Ar Verta Samdyti Brokerį Perkant Butą: Privalumai ir Trūkumai

Ieškantiems naujo būsto labai svarbu, jog būtų jis ekonomiškas, erdvus, jaukus. Taip pat būtų puikus susisiekimas, pavyzdžiui, tiek su parduotuvėmis, tik su įvairiomis švietimo ar gydymo įstaigomis. Bene geriausias variantas - naujos statybos butai. Šiame straipsnyje atskleisime dėl kokių priežasčių žmonės renkasi būtent juos. Apžvelgsime jų privalumus ir trūkumus. Taip pat pateiksime dokumentų sąrašą, kuriuos reikia turėti, norint pirkti šį nekilnojamą turtą.

Naujos Statybos Butai - Dėl Kokių Priežasčių Žmonės Juos Renkasi?

Modernios aikštelės - ne paslaptis, kad naujos statybos butai planuojami kitaip, nei senieji butai. Čia yra naujai įrengtos automobilių laikymo aikštelės ir žaidimų aikštelės vaikams.

Mažos išlaidos komunalinėms paslaugoms - šių butų statytojai naudoja šiuolaikiškas, naujas medžiagas, kurios yra daug geresnės, nei tos, kurios buvo naudojamos, kai buvo statomi seni butai. Apšiltinimo medžiagos leidžia savininkams taupyti lėšas, nes tokie nauji butai yra labai šilti bei ekonomiški. Taip pat yra įrengta itin taupi elektros sistema.

Buto kaina atperka jų kokybę - už tokią kainą, kurią sumokėsite už naują statybą, Jūs turėsite naują pastatą su puikiomis medžiagomis. Jums nereikės rūpintis remontu, kuris senos statybos bute kainuotų labai brangiai. Spalvingas namo išorės fasadas ir laiptinės teiks daug gerų emocijų.

Naujos Statybos Butai - Jų Privalumai ir Trūkumai

Privalumai:

• Komfortas, nedidelės sąskaitos, šviesa, erdvė ir tiesiog nuostabus jausmas būnant namuose.
• Aplink šiuos namus palaikoma tvarkinga ir švari aplinka, žaidimų aikštelės, kai kur net yra apsaugoti kiemai - įeiti gali tik magnetinį raktą turintys tam tikros gatvės butų gyventojai.

Trūkumai:

• Kai kurie naujos statybos namai statomi labai prastai orientuotoje miesto vietovėje.
• Patys prasčiausi naujos statybos butai pasižymi tokiomis problemomis, kaip drėgmei pralaidžios sienos, kiauros lubos ir kiti brokai.

Dokumentų Sąrašas, Kuriuos Reikia Turėti, Norint Įsigyti Naują Butą

Jei nusprendėte pirkti butą, namą ar kitą nekilnojamąjį turtą, tvirtinant sandorį pas notarą Jums reikės tik:

• Asmens dokumento - asmens tapatybės kortelės ar paso.
• Jei turtą perkate ne savomis lėšomis - sutarties su kredito įstaiga (banku) dėl paskolos išdavimo arba jų garantinio rašto, kad paskola būtų suteikta.
• Nacionalinės Žemės Tarnybos pažymos (tik perkant žemės ūkio paskirties sklypą).

Kada Verta Samdyti NT Brokerį?

Nekilnojamojo turto pardavimas gali būti ilgas ir dažnai sudėtingas procesas, todėl profesionalaus NT brokerio pagalba gali būti labai naudinga. Štai keletas priežasčių, kodėl verta apsvarstyti brokerio paslaugas:

