Perleidžiant žemės sklypą su hipoteka, svarbu įvertinti galimas rizikas ir kreditoriaus interesų apsaugos priemones. Įmonės hipoteka, kaip skolininko prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonė, turi savų privalumų ir trūkumų, kuriuos būtina žinoti tiek kreditoriui, tiek skolininkui.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su žemės sklypo perleidimu esant hipotekai, įskaitant įmonės hipotekos ypatumus, kreditoriaus veiksmus siekiant efektyvaus prievolių užtikrinimo ir galimus ginčus su kitais kreditoriais.
Įmonės Hipotekos Privalumai
Įmonės hipoteka suteikia kreditoriui tam tikrų pranašumų, lyginant su įprastu turto įkeitimu:
- Galimybė realizuoti turtą kartu: Hipotekos kreditorius gali realizuoti skolininkui priklausančią įrangą bei patalpas kartu, tokiu būdu nesumažindamas įkeisto turto vertės.
- Turto administratoriaus skyrimas: Įstatymas numato galimybę kreditoriui, išieškant iš įkeisto turto, ne tik realizuoti įmonės skolininkės turtą, tačiau ir paskirti skolininko turto administratorių. Administratoriaus nurodymai dėl įmonės turto, kuris yra įmonės hipotekos objektas, yra privalomi.
Šie privalumai leidžia kreditoriui efektyviau valdyti situaciją ir užtikrinti savo interesus skolininko nemokumo atveju.
Įmonės Hipotekos Trūkumai
Nepaisant privalumų, įmonės hipoteka turi ir trūkumų, į kuriuos būtina atkreipti dėmesį:
- Disponavimo turtu galimybė: Įmonės hipoteka nedraudžia skolininkui disponuoti turtu jį perleidžiant tretiesiems asmenims. Iš esmės vienintelis skolininko įsipareigojimas yra užtikrinti, kad įmonės vertė netaps mažesnė už hipotekos sandoryje numatytą hipotekos objekto vertę.
- Informacijos trūkumas tretiesiems asmenims: Tretiesiems asmenims siekiant patikrinti asmens įkeistą turtą, informacija apie sudarytą įmonės hipotekos sandorį būtų matoma tik Hipotekos registre. Tretiesiems asmenims nebūtų žinoma koks konkrečiai įmonės turtas yra įkeistas, kadangi įmonės turto inventorizavimo aktas nėra viešai pateikiamas.
Dėl šių trūkumų kreditoriui būtina itin atidžiai stebėti skolininko vykdomą veiklą bei sudaromus turto perleidimo sandorius.
Kreditoriaus Veiksmai Siekiant Efektyvaus Prievolių Užtikrinimo
Kreditoriui, siekiančiam maksimaliai apsaugoti savo interesus, rekomenduojama imtis šių veiksmų:
- Stebėti skolininko finansinę situaciją: Atsižvelgiant į skolininko galimybes disponuoti turtu, rekomenduojame kreditoriui stebėti įmonės skolininkės finansinę situaciją, paskolos sutartyje įtvirtinti teisines priemones, leidžiančias kreditoriui reguliariai gauti informaciją iš skolininko apie pastarojo finansinę būklę.
- Reguliariai atnaujinti turto inventorizavimo aktą: Kreditoriui siekiant maksimalaus savo interesų užtikrinimo, patartina įpareigoti skolininką reguliariai atnaujinti įmonės turto inventorizavimo aktą.
- Sudaryti atskirus įkeitimo lakštus: Kreditoriui, kuris suteikia reikšmingą finansavimą įmonės skolininkės veiklai ir / arba plėtrai, derėtų įsivertinti galimybes sudaryti ne tik bendrą įmonės hipotekos sandorį, tačiau ir atskirus įkeitimo / hipotekos lakštus įkeičiant įmonės skolininkės turtą.
Šie veiksmai leidžia kreditoriui kontroliuoti skolininko sudaromus sandorius su trečiaisiais asmenimis ir išvengti potencialių ginčų.
Įmonės Pardavimas Skolininko Nemokumo Atveju
Įstatymas nustato, jog paaiškėjus, kad iš administruojamo įkeisto įmonės turto gaunamų pajamų negalima patenkinti hipoteka užtikrinto reikalavimo, kreditorius gali kreiptis į antstolį dėl visos įmonės pardavimo. Tačiau praktikoje įmonės, kaip turtinio vieneto pardavimas, siekiant padengti įmonės hipotekos kreditoriaus reikalavimus, nėra naudojamas, o kreditoriai verčiau renkasi įmonės turto pardavimą dalimis.
Dėl šių priežasčių kur kas populiaresnis kreditorių teisių užtikrinimo būdas yra įprastas skolininko turto įkeitimas arba hipoteka, tačiau įmonės hipotekos populiarumą gali padidinti Lietuvos Respublikos juridinių asmenų nemokumo įstatymu (JANĮ) suteikiama galimybė parduoti visą juridinį asmenį, siekiant didesnio kreditorių teisių užtikrinimo. JANĮ nustato, jog sprendimą dėl nemokaus juridinio asmens pardavimo priima kreditorių susirinkimas, o jeigu į juridinio asmens turto sąrašą yra įtraukiamas įkeistas turtas, tuomet privaloma gauti ir įkaito turėtojo sutikimą.
Apibendrinant, kreditoriai neturėtų nuvertinti įmonės hipotekos kaip skolininko prievolių įvykdymo užtikrinimo priemonės, tačiau veiksmingam kreditorių interesų užtikrinimui būtina stebėti įmonės skolininkės veiklą bei finansinius rodiklius, o esant galimybei, rekomenduotina įregistruoti atskirus turto įkeitimo lakštus.
Pavyzdys iš teismų praktikos: 2019 m. balandžio 23 d. bankrutuojanti įmonė pardavė hipotekos kreditoriaus (banko) naudai įkeistą žemės sklypą, ant kurio buvo pradėtas vystyti gyvenamųjų namų ir daugiabučio statybos projektas tretiesiems asmenims už 872 100 Eur. Tą pačią dieną dalį žemės sklypo preliminariosios pirkimo pardavimo sutarties pagrindu siekė perparduoti pardavėjo (bankrutuojančios įmonės) direktoriaus kontroliuojamai trečiajai įmonei.
Pirkėjo ir pardavėjo nesąžiningumą paneigia aplinkybė, kad tą pačią dieną, kai buvo sudarytas ginčijamas žemės sklypo sandoris, pirkėjas sudarė to paties žemės sklypo dalies preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį, pagal kurią pirkėjas įsipareigojo nustatytais terminais parduoti dalį žemės sklypo trečiajam asmeniui, kurį atstovavo tas pats direktorius, kuris buvo ir žemės sklypo pardavėjo (bankrutuojančios įmonės) direktoriumi. Tokiu būdu buvo siekiama paslėpti tikruosius pardavėjo ketinimus, t.y. Žemės sklypas parduotas nepagrįstai maža kaina (objekto vertės nustatymo ekspertizės išvadoje nurodoma, kad žemės sklypo jo pardavimo datai vertė buvo 1 113 000 Eur, t.y.