Gyvenimas daugiabučiame name - tai ne tik savo buto, bet ir bendrųjų namo patalpų valdymas bei priežiūra drauge su kaimynais. Kad šis procesas būtų sklandesnis, o gyventojai patirtų mažiau rūpesčių, jie gali sukurti namo bendriją ir namo priežiūra rūpintis patys arba patikėti pastato bei jo aplinkos priežiūrą būsto administratoriui.
Namo valdymo formos: bendrija, administratorius ar jungtinės veiklos sutartis?
Rinktis vieną iš trijų galimų savo turto priežiūros formų - gyventojų teisė. Jie tai gali daryti pasitelkę ne tik administratorių ar įkūrę namo bendriją, bet ir sudarę jungtinės veiklos sutartį. Namo valdymo formos pasirinkimas dažniausiai priklauso nuo pačių gyventojų, jų tarpusavio santykių bei namo tipo, dydžio ir daugybės kitų veiksnių.
Būsto administratorius: nešališkumas ir ekonominė nauda
Tačiau kalbant paprastai, yra du akivaizdūs argumentai rinktis būsto administratorių. Pirmasis - administratorius visada yra nešališkas. Visų gyventojų teisės ir poreikiai, rūpesčiai ar norai administratoriui - vienodai svarbūs ir reikšmingi. Valdant bendrą turtą pasitaiko ne taip ir mažai situacijų, kuriose nešališkas moderatorius yra labai naudingas ir reikalingas, siekiant patenkinti daugumos gyventojų interesą.
Antras argumentas: būsto administratorius dažnu atveju yra pigesnis, nei bendrija. Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Žinoma, kiekviena situacija yra skirtinga, tačiau praktika rodo, kad vien vertinant ekonominiu požiūriu bendrija nėra pigesnė namo valdymo forma nei administratorius.
Pastaraisiais metais ima ryškėti nauja tendencija: gyventojai pasirinkę savo namą valdyti bendrijos arba jungtinės veiklos pagrindais vis dažniau kreipiasi į administratorių dėl specifinių paslaugų suteikimo. Tai ne tik pastato priežiūros paslaugos, avarinių situacijų lokalizavimas, bet ir apskaitos, ir net namo pirmininko funkcijos atlikimas.
Yra ir daugiau argumentų: administratorius, prižiūrintis daugybę namų, turi įvairios patirties, bendradarbiauja su skirtingų sričių rangovais, pagal poreikį samdo reikiamus specialistus ir iš anksto gali laiduoti už jų darbų kokybę. Administratoriaus vadybos specialistai, nuolat prižiūrintys namo būklę, gali iškart atsakyti į kone visus su administruojamu namu susijusius gyventojų klausimus, pasiūlyti reikiamus sprendimus bei taip išspręsti gyventojams kylančius rūpesčius. Tai - pagrindinis administratoriaus darbas. Tuo tarpu bendrijos pirmininkui namo priežiūra neretai yra papildoma veikla, kurią išmanyti reikia ir specifinių žinių, ir skirti pakankamai daug asmeninio laiko.
Kaip pastatyti 8 butų kompleksą (1 mln. USD ir daugiau vertės): žingsnis po žingsnio vadovas
Kokias paslaugas teikia namo administratorius?
Visų pirma - tai visų su pastatu bei jo aplinka susijusių klausimų administravimo paslaugos. Administratorius nuolat komunikuoja su gyventojais apie namo būklę, teisiškai atstovauja gyventojus, organizuoja turto savininkų susirinkimus bei balsavimus visais su namo bendro turto valdymu susijusiais klausimais, sprendžia kilusias problemas ir įgyvendina gyventojų pageidavimus dėl gyvenamosios aplinkos pagerinimo.
Būsto administratorius taip pat organizuoja namo bendrųjų konstrukcijų ir visų daugiabučio inžinerinių sistemų - šilumos, vandentiekio, nuotekų bei elektros - priežiūrą. Specialistai reguliariai vertina situaciją name, o kartą per metus atlieka išsamų viso namo būklės įvertinimą. Su gautomis išvadomis mes supažindinami gyventojai, ypač akcentuojama namo atnaujinimo, remonto darbus, kuriuos būtina nedelsiant atlikti, siekiant išsaugoti bendrą turtą, pagerinti gyvenimo kokybę name ar net užtikrinti pačių gyventojų saugumą. Tokiems darbams dažniausiai priskiriami stogo remonto ar jo keitimo darbai, fasadų siūlių užpildymo, vandentiekio ir nuotėkų sistemų ir ypač - elektros ūkio atnaujinimo darbai. Visi minėti darbai reikalauja gyventojų pritarimo. Būtent todėl administratorius darbus planuoja, rengdamas metinius ir ilgalaikius daugiabučio priežiūros ir atnaujinimo darbų planus.
