Atsakingo Skolinimo Nuostatai Perkant Antrą Būstą Lietuvoje

Šiandieninės finansinės realijos rodo, kad asmeninis finansų valdymas tampa vis svarbesnis. Lietuvoje vykstančios pensijų reformos aiškiai parodo, kad pasikliauti vien pensijų sistema nebeužtenka - norint užtikrinti orią senatvę, reikia papildomų šaltinių. Investavimas į NT yra laikomas viena iš saugiausių ilgalaikių investicijų formų, kurią apsprendžia net ir teisinė sistema - Civilinis Kodeksas garantuoja nuosavybės teises ir suteikia teisinę apsaugą, užtikrinant, kad savininkai gali pasitikėti savo turtu ir juo disponuoti pagal savo valią.

Apie 60 proc. būsto pirkėjų Lietuvoje įsigyja turtą su paskola. Todėl pirmasis svarbus aspektas - finansavimas. Palūkanų normos daro reikšmingą įtaką įperkamumui. Pavyzdžiui, esant 3,8 proc. metinei palūkanų normai, 900 Eur mėnesinė įmoka leidžia įsigyti būstą už maždaug 230 tūkst. Eur. Tačiau, jei palūkanos siekia 5,8 proc., įperkamumas sumažėja iki maždaug 180 tūkst.

Skaičiuodami vertiname, kad banko palūkanos sudaro apie 1,5 proc., likusi dalis - 6 mėn. Lietuvos banko atsakingo skolinimo nuostatai nurodo, kad finansiniai įsipareigojimai per mėnesį negali viršyti 40 proc. pajamų. Norint sužinoti, kiek maksimaliai galima skirti paskolos įmokoms, reikia savo mėnesio pajamas padauginti iš 0,4. Be to, jeigu tai - antras šeimos būstas (kai pirmasis jau įsigytas anksčiau), bankai dažnai reikalauja 30 proc. pradinio įnašo vietoje įprastų 15 proc.

Jei pardavus būstą bus uždirbamas pelnas, nuo jo gali tekti mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį (GPM), jei turtas parduodamas per mažiau nei 10 metų nuo įsigijimo.

Būsto rinkos tendencijos ir atsakingo skolinimo nuostatos

2025 m. pradžia signalizuoja aktyvesnę būsto rinkos fazę: remiantis „Citus“ analitikų duomenimis, pirmąjį metų ketvirtį fiksuotas ryškus sandorių augimas visuose trijuose pagrindiniuose Lietuvos miestuose. Svarbiausia - ne pagauti „tobulą momentą“, o suprasti, kada tas momentas yra jūsų gyvenime. Rinkos sąlygos keičiasi, palūkanos svyruoja, bet gyvenimas nestovi vietoje.

Kaip skelbė Lietuvos banko (LB) vadovas Gediminas Šimkus, po Atsakingojo skolinimo nuostatų (ASN) pakeitimo pradinis įnašas siektų 10 proc. būsto vertės, o ne 15 proc. Pirmą būsto paskolą imantiems, tačiau jau turintiems būstą, asmenims ir toliau bus taikomas 15 proc. pradinio įnašo reikalavimas. Imantiems antrą ar paskesnę būsto paskolą, toliau galios nuo 2022 m. taikomas ne mažesnio kaip 30 proc. pradinio įnašo reikalavimas.

Tačiau koreguojama nustatyta išimtis, leidžianti sumažinti reikalaujamą pradinį įnašą iki 15 proc. - ja bus galima naudotis tada, kai norintys imti antrą ar paskesnę būsto paskolą jau yra grąžinę daugiau nei pusę kiekvienos turimos būsto paskolos sumos. LB vertinimu, sparčiai kylant būsto kainoms, daugumos turimų paskolų likutis tapo reikšmingai mažesnis už išaugusią turto vertę, dėl to vis daugiau gyventojų atitiko šiuo metu taikomos išimties sąlygas ir galėjo imti antrą ar trečią paskolą su mažesniu pradiniu įnašu - tokių paskolų apimtis pastaruoju metu reikšmingai didėjo.

G. Šimkus atkreipė dėmesį, kad toks pakeitimas neapribos galimybių keisti būstą, siekiant pagerinti gyvenimo sąlygas pasikeitus gyventojo poreikiams. Atsižvelgiant į pastaraisiais metais stebėtus reikšmingus palūkanų normų pasikeitimus, koreguojami paskolų įmokų ir pajamų santykio ribojimai. Siekiant užtikrinti stabilesnį reikalavimo poveikį palūkanų normų cikle, bus pereita prie vieno reikalavimo - įmoka neturės viršyti 50 proc. pajamų, skaičiuojant su ne mažesne kaip 6 proc. palūkanų norma.

