Ar sutuoktiniai turi teisę išnuomoti butą?

Šiame straipsnyje aptarsime sutuoktinių teises į nuomojamą turtą, nuomos sutarties sudarymo ypatumus ir skyrybų metu kylančias problemas dėl turto pasidalijimo.

Nuomos sutarties sudarymo ypatumai

Sudarant gyvenamosios patalpos nuomos sutartį galioja bendros gyvenamųjų patalpų nuomos taisyklės. Civilinis kodeksas teigia, kad sudaręs gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį.

Pagal įstatymą sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai. Taip pat sutartyje aiškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka. Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi teisininkai rekomenduoja tai padaryti. Taigi ir šiuo atveju, pasiūlymas būtų sudaryti kuo išsamesnę (detalesnę) gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį.

Svarbu! Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų negali būti sudaromos žodžiu. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre.

Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį. Į turinį įeina visos nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos, kurias galima suskirstyti į dvi grupes:

1. betarpiškai susijusias su naudojimusi gyvenamąja patalpa ir
2. susijusias su tos sutarties sąlygų naudotis gyvenamąją patalpą keitimusi (pvz., teisė gyvenamąją patalpą subnuomoti, rezervuoti, apgyvendinti joje laikinus gyventojus, sutarties sąlygų keitimasis tapus laisviems gretimiems buto kambariams ir t. t.).

Sąlygos, kurios negalioja gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje

Remiantis CK 6.580 str. 4 d. negalioja gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, kurios:

1. nustato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės;
2. suteikia teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas;
3. daro nuomininko teises priklausomas nuo jo šeimos narių skaičiaus, išskyrus atvejus, kai nuomininko teisių pasikeitimas šiuo atveju yra pateisinamas gyvenamosios patalpos dydžiu;
4. riboja nuomininko teisę pirkti daiktus ar gauti paslaugas iš asmenų, kuriuos nuomininkas nori pasirinkti savo nuožiūra;
5. suteikia nuomotojui teisę reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą;
6. suteikia nuomotojui teisę vienašališkai įvertinti gyvenamosios patalpos būklę ir konstatuoti, kad ji tinkama gyventi;
7. nustato didesnę nuomininko civilinę atsakomybę, nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis.

Tačiau, bet kokiu atveju kaip šio turto savininkas/-ė Jūs turite teisę rinktis su kuo norite sudaryti nuomos sutartį ir kam leisti naudotis savo gyvenamosiomis patalpomis.

Nuomos sutarties nutraukimas

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudaryta su klausime minimais asmenimis galėtų būti nutraukiama remiantis CK 6.611 str. Jei nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip tris mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, jei nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį, nuomos sutartis gali būti nutraukta ir asmenys iškeldinami iš nuomojamos patalpos.

Nuomininkas, jo šeimos nariai arba kiti kartu su jais gyvenantys asmenys, kurie netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi, nuomotojo arba kitų asmenų, kuriems trukdoma normaliai gyventi, reikalavimu taip pat gali būti iškeldinti. Svarbu pastebėti, kad teismai kilus ginčui, kiekvieną atvejį vertina individualiai pagal esamas faktines aplinkybes.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas taip pat yra pažymėjęs, kad už pažeidimą griežčiausiai taikomą teisinę priemonę - būsto netekimą - teismas taiko individualiai, taigi teismas turi diskrecijos teisę taikyti šią priemonę, ar ne. Teismo apsisprendimą kiekvienu atveju gali nulemti atitinkamos aplinkybės, iš kurių pažymėtina, ar pažeidimu taip pažeidžiamos nuomotojo teisės, kad jų gynyba galima tik sutarties nutraukimu, o ne nuomininko teisės į būstą išsaugojimu. Tačiau vien argumentas, kad nuomojame bute gyvena nepilnametis vaikas, nesuteks nuomininkui daugiau teisių, nei jis jų turėtų gyvendamas vienas.

