Nekilnojamojo turto kainos kinta, todėl tiek savininkams, tiek pirkėjams aktualu sekti rinkos tendencijas. Aruodas.lt sukaupta statistika rodo, jog kainos augimo „apsukos“ lėtėja, tačiau aplinkoje jau girdisi nuomonių, kad šiuo metu pirkti būstą yra pernelyg brangu.
Remiantis lankomiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt duomenimis, išanalizuoti vykę nekilnojamojo turto rinkos pokyčiai ir atlikta prognozė, kokių butų rinkos pokyčių galima tikėtis per artimiausią pusmetį.
Kiek iš tiesų vertas nekilnojamas turtas Lietuvoje ir kokie pokyčiai laukia
Kainų Pokyčiai Didmiesčiuose
Panagrinėkime, kaip keitėsi butų kainos didžiuosiuose Lietuvos miestuose:
Vilnius
2015-ųjų rugsėjį vidutinė buto kvadratinio metro kaina Vilniuje buvo 1542 eurai. Lygiai po metų - jau 1678 eurai. Kai kuriais mėnesiais kainos kilo apie 20 eurų už kvadratinį metrą per mėnesį, kas vidutinio dydžio 50-ies kvadratinių metrų būstui sudarytų apie 1000 eurų brangimą. Prieš metus, 2017-aisiais vieną kvadratinį metrą Vilniuje buvo galima įpirkti už vidutiniškai 1782 eurus, o šiemet rugsėjį - už 1826 eurus. Per trejus metus kainos sostinėje užaugo beveik penktadaliu (18 %).
Kaunas
Per trejus metus kainos sostinėje užaugo beveik penktadaliu (18 %), dar sparčiau jos šoktelėjo Kaune (37 %). 2015-aisiais čia vieną kvadratinį metrą buvo galima nusipirkti praktiškai dvigubai pigiau, nei sostinėje (vidutinė kaina rugsėjo mėnesį - 813 eurų). Šių metų rugsėjo mėnesį vidutinė buto kvadratinio metro pasiūlos kaina Kaune buvo 1114 eurų.
Klaipėda
Lėčiausiai kainos augo Klaipėdoje - dešimtadaliu nuo 1061 euro už kvadratinį metrą 2015-ųjų rugsėjį iki 1168 eurų šiemet tą patį mėnesį.
Brokerių Nuomonės ir Tendencijos
Nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ Vilniaus Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada pastebėjo, kad iki šiol galėjome (ir vis dar galime) mėgautis rekordiškai žemomis paskolų palūkanomis, tačiau stambūs bankai ir analitikai jau kalba apie jų kilimą.
„Kai paskolos įmoka mažesnė nei analogiško būsto mėnesio nuomos kaina, žinoma, kad dauguma ryžtasi imti kreditą ir įsigyti nuosavą būstą. Toje pigių pinigų rinkoje pirkimų ir pardavimų buvo daug, tad ir statytojai nesnaudė: pradėti statyti kokybiškesni būstai (A energinės klasės), dedami šiltesni langai, fasadai, būstai statomi brangesniuose rajonuose. Todėl sakyčiau, kad ne tik išbrango tas pats kvadratinis metras, tačiau ir išaugo būstų kokybė, jų vietos vertė“, - svarstė M.Čiulada.
Nekilnojamojo turto brokeris taip pat pastebėjo, jog dėl aukščiau minėtų priežasčių vis labiau išsiskiria naujo ir seno būsto kainos. „Brangu? Brangu. Bet visi perka. Padūsauja ir netikėtai nusiperka kažką prabangaus, didelio. Per krizę kainos nukrito apie 40 proc. Bet buvo besidairančių į Rygą, kur nukrito perpus.