LB atstovo vertinimu, su šiuo pakeitimu palūkanų normos testas taps griežtesnis - bus patikrintos paskolos gavėjo galimybės skirti paskolos įmokoms ne daugiau kaip pusę pajamų, jei palūkanų norma pakiltų iki 6 proc., t. y. 1 proc. punktu didesne norma, nei tikrinama dabar. Tokios sandaros paskolos įmokų ir pajamų limitas šiuo metu taikomas Estijoje, taigi pakeitimas būtų ir žingsnis didesnio reguliavimo suderinamumo link.

Taip pat atkreipiamas dėmesys, kad dabar Lietuvoje taikomas dviejų ribojimų derinys - įmoka neturi viršyti 40 proc. pajamų arba 50 proc. pajamų, skaičiuojant su 5 proc. palūkanų norma. Dėl tokio derinio paskolų įmokų ir pajamų santykio ribojimas Lietuvoje žemų palūkanų aplinkoje buvo švelnesnis nei kaimyninėse valstybėse, o palūkanų normoms pakilus tapo griežtesnis.

Pavyzdžiui, palūkanų normai pasiekus 6 proc., maksimali prieinama paskolos suma sumažėjo apie 30 proc., palyginti su laikotarpiu prieš palūkanų normų pakilimą. Lietuvos bankui (LB) priėmus sprendimą nuo kitų metų rugpjūčio pirmą būstą įsigyjantiems asmenims iki 10 proc. sumažinti pradinio įnašo reikalavimą, premjerė Inga Ruginienė teigia, jog tai itin gera žinia jauniems žmonėms ir šeimoms.

Ekonomistų vertinimai ir rekomendacijos

Kiek anksčiau naujienų portalo tv3.lt laidoje „Dienos pjūvis“ SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas į žadamus pokyčius LB atstovus ragina žvelgti atsargiau. Pasak jo, pradinio įnašo kartelės sumažinimas didintų pačių žmonių įsiskolinimą.

Jo vertinimu, jei pokyčiai dėl paskolų išdavimo tvarkos įsigaliotų jau kitąmet, nauja tvarka rinkoje įneštų daugiau sumaišties nei naudos. T. Povilausko vertinimu, nauji pokyčiai persikeltų į labai trumpą laiko tarpą. Taip pat jis ragina neužmiršti, kad yra nemaža dalis gyventojų ir tų, kurie šiuo metu taupo ir planuoja įsigyti būstą.

Tad, pašnekovo manymu, nors ši suma yra diskutuotina ir galbūt netgi nepadarytų itin reikšmingos įtakos būsto rinkai sostinėje, tačiau poveikis mažesniuose miestuose galėtų tapti pastebimas. Pripažįsta, kad būsto kainos didėtų LB atstovė Nijolė Valinskytė naujienų portalui tv3.lt anksčiau komentavo, kad vertinimas, kaip nauji pokyčiai paveiktų būsto rinką, buvo atliktas dar prieš įsigaliojant II pensijų pakopos pakeitimams.

Vis tik ji pripažįsta, kad nauji pakeitimai didintų ne tik gyventojų įsiskolinimą, bet ir būsto kainas. Nors LB atstovai anksčiau minėjo, kad nauji pakeitimai galėtų įsigalioti jau kitais metais, N. Valinskytė tikina, kad šiuo metu vis dar yra atliekamas vertinimas.

Lietuvos banko asociacijos prezidentė Eivilė Čipkutė komentavo, kad pradinio įnašo sumažinimas įsigyjant pirmą būstą gyventojams yra palankus. Tačiau, pasak jos, prisiimti didesni įsipareigojimai reikštų didesnes paskolos įmokas, kurias gyventojai turėtų būti pajėgūs mokėti visą paskolos laikotarpį.

Šis pakeitimas taip pat gali daryti įtaką būsto paklausai. Todėl, jos vertinimu, svarbu, kad nekilnojamojo turto rinka būtų pasiruošusi atliepti paklausos išaugimą.