1. Rinkos kainos analizė. Prieš pradedant NT pardavimą, reikia išanalizuoti NT rinką ir nustatyti tinkamą turto kainą. Tai atsakingas momentas, nes jeigu startuosite su žemesne negu rinkos kaina, tikėtina parduosite greitai, tačiau per pigiai. Visgi, jeigu „šoksite aukščiau bambos“ ir pradėsite pardavimą su ženkliai aukštesne kaina, nei rodo kainos analizė, tikėtina rezultato nepasieksite ir būsite tik sugaišę brangų laiką.
2. Turto trūkumų pašalinimas. Labai svarbu prieš pradedant pardavinėti nekilnojamąjį turtą „įsispirti į pirkėjo batus“ ir kritiškai pažvelgti į savo turtą. Nuoširdžiai atsakyti sau į klausimą, jeigu būčiau pirkėjas ir ieškočiau tokio tipo NT ar mano būsto trūkumai būtų man priimtini? Dažnai turto savininkai gyvenantys savo būste „susigyvena“ su tam tikrais trūkumais ir jų nepastebi, tačiau pirkėjas nieko nepraleidžia pro akis. Labai rimtai reikėtų pasvarstyti apie kosmetinio remonto darbus, kaip pvz. įtrūkusių ar dėmėtų sienų perdažymas, atšokusių grindjuosčių sutvarkymas, girgždančių durų sutepimas, langų uždarymo mechanizmų sureguliavimas, durų rankenų priveržimas ir kt. Potencialų pirkėją gali suerzinti net atrodo mažiausia smulkmena. Kad galėtumėte objektyviai įsivertinti, kokius turto pagerinimo darbus verta daryti, o kokių ne rekomenduoju į namus pasikviesti patyrusį NT brokerį, kuris puikiai žino į kokias detales pirkėjai dažniausiai atkreipia dėmesį, pakonsultuos kuriuos darbus verta atlikti, jeigu reikia rekomenduos meistrus.
3. Nekilnojamojo turto pristatymas. Vienas svarbiausių dalykų turto fotosesija. Šiam darbui atlikti vienareikšmiškai reikia samdyti profesionalų NT fotografą. Tinkamas specialistas puikiai žino kaip objektyve atskleisti turto privalumus, nuotraukos bus aukštos kokybės ir profesionalios, tai tikrai patrauks potencialių pirkėjų dėmesį, žinoma prieš tai rekomenduojama turtą skoningai padekoruoti. Kur surasti gerą NT fotografą? Ir vėl šiuo darbu pasirūpins NT brokeris, kuris savo darbo praktikoje tikėtina jau bus išbandęs ne vieną specialistą, ir žinos ką samdyti, kad vėliau netektų nusivilti. Profesionalus NT brokeris bendradarbiauja su kitais savo amato profesionalais, tokiais kaip NT fotografai, videografais, būsto dekoratorėmis.
4. Pirkėjų paieška. Tai gali apimti turto skelbimų talpinimas nekilnojamojo turto portaluose, tam tikrose NT pardavimo grupėse socialiniuose tinkluose. Jeigu turtas parduodamas regione verta paskelbti apie parduodamą objektą ir vietiniuose laikraščiuose, informuoti kaimynus, bendruomenę. Daug daugiau įrankių kaip surasti pirkėją turtui turi NT brokeris.
5. Turto apžiūros potencialiems pirkėjams. Svarbu prisiminti, kad nebus antro šanso potencialiam pirkėjui sudaryti pirmą įspūdį, todėl turto apžiūroms labai svarbu kruopščiai pasiruošti (išvėdintos patalpos, geras kvapas, tvarkinga, švaru, namuose kuo mažiau žmonių). Apžiūras jeigu įmanoma geriausia organizuoti savaitgaliais, tuomet žmonės turi daugiau laiko, niekur neskuba, būna labiau atsipalaidavę, visada šviesiu paros metu, atsižvelgti ir į oro sąlygas.
6. Derybos dėl kainos. Tai kone vienas svarbiausių momentų turto pardavimo procese tiek pardavėjui tiek pirkėjui, kur klaidos gali būti ypatingai skaudžios, tačiau geri Jūsų derybiniai įgūdžiai gali atnešti puikių rezultatą. Susirašykite kas dar be turto kainos Jums yra svarbu (baldai ir daiktai, sandorio data, turto atlaisvinimo terminas, notariniai mokesčiai, avanso dydis ir kt.). Užsirašę, išreitinguokite pagal prioritetą. Turėdami tokį sąrašą nepasimesite, o derantis galėsite „atiduoti“, mažiausiai Jums svarbius dalykus, pirkėjui panaudojant kaip pridėtinę vertę. Nustebtumėte sužinoję, kad dažnas pirkėjas nesiruošia deryboms tad Jūsų šansai jau didesni. Ką daryti, jeigu pirkėjas paklausia kokia turto galutinė kainos? Permeskite kamuoliuką atgal, atsakydami, o koks Jūsų pasiūlymas? Neskubėkite, leiskite pirkėjui žengti pirmą žingsnį, jeigu pirkėjas mąsto, tyli, nejauki pauzė gali išgąsdinti, tačiau išlaikykite kantrybę, išklausydami pirkėjo pasiūlymą pusę darbo jau būsite atlikę. Nebūtina su pirkėju susitarti čia ir dabar, verčiau paruoškite savo argumentus ir su pagarba ramiai ir užtikrintai išdėstykite juos pirkėjui, jeigu pirkėjui reikia laiko apmąstyti nebijokite jo „paleisti“, dažnai spaudimas čia ir dabar gali padaryti tik žalos. Rimtai nusiteikęs pirkėjas sugrįš, atsižvelgs į Jūsų argumentus ir tikėtina sukirsit rankomis.
7. Preliminarios sutarties sudarymas. Kai susitarsite su pirkėju dėl turto pardavimo, kitas svarbus žingsnis yra preliminarios sutarties pasirašymas. Visus sutartus dalykus būtina užfiksuoti raštu, kad artėjant notariniam sandoriui nekiltų nesusipratimų ir interpretacijų. Pagrindiniai dalykai kurie fiksuojami preliminarioje sutartyje, yra turto pardavimo kaina, numatomas terminas iki notarinio sandorio, sutariamas avanso dydis, turto atlaisvinimo terminas po notarinio sandorio, aptariama kas sumokės notarinius mokesčius (pagal Civilinį kodeksą ši pareiga tenka pirkėjui, nebent šalys tarpusavyje sutaria kitaip), užfiksuojamos atsakomybės kas bus jeigu pirkėjas persigalvos ir nepirks turto arba persigalvos pardavėjas ir už sutartą kainą neparduos turto pirkėjui. Tai pat pridedamas turte liekančių baldų ir daiktų sąrašas, turto nuotraukos.
8. Notarinės sutarties pasirašymas. Turbūt maloniausia sandorio dalis, yra notarinio sandorio pasirašymas, jeigu viskas iki tol padaryta teisingai, jokio streso jau nebėra, pirkėjas atsiskaito už turtą, sudedami parašai ir galima sveikinti pardavus nekilnojamąjį turtą! Jeigu pirkėjas perka su banko paskola, į notarų biurą dar reiks sugrįžti patvirtinti faktą, kad gavote pinigus iš pirkėjo banko.
9. Turto perdavimas pirkėjui. Po notarinio, kai dokumentai jau sutvarkyti, žinoma reikia turtą fiziškai perduoti pirkėjui. Perduodant turtą reikia užpildyti Turto priėmimo-perdavimo aktą, kuriame užfiksuojama kiek ir kokių raktų perduodama pirkėjui, užfiksuojami skaitiklių rodmenys, šių rodmenų reikės pirkėjui sudarant sutartis su komunalinių paslaugų tiekėjais.