Turto pasidalijimas skyrybų atveju

Skyrybų metu įprasta dalinti vyro ir žmonos turtą (ir skolas) per pusę. Vyras ar žmona gali papildomai gauti tą turtą, kuris buvo įsigytas ar pagamintas vien to sutuoktinio dėka (t.y. vien dėl jo pinigų, darbo, ryšių).

Pavyzdžiui:

• Turtą, kurį jis vienas paveldėjo po santuokos;
• Turtą, kurį jis gavo kaip žalos atlyginimą ar panašias išmokas;
• Turtą, kurį jis įsigijo už savo lėšas, sukūrė savo darbu ir pan.

Verta atkreipti dėmesį, kad “savo lėšos” - tai pinigai, įgyti pagal šiuos punktus. Likęs turtas dažniausiai yra bendroji jungtinė nuosavybė ir paprastai per skyrybas dalijamas per pusę. Tai apima santuokos metu gautas/įgytas pensijas, atlyginimus, buto nuomos pajamas, įmonių akcijas, dividendus.

Net ir asmenine vieno sutuoktinių nuosavybe esantis turtas dažnai būna pagerintas kito sutuoktinio arba abiejų bendrai.

1. Jeigu turtas, kuris yra vieno sutuoktinių asmeninė nuosavybė, yra iš esmės pagerintas kito sutuoktinio dėka (ar abiejų bendrai), tai jis pripažįstamas abiejų bendru turtu.
2. Jeigu turtas, kuris yra vieno sutuoktinių asmeninė nuosavybė, yra šiek tiek pagerintas kito sutuoktinio dėka, tai jis netampa bendru, bet pagerinusiam sutuoktiniui priteisiama kompensacija. Tarkime, jei vyras perdažė žmonos butą, tai vyrui už tai gali būti priteista kompensacija, bet butas liks žmonai.
3. Jeigu turtas, kuris yra bendra nuosavybė, iš esmės pagerintas vieno sutuoktinių dėka, tai tam sutuoktiniui gali būti priteista didesnė to turto dalis.

Mažiau turto atitinkamai priteisiama tam sutuoktiniui, kuris dalį bendro turto prarado dėl savo aplaidumo, nesąžiningumo ar kitų priežasčių sumažino šeimos pajamas, dalį bendro turto padovanojo, sunaudojo asmeniškai ir pan. Taip pat mažiau turto priteisiama tam sutuoktiniui, kuris iš bendro turto mokėjo sau paskirtas baudas, atlygino žalą.

Kas parašyta aukščiau galioja, jeigu nėra vedybinės sutarties. Tokia sutartis gali viską iš esmės pakeisti, jei ji yra, dažniausiai ja ir vadovaujamasi dalijant turtą.

Turtas, kuris yra glaudžiai susijęs su vieno sutuoktinių asmeniniu gyvenimu, jam ir lieka [CK 1.120 1]. Tai, pavyzdžiui, jo drabužiai, namų apyvokos daiktai, profesinės veiklos/verslo daiktai ir lėšos. Taip pat asmenišku turtu laikoma intelektinė nuosavybė (autorių teisės, patentai, prekių ženklai).

Vedybų sutartis

Lietuvoje kasmet sudaroma vis daugiau vedybų sutarčių, apsaugančių nuo ilgų ir labai brangių skyrybų. Ir, panašu, ne be reikalo - statistika rodo, kad beveik pusė šalyje sudaromų santuokų išyra. Registrų centro duomenimis, pernai įregistruota 15,2 tūkst. santuokų - 2 proc. daugiau nei 2020 m., ir 7,2 tūkst. ištuokų - 21 proc.

„Vedybų sutartis yra teisė, o ne pareiga. Jei sutuoktiniai jos neturi, jų turtui taikomas standartinis teisinis režimas: viskas, kas užgyventa po vedybų, yra bendras turtas - bendroji jungtinė nuosavybė. Kitaip sakant, ir be vedybų sutarties teisme įrodyti, pavyzdžiui, kad namą po vedybų pirko žmona už savo asmenines lėšas, yra įmanoma.