E. Čipkutė neslepia nusivylimo, kad į rinkos siūlymus dėl galimybių kai kuriuos kriterijus susieti su tvarumu taip ir nebuvo atsižvelgta. Ji taip pat pridūrė, kad ASN nustato minimalius reikalavimus būsto paskolos įnašui. Konkrečius sprendimus dėl paskolų teikimo ir įnašo nustatymo finansų ir kredito įstaigos priima individualiai. Svarstant paraiškas dėl paskolų, kaip ir anksčiau, konkrečiai įvertinama kiekvieno kliento situacija.

NT sandorių aktyvumas ir rinkos apžvalga

Šalies nekilnojamojo turto (NT) sandorių rinkos aktyvumas šių metų rudens pradžioje nors ir nežymiai atsiliko nuo vasaros pabaigoje padiktuoto tempo, tačiau išliko pakankamai aukštas, skelbia įregistruotus NT sandorius stebintis Registrų centras.

• Per tris šių metų ketvirčius visoje Lietuvoje iš viso įregistruota 97,6 tūkst. pirkimo-pardavimo sandoriais perleistų NT objektų - 19,1 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugsėjį, kai buvo įregistruota 81,9 tūkst. NT objektų pardavimų.
• Vien tik per šių metų rugsėjį įregistruota beveik 11 tūkst. NT sandorių - 6,6 proc. daugiau nei pernai rugsėjį (10,3 tūkst.), bet 5 proc. mažiau nei šių metų rugpjūtį (11,6 tūkst.).
• Šiemet visoje šalyje įregistruota 27,4 tūkst. butų pardavimų - 26,5 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugsėjį, kai buvo įregistruota 21,6 tūkst. butų sandorių.

Per tris šių metų ketvirčius Lietuvoje įregistruota ir 9,5 tūkst. individualių gyvenamųjų namų pardavimų - 19,3 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugsėjį, kai buvo įregistruota beveik 8 tūkst. namų pardavimų. Šiais metais visoje šalyje taip pat įregistruota 45,3 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų - 15,1 proc. daugiau nei 2024 metų sausį-rugsėjį, kai buvo įregistruota 39,4 tūkst. žemės sklypų sandorių.

Atnaujinti Atsakingojo Skolinimo Nuostatai (2026)

Lietuvos bankas ėmėsi esminių permainų, atnaujindamas Atsakingojo skolinimo nuostatus (ASN). Šie pokyčiai yra skirti subalansuoti būsto rinką: palengvinti įžengimą į ją pirmą kartą būstą įsigyjantiems asmenims ir kartu apriboti rizikingų antrosios bei investicinių paskolų srautą. Jei planuojate imti būsto paskolą, šie trys pagrindiniai pakeitimai yra kritiškai svarbūs jūsų finansiniams planams.

Trumpai:

• 10 proc. pradinis įnašas pirmajam būstui (jei 5 m. neturėta gyvenamojo NT). Antram/paskesniam - 30 proc.; 15 proc. išimtis tik kai >50 proc. kiekvienos turimos būsto paskolos jau grąžinta.
• DTI (įmokos ir pajamų santykis): mėnesinė įmoka ≤ 50 proc. pajamų, taikant ≥ 6 proc. palūkanų testą.
• Pokyčiai įsigalioja 2026-08-01.

Reikalavimai pradiniam įnašui perkantiems pirmą būstą

Viena svarbiausių naujovių Atsakingojo skolinimo nuostatuose yra minimalaus pradinio įnašo reikalavimo sumažinimas. Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. pirmą kartą įsigyjantiems nekilnojamąjį turtą (NT) nebereikės kaupti 15 proc. turto vertės - pakaks tik 10 proc. pradinio įnašo.

Šis pakeitimas yra tiesioginė pagalba jaunoms šeimoms ir asmenims, kuriems didžiausias finansinis barjeras buvo didelės pradinės sumos sukaupimas.

Kam prieinama būsto paskola su 10 proc. pradiniu įnašu?

Norint gauti būsto paskolą su 10 proc. įnašu, turite atitikti griežtus pirmo būsto pirkėjo kriterijus. Šis palengvinimas taikomas tik tada, kai:

• Jūs (arba jūsų bendraskolis) pasirašote pirmąją būsto kredito sutartį.
• Būtina sąlyga: 5 metus iki kredito sutarties neturėti nuosavybės teise priklausančio gyvenamosios paskirties NT.

Griežtumas antrai ir paskesnėms paskoloms: investicijų kontrolė

Siekiant užtikrinti finansinį stabilumą ir apriboti spekuliacijas, sugriežtinami reikalavimai imantiems antrą ar paskesnę paskolą.

