Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Tačiau turtinės prievolės dažnokai sudrumsčia nuomotojų bei nuomininkų santykius. Teisininkai pastebi, kad nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su nuomininko teisėmis ir iškeldinimo procesu Lietuvoje, taip pat patarimus, kaip atgauti skolą iš nuomininko ir kaip apsisaugoti nuo nesąžiningų nuomininkų.
Antstolio vaidmuo ir reikalavimai
Ar antstolis gali reikalauti, kad nuomos mokestis būtų pervedamas patalpų savininko skolai padengti? Taip, pagal įstatymus antstolio reikalavimas pervesti nuompinigius į jo sąskaitą yra teisėtas ir pagrįstas, jeigu nuomotojas turi skolų.
Vykdydamas išieškojimą, antstolis gali net uždrausti nuomininkui atsiskaitinėti su nuomotoju ir pateikti reikalavimą nuompinigius pervesti į depozitinę sąskaitą. Pagal Civilinio proceso kodekso 688 straipsnį išieškojimas gali būti nukreipiamas į skolininko pinigų sumas ir kitokį turtą, esantį pas kitus asmenis, taip pat į pinigų sumas ir kitokį turtą, priklausančius skolininkui iš kitų asmenų. Tai reiškia, kad skolos padengimui gali būti naudojami ir nuompinigiai. Tokiu būdu nuomininko sumokėtos lėšos niekur nedingsta - jo atsiskaitymas su nuomotoju laikomas tinkamu atsiskaitymu pagal nuomos sutartį.
Antstolio reikalavimai yra privalomi, todėl savavališkas jų nevykdymas gali sukelti nemalonių pasekmių. Pavyzdžiui, jeigu nuomotojas nutraukia sutartį negaudamas nuompinigių, kurie yra nukreipti skolai padengti, jis gali būti baudžiamas už kliudymą atlikti antstolio veiksmus. Be to, nuomotojui vienašališkai nutraukus sutartį, antstolis gali jo vardu sudaryti naują sutartį, kurios pagrindu mokami nuompinigiai būtų skirti padengti skolai.
Minėta administracinė atsakomybė gali būti taikoma ir antstolio patvarkymo nevykdančiam nuomininkui. Jeigu antstolio reikalavimas nevykdomas ir kreditorius dėl to patiria žalą, skolininko turto laiku neperdavusiam asmeniui taip pat gali būti pateiktas ieškinys, reikalaujant šią žalą atlyginti. Skolininko turtu disponuojančius ar tokį turtą saugančius asmenis įstatymas įpareigoja antstolio reikalavimu per nustatytą terminą pranešti, ar pas juos yra skolininko pinigų bei kitokio turto.
Jei kyla dvejonių, kaip pasielgti, geriausia būtų susisiekti ir visas aplinkybes išsiaiškinti su antstoliu, atsiuntusiu patvarkymą. Jeigu ir po to manoma, kad antstolio reikalavimas yra nepagrįstas arba pažeidžia asmens teises ar interesus, antstolio patvarkymą galima ginčyti teisme.
Antstolių informacinės sistemos schema
Nuomos sutarties nutraukimas ir iškeldinimas
Ar savininkas gali nutraukti sutartį su nuomininku, iš kurio dėl šios priežasties negavo sutarto mokesčio? Įstatyme nustatyta, kad nuomotojas gali nutraukti sutartį, kai nuomininkas 3 mėnesius nemoka nuompinigių ar už komunalines paslaugas arba gadina nuomojamo būsto kokybę.
Kai nuomos sutartis neterminuota, nuomotojas gali vienašališkai nutraukti sutartį, įspėjęs nuomininkus prieš pusmetį. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Norėdamas nutraukti nuomos sutartį ir asmenis iškeldinti, nuomotojui reikia turėti tam pagrindą ir planus pranešti nuomininkui. Geriausia pranešimą įteikti į rankas, siųsti registruotu paštu. Neterminuotos sutarties atveju, nuomininkui suteikiamas 6 mėnesių laikotarpis išsikelti.
Įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys.
Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Jeigu antstolis, informavęs apie iškeldinimą, sulaukia bute esančio nuomininko pasipriešinimo, kviečia policiją. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.
Tokia pati iškeldinimo procedūra galioja ir šeimoms, turinčioms vaikų. Teismo sprendimu gali būti suteiktas kiek ilgesnis terminas iškeldinti. Tai gali būti 6-8 mėnesiai nuo teismo sprendimo įsigaliojimo.
Kaip iškeldinti nuomininką | Žingsnis po žingsnio su iškeldinimo formomis | ATNAUJINTA 2022 M.
Ką daryti, jei nuomininkas nesumoka?
Visų pirma, pabandykite raštu kreiptis į buvusį nuomininką su prašymu sumokėti susidariusį įsiskolinimą už nuomą, komunalinius mokesčius bei padengti kitus nuostolius susijusius su jo gyvenimo Jūsų bute metu padaryta žala, jei tokia buvo padaryta.
Nuomininko bendradarbiavimo atveju siūlyčiau sudaryti rašytinę taikos sutartį, kurioje aptartumėte visas mokėtinas sumas bei mokėjimų tvarką. Po šios sutarties sudarymo, kreipkitės į apylinkės teismą, kad teismas šią sutartį patvirtintų. Šiuo atveju žyminis mokestis nemokamas.
Jeigu geruoju su nuomininku nepavyksta susitarti, tuomet vienintelis būdas atgauti skolą yra kreipimasis į teismą, nes tam, kad antstolis galėtų vykdyti priverstinį išieškojimą iš nuomininko turto yra būtinas teismo sprendimas. Šiuo atveju reikėtų sumokėti žyminį mokestį. Po teismo sprendimo įsiteisėjimo, raštu turėtumėte kreiptis į apylinkės teismą, kad pastarasis išduotų vykdomąjį raštą. Su apylinkės teismo išduotu vykdomuoju dokumentu galėtumėte kreiptis į antstolį.
Tuo atveju, jei Jūsų finansinė padėtis yra bloga, Jūs galite bandyti pasinaudoti valstybės garantuojama teisine pagalba, prašydama suteikti nemokamą antrinę teisinę pagalbą, tačiau tam, kad ji būtų Jums teikiama, Jūs turėtumėte atitikti Valstybės garantuojamos teisinės pagalbos įstatyme nustatytus kriterijus.
Kaip apsisaugoti nuo nesąžiningų nuomininkų?
Šiuo atveju esminė klaida buvo nepaimti nuomos užstato (bent už du mėnesius), tai būtų padėję kompensuoti patirtus nuostolius. Nors pasitikėti žmonėmis - geras jausmas, nuomos santykiuose svarbu ne tik pasitikėti, bet ir tikrinti.
Vienas iš labai veiksmingų saugiklių apsidraudžiant nuo galimų apgavysčių - oficiali informacija apie nuomininkų skolas. Nuomotojas gali paprašyti, kad nuomininkas pats pateiktų išrašą iš Antstolių informacinės sistemos (jį gali suformuoti prisijungęs prie vykdomosios bylos portalo www.antstoliai.lt). Jei išieškomų skolų nėra, tai portale rodomas įrašas „Sąrašas tuščias“. Jeigu yra - tai pateikiamas priverstinai išieškomų sumų sąrašas ir nurodomi skolų reikalaujantys kreditoriai.
Jeigu žmogus neturi ko slėpti, jis neprieštaraudamas pateikia išrašą. O jei pradeda aiškinti, kad pateikti prašomą informaciją būtų labai keblu dėl šimto su trupučiu priežasčių - tai jau signalas, kad asmens kredito istorija ne pati geriausia ir kad skola nuomotojui gali tapti dar viena eiline jo skola.
