Buto pardavimas ar pirkimas dažnam Lietuvos gyventojui yra neeilinis ir nekasdienis įvykis.
Planuojant įsigyti ar parduoti būstą, svarbu žinoti, kokie teisiniai aspektai reglamentuoja šį procesą.
Vienas iš tokių aspektų - sutuoktinio sutikimas.
Šiame straipsnyje aptarsime, kada toks sutikimas yra būtinas, kokie įstatymai tai reglamentuoja ir ką svarbu žinoti, norint išvengti nesklandumų.
Kada reikalingas sutuoktinio sutikimas?
Notarine tvarka forminant nekilnojamojo turto pardavimą, rašytinis sutuoktinio sutikimas neprivalomas, jei perleidžiamas vieno sutuoktinio iki santuokos sudarymo asmeninės nuosavybės teise įgytas turtas, taip pat jei turtas neturi šeimos turto statuso - jame negyvena šeima.
Tokia išvada darytina sistemiškai aiškinant Civilinio kodekso nuostatas.
Sutuoktinio rašytinis sutikimas yra reikalingas, kai norima sudaryti sandorius, susijusius su bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe, pavyzdžiui, nekilnojamuoju turtu, vertybiniais popieriais ar bendra įmone.
Taip užtikrinama sutuoktiniams bendrai priklausančių daiktinių teisių apsauga nuo vieno sutuoktinio savo rizika prisiimtų įsipareigojimų.
Tokius sandorius sutuoktiniai sudaro bendrai arba vienas iš sutuoktinių turi kito sutuoktinio įgaliojimą tokį sandorį sudaryti.
Advokatų kontoros „Marger“ vyresnioji teisininkė, advokatė Eleonora Maciejevska tikino, kad pagal Lietuvoje galiojantį teisinį reglamentavimą turto įsigijimui (įskaitant vertybinius popierius) rašytinis kito sutuoktinio sutikimas nėra privalomas.
Tačiau jeigu sutuoktiniai nėra sudarę vedybų sutarties, kuria nustatytas visiško atskirumo sutuoktinių turto teisinis režimas arba konkretaus turto priskyrimas asmeninei sutuoktinio nuosavybei, po santuokos sudarymo vieno iš sutuoktinių įgytas turtas (įskaitant vertybinius popierius) yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.
Todėl sandorius, susijusius su bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybe esančio nekilnojamojo daikto ar daiktinių teisių į jį disponavimu ar jų suvaržymu, taip pat sandorius dėl bendros įmonės perleidimo ar teisių į ją suvaržymo bei vertybinių popierių, kurie yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, perleidimo ar teisių į juos suvaržymo gali sudaryti tik abu sutuoktiniai, išskyrus tuos atvejus, kai vienas iš sutuoktinių turi kito sutuoktinio išduotą įgaliojimą tokį sandorį sudaryti.
Anot jos, bet kokiu turtu sutuoktiniai gali disponuoti tik bendru sutarimu.
Vienas iš sutuoktinių negali jo parduoti, suvaržyti ir pan. be kito sutuoktinio žinios ir sutikimo.
„Taigi, vienam iš sutuoktinių sudarius sandorį dėl turto, kuris pripažįstamas bendrąja jungtine nuosavybe, įsigijimo, norint šį turtą parduoti jau nepakaks tik vieno iš sutuoktinių valios“, - sakė advokatė.
Asmeninė ir bendroji jungtinė nuosavybė
Svarbu atskirti, koks turtas laikomas asmenine, o koks - bendrąja jungtine nuosavybe, nes nuo to priklauso, ar reikalingas sutuoktinio sutikimas parduodant turtą.
Asmeninė nuosavybė - tai turtas, kuris yra:
- Sutuoktinių atskirai įgytas iki santuokos sudarymo.
- Sutuoktiniui dovanotas ar jo paveldėtas po santuokos sudarymo, jeigu dovanojimo sutartyje ar testamente nėra nurodyta, kad turtas perduodamas bendrojon jungtinėn sutuoktinių nuosavybėn.
- Sutuoktinių asmeninio naudojimo daiktai (avalynė, drabužiai, profesinės veiklos įrankiai).
- Intelektinės nuosavybės teisės (autorinės neturtinės teisės, teisė į patentą, prekės ženklą).
- Lėšos ir daiktai, reikalingi asmeniniam sutuoktinio verslui.
- Lėšos, gautos kaip žalos atlyginimas už sveikatos sužalojimą, neturtinę žalą, tikslinė materialinė parama.
- Turtas, įgytas už asmenines lėšas arba lėšas, gautas realizavus asmeninės nuosavybės turtą, jeigu įgyjant turtą buvo aiškiai išreikšta valia įgyti turtą asmeninėn nuosavybėn.
Bendroji jungtinė nuosavybė - tai turtas, kuris yra:
- Įgytas po santuokos sudarymo abiejų sutuoktinių ar vieno jų vardu.
- Pajamos, gautos tiek iš abiejų sutuoktinių, tiek ir iš vieno jų veiklos.
- Įmonė, įsteigta po santuokos sudarymo, ir iš jos veiklos gautos pajamos.
- Pajamos, gautos po santuokos sudarymo iš sutuoktinių ar vieno jų darbinės ar intelektinės veiklos, dividendai, pensijos, pašalpos bei kitokios išmokos, išskyrus tikslinės paskirties išmokas.
- Pajamos bei vaisiai, gauti iš sutuoktinio asmenine nuosavybe esančio turto.
Civiliniame kodekse numatyta, kad turtu, kuris yra asmeninė vieno sutuoktinio nuosavybė, šis sutuoktinis naudojasi, jį valdo bei juo disponuoja savo nuožiūra.
Tačiau įstatymas taip pat numato ir šios teisės apribojimus.
