Ar verta investuoti į nekilnojamą turtą Lietuvoje?

Nekilnojamasis turtas - viena iš didžiausių investicijų, kuri kartais gali atrodyti kelianti nerimą ir abejones. Tačiau šiai dienai būsto pirkimas nuomai yra paklausiausias, nes nuomos rinka Lietuvoje kas dieną tik auga. Bet ar tikrai žinome, kaip tai daryti geriausiai? Manau, kiekvienam lietuviui praverstų nuoseklus nekilnojamo turto investavimo gidas su įvairių pasirinkimų aptarimu ir jų potencialios grąžos bei rizikos analize.

Priežastys investuoti į NT Lietuvoje

Dėl kultūrinių ir istorinių priežasčių lietuviai vertina tikrą, apčiuopiamą turtą. Net 88 % gyventojų renkasi gyventi nuosavame būste - šis procentas aiškiai išskiria mus iš kitų europiečių. Nuosavas būstas simbolizuoja stabilumą, galimybę perduoti jį vaikams. Lietuviams investavimas į NT - kaip ilgai puoselėjama šeimos tradicija.

Investavimas į nekilnojamąjį turtą dar niekada nebuvo toks patrauklus Vidurio ir Rytų Europoje, kur tokios šalys kaip Lietuva ir Vengrija siūlo geriausią investicijų grąžą tiems, kurie 2025-aisiais nori užsidirbti nekilnojamojo turto rinkoje, rašo euronews.com. Remiantis Jungtinėje Karalystėje (JK) įsikūrusios perkraustymo įmonės „1st Move“ neseniai atliktos studijos, kurios metu buvo atsižvelgta į tokius svarbius dalykus kaip nekilnojamojo turto mokesčiai, nuomos pajamų mokestis ir bendrasis nuomos pelningumas, Lietuva - geriausias pasirinkimas norintiems investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Remiantis naujausiais „Global Property Guide“ duomenimis, Lietuvos sostinėje Vilniuje galima tikėtis 5,65 proc. vidutinio nuomos pelningumo. Lietuvoje nuomos kainos yra aukštos - padidėjo daugiau nei 170 proc., palyginti su 2015-aisiais, teigia Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacija (EBPO). Pajamų mokestis vidutinio dydžio - 15 proc. Užsieniečiams leidžiama įsigyti nekilnojamojo turto. Vadovaujantis Eurostato pateikiamais duomenimis, antrąjį 2024 m. ketvirtį nekilnojamojo turto kainos išaugo daugiau nei 10 proc., palyginti su 2023 m. Ši tendencija greičiausiai tęsis, todėl galima tikėtis geros investicijų grąžos.

Kaip jauką investuoti į NT, kuris būtų perleidžiamas nuomai, jis mato nuomos kainas - jos per metus pakilo apie 20 proc. Nekilnojamas turtas išlieka viena geidžiamiausių investavimo sričių 2025 m., tačiau sprendimas, ar tai tinkamas pasirinkimas jūsų finansiniams tikslams, reikalauja kruopščios analizės. Nacionalinės nekilnojamojo turto agentų asociacijos (NAR) duomenimis, nepaisant pastarųjų metų rinkos svyravimų, per pastarąjį dešimtmetį nekilnojamasis turtas užtikrino vidutinę 8,6 % metinę grąžą, lenkdamas daugelį kitų turto klasių.

Privalumai investuojant į NT:

• Apsauga nuo infliacijos
• Mokesčių lengvatos

Ką reikia žinoti prieš perkant būstą nuomai

Prieš perkant būstą, būtina atkreipti dėmesį į keletą aspektų, kad nuomos procesas ateityje būtų sėkmingas. Vieta, kaina ir būsto įrengimas, kuris atitinka šiuolaikinius geros kokybės standartas, tai pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikia atsižvelgti, perkant būstą nuomai. Labai svarbu apgalvoti kur geriau pirkti nekilnojamąjį turtą? Centre, arčiau universitetų, o gal miegamuosiuose rajonuose? Geriau pirkti naujos statybos ar senos, įrengtą ar neįrengtą? Galvojimas apie potencialų nuomininką ateityje, šie aspektai yra labai svarbūs. Kiekvienas nuomininkas ieško jaukaus būsto, strategiškai jam patogioje vietoje už kuo geresnę kainą. O kiekvieno nuomotojo tikslas - gauti kuo didesnį rentabilumą, kuo pigiau nupirkti ir suderėti maksimalią nuomos kainą, o taip pat surasti pastovų, tvarkingą nuomininką.