Antstolių teikiama faktinių aplinkybių konstatavimo paslauga geriausia pasinaudoti prieš įsileidžiant nuomininkus. Nufotografuodamas arba nufilmuodamas patalpas ir jose esančius baldus, buitinę techniką ir kitus daiktus, antstolis nešališkai užfiksuoja turto būklę. Stebėti šį procesą gali būti kviečiami ir nuomininkai. Toks faktinių aplinkybių konstatavimas yra geriausia nemalonių siurprizų prevencija. Tai drausmina abi sandorio puses.
Vis dėlto, jeigu nuomininkams išsikrausčius patalpos būna pernelyg nugyventos, tada galima pasikvieti antstolį dar kartą. Teisminio ginčo atveju du faktinių aplinkybių konstatavimo protokolai padėtų įrodyti, kad patalpas apgadino būtent konkretūs nuomininkai, iš kurių reikalaujama atlyginti padarytą žalą.
Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodeksas
Pagrindiniai patarimai nuomininkams ir nuomotojams
- Sudarykite rašytinę nuomos sutartį, net jei nuomos terminas trumpas. Į sutartį įtraukite sąlygas dėl sutarties nutraukimo.
- Pasidomėkite vienašališkai apie kitą šalį, jos turtinę padėtį ir istoriją.
- Nuomotojams rekomenduojama imti depozito mokestį.
- Aptarkite, kas mokės mokesčius už komunalinius patarnavimus.
- Užfiksuokite turto būklę prieš įleidžiant nuomininkus.
- Jei kyla ginčų, kreipkitės į teismą.
Skolos išieškojimo procesas teismo keliu
Jeigu nepavyksta susitarti su nuomininku dėl skolos grąžinimo, skolos išieškojimo procesas teismo keliu apima kelis etapus:
- Parengiami dokumentai dėl skolos priteisimo ir pateikiami teismui nagrinėti.
- Teismas sprendžia dėl skolos pagrįstumo ir priima sprendimą.
- Sprendimui įsiteisėjus gaunamas vykdomasis dokumentas.
- Vykdomasis dokumentas teikiamas antstoliui, kuris skolą išieško priverstinai (areštuoja sąskaitas, turtą ir t.t.).
Norint išieškoti skolą teismo keliu yra du pagrindiniai būdai (procesai):
- Pareiškimas dėl teismo įsakymo išdavimo
- Ieškinys (įprastas procesas)
Žemiau pateikiama lyginamoji lentelė, kurioje palyginami šie du procesai:
| Kriterijus | Pareiškimas dėl teismo įsakymo išdavimo | Ieškinys (įprastas procesas) |
|---|---|---|
| Dokumentų parengimo kaina | Kelis kartus mažesnė nei teikiant ieškinį | Nuo kelių šimtų Eur iki 1800 Eur ir daugiau (priklausomai nuo bylos sudėtingumo ir kt. aplinkybių). |
| Žyminis mokestis | 4 kartus mažesnis žyminis mokestis nei kreipiantis bendra tvarka (ieškiniu) | 3 % nuo reikalavimo sumos, bet ne mažiau kaip 20 Eur. Pvz. skola 1000 Eur, žyminis mokestis 30 Eur. |
| Proceso trukmė | Apie 2-3 mėnesius | Įprastai 4-6 mėn., ginčo atveju gali užtrukti iki 1,5 m. ir daugiau |
| PRIVALUMAI | Pigiausias ir greičiausias būdas prisiteisti skolą, kai skolininkui pavyksta įteikti procesinius dokumentus ir skolai nėra prieštaraujama. Bylos nagrinėjimas nereikalauja šalių dalyvavimo teismo posėdyje. | Nepaisant to, ar pavyksta surasti skolininką ir įteikti jam dokumentus, taip pat nepaisant skolininko sutikimo/nesutikimo su skola, teismas išsprendžia bylą iš esmės ir priimą galutinį sprendimą dėl skolos priteisimo |
| TRŪKUMAI | Būtina, jog skolininkas priimtų teismo siunčiamus procesinius dokumentus ir neprieštarautų skolai. Nepavykus įteikti dokumentų arba skolininkui pateikus prieštaravimus šia tvarka gaištamas laikas ir skolos priteisimo klausimas neišsprendžiamas iš esmės, tenka rengti ieškinį ir patirti papildomas išlaidas, kurių būtų buvę galima išvengti iš karto teikiant ieškinį. | Procesas užtrunka ilgiau nei teismo įsakymu, brangesnis dokumentų parengimas ir žyminis mokestis. |
Prieš kreipiantis į teismą turite įvertinti, ar verta pasinaudoti supaprastinta tvarka ir rizikuoti, jog skolininkui nebus įteikti procesiniai dokumentai ar jog jis skolai prieštaraus. Iš karto kreipiantis į teismą bendra tvarka užsitikrinama, kad bus priimtas sprendimas iš esmės dėl skolos priteisimo, nebus gaištamas laikas ir patiriamos papildomos išlaidos.