Standartas: Antrai ar paskesnei būsto paskolai ir toliau galios 30 proc. minimalus pradinis įnašas.

Svarbiausias sugriežtinimas - išimtis: Koreguojama išimtis, leidusi sumažinti pradinį įnašą iki 15 proc.

Nauja 15 proc. išimties taisyklė: Dabar šią išimtį taikyti bus galima tik tuo atveju, jei kiekvienos jau turimos būsto paskolos yra grąžinta daugiau nei pusė (50 proc.) pradinės paskolos sumos.

Pavyzdys: Kaip veikia 50 proc. taisyklė

Jei 2020 m. pirmajai paskolai paėmėte 100 000 Eur, norint pasinaudoti 15 proc. pradinio įnašo išimtimi naujai paskolai, turėsite būti jau grąžinę bent 50 000 Eur iš pirminės paskolos sumos.

Stabilesnis palūkanų normos testas (DTI): įmoka negali viršyti 50 proc. pajamų su 6 proc. norma

Atsižvelgiant į pastarųjų metų palūkanų svyravimus, Lietuvos bankas keičia ir paskolos įmokos bei pajamų santykio ribojimą, siekdamas užtikrinti stabilesnį skolininkų atsparumą rizikai.

• Vienas reikalavimas (DTI): Įvedamas vienas aiškus reikalavimas - mėnesinė paskolos įmoka neturi viršyti 50 proc. bendrųjų pajamų.
• Palūkanų normos streso testas griežtėja, pereinant prie vienos, griežtesnės ribos - 6 proc. (dabartinė riba buvo 5 proc.).

Šios naujovės yra svarbus žingsnis, skatinantis atsakingą skolinimąsi ir padedantis pirmą kartą būstą įsigyjantiems asmenims lengviau tapti namų savininkais, tuo pačiu metu stabdant rizikingų investicinių sandorių apimtis. Prieš imant būsto paskolą, atidžiai įvertinkite šiuos pokyčius, ypač jei jūsų sandoris numatytas po 2026 metų vasaros.

Dažniausiai užduodami klausimai (DUK)

• Nuo kada įsigalioja pakeitimai? Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. įsigalioja atnaujinti Atsakingojo skolinimo nuostatai (ASN).
• Kam taikomas 10 proc. pradinis įnašas? Pirmą būstą perkantiems ar statantiems asmenims, kurie neturi ir per paskutinius 5 metus neturėjo būsto nuosavybės teise (taikoma kredito gavėjui ir bendraskoliui).
• Koks pradinis įnašas, jei tai ne pirmas būstas? Ne mažesnis kaip 30 proc.; gali būti sumažintas iki 15 proc., jei kiekvienos turimos būsto paskolos likutis sumažintas bent iki 50 proc. pradinės sumos.
• Ar 10 proc. galioja ir būsto statybai? Taip. 10 proc. taikomas pirmajai būsto pirkimo ar statybos paskolai, jei atitinkate „pirmo būsto“ kriterijų.
• Ar bankas gali prašyti didesnio įnašo? Taip. 10 proc. yra minimalus ASN reikalavimas - konkretų įnašą nustato kredito davėjas, įvertinęs riziką bei projektą.
• Kaip skaičiuojamas pradinis įnašas? Minimalus įnašas skaičiuojamas nuo perkamo (ar statomo) NT vertės; faktinę sumą ir įnešimo tvarką tvirtina bankas.
• Kokie dar ASN ribojimai išlieka? Maksimali mėnesio įmokų suma negali viršyti 50 proc. pajamų, skaičiuojant su ne mažesne kaip 6 proc. palūkanų norma (atsparumo testas).
• Jei pirmą paskolą imu, bet būstą jau turiu? Tokiu atveju taikomas ne mažesnis kaip 15 proc. pradinis įnašas (ne 10 proc.).
• Ar pakeitimai galioja visiems kredito davėjams? Taip, tai privalomi Lietuvos banko nuostatai visiems licencijuotiems kredito davėjams Lietuvoje.
• Kodėl įvestas 10 proc. pirmam būstui? Siekdama palengvinti pirmojo būsto įperkamumą, Lietuvos bankas sumažino minimalų pradinį įnašą finansiškai pajėgiems pirkėjams, kai 15 proc. įnašą sukaupti tampa sunku dėl būsto kainų.