Investavimo būdai į nekilnojamą turtą

Moderniais laikais investavimas į NT įgavo naujų atspalvių. Dabar galima rinktis ne tik buto, namo ar žemės sklypo pirkimą, bet ir investuoti per REIT fondus, sutelktinio finansavimo platformas ar net NT fondus. Lietuvos NT rinka nuolat auga, didėja naujos statybos ir siūlomų projektų kiekis - tai lemia dar didesnį pasirinkimą. Daugėja galimybių turėti ne tik gyvą butą, bet ir virtualiai valdomus aktyvus.

Investicijos į nekilnojamą turtą gali turėti skirtingas formas - jos neapsiriboja tik paties nekilnojamo turto įsigijimu. Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma. Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės. Investuotojus domina ir nekilnojamo turto vystymas - įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą dėl savo specifikos priskiriamas alternatyvių investicijų klasei.

Pagrindiniai NT tipai investicijoms:

• Biurai. Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose.
• Prekybinės patalpos. Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos. Prekybines patalpas pakeisti yra sudėtingiau nei biurą, todėl sutartis sudaroma ilgesniam laikui.
• Pramoninės patalpos. Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas.
• Gyvenamosios patalpos. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą.

Alternatyvūs investavimo į NT būdai

Toliau noriu papasakoti apie kelis šiuolaikinius nekilnojamo investavimo pasirinkimus, kuriems nebūtinas didelis kapitalas arba tiesioginis turto pirkimas.

Sutelktinis finansavimas

Šios investicinės paskolos veikia pagal aiškiai apibrėžtą schemą. Finansavimą norintis gauti verslas arba privatus asmuo kreipiasi į P2P arba P2B sutelktinio skolinimo platformą, kuriai už tam tikrą paskolą įsipareigoja įkeisti realų NT objektą. Svarbus sutelktinio finansavimo privalumas yra tas, jog šiam veiksmui jums nereikės didelio kapitalo. Pradėti galite ir nuo kelių dešimčių eurų, o sėkmingai investuojant realu gauti 8-10 proc.

REIT'ai

Norint investuoti į nekilnojamą turtą akcijų biržose, tai galima padaryti per daug skirtingų instrumentų. REIT‘ai yra viešai savo vertybiniais popieriais prekiaujančios investicinės nekilnojamo turto bendrovės, kurios aktyviai užsiima tokiais procesais, kaip nekilnojamo turto nuoma ir pardavimas. Tie, kurie nori investuoti į nekilnojamą turtą, bet nenori fiziškai jo pirkti, dažnai renkasi būtent REIT‘us, kurie yra įstatymais įpareigoti išmokėti didžiąją dalį savo pelno akcininkams.

REIT'ų fondai

REIT fondas yra savotiškas minėtų REIT kompanijų mišinys, kuris vienija dešimtis, o kartais ir šimtus skirtingų nekilnojamo turto bendrovių akcijų. Į REIT fondus paprastai investuojama siekiant plačiau diversifikuoti savo NT portfelio pozicijas akcijų biržoje ir užsitikrinti didesnį investicinį saugumą bei tuo pat metu vis tiek generuoti solidžią grąžą. Vidutiniškai REIT‘ų ETF‘ai pastaraisiais metais pasižymi solidžia, maždaug 8 proc.

Sutelktinis investavimas į NT su kapitalo prieaugiu

Kaip unikalesnę alternatyvą akcijų biržos instrumentams taip pat noriu paminėti ir sutelktinį investavimą į nekilnojamą turtą su kapitalo prieaugiu. Šio instrumento veikimas patogus tuo, kad į fizinius nekilnojamo turto objektus efektyviai investuojate virtualiu būdu. Per įvairias platformas patikėdami pinigus finansavimo ieškančiam turto vystytojui ar statytojui, jūs už šią savotišką paskolą gaunate fiksuotą metinę grąžą ir standartiškai dalį svyruojančios grąžos nuo objekto nuomos pajamų.