„Visi pamiršta dar vieną svarbų aspektą be mažesnių mokesčių. Pirkdamas naują būstą tu gauni „naujus“ kaimynus: jaunus, mokius. Tai vis tik lemia gyvenimo kokybę. Sename daugiabutyje dažniausiai jaunas, aktyvus miestietis, siekiantis kažką sutvarkyti, susiduria su gyventojų pasipriešinimu: „Ne, gerai kaip yra. Nenoriu. Nereikia. Netrukdykite manęs.“ Yra dalykų, kuriuos pavyktų sutvarkyti tiesiog vieną dieną visiems susiėjus į talką - tai lengviau įgyvendinti naujuose projektuose“, - pastebi pašnekovas.
Kita vertus, nauji projektai turi ir minusų: infrastruktūra, vaikų darželiai vis dar yra likusi senuosiuose rajonuose, todėl vaikus tenka vežti būtent ten.
Paklaustas apie aukštas nekilnojamojo turto kainas M.Čiulada juokauja: „Dirbu nekilnojamojo turto srityje 17 metų ir dar niekad niekas nepasakė, kad, žinote, visai pigiai kainuoja būstai šiuo metu. Visada buvo brangu.“
Vis dėlto nekilnojamasis turtas labai glaudžiai susijęs tiek su pinigų infliacija, tiek su ekonomikos ciklais ir tendencijomis. Pagalvokite apie mūsų pajamų lygį - jis dar niekada nėra buvęs toks aukštas ir nuolat auga“, - atkreipia dėmesį M.Čiulada.
Pašnekovo teigimu, niekas dirbtinai nekelia kainų: jei parduoda - gerai, neparduoda - nuleidžia kainą 5 proc. ir laukia naujų pirkėjų.
„Buvo metas, kai dar statytojas tik pradeda kasti duobę, o jau pusė butų - parduota. Tuomet sakyčiau, arba kažkas blogai su kaina, rinka „nesveika“. Dabar, sakyčiau, situacija yra „sveika“: iki namo užbaigimo didžioji dauguma butų yra parduodami. Pastatytuose objektuose nėra daug neparduotų butų“, - sako M.Čiulada.
Pirkėjų Prioritetai
Aruodas.lt apklausos duomenimis, būstas dažniausiai išsirenkamas atsižvelgus į jo kainą (93 proc. respondentų), antroje vietoje rikiuojasi vieta (83 proc. respondentų), trečioje - statybos kokybė (79 proc.)
„Sakyčiau, kad labiausiai nulemia kainos ir kokybės santykis. Nes jei tikėtume, kad pirkėjams aktualiausia kaina, tuomet pardavimais ir statybomis turėtų pirmauti Perkūnkiemis“, - šypsosi M.Čiulada. Vis tik pirkėjai pasveria kitus privalumus. 64 proc. Aruodas.lt apklausoje dalyvavusių respondentų itin svarbus susisiekimas, 38 proc. - aplink esanti infrastruktūra.
Kadangi būstas - itin brangus pirkinys ir dažniausiai - įsipareigojimas didesnei pusei gyvenimo, pašnekovo teigimu, dalis jaunų žmonių renkasi išperkamosios nuomos paslaugą vien tam, kad galėtų pajusti būstą, jo kokybę, ar nuo tos konkrečios miesto vietos patogus susisiekimas, ar toks suplanavimas patenkina visus šeimos poreikius.
Situacija Kaune
Kauno Senamiestyje įsikūrusios nekilnojamojo turto studijos „Azaro“ vadovas Mantas Navikas pripažino, jog laikinojoje sostinėje nuo 2015-ųjų būstai iš tiesų stipriai pabrango. Labiausiai - mažos kvadratūros butai naujos statybos objektuose.
„Kainos nuo euro įvedimo tikrai labai ženkliai pasikeitė. Sakyčiau, kuo mažesnio ploto turtas, tuo jo kvadrato kaina yra didesnė. Vieno kambario būtų kaina paaugo gal net 40 proc., augdama po 10-12 proc. per metus. Dviejų kambarių butai miegamuosiuose rajonuose pabrango apie 35 proc. per šiuos trejus metus. Trijų kambarių butai brango apie 30 proc.“, - vertino M.Navikas.