Kaip Išsirinkti Gerą NT Brokerį?

Prieš pasirenkant NT brokerį, svarbu atsižvelgti į kelis aspektus:

1. Visų pirmą rekomenduoju pasidomėti informacija apie brokerį, kuri yra viešojoje erdvėje apie brokerio atstovaujamą agentūrą, brokerio patirtį, parduodamų objektų krepšelį, specializaciją, paskaitykite klientų atsiliepimus. Kitaip tariant „pagooglinkite“ brokerį, jeigu apie brokerį nesudėtinga susirasti informaciją, matosi jo aktyvumas socialiniuose tinkluose, tikėtina brokeris dirba aktyviai ir parduodamas nekilnojamąjį turtą.
2. Kreipkitės į draugus ar pažįstamus, kurie dirbo su NT brokeriu dėl rekomendacijos: patikrinkite, ar Jūsų aplinkos rate yra pardavusių NT naudojantis brokerio paslaugomis.
3. Patikrinkite brokerio sertifikatą: būtina patikrinti, paklausti ar NT brokeris turi galiojantį sertifikatą, kurį išduoda Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija (LNTAA).
4. Patikrinkite brokerio klientų aptarnavimo kokybę: prieš pasirinkdami NT brokerį, susisiekite su jais, kad pamatytumėte, kaip jie bendrauja telefonu ir kiek laiko jie reikalauja atsakyti į Jūsų klausimus, pasikvieskite atvykti brokerį į namus, įvertinti savo turtą, ar nuvykite į ofisą susitikimui.

