Labai dažnai asmenims, norintiems atlikti vieną ar kitą nekilnojamojo turto sandorį, iškyla daug klausimų, atsiranda nerimas suklysti bei pasielgti neteisingai. Tam esame mes, galime Jums ištiesti pagalbos ranką bei išsklaidyti nerimą. Tai ypatingai aktualu netradiciniams nekilnojamojo turto pirkimo, statybų, mainų, nuomos, paveldėjimo, dovanojimo, barteriniai mainų, turto pasidalijimo, atidalijimo, naudojimosi tvarkos, įkeitimo ir kt. Deja, į mus dažniausiai kreipiasi jau į „bėdą“ patekę klientai. Klientai vertina operatyvumą, greitį ir kompetenciją.
Preliminarioji Sutartis ir Jos Pažeidimas
Kasacinio teismo praktikoje preliminariosios sutarties sudarymas apibūdinamas kaip baigiamasis, atspindintis toliausiai pažengusias derybas, ikisutartinių santykių etapas. Viena vertus, ja sukuriamas tvirtesnis teisinis santykis negu derybos, kurios nėra forminamos tokia sutartimi, kita vertus, jos sukuriamas teisinis santykis yra trapesnis už sutartinius santykius, nes jos objektas yra pagrindinės sutarties sudarymas, todėl jos pažeidimo atveju taikomi gynybos būdai yra ribojami.
Kasacinis teismas yra nurodęs, kad vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.
Nuostolių Atlyginimas
Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.165 straipsnio 4 dalį, yra nurodęs, kad teisinis pagrindas civilinei atsakomybei esant ikisutartiniams santykiams kilti yra nesąžiningas šalies elgesys. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri elgiasi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo ją sudaryti. Būtent šalies nesąžiningas elgesys yra vertinamas kaip neteisėti veiksmai sprendžiant dėl ikisutartinės civilinės atsakomybės, kai šalis neįvykdo preliminariosios sutarties, t. y. atsisako sudaryti pagrindinę sutartį.
Kasacinis teismas yra nurodęs, kad taikant ikisutartinę atsakomybę siekiama nukentėjusią šalį sugrąžinti į tokią padėtį, kurioje ji buvo iki teisių pažeidimo, t. y. kaip nuostoliai atlyginama tai, ką asmuo prarado dėl nesąžiningų derybų, o ne tai, ką jis būtų gavęs, jeigu pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta. Taigi pripažįstama, jog nuostoliai ikisutartinės atsakomybės taikymo atveju turi būti apriboti nukentėjusios šalies grąžinimu į buvusią padėtį iki derybų tokia apimtimi, kokia ji patyrė praradimų dėl pasitikėjimo kita šalimi, kad nukentėjusi šalis nepagrįstai neatsirastų tokioje padėtyje, kurioje ji būtų tinkamo ikisutartinių prievolių įvykdymo atveju, ir nuostoliai netaptų baudiniai.
Kasacinio teismo praktikoje, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmių, neabejotinai pripažįstama nukentėjusios šalies teisė ginti tikrumo interesą ir reikalauti iš nesąžiningos šalies dalyvavimui ikisutartiniuose santykiuose ir pasirengimui sudaryti pagrindinę sutartį realiai patirtų išlaidų, kitaip tariant, derybų išlaidų atlyginimo. Kasacinis teismas išaiškino, kad būtent tokie teisiniai šalių lūkesčiai ginami preliminariosios sutarties atveju. Taip apibrėžiamas ir preliminariosios sutarties sukuriamas teisinis tikrumas, nes šalys žino, kad nebus verčiamos sudaryti pagrindinės sutarties ir žino galimų nuostolių atlyginimo ribas. Todėl CK 6.165 straipsnio 5 dalis nustato bendrąją taisyklę, apibrėžiančią preliminariosios sutarties šalių teisėtus lūkesčius ir teisinį tikrumą.