Pastaraisiais metais labiau pabrango ir didžiausio ploto - 4 kambarių butai - iki 15 proc. per metus. Nekilnojamojo turto kainos labiausiai augo Kauno centre esančiuose būstuose. Didelių pokyčių nejaučiama tik itin didelių namų rinkoje (300-500 m3), tačiau tokiam būstui nedidelė ir paklausa. Į tokius namus ima žvalgytis nekilnojamojo turto vystytojai, planuodami, kaip juos suskaidyti į mažesnius butus, kotedžus.
Brango ir gyvenamosios paskirties sklypai, seni pastatai, kurie parduodami planuojantiems juos griauti ir statyti ką nors naujo. Ir šiuo metu Kaune parduodama gana daug sklypų statyboms, brangsta turintys išvystytą infrastruktūrą, privažiavimus.
M.Navikas svarsto, kad kainos augimą sąlygoja ne vien nekilnojamojo turto vystytojų godumas ar pirkėjų troškimas nors ir brangiai, įsigyti nuosavą būstą.
„Išaugo ir statybos kaštai: medžiagų kainos, statybininkų atlyginimai. Iš tiesų šiandien statybininkai kainuoja brangiai, mėginama ieškoti tam „priešnuodžių“, įdarbinama daug ukrainiečių statybininkų“, - sako nekilnojamojo turto brokeris.
Kodėl didmiesčiai orientuojasi į mažos kvadratūros (apie 40 m²) butus? „Statytojai - verslūs žmonės. Jie pastebi, kad vieno kvadratinio metro kaina tuo didesnė, kuo mažesnis nekilnojamojo turto objektas. Ta tendencija tikrai pastebima ir Kaune. Didelių butų kvadrato kaina gal ir patrauklesnė, bet... žmonės jų tiesiog neįperka. Todėl statomi maži butai ir jie sėkmingai parduodami. Žmones perka ir talpinasi į tą mažą kvadratūrą“, - sako „Azaro“ nekilnojamojo turto studijos vadovas.
Dėl šios priežasties nusiderėti dėl mažos kvadratūros būsto kainos - labai sudėtinga.
„Derėtis galima tuomet, kai objektas nelikvidus. Tai jei matai sieną už 5 metrų nuo lango - bandyk. Kita vertus, tokiais atvejais kaina automatiškai yra mažesnė, statytojai nėra kvaili ir iš karto formuoja tokiam objektui kitokią kainoradą. Kai objektas geras - nėra kaip derėtis: jei norite nusiderėti - tiesiog nepirkite“, - juokiasi M.Navikas.
Jis pripažįsta, kad šiuo metu nekilnojamojo turto kainos Kaune iš tiesų nėra mažos, tačiau tam įtakos turėjo ir dvigubai išaugusi būsto nuomos kaina.
„Investuotojai, turintys pinigų... tiesą sakant, net ir neturintys pinigų, o tiesiog galimybes pasiskolinti, ima kreditus ir perka antrą, trečią, n-tąjį būstą. Nuomai. Būtent tai ir skatina kainų augimą - masinis noras išnuomoti. To nuomojamo turto dabar yra labai daug ir išnuomoti butą paprastame miegamajame rajone jau tampa sudėtinga“, - pastebi M.Navikas.
Jis teigia prognozavęs, jog ir 2018-aiaisiais kainos augs vos keliais procentais - taip nenutiko. „Kitais metais prognozuoju tą patį. Netikiu kainų augimu. Žinoma, miestas tvarkosi, viskas gerėja, bet bent jau senos statybos būstų pardavėjai tikrai turėtų kažką papildomo padaryti, norėdami išlaikyti kainas esamame lygyje - galbūt renovuoti savo būstus? Sena statyba prieš naują turėtų stipriai nublankti. Apskritai nenorėčiau tikėti, kad kainos ateinančiais metais augs daugiau nei 5 proc. - jau dabar žmonės domisi ir ieško mažiau“, - pokalbį baigia M.Navikas.
