Žemės Sklypo Pardavimo Apmokestinimas Lietuvoje

Augantis investuotojų susidomėjimas didelę investicinę grąžą teikiančiu nekilnojamuoju turtu skatina vis daugiau gyventojų ir įmonių parduoti turimus žemės sklypus. Sparčiai kylant žemės vertei, pelnas, gautas ją pardavus, gali būti nemažas. Taip pat auga ir su pardavimu susiję mokesčiai. Todėl prieš priimant sprendimą parduoti žemę, vertėtų įvertinti ir mokestines prievoles.

Gyventojų Žemės Pardavimo Pajamų Apmokestinimas

Gyventojų žemės pardavimo pajamų apmokestinimas skiriasi, kai žemę parduoda gyventojas, nesiverčiantis savarankiška žemės pardavimo veikla tęstinį laikotarpį ir kai žmogus vykdo individualią veiklą parduodamas žemę. Pirmuoju atveju svarbiausia žinoti, jog LR Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme nustatyta, kad pajamų mokestis nemokamas, jei žemė buvo įsigyta anksčiau nei prieš 3 metus iki jos pardavimo. Jei žemė buvo įsigyta 3 metų laikotarpiu iki jos pardavimo, taikomas 15% mokesčio tarifas.

Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas taip pat suteikia galimybę apmokestinti ne visas pajamas, o tik pelną, gautą iš žemės pardavimo. Iš gautų pajamų atimama turto įsigijimo kaina, sumokėtas komisinis atlyginimas, mokesčiai bei rinkliavos, susijusios su to turto pardavimu. Šios išlaidos turi būti pagrįstos dokumentais, turinčiais visus norminiuose aktuose numatytus rekvizitus. Kai kuriais atvejais, kai neišsaugoti dokumentų originalai, pripažįstamos ir atitinkamų institucijų patvirtintos kopijos, pavyzdžiui, notaro patvirtinta kopija. Žemės įsigijimo kainos išlaidų įrodymu gali būti išrašas iš gyventojo banko atsiskaitomosios sąskaitos, jei pagal šį išrašą galima nustatyti, kam, kada ir už ką buvo mokėta.

Kokia Žemės Kaina?

Ne visada žemės įsigijimo vertę galima pagrįsti dokumentais ir ne visada žemės įsigijimas būna susijęs su pirkimo sandoriu. Šiais atvejais turto įsigijimo kaina nustatoma pagal Vyriausybės patvirtintas taisykles. Pavyzdžiui, paveldėto turto įsigijimo verte yra laikoma to turto vidutinė rinkos kaina paveldėjimo momentu. Dovanoto turto įsigijimo kaina yra dovanos gavimo dieną nustatyta turto vertė pagal tikrąją rinkos kainą. Kai nuosavybės teisė į žemę atkurta turto savininkams ar jų artimiesiems, žemės įsigijimo kaina prilyginama žemės pardavimo kainai.

Parduodant žemę ar Lietuvos, ar užsienio juridiniams asmenims, apskaičiuoti ir pervesti į biudžetą gyventojų pajamų mokestį nuo visos pajamų sumos privalo pats žemės pirkėjas. Gyventojas, siekdamas mokėti mokestį tik nuo gauto pelno, turi kreiptis dėl mokesčio perskaičiavimo ir pateikti mokesčių administratoriui prašymą atimti įsigijimo išlaidas iš gautų pajamų. Mokesčio permoka turi būti grąžinta per 30 dienų nuo parašyto prašymo grąžinti mokestį gavimo. Jei atliekamas mokestinis patikrinimas, permoka grąžinama ne vėliau kaip per 10 dienų baigus tikrinti, tačiau tik nenustačius pažeidimų.

Kada ir Kiek Mokėti?

Kai žemė buvo parduota Lietuvos gyventojui, žemės pardavėjas turėtų deklaruoti pardavimo pajamas ir sumokėti mokestį, pateikdamas metinę pajamų mokesčio deklaraciją (iki kitų metų gegužės 1 d.). Gyventojas, kuris tęstinį laiką vykdo individualią veiklą parduodamas žemę, šią veiklą privalo įregistruoti Valstybinėje mokesčių inspekcijoje. Be to, jis gali pasirinkti, ar mokėti pajamų mokestį nuo visų gautų individualios veiklos pajamų, ar nuo pajamų, iš kurių atimti leidžiami atskaitymai. Pirmuoju atveju bus taikomas 15%, antruoju - 33% mokesčio tarifas.