Kokius dokumentus rengti, kokį procesą pasirinkti?
Kreipdamiesi į teismą privalėsite teismui pagrįsti skolą bei pateikti skolą pagrindžiančius dokumentus:
- Pasirašytas sutartis ar kitus rašytinius susitarimus su skolininku;
- PVM sąskaitas faktūras ir jų pateikimą skolininkui patvirtinančius dokumentus (sąskaitas su skolininko ar jo atstovų parašais, elektroninius ar registruotus laiškus, kuriais siuntėte sąskaitas);
- Pretenzijų (jei tokias siuntėte) kopijas ir įrodymus apie pretenzijų išsiuntimą (elektroninius ar registruotus laiškus, kitus duomenis apie tai, jog informavote skolininką apie prievolę sumokėti);
- Kitus reikšmingus dokumentus, pagrindžiančius įsiskolinimą (elektroninį susirašinėjimą, liudininkų galinčių patvirtinti Jūsų poziciją duomenis ir pan.);
- Juridiniams asmenims būtina pateikti įmonės įstatų kopiją bei įmonės vadovo įgaliojimus patvirtinantį dokumentą (akcininkų sprendimą dėl vadovo paskyrimo arba išrašą iš VĮ „Registrų centras“ apie įmonę bei jos vadovą).
Išlaidos procese
Skolos išieškojimo procese patirsite tam tikrų išlaidų:
- Išlaidos advokatui už procesinių dokumentų parengimą ir atstovavimą teisme
- Žyminis mokestis
Atkreiptinas dėmesys, kad vadovaujantis Civilinio proceso kodekso 88 str. 1 d. 6 p., atlyginamos (teismo priteisiamos) tik išlaidos už advokatų ir advokatų padėjėjų teisines paslaugas. Kitų fizinių ar juridinių asmenų pvz. teisinių paslaugų įmonių paslaugų teikimo išlaidos neatlyginamos.
Rizikos, su kuriomis susiduriate išieškant skolą teismo keliu?
Rizika, jog teismas netenkins pareikšto reikalavimo. Tuo atveju prarandate į skolos išieškojimą investuotas lėšas bei gali tekti atlyginti kitos bylos šalies teisines išlaidas, jei tokių būtų. Reikalavimus tenkinus iš dalies teismas proporcingai paskirsto ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimo klausimą.
Laikinosios apsaugos priemonės
Jeigu turite pagrindo manyti, kad skolininkas teismo proceso metu gali elgtis nesąžiningai imtis veiksmų turtui paslėpti ar sunaikinti, taip pat jei manote, kad teismo proceso metu gali susiklostyti kitų aplinkybių dėl kurių skolos nebegalėsite atgauti, verta apsvarstyti laikinųjų apsaugos priemonių taikymo galimybę.
tags: #kaip #is #nuomininko #atgauti #skola