Sakyčiau, kad ne tik išbrango tas pats kvadratinis metras, tačiau ir išaugo būstų kokybė, jų vietos vertė.
Nuomos Kainos
Didmiesčiuose nuomojamų butų pasiūlos kainos šią vasarą yra didesnės nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. Remiantis lankomiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt duomenimis, už vieno kambario buto nuomą didžiuosiuose miestuose tektų mokėti apie 200-300 eurų per mėnesį, už dviejų kambarių - apie 400 eurų Kaune ir Klaipėdoje, daugiau - sostinėje.
Šiuo metu vidutinė vieno kambario buto nuomos kaina Vilniuje siekia apie 300 Eur/mėn., dviejų kambarių buto - apie 450-480 Eur/mėn. Kaune už vieno kambario butą prašoma 250 Eur/mėn., už dviejų kambarių butą - 370 Eur/mėn. Klaipėdoje - apie 250 Eur/mėn. už vieno kambario, apie 350 Eur/mėn. už dviejų kambarių butą.
Bendros Tendencijos ir Perspektyvos
Spartus atsigavimas po krizės lėmė būsto kainų augimą. „Visų pirma, tai dėl per didelio gyventojų ir verslo skolinimosi tempo Baltijos šalių nekilnojamojo turto (NT) rinka itin nukentėjo nuo globalios finansinės krizės 2008-2010 metais.
Būtent tais metais būsto kainų palyginamoji bazė buvo itin žemame lygyje, todėl nenuostabu, kad skaičiuojant nuo to laikotarpio fiksuojame tokį spartų turto vertės ar nuomos kainų prieaugį. Antra, tai po finansinės krizės Baltijos šalių ekonomikos sparčiai atsigavo, kas lėmė ženklų žmonių pajamų augimą bei būsto įperkamumo gerėjimą.
Paskatintos žemų palūkanų normų Lietuvos ir Estijos nekilnojamojo turto rinkos pakankamai greitai vėl įžengė į sparčios plėtros etapą ir laikotarpis pasižymėjo stabiliu kainų augimu, sparčiai augančiomis būsto plėtros apimtimis ir augančiu pasitikėjimu visa nekilnojamojo turto rinka“, - aiškino NT analitikas.
Kadangi Eurostatui duomenis apie būsto kainų pokyčius teikia šalių statistikos tarnybos, tai priklausomai nuo naudojamos skaičiavimo metodikos, apibendrintam rezultatui įtakos turi ir besikeičianti būsto rinkos struktūra šalyje.
NT ekspertas Mantas Mikočiūnas tokį šuolį taip pat aiškino dviem pagrindiniais rodikliais. Visų pirma, įperkamumu ir ekonomine situacija. Antras rodiklis - paties būsto kokybė. Labai staigiai kilo energinė klasė, statyba gerėjo ir efektyvėjo, modernėjo. Iki 2000-ųjų apskritai dar dominavo sovietinė statyba. Per gana trumpą NT istorijos laikotarpį, 20 metų, mūsų rinka išgyveno kardinalų kokybinį šuolį - iš sovietinių technologijų perėjom į A+ ir A++ klases“, - nurodė NT ekspertas.
Remiantis Valstybės duomenų agentūros statistikos duomenimis, 2010-ųjų metų pirmą ketvirtį vidutinis atlyginimas Lietuvoje siekė 458 eurus į rankas, o šių metų pirmąjį ketvirtį - 1333 eurus į rankas.
Žiūrint iš teorinės pusės, kas lemia būsto kainų pokyčius, tai yra pajamos, demografinė situacija, kaip keičiasi gyventojų skaičius, paskui yra palūkanos, finansavimo sąlygos ir pasiūla - kiek būsto paduodama į rinką. Bet iš esmės, pagrindinis veiksnys yra pajamos.
tags: #aruodas #nekilnojamojo #turto #kainu #statistika