PVM Apmokestinimas

Ar žemės pardavimas bus apmokestinamas PVM, įvertinama atsižvelgus į dvi pagrindines sandorio ypatybes: ar žemės pardavimas yra gyventojo tęstinė veikla ir koks žemės sklypas yra parduodamas. Jei tai tęstinė veikla, gyventojas tampa PVM mokėtoju, o atsižvelgiant į žemės sklypą, taikomas skirtingas PVM tarifas. PVM objektas yra apmokestinamo asmens prekių tiekimas arba paslaugų teikimas šalies teritorijoje vykdant ekonominę veiklą, t.y. tokią veiklą, kai siekiama gauti pajamų. Ekonominės veiklos vykdymas identifikuojamas, kai asmens sudaromiems sandoriams būdingas tęstinumas ar atsikartojimas. Todėl bet kokie atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę gyventojai neketina vykdyti veiklos ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, negali būti laikomi ekonominės veiklos vykdymo požymiu.

Kadangi įstatymas tiksliai neapibrėžia, kokiu dažnumu ar kiek vienas paskui kitą sudarytų sandorių laikomi atsitiktiniais, ekonominės veiklos vykdymą įvertinti ganėtinai keblu ir subjektyvu. Vis dėlto, gyventojui tik pardavus paveldėtą žemės sklypą, tęstinumo neįžvelgtų turbūt net mokesčių administratorius. Tačiau jei gyventojas nuolat prekiauja žeme, t.y. vykdo ekonominę veiklą, jis privalo registruotis kaip PVM mokėtojas, kai pajamos iš ekonominės veiklos per paskutinius 12 mėnesių viršija 100.000 Lt.

Svarbu įsidėmėti, jog žemės pardavimas, jei tai nėra žemė statyboms ar žemė su naujais pastatais, PVM neapmokestinamas. Parduodama žemė, tinkama statyboms, ar žemė su naujais pastatais apmokestinama 18% PVM tarifu. Statyboms tinkama žeme laikomas toks žemės sklypas, kuris arba skirtas statybai ir yra leidimas statyti, arba savivaldybės detaliuose planuose yra numatyta šį sklypą užstatyti, neatsižvelgiant į tai, ar jame jau atlikti kokie nors darbai. Žemė su naujais pastatais - tai žemė su nebaigtais statyti arba mažiau nei prieš 2 metus baigtais statyti pastatais.

Kaip Žemė ir Kitas Nekilnojamasis Turtas Apmokestinami PVM?

Pagal PVM įstatymo 32 straipsnio nuostatas žemė ir kitas nekilnojamasis turtas gali būti:

• apmokestinami taikant standartinį PVM tarifą arba
• neapmokestinami PVM.

Kada Žemė Apmokestinama Standartiniu PVM Tarifu?

Taikant standartinį PVM tarifą, apmokestinama:

• nauji pastatai ar statiniai bei jų dalys,
• žemė, perduodama kartu su naujais pastatais ar statiniais ar jų dalimis,
• žemė statyboms.

Žemė statyboms - tai žemės sklypas, kuris yra skirtas statybai neatsižvelgiant į tai, ar tame sklype atlikti kokie tvarkymo darbai, ar ne. Konkretus žemės sklypas gali būti priskirtas žemei statyboms, jei pagal parengtus ir patvirtintus specialiuosius teritorinio planavimo dokumentus ir (ar) detaliuosius planus šiame sklype esančiai žemei nustatoma tokia pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, kurios naudojimo būdas bei pobūdis leidžia šioje žemėje vykdyti statybą.

Vienu iš esminių ir dažniausiai lemiamu kriterijumi, nustatant, ar konkretus žemės sklypas laikomas žeme statyboms, yra patvirtintas sklypo detalusis ar jam prilygintas planas, specialusis planas, pagal kuriuos yra nustatytos konkrečių sklypų ar jų grupių užstatymo sąlygos ar yra teisės aktų nustatyta tvarka išspręsti klausimai, susiję su galimybe ruošti šiuos sklypus statybai, t. y. priimti kompetentingų institucijų sprendimai dėl minėtų teritorijų planavimo dokumentų patvirtinimo (bendrasis planas negali būti vertinamas kaip lemiamas kriterijus, patvirtinantis konkretaus žemės sklypo statusą PVM tikslais).

Žemės sklypo pardavimo pripažinimas „žemės statyboms“ tiekimu turi būti paremtas aplinkybėmis, egzistavusiomis prievolės apskaičiuoti PVM atsiradimo momentu, t. y. žemės sklypo perleidimo momentu.

Kada Žemė Neapmokestinama PVM?

PVM neapmokestinama:

• žemė, kuri nėra skirta statyboms ir žemė, kuri tiekiama kartu su senais pastatais ar statiniais ar jų dalimis;
• seni pastatai ar statiniai bei jų dalys.

Senas pastatas ar statinys - tai baigtas statyti pastatas ar statinys bei jų dalys, kai po jų užbaigimo yra praėję daugiau kaip 24 mėnesiai.

