikes rinkos tendencijas.

tags: #ar #tinkamas #metas #pirkti #buta