Šie nuostoliai, kuriuos šalis patyrė vesdama derybas, užsienio teisės doktrinoje vadinami negatyviaisiais, arba dar kitaip pasitikėjimo nuostoliais, kurie buvo patirti dėl teisėto ir pagrįsto tikėjimo, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta.
Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.165 straipsnio 4 dalį, yra nurodęs, kad ikisutartinių prievolių pažeidimo atveju taip pat galimos tokios faktinės ir teisinės situacijos, kai teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principai reikalautų, jog nukentėjusiai sąžiningai ikisutartinių santykių šaliai būtų kompensuotos ne tik tiesioginėse derybose dėl sutarties sudarymo (realiai) turėtos išlaidos, bet ir prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, kurios realumą ši šalis sugebėtų pagrįsti.
Prarastos galimybės piniginės vertės nustatymas
Figos lapas gali būti nuplėštas? ES teismas: EK privalo paviešinti sutarčių su farmacininkais turinį
Sprendžiant dėl nukentėjusios ikisutartinių santykių šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę, esminę reikšmę turėtų šalies, atsisakančios sudaryti pagrindinę sutartį, veiksmai sąžiningumo požiūriu: jei derybas be pakankamo pagrindo nutraukusi šalis savo elgesiu sukūrė kitai šaliai pagrįstą pasitikėjimą ir įsitikinimą, kad sutartis tikrai bus sudaryta, tai ji, kaip nesąžininga šalis, privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą - ne tik derybų metu turėtas išlaidas, bet ir prarastos galimybės piniginę vertę.
LAT praktikoje yra konstatuota, kad prarastos galimybės piniginė vertė galėtų būti nustatoma taikant CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodytą kainų skirtumo principą.
Sąžininga preliminariosios sutarties šalis, besiremianti šiuo principu, turi įrodyti, kad dėl derybų su nesąžininga preliminariosios sutarties šalimi ji prarado galimybę sudaryti pagrindinę sutartį su kitais asmenimis palankesnėmis sąlygomis ir turėjo sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu sau blogesnėmis sąlygomis.
Kainų skirtumas nustatomas palyginus kainą, kuria pagrindinė sutartis būtų buvusi sudaryta su trečiaisiais asmenimis, jeigu nebūtų vykusios derybos su nesąžininga preliminariosios sutarties šalimi, ir sudarytos pagrindinės sutarties kainą.
Teismas atkreipė dėmesį, kad pagal UNIDROIT principų komentarą prarastos galimybės pinigine verte yra laikoma ne prarasta galimybė pagal nesudarytą pagrindinę sutartį (t. y. sutartį, kuri būtų buvusi sudaryta su nesąžininga šalimi), bet prarasta galimybė sudaryti sutartį su kita šalimi (t. y. kitu alternatyviu potencialiu pirkėju, kurio realų pasiūlymą dėl to paties dalyko už konkrečią kainą turėjo nukentėjusi šalis), kuri nebuvo sudaryta dėl kaltų nesąžiningos šalies veiksmų, t. y. jos nesąžiningai pateikto pasiūlymo sudaryti preliminariąją sutartį.
| Nuostolių Tipas | Apibrėžimas | Pavyzdys |
|---|---|---|
| Tiesioginės derybų išlaidos | Realios išlaidos, patirtos derybų metu | Teisinės konsultacijos, vertinimo išlaidos |
| Prarastos galimybės piniginė vertė | Galimybė sudaryti sandorį su kitu asmeniu palankesnėmis sąlygomis | Atsisakymas sudaryti sutartį su kitu pirkėju dėl derybų |
Kitaip tariant, taikant kainų skirtumo metodą ir lyginant kainas prarastos konkrečios galimybės piniginei vertei kaip pasitikėjimo nuostoliams apskaičiuoti, šis skirtumas negali būti nustatomas lyginant preliminariosios sutarties, sudarytos su nesąžininga šalimi, kainą ir sudarytos pagrindinės sutarties kainą, nes tai grąžintų nukentėjusią šalį į padėtį, kurioje ji būtų buvusi (ką ji būtų gavusi), jeigu derybos tarp preliminariosios sutarties šalių būtų baigtos pagrindinės sutarties sudarymu.