Svarbi administratoriaus teikiama paslauga - teisinga daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita arba, kitaip tariant, teisingas išlaidų, kurios buvo skirtos namo priežiūros darbams atlikti, išdalinimas gyventojams. Bet koks bendrųjų patalpų atnaujinimas ar remontas kainuoja visiems turto savininkams, todėl šias išlaidas proporcingai valdomam nuosavybės plotui dalina bei gyventojams pateikia namo administratorius.
Tai - svarbiausios administratoriaus funkcijos. Tačiau greta jų administratorius vykdo ir daugybę kasdienių darbų, tokių kaip avarijų daugiabučiuose šalinimas arba, gyventojų patogumui, teikiame tokias paslaugas kaip pavyzdžiui, gyventojų elektros skaitiklių rodmenų deklaravimas už juos.
Jungtinės veiklos sutartis (JVS): savarankiškumas ir atsakomybė
Jungtinės veiklos sutartį gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų. JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai. JVS turi būti įregistruotas Registrų centro Nekilnojamo turto registre.
Įgaliotinis atstovauja daugiabučio namo savininkų interesus ir sprendžia klausimą ar namą prižiūrės patys gyventojai ar pasirašys sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone. Dažnu atveju, JVS įgaliotinis norėdamas užtikrinti kokybišką daugiabučio namo priežiūrą, į pagalbą kviečia daugiabučių namų administravimo paslaugas teikiančią įmonę. Pasirašydamas sutartį su daugiabučio namo administratoriumi JVS įgaliotinis gali susitarti dėl atliekamų darbų imties ir kainos.
Po sutarties pasirašymo namo administratorius tampa atsakingas už daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpų būklę, atliekamus darbus ir finansų apskaitą, todėl šių darbų nebereikia atlikti JVS įgaliotiniui. Prieš pasirašant JVS sutartį privalu įvardinti sutarties tikslą bei apibrėžti įgalioto asmens įgaliojimus priimti atitinkamus sprendimus dėl nuosavybės teisės įgyvendinimo.
Jeigu JVS įgaliotas asmuo nusprendžia namo priežiūrą vykdyti savarankiškai, jis privalo atlikti daugiabučio techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą. Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją. Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui. Tvarkyti buhalterinę apskaitą. Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį. Namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti. Sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas Sutarties dalyvių sprendimas atlikti finansinį auditą ir dokumentų teikimą auditoriui. Užtikrinti kontrolę, kaip namo patalpų savininkai vykdo savo prievoles, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra bei naudojimu.
Namo bendrija: gyventojų iniciatyva ir atsakomybė
Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu. Bendrijos pirmininkas nebūtinai turi būti konkretaus daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkas.
Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai. Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Žinoma, kiekviena situacija yra skirtinga, tačiau praktika rodo, kad vien vertinant ekonominiu požiūriu bendrija nėra pigesnė namo valdymo forma nei daugiabučio namo administratorius. Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre.
Atlikus visus šiuos reikalavimus, daugiabučio namo bendrija perima visą atsakomybę rūpintis namo bendrojo naudojimo patalpomis, jos būkle, finansų apskaita ir darbų organizavimu. Tačiau dažnai pasitaiko, kad įsteigus namo bendriją, daugiabučio namo priežiūra rūpinasi administravimo ir priežiūros paslaugas teikianti įmonė, kadangi administratorius turi kvalifikuotus specialistus ir nuolatos bendrauja su skirtingų paslaugų teikėjais.
Vadovaujantis LR civilinio kodekso 4.84 straipsnio 1 ir 4 dalimis, Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarkos aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2013 m. birželio 20 d. nutarimu Nr. 1. Švenčionių rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2014 m. liepos 22 d. įsakymu Nr. A-469 „Dėl daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratorių paskyrimo” UAB „Švenčionių švara“ ir UAB „Pabradės komunalinis ūkis“ paskirtos Švenčionių, Švenčionėlių, Pabradės ir Strūnaičio seniūnijų daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratoriais penkerių metų laikotarpiui nuo 2014 m. rugpjūčio 1 d. iki 2019 m. liepos 31 d.
Švenčionių rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2019 m. liepos 9 d. įsakymu Nr. A-465 „Dėl daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratorių paskyrimo pratęsimo“ UAB „Švenčionių švara“ ir UAB „Pabradės komunalinis ūkis“ administravimo paskyrimas pratęstas penkerių metų laikotarpiui 2019 m. rugpjūčio 1 d. iki 2024 m.