Parduodant seną pastatą kartu su žeme ar be jos (kai žemė nėra pastato savininko nuosavybė, ją savininkas nuomoja), PVM tikslais svarbu nustatyti, koks tai yra sandoris - žemės statyboms ar seno pastato ir žemės, perduodamos kartu su senais pastatais, ar tik seno pastato (kai žemė nėra pastato savininko nuosavybė) tiekimo sandoris. Todėl turi būti atsižvelgiama į visas PVM apmokestinimo momentu esamas aplinkybes ir, tik įvertinus šias aplinkybes, nustatoma, koks tai yra sandoris.

Jei PVM apmokestinimo momentu vienareikšmiai galima teigti, kad pagrindinis sandorio tikslas yra žemės sklypas statyboms (pvz., yra leidimas nugriauti parduodamą pastatą, pardavėjas pastatą yra nugriovęs ar pastato pirkimo - pardavimo sutartyje yra įsipareigojęs nugriauti senąjį pastatą, o griovimo darbai pradėti), tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas žemės statyboms tiekimo sandoris, kuris apmokestinamas standartiniu PVM tarifu.

Jeigu pagrindinis sandorio tikslas yra įsigyti seną pastatą, siekiant jį naudoti savo veikloje, tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas seno pastato, perduodamo kartu su žeme, tiekimo sandoris (arba seno pastato tiekimo sandoris, kai žemė nėra pastato savininko nuosavybė), kuris PVM neapmokestinamas.

Jeigu parduodant seną pastatą kartu su žeme, šio tiekimo momentu buvo atlikta tik dalis pastato griovimo darbų, tačiau pastatas dar bent iš dalies buvo naudojamas kaip pastatas (nesvarbu, kad po šio tiekimo pirkėjas prireikus visiškai užbaigs griovimo darbus), tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas seno pastato, perduodamo kartu su žeme, tiekimo sandoris (arba seno pastato tiekimo sandoris, kai žemė nėra pastato savininko nuosavybė), kuris PVM neapmokestinamas.

Įmonių žemės pardavimo pajamų apmokestinimas

Pelno mokesčio įstatymas apmokestina turto vertės padidėjimo pajamas, t.y. žemės pardavimo pajamas, gautas atėmus įsigijimo kainą. Verta atkreipti dėmesį į tai, kad mokesčių administratoriui suteikta teisė 15% (išskirtiniais atvejais 13%) pelno mokesčiu apmokestinti turto nuomą kaip pardavimą, jei ja siekiama paslėpti pardavimą.

Tokio netikro pardavimo kriterijai yra šie:

• nuomos terminas - kai jis ilgesnis nei 30 metų;
• jei per trumpesnę nuomos laikotarpio dalį sumokama didesnė išnuomoto turto rinkos kainos dalis;
• kai nuomos sutartis apriboja nuomotojo teises skolintis, skirstyti pelną ar mokėti dividendus.

Sandoris, tenkinantis bent vieną minėtą požymį, gali būti laikomas žemės pardavimu. Nuo turto vertės padidėjimo pajamų iki 2005 m. liepos 1 d. įmonės turėtų sumokėti ir kelių mokestį, kuris, priklausomai nuo įmonės veiklos, dažniausiai siekia 0,48 %. Įmonių žemės pardavimas PVM apmokestinamas taip pat, kaip ir gyventojų žemės pardavimas.

Tačiau įmonės, būdamos PVM mokėtojos ir parduodančios “neapmokestinamą” žemę PVM mokėtojui, turi dvi pasirinkimo galimybes - neskaičiuoti PVM arba skaičiuoti PVM visiems sudaromiems sandoriams ne trumpiau kaip 24 mėnesius. Pastarasis pasirinkimas turi būti praneštas mokesčių administratoriui ir suteikia teisę įmonėms pasinaudoti PVM atskaita, jei žemė buvo įsigyta su PVM.

Pagal galiojantį LR Mokesčių administravimo įstatymą, mokesčių administratoriui suteikta teisė perskaičiuoti žemės pardavimo vertę, kai kyla pagrįstų įtarimų, kad ši vertė yra dirbtinai sumažinta ar padidinta. Taigi parduodant žemės sklypą ne rinkos kaina mokesčių administratorius, patikrinęs, gali įmonėms priskaičiuoti papildomą PVM sumą, skirti baudą bei delspinigių. Svarbu atminti, kad ir daiktinių teisių į nekilnojamąjį daiktą - servituto, uzufrukto, užstatymo teisės ar ilgalaikės nuomos - perdavimas ar nustatymas už atlygį gali būti apmokestinamas PVM.

tags: #atkurto #zemes #sklypo #pardavimo #apmokestinimas