Pagal įstatymą, sutuoktinis, kuris yra nekilnojamojo daikto, priskirto šeimos turtui (gyvenamoji patalpa, kurioje šeima faktiškai gyvena) savininkas, gali perleisti nuosavybės teisę į jį, įkeisti ar kitaip suvaržyti teises į jį tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą.
„Nors tai yra vienintelis įstatyme numatytas apribojimas perleidžiant asmeninės nuosavybės teise valdomą turtą, tačiau praktikoje notarai reikalauja kito sutuoktinio sutikimo ir visais kitais atvejais, kai sutuoktinis ketina perleisti ar suvaržyti asmeninės nuosavybės teise priklausantį turtą.
Diskutuotina, ar tokie notarų reikalavimai teisėti.
Kadangi asmenys nėra linkę skųsti notarų veiksmus, teismų praktikos šiuo klausimu kol kas nėra“, - komentavo teisininkė.
Šeimos turtas
Jei Jūs turite žemės sklypą su namu, arba namą, kuriame faktiškai gyvena jūsų šeima, tai laikoma, kad šie daiktai yra šeimos turtu.
Tokio turto pardavimui būtinas kito sutuoktinio rašytinis sutikimas bei teismo leidimas.
Vedybų sutartis
Sutuoktiniai vedybų sutartimi gali susitarti dėl įgyjamo turto nuosavybės.
Bet negali pakeisti šeimos turto teisinio statuso.
Sutuoktinių būstas gali būti registruojamas kaip šeimos turtas Registrų centro Nekilnojamojo turto registre ir šis juridinis faktas įregistruojamas tik dėl vieno iš abiem ar vienam sutuoktiniui priklausančių nekilnojamojo turto objektų.
Jei toks įstatymo numatytas reglamentavimas netenkina, sutuoktiniai gali nuspręsti sudaryti vedybų sutartį: ikivedybinę - iki santuokos arba povedybinę sutartį, jau sudarius santuoką.
"Ekspertai pataria": kada verta sudaryti vedybinę sutartį?
Praktiniai patarimai
Prieš sudarant sandorius, susijusius su nekilnojamuoju turtu, rekomenduojama:
- Pasikonsultuoti su teisininku dėl konkrečios situacijos ir reikalingų dokumentų.
- Išsiaiškinti, kokia nuosavybės forma priklauso turtas (asmeninė ar bendroji jungtinė).
- Jei turtas yra bendroji jungtinė nuosavybė, gauti rašytinį sutuoktinio sutikimą.
- Jei turtas yra šeimos turtas, gauti teismo leidimą parduoti būstą.
- Supažindinti sutuoktinį su sutarties turiniu ir įforminti tai raštu sandoryje.
Vis tik atsižvelgiant į galimas šio sandorio pasekmes, rekomenduotumėme sandorio sudarymo metu supažindinti sutuoktinį su sutarties turiniu ir šį supažindinimą įforminti raštu pačiame sandoryje.
Pažymime, kad pasirašytinai supažindinę sutuoktinį su žemės sklypo pardavimo sutartimi Jūs apsaugote turto, kaip asmeninės nuosavybės, statusą.
Žemės sklypo pardavimo sutarties pagrindu gautos piniginės lėšos ar kitoks atlygis teisiškai laikomi Jūsų asmenine nuosavybe valdomu turtu, jei sutartyje įrašoma ši sąlyga arba toks teisinis rėžimas nustatomas įsigaliojusiu teismo sprendimu.
Jei sutuoktinis sandorio metu raštu patvirtina, kad sutinka su sutarties sąlygomis, laikoma, kad jis tinkamai informuotas.
Santuokos nutraukimo procese neaptarus bendrojo turto padalinimo klausimo, jis įgauna bendrosios dalinės sutuoktinių nuosavybės teisinį statusą.
Nutraukus santuoką, turto, kuris pagal šeimos teisės normas buvo priskirtinas bendrajai jungtinei nuosavybei, teisiniam režimui nebetaikomos šeimos teisinius santykius reglamentuojančios teisės normos, t. y. tokiais atvejais, kai sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantis turtas nepadalijamas santuokos nutraukimo byloje, nutraukus santuoką, jis valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise, o buvę sutuoktiniai yra laikomi bendrosios dalinės nuosavybės dalyviais ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą valdo, juo naudojasi ir disponuoja bendru sutarimu.
Taigi, byloje pažymėta, jog nutraukus santuoką, bendroji jungtinė nuosavybė pasibaigia, bet turto ar jo dalies nepadalijimo atveju buvę sutuoktiniai nenustoja būti jo bendraturčiai.
| Nuosavybės Tipas | Apibrėžimas | Sutuoktinio Sutikimas |
|---|---|---|
| Asmeninė Nuosavybė | Turtas įgytas iki santuokos, dovanotas ar paveldėtas po santuokos. | Paprastai nereikalingas, išskyrus šeimos turtą. |
| Bendroji Jungtinė Nuosavybė | Turtas įgytas po santuokos, pajamos, įmonės pajamos. | Reikalingas disponuojant turtu. |
Kartu su draugu (esame nesusituokę) ketiname imti paskolą butui įsigyti, po konsultacijos banke paaiškėjo, kad paskolą gali imti tik draugas.
Noriu paklausti, kokia būtų tvarka, siekiant sudaryti sutartį, kurioje būtų numatyta, jog butas yra pripažįstamas mūsų abiejų - bendrąja jungtine nuosavybe?
Ar reikalingos kokios nors teisinės paslaugos, rengiant sutartį ir pan.?
Galimybių ne sutuoktiniams įgyti turtą bendros jungtinės nuosavybės teise nėra, kadangi šis teisinis režimas teisiškai įmanomas tik tarp susituokusių asmenų.