Lietuvos įstatymai numato, kad bendroji jungtinė nuosavybė yra ne tik turtas, įsigytas po vedybų, bet ir pajamos, gautos iš vieno sutuoktinių asmenine nuosavybe esančio turto. Bendromis laikomos ir pajamos, gautos iš sutuoktinių bendro ar asmeninio verslo, išskyrus lėšas būtinas jo ar jos profesinei veiklai. Taip pat verslo vertės padidėjimas (pvz., akcijų brangimas). Nesudarius vedybų sutarties, atskiru turtu laikoma tai, ką sutuoktiniai įgijo iki vedybų. Įdomu tai, kad intelektinės ir pramoninės nuosavybės teisės visada išlieka kūrėjo ar išradėjo rankose. Asmeninėmis laikomos ir lėšos bei daiktai reikalingi vieno iš sutuoktinų asmeniniam verslui. Lėšos, gautos kaip žalos atlyginimas ir sutuoktinio turtas, įgytas už asmenines lėšas. Tiesa, faktas, kad lėšos išties yra asmeninės esą sunkiausiai įrodomas.

Pavyzdžiui, galima numatyti, kad verslas, dividendai ir akcijų vertės padidėjimas liks steigėjo rankose. Bet atlyginimas, jei vienas ar abu sutuoktiniai dirba vieno iš jų įkurtoje įmonėje, bus bendras. Vedybų sutartis gali būti naudinga ne tik skyrybų atveju. Ji gali apsaugoti šeimos turtą tais atvejais, kai reikia padengti vieno iš sutuoktinių įsiskolinimus arba išgyventi verslo bankrotą.

Pasak R. Cibulskienės, skyrybų metu skolų turintis sutuoktinis neretai lieka tik su skolų kupra, o žmona ar vyras, tuoj tapsiantis buvusiu, pasiima beveik viską. Tačiau reikia nepamiršti, kad kreditoriai gali ginčyti tokias sutartis, pažeidžiančias jų interesus ir sutuoktinių lygiateisiškumo principą.

„Vedybų sutartys iš esmės sudaromos tik dėl turtinių dalykų. Tačiau šeimoje jie dažnai persipina su asmeniniais. Tad lieka neaišku, ką tiksliai galima sutartyje nustatyti. Labai diskutuotinas klausimas yra vaikų išlaikymas skyrybų atveju. To nustatyti vedybų sutartyje teoriškai negalima, nes sąlygos ir poreikiai santuokos metu nuolat keičiasi. Beje, vedybų sutartyje teoriškai galima numatyti, kad neištikimybės atveju visas turtas lieka kitam sutuoktiniui.

„Dažnai manoma, kad jos reikalingos tik skyrybas planuojantiems, ar didelį turtą valdantiems žmonėms. „Pirmiausia, tai iki santuokos atsiradę įsipareigojimai - žmonės tuokdamiesi jau paprastai turi paskolų ir turto (pavyzdžiui, būsto paskolą). Apie sutartis turėtų pagalvoti ir tie, kurie sudaro jau ne pirmą santuoką ir turi su ankstesne santuoka susijusių įsipareigojimų. Pvz., turi mokėti išlaikymą vaikams.

Kita priežastis - vieno iš sutuoktinių vykdomas verslas, ypač jei pasirinkta neribotos asmeninės atsakomybės verslo forma, kaip antai individuali įmonė. Trečia priežastis - sutuoktinai turi turtinių interesų daugiau nei vienoje valstybėje. Siekiant išvengti nesusipratimų ir ginčų, galinčių kilti dėl skirtingose šalyse taikomų skirtingų įstatymų. „Be to, vedybų sutartį rekomenduojama sudaryti ir tuo atveju, jei santuokos metu planuojama įsigyti žemės sklypą, o vienas iš sutuoktinių nėra Lietuvos pilietis, ir negali įsigyti žemės“, - priduria M. Vedybų sutartis - kaip savigynai laikomas ginklas. Geriau, kad jo niekada neprireiktų.