Parengta pagal Lietuvos banko informaciją.

Klaidų, kurių reikėtų vengti perkant būstą su paskola

Nuosavi namai daugeliui yra vienas iš svarbiausių tikslų, tačiau sprendimas juos įsigyti neretai priimamas pernelyg optimistiškai. Sutelkę dėmesį į pradinio įnašo sukaupimą ir kitus reikalavimus būsto paskolai gauti, gyventojai dažnai pamiršta ilgalaikį įsipareigojimų poveikį kasdieniam gyvenimui ir finansiniam saugumui.

Finansų ir draudimo ekspertai pastebi, kad didžioji dalis problemų kyla ne dėl paties sprendimo pirkti būstą, o dėl klaidų, padarytų planavimo etape - nuo per didelės paskolos pasirinkimo iki nepakankamos finansinės apsaugos nenumatytiems atvejams.

Dažniausios klaidos perkant būstą:

• Prisiimama per didelė paskola.
• Nepakankamai įvertinamos visos laukiančios išlaidos.
• Neįvertinami galimi palūkanų normos pokyčiai.
• Neapdraudžiamas namų turtas ir nepasirūpinama civilinės atsakomybės draudimu.
• Perkant būstą išleidžiamos visos santaupos.

Remiantis biudžeto valdymo principais, reikėtų vadovautis taisykle 50/30/20, kuri teigia, kad norint finansiškai jaustis komfortiškai ir gyventi pagal savo galimybes, būtinosios išlaidos neturėtų viršyti 50 proc. pajamų. Tad, jei asmuo pasirašo paskolos sutartį pirkti būstą su maksimalia įmoka, kuri siekia 40 proc. pajamų, tikėtina, kad kitas būtinąsias išlaidas jis turės kompensuoti savo likusių laisvalaikio (30 proc.) arba galimybių taupyti (20 proc.) sąskaita.

Pasak ekspertės, tokioje įtemptoje situacijoje žmogus gali jausti nuolatinį lėšų trūkumą. Dėl šios priežasties idealu, kai paskolos įmoka sudaro ne daugiau nei 20-30 proc. šeimos pajamų. Pavyzdžiui, namų ūkiui bendrai uždirbant 3000 eurų, paskolos įmoka neturėtų viršyti 600-900 eurų per mėnesį.

Gyventojai dažnai pernelyg optimistiškai planuoja būsto įrengimo ir remonto kaštus arba jų apskritai neįtraukia į bendrą biudžetą. Dėl to jau įsigijus būstą tenka ieškoti papildomo finansavimo, kuris didina bendrą finansinę naštą, arba ilgą laiką tenka gyventi neįrengtame ar dalinai įrengtame būste.

Be to, pasak ekspertės, neretai pamirštamos ir kitos neišvengiamos išlaidos - notaro, turto registravimo, perkraustymo ir kiti įvairūs administraciniai mokesčiai. Iš anksto neįvertinus šių kaštų ir jiems nepasiruošus, būsto įsigijimas gali tapti didesniu finansiniu iššūkiu nei buvo planuota.

Dar viena dažna klaida - pasirinkus paskolą su kintama palūkanų norma, gyventojai neretai planuoja savo biudžetą pagal tuo metu galiojančią įmoką, neatsižvelgdami į tai, kad palūkanų normos gali didėti.

Siekiant išvengti nenumatytų finansinių nuostolių, rekomenduojama pasirūpinti ne tik paties būsto, bet ir namų turto bei būsto civilinės atsakomybės draudimu. Šie draudimai padeda apsaugoti būste esančius daiktus ir kilnojamą turtą nelaimės ar vagystės atveju, bei apsaugo nuo galimų nuostolių, padarytų tretiesiems asmenims, pavyzdžiui, užliejus kaimynų turtą.

Kita dažnai pasitaikanti klaida perkant būstą - tai visų turimų santaupų skyrimas pradiniam įnašui. Finansų ekspertė atkreipia dėmesį, kad be pradinio įnašo būtina turėti ir finansinį rezervą, kuris siektų bent 3-6 mėnesių būtinąsias namų ūkio išlaidas. Finansinės pagalvės neturėjimas reikšmingai padidina finansinį pažeidžiamumą ir gali apsunkinti paskolos įsipareigojimų vykdymą net ir nedidelių pokyčių atveju.

tags: #atsakingo #skolinimo #nuostatai #perkant #antra #busta