Pagrindiniai NT Brokerio Privalumai

NT brokeris gali būti naudingas dėl:

1. Specialisto patarimai ir rekomendacijos.
2. Viso pardavimo proceso išmanymas tiek teoriškai tiek praktiškai.
3. Efektyvus turto reklamavimas.
4. Prieiga prie kvalifikuotos klientų duomenų bazės.
5. Derybos.
6. Teisinių ir finansinių niuansų išmanymas.
7. Greitis.

Be to, profesionalus NT brokeris turi gerus santykius su kitais savo sričių specialistais, tokiais kaip advokatai, notarai, NT vertintojai, bankų vadybininkai, matininkai ir kt., kurie gali būti reikalingi sandorio procese.

Dokumentai, Reikalingi NT Sandoriui

Štai dokumentai, kurių gali prireikti NT sandoriui:

1. Nekilnojamojo turto savininko tapatybės dokumentas.
2. Nekilnojamojo turto techninė dokumentacija.
3. Nekilnojamojo turto nuosavybės dokumentai. Tai dokumentai įrodantys, kad esate NT savininkas. Tai gali būti turto pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, teismo nutartis, statinio priėmimo naudoti aktas, pardavimo varžytinėse aktas ir kt.
4. Pažymos. Įvairios pažymos kad turtas neturi skolų.
5. Nekilnojamojo turto energetinio naudingumo sertifikatas.
6. Banko ar kito kreditoriaus sutikimas parduoti nekilnojamąjį turtą.

Turto Vertinimas: Kada Jis Reikalingas?

Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti reikalingas įvairiose situacijose:

1. Perkant nekilnojamąjį turtą. NT vertinimas yra būtinas pirkėjui, jeigu turtas yra perkamas su banko ar kredito unijos suteikiama paskola.
2. Statant nekilnojamąjį turtą. Jeigu žmogus nori pasistatyti namą ir gauti finansavimą iš banko ar kredito unijos, jam tai pat bus reikalingas NT vertinimas, vertinimą tikėtina reikės atlikti tam tikrais etapais atsižvelgiant į atliktus darbus.
3. Refinansuojantis turimą paskolą. Pavyzdžiui pirkote nekilnojamąjį turtą prieš kelerius metus su banko paskola ir turite sutartį su 2,5% palūkanų banko marža, tačiau dėl šiuo metu išaugusio Euribor galite refinansuotis ir gauti mažesnę banko palūkanų maržą, kaip pvz. 2,0%.
4. Esant teisminiam procesui.
5. Nekilnojamojo turto paveldėjimo metu. Paveldint nekilnojamąjį turtą rekomenduotina atlikti NT vertinimą, jeigu norėsite turtą parduoti. Paveldėjimo metu NT vertintojas nustatys turto rinkos vertę, vertinimo ataskaitą pateiksite notarui, o notaras tai užfiksuos turto paveldėjimo liudijime. Tai svarbu, kadangi jeigu turtas bus įvertintas pavyzdžiui 100 000 Eur sumai ir turtą parduosite už tokią kainą, tuomet Jums nereikės mokėti pelno mokesčio. Jeigu NT vertinimo neatliksite, tuomet Registrų centras turtą įvertins automatiškai masinio vertinimo būdu, tačiau tikėtina vertė bus ženkliai mažesnė nei rinkos kaina.
6. Esant mokestinei naštai. Nekilnojamojo turto vertinimas gali būti naudingas mokesčių sumokėjimo procese, kadangi nekilnojamojo turto vertė gali turėti įtakos apmokestinimui. Kaip jau buvo pažymėta 5-ajame punkte, tai aktualu kai turtas yra paveldėtas, net jeigu neatlikote NT vertinimo paveldėjimo metu, ir kaip pavyzdys nusprendėte turtą parduoti po 5-erių metų, ne bėda. Galima atlikti retrospektyvų NT vertinimą, NT vertintojas nustatys turto rinkos vertę, kuri buvo paveldėjimo metu. Pavyzdžiui parduodate prieš 5-erius metus paveldėtą turtą už 100 000 Eur, tačiau paveldėjimo metu NT vertinimo neatlikote ir masinio vertinimo būdu Registrų centras turtą įvertino 50 000 Eur sumai, tokiu atveju reikėtų mokėti 15% pelno mokestį nuo skirtumo, t.y. nuo 50 000 Eur sumos, tačiau vertintojas gali įvertinti turtą rinkos kaina, kuri buvo paveldėjimo metu, kaip pvz.
7. Draudžiant nekilnojamąjį turtą.