Nutraukiant santuoką arba sutuoktiniams dalinant turtą ne skyrybų procese, dažnai kyla klausimas, kaip sutuoktiniui apsaugoti savo nuosavybę, išvengti jos padalinimo ir dalies atitekimo kitam sutuoktiniui arba kaip apsaugoti dovanotą ir/ar paveldėtą turtą ir pan. Ieškant atsakymų į šiuos klausimus, pirma reikėtų nustatyti, kokia nuosavybės teisine forma sutuoktiniai valdo turtą, identifikuoti, kuris turtas priklauso sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise ir turėtų būti dalinamas, o kuris yra kiekvieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė ir dalinamas nebus.

Pagal Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą galioja sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės prezumpcija, kuri reiškia, jog turtas, sutuoktinių įgytas po santuokos sudarymo, yra jų bendroji jungtinė nuosavybė. Pvz. jeigu po santuokos sudarymo sutuoktiniai įsigijo butą, automobilį, kompiuterį ar skalbino mašiną ir pan.,- šis turtas jiems priklausys bendrosios jungtinės nuosavybės teise.

Civiliniame kodekse yra pateiktas turto, priklausančio sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, detalizavimas.

Bendrosios jungtinės nuosavybės prezumpcija reiškia, kad turtas, įsigytas po santuokos tiek abiejų, tiek vieno sutuoktinio vardu, yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė.

Taigi, sutuoktinių bendroji jungtinė nuosavybė apima gan platų įvairaus turto ratą, todėl dalinant turtą tiek skyrybų metu, tiek sudarant sutartį dėl turto padalinimo, reikia nustatyti, koks turtas yra bendras ir todėl turi būti dalinamas. Žinoti, koks turtas yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, yra naudinga ir tam, kad sudarant tam tikrus sandorius, kuriems reikalingas abiejų savininkų dalyvavimas, nebūtų atimama galimybė perleisti tam tikrus nuosavybės objektus.

Sutuoktiniai turi ne tik bendro, bet ir asmeninio turto, kuriuo gali naudotis, valdyti bei disponuoti, nepriklausomai nuo kito sutuoktinio valios. Kas gi įeina į asmeninio turto sudėtį? Pirma, tai yra abiejų sutuoktinių atskirai įgytas turtas iki santuokos sudarymo. Pavyzdžiui, jeigu iki santuokos sudarymo sutuoktinė turėjo butą, jis po santuokos ir liks jos asmenine nuosavybe, ji juo galės disponuoti savo nuožiūra ir jis nebus dalinamas. Tačiau jeigu, pavyzdžiui, šis butas bus nuomojamas po santuokos sudarymo, gaunami nuompinigiai bus bendroji sutuoktinių nuosavybė.

Antra, asmenine nuosavybe yra sutuoktiniui dovanotas ar paveldėtas turtas po santuokos sudarymo, jeigu dovanojimo sutartyje ar testamente nėra nurodyta, kad turtas perduodamas bendrojon jungtinėn sutuoktinių nuosavybėn. Taigi, jeigu, pavyzdžiui, po santuokos sudarymo kuris nors iš sutuoktinių paveldi turtą, toks turtas pripažįstamas to sutuoktinio asmeninine nuosavybe. Dovanotas sutuoktiniui turtas, jeigu dovanojimo sutartyje nenurodoma, kad turtas dovanojamas abiems sutuoktiniams, yra asmeninė apdovanotojo nuosavybė.

Trečia, asmenine nuosavybe taip pat yra sutuoktinių asmeninio naudojimo daiktai (avalynė, drabužiai, profesinės veiklos įrankiai), kas yra gan logiška ir suprantama. Ketvirta, kalbant apie intelektinę nuosavybę, kaip minėta, pajamos, gaunamos iš intelektinės veiklos, yra bendroji sutuoktinių nuosavybė, tačiau autorinės neturtinės teisės, intelektinės ir pramoninės nuosavybės teisės yra asmeninė sutuoktinio nuosavybė. Tai yra, pavyzdžiui, teisė į patentą, prekės ženklą, asmeninė neturtinė teisė į autorystę.