Investavimo rizika ir kaip ją valdyti

Nors investavimas į NT daugeliui atrodo be rizikos, iššūkių netrūksta ir čia. Pinigai dažnai „įšaldomi“ ilgesniam laikui, o būsto likvidumas nėra toks, kaip kitų finansų rinkų priemonių. Didžiausia rizika - likvidumas. Kai reikia greit grąžinti pinigus, būsto pardavimas gali užtrukti. Taip pat svarbu įvertinti rinkos svyravimus ir pasikeitimus įstatymuose, pavyzdžiui, mokesčių. Palūkanų kilimas gali padidinti paskolos išlaidas.

Taip, riziką galima valdyti paskirstant investicijas tarp kelių objektų arba naudojant skirtingas investavimo platformas.

Rizikos veiksniai:

• Aukštesnės palūkanų normos
• Nuomininkų valdymo sudėtingumas
• Aukštesnės priežiūros išlaidos
• Galimas laisvų butų poveikis
• Sezoniškumas
• Reguliavimo pokyčiai

Alternatyvos investicijoms į NT

Todėl dažnam šiandien lėšų sukaupusiam ir investuoti nusprendusiam gyventojui iškyla klasikinis klausimas, kur jas nukreipti - į akcijas ar nekilnojamąjį turtą. Toks yra „Swedbank Robur Fastighet“ investicinis fondas. Aktyviai valdomas akcijų fondas daugiausia investuoja į nekilnojamojo turto sektoriaus bendroves Švedijoje ir visame pasaulyje. Investuoti į investicinius fondus galimybę turi kiekvienas, tam, kitaip nei norint įsigyti NT, nereikalingos didelės sumos.

Akcijos: didesnė grąža, bet didesni svyravimai. Investavimas į akcijas dažną vilioja potencialiai didesne grąža, tačiau su ja atkeliauja ir daugiau rizikos. Finansų rinkos pasižymi nuolatiniu svyravimu. Jį gali sukelti ne tik ekonominės krizės, tačiau ir geopolitiniai įvykiai, vyriausybių ar centrinių bankų vykdoma pinigų politika, konkurencinė aplinka ir panašiai.

Niekada neinvestavusiems į akcijas pirmiausia vertėtų pradėti nuo mažų žingsnių - įsigyti jau žinomų kompanijų akcijų. Lengviau pradėti nuo Lietuvos ar Baltijos šalių biržų, nes galėsite lengviau įvertinti šių įmonių verslo perspektyvas, gauti bendrovių finansinės informacijos ar lengviau pastebėti svarbias naujienas, susijusias su dominančia įmone.

Norintys investuoti į akcijas, bet nenorintys gilintis į konkrečių įmonių perspektyvas, gali investuoti į investicinius fondus arba biržoje prekiaujamus fondus, vadinamuosius ETF, kurie būna susieti su pagrindiniais pasaulio akcijų indeksais. Tokiu atveju pačiam investuotojui nereikia analizuoti bendrovių rezultatų ar rūpintis portfelio diversifikavimu, nes tą daro profesionalūs fondų valdytojai.

Apibendrinant: Nekilnojamas turtas 2025 m. išlieka galinga turto kūrimo priemonė, tačiau sėkmei reikia daugiau niuansų, tyrimų ir strateginio planavimo nei anksčiau. Pelningiausios investicijos pasižymi stipriais ekonominiais pagrindais, pridėtinės vertės galimybėmis, palankia pasiūlos-paklausos dinamika ir mokesčių bei sverto privalumais. Laikydamiesi šių principų ir vengdami dažnų klaidų, investuotojai gali maksimaliai išnaudoti nekilnojamojo turto potencialą ilgalaikiam turtui ir finansinei laisvei kurti.

tags: #ar #verta #investuoti #i #nekilnojama #turta