Esminiai Dalykai, Kuriuos Reikia Žinoti Prieš Buto Pirkimą

1. Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas. Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia. Žinoma, kad nusprendus pirkti butą miesto centre jo kaina bus ženkliai didesnė nei perkant tokio pat tipo objektą gyvenamajame rajone. Nusprendus kokio NT objekto jums reikia - buto, namo ar kotedžo svarbu pasitikrinti savo finansine galimybes su bankais.
2. Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas. Būsto paieška dažnu atveju yra pakankamai ilgas procesas ypač tuo atveju, jei jūs esate konkrečiai apsibrėžę savo biudžetą bei norima gyventi vietą. Tokiu atveju paieškos spektras yra smarkiai apribotas. Neretais atvejais, žmonės kreipiasi į taip vadinamus - paieškų brokerius. Jų darbas dar prieš atvedant jus į būsto apžiūra, nuvykti į parduodamą objektą bei įvertinti jo tinkamumą jums. Kitas, nemažiau sudėtingas procesas yra jūsų turto pardavimas.
3. Nekilnojamojo turto vertinimas. Sveikiname! Jūs jau esate visai netoli iki jūsų išsvajoto NT turto įsigijimo. Turto vertinimas yra labai svarbus, nes tik nepriklausomi turto vertintojai gali nustatyti, ar perkamo turto vertė atitinka rinkos kainą.
4. Paskolos - kredito gavimas. Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape, jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
5. Sandoris. Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
6. Jūsų naujo būsto įregistravimas. Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigyta turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.

Klausimai Apie Būsto Būklę

Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje. Renkantis tarp naujos statybos, dar neįrengtų objektų, svarbiausiais klausimais tampa statybos kokybė, galimybė esamą projektą koreguoti pagal savo poreikius bei galutinis darbų užbaigimo terminas.

Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:

• Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
• Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
• Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
• Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
• Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
• Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
• Ar nėra pelėsio?

Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:

• Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
• Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
• Ar būstas tinkamai apšiltintas?
• Ar yra garso izoliacija?
• Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
• Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
• Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?

Klausimai Apie Dokumentus ir Sandorio Eigą

Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą. Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio. Tad jei prie įprastų procedūrų prisideda papildomi, su būsto istorija susiję trukdžiai, pardavimo eiga gali nusitęsti net iki kelių mėnesių. Tęsiant toliau, preliminariąja būsto pirkimo-pardavimo sutartimi svarbu nustatyti ir kitus procesinius dalykus. Tai yra notarinių išlaidų padengimą bei senųjų šeimininkų išsikeldinimo klausimus.

Klausimynas sandorio eigai aptarti:

• Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
• Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
• Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
• Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?

Būstas yra vienas rimčiausių pirkinių, kokį žmogus įsigija per visą savo gyvenimą. Tad siekiant, jog jis džiugintų dar keletą dešimtmečių į priekį, prieš perkant būstą svarbu gauti atsakymus į kuo daugiau reikšmingų klausimų. Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.

tags: #ar #verta #samdyti #brokeri #perkant #buta