Švenčionių rajono savivaldybės mero 2024 m. liepos 16 d. potvarkis Nr. (2.1E)V1-393 „Dėl daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratorių paskyrimo“ UAB „Švenčionių švara“ ir UAB „Pabradės komunalinis ūkis“ administratoriai paskirti penkerių metų laikotarpiui 2024 m. rugpjūčio 1 d. iki 2029 m.
Bendrijos pirmininko atlyginimas: kaip nustatomas ir kas turi mokėti?
Bendrijos pirmininko atlyginimas yra sudėtinė namo bendrosios dalinės nuosavybės administravimo išlaidų dalis. Todėl vadovaujantis CK 4.84 str., bendrijos narių ir ne narių pareigos yra analogiškos. Atrodytų teisinga, kad už rūpinimąsi bendra nuosavybe turėtų mokėti visi bendrasavininkai. Tačiau kuo motyvuoti tiems, kurie šiaušiasi prieš. Kaip kontrargumentuoti kai sakoma, kad atlyginimas yra darbo teisės sritis, pirmininkas yra darbuotojas, kuriam darbdavys, t.y. bendrija moka atlyginimą, bendrija susideda iš narių, ne iš visų savininkų. Tai kokiu pagrindu tas ne narys mokės atlygimimą, jis ne darbdavys.
Be to, tie savininkai, kurie ne nariai moka administravimo mokestį pagal plotą ir administruojančiai įmonei. Kai kuriuos darbus daro administratorius (išrašo sąskaitas, šilumos punktą prižiūri), kai kuriuos pirmininkas. Kvaila situacija, o žmonės ir nenori dviems mokėti. Tai kas tas atlyginimas bendrijos pirmininkui pagal įstatymą - išlaidos namui išlaikyti, mokestis ar rinkliava ar kita įmoka? Ir kaip gali atlyginimą mokėti kažkas, kas yra ne darbdavys?
Mokestis už administravimą: kaip jis skaičiuojamas?
LR CK 4.82 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Atsižvelgiant į tai, bendrija (administratorius) proporcingai bendrosios nuosavybės daliai (patalpų naudingajam plotui) apskaičiuoja butų ar kitų patalpų savininkų mėnesinį mokestį už bendrosios nuosavybės administravimą. Įstatymai nenumato kitos galimybes kaip tik skaiciuoti administravimo islaidas proporcingai buto plotui.
Bendrijos veikla: kas privaloma ir kas ne?
Privalo rūpintis bendrojo naudojimo objektų priežiūra, jų išsaugojimu, išlaikymu, atlikti eksploataciją. Jei pirmininkas pats neturi atitinkamų atestatų, samdo arba darbuotoją arba sudaro sutartį su tuo, kas turi atestatą/pažymėjimą/darbuotojų.
Nėra būtina bendrijai turėti savo elektriko,santechniko,bet,kaip buhalterę,taip ir elektrika ir santechniką gali priimti dirbti bendrijoje.Tai priklauso nuo bendrijos narių noro.
Gyventojų teisės ir pareigos: svarbūs aspektai
- Informacijos gavimas: DNSB narys turi teisę susipažinti su bendrijos sąskaitomis faktūromis ir banko išrašais, tačiau asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR).
- Prieiga prie bendro naudojimo objektų: Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo.
- Dalyvavimas sprendimų priėmime: Jeigu dėl tam tikrų išlaidų yra priimtas administratoriaus arba butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimas šio kodekso 4.84 ir 4.85 straipsniuose nustatyta tvarka, tai butų ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) privalo šias išlaidas apmokėti, nors ir nėra davęs tam sutikimo.
- Atsakomybė už žalą: Reikia informuoti savininką ir raštu jam paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas.
Kaip žinoti, kad namo administratorius dirba gerai?
Akivaizdžiausias administratoriaus darbo rodiklis - prižiūrimo namo būklė. Jei pastatas nors ir senas, bet yra tvarkingas, prižiūrėtas, gyventojai reguliariai išgirsta siūlymus atnaujinimams atlikti - vadinasi, administratorius savo darbą atlieka sąžiningai.
Kitas labai svarbus kriterijus - administratoriaus bendravimas su gyventojais. Kaip greitai specialistai atsako į klausimus, ar registruoja į gyventojų paklausimus ir problemas, kaip į juos reaguoja. Glaudus bendradarbiavimas administratoriaus ir gyventojų- sėkmingas garantas išspręsti namo problemas, pagerinti gerbūvį.
tags: #atlyginimas #busto #prieziuros #jungtines #veiklos