Šešta, jeigu sutuoktinis gauna tokias ypatingo pobūdžio lėšas, kaip žalos atlyginimą ar kitokią kompensaciją už žalą, padarytą dėl sveikatos sužalojimo, neturtinę žalą, tikslinę materialinę paramą ir kitokias išmokas, išimtinai susijusias tik su jas gaunančio sutuoktinio asmeniu, teises, kurių negalima perleisti kitiems asmenims, šios lėšos bus asmeninės to sutuoktinio.

Šiame straipsnyje apibrėžiamas turto teisinis režimas galioja tik tada, jeigu sutuoktiniai nėra sudarę vedybinės sutarties ir ja pakeitę turto teisinio režimo.

Nagrinėjant bylą teisme dėl skyrybų ar turto padalinimo, pirma nustatytina sutuoktinių turto nuosavybės rūšis. Nuo turto nuosavybės formos priklausys, kuriam sutuoktiniui tas turtas atiteks, ar turtas bus dalinamas ar ne.

Atsižvelgiant į šią prezumpciją, įrodinėti reikia būtent aplinkybę, kad turtas sutuoktiniui priklauso asmeninės nuosavybės teise. Atitinkamai kyla klausimas, kokiomis priemonėmis galima įrodinėti turto nuosavybės rūšį.

Civilinis kodeksas aiškiai apriboja įrodymų ratą ir nurodo, kad faktas, jog tam tikras turtas yra asmeninė sutuoktinio nuosavybė, gali būti įrodytas tik rašytiniais įrodymais, išskyrus atvejus, kai įstatymas leidžia liudytojų parodymus arba to turto prigimtis ir pobūdis patys savaime įrodo, kad turtas yra vieno sutuoktinio asmeninė nuosavybė.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas vienoje naujausių bylų pažymėjo, jog santuokos nutraukimas yra vienas iš bendrosios jungtinės nuosavybės pasibaigimo pagrindų, todėl, nutraukiant santuoką, be kitų privalomai spręstinų santuokos nutraukimo padarinių, turi būti išsprendžiamas ir bendro turto padalijimo klausimas (CK 3.59 straipsnis, CPK 385 straipsnio 1 dalis).

LAT išaiškino, jog teismo sprendimas padalyti konkretų sutuoktinių bendrą turtą reiškia konstatavimą, kad daugiau bendro turto sutuoktiniai nebeturi, todėl jie nebegalės pareikšti naujo ieškinio dėl kito turto padalijimo kaip bendrosios jungtinės nuosavybės. Taigi, galioja bendroji taisyklė, kad toks teismo sprendimas turto padalijimo klausimu yra galutinis ir įgyja res judicata galią.

LAT kitoje savo nutartyje išaiškino, kokia nuosavybės forma buvę sutuoktiniai valdo skyrybų procese nepadalintą bendrosios jungtinės nuosavybės teise jiems priklausiusį turtą.

Nutraukus santuoką, turto, kuris pagal šeimos teisės normas buvo priskirtinas bendrajai jungtinei nuosavybei, teisiniam režimui nebetaikomos šeimos teisinius santykius reglamentuojančios teisės normos, t. y. tokiais atvejais, kai sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantis turtas nepadalijamas santuokos nutraukimo byloje, nutraukus santuoką, jis valdomas bendrosios dalinės nuosavybės teise, o buvę sutuoktiniai yra laikomi bendrosios dalinės nuosavybės dalyviais ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą valdo, juo naudojasi ir disponuoja bendru sutarimu.

Tuo atveju, jeigu paaiškėja, kad santuokos nutraukimo byloje buvo padalytas ne visas bendras turtas, taip manantis buvęs sutuoktinis turi teisę įstatymų nustatyta tvarka pasinaudoti proceso atnaujinimo institutu inicijuodamas bylos dėl santuokos nutraukimo proceso atnaujinimą CPK 366 straipsnio 1 dalyje nustatytais proceso atnaujinimo pagrindais.

tags: #ar #zmona #ir #vyras #isnuomoti #buta