Tuo tarpu, minėta, taikant ikisutartinę atsakomybę siekiama nukentėjusią šalį sugrąžinti į pradinę padėtį, tarsi derybų (preliminariosios sutarties pasirašymo) su nesąžininga šalimi iš viso nebūtų buvę, priteisiant atlyginti nuostolius, lygius jos sugriautam ikisutartiniam pasitikėjimui. Pažymėtina, kad prarasta galimybė sudaryti sutartį su trečiąja šalimi turi būti reali, t. y. derybų metu (prieš sudarydama preliminariąją sutartį) sąžininga šalis turi būti turėjusi alternatyvų pasiūlymą su konkrečia kaina iš trečiojo asmens, kuris būtų norėjęs sudaryti sandorį.
Be to, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad, sprendžiant klausimą dėl prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimo, turi būti įvertinami ir nuostolius patiriančio asmens veiksmai, t. y. ar jis buvo pakankamai atidus, rūpestingas, ar galėjo numatyti galimus padarinius, jei nebūtų sudaryta pagrindinė sutartis.
Nustačius, kad ši šalis pati elgėsi nesąžiningai ir savo veiksmais prisidėjo prie nuostolių atsiradimo ar jų padidėjimo, kitos šalies atsakomybė dėl prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimo, remiantis CK 6.259 straipsniu, gali būti sumažinta arba ji gali būti visiškai atleista nuo šios nuostolių dalies atlyginimo. Be to, dažnai nuostolius lemia ir objektyvūs, t. y. nepriklausantys nuo šalių valios, veiksniai - valstybėje vykstantys ekonominiai procesai (pvz., nekilnojamojo turto rinkoje vykstanti kainų kaita, kurią gali lemti tiek šalies vidiniai, tiek regioniniai ar net pasauliniu mastu vykstantys procesai, kaip antai ekonominė krizė ir pan.).
Teisinės preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmės (tarp jų ir prarastos galimybės piniginės vertės atlyginimas) visada priklauso nuo konkrečių individualios preliminariosios sutarties ypatumų, jos sudarymo aplinkybių, tikslų, objekto, dėl kurio tariamasi, specifikos, taip pat teisingumo, sąžiningumo, sąžiningos dalykinės praktikos ir protingumo kriterijų.
Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija pažymi, kad preliminariosios sutarties nevykdymo atveju nukentėjusiai sąžiningai šios sutarties šaliai gali būti kompensuojamos tiesioginės derybų išlaidos ir, atsižvelgiant į visas faktines aplinkybes, prarastos galimybės piniginė vertė.
Teismų Praktika
Šaltinis: Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. balandžio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
2023 m. balandžio 6 d. Šioje byloje ieškovas nurodė, kad jam įsigyjant nekilnojamąjį turtą pirkimo-pardavimo sutartyje kaip pirkėjas nurodytas ne jis, o kitas asmuo ir to kito asmens vardu buvo registruota nuosavybės teisė į šį turtą, nes ieškovas norėjo išvengti galimo išieškojimo iš šio turto.
Bylą nagrinėję pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai šį ieškinio reikalavimą tenkino, kadangi ieškovas pateikė pakankamai įtikinamų įrodymų, jog būtent jis buvo tikrasis turto pirkėjas ir įrodė visas ieškiniui dėl sandorio pripažinimo apsimestiniu keliamas sąlygas, įskaitant ir apsimestinio sandorio sudarymo motyvą.
Kasacinis teismas išaiškino, kad teisinis reguliavimas, skirtas ginti asmenų teisėms, kurios buvo pažeistos sudarant apsimestinius sandorius (sandorių pripažinimo apsimestiniais institutas), negali būti aiškinamas kaip skirtas ginti ir nesąžiningiems asmenims, kurie apsimestinių sandorių pagrindu įgyja subjektines teises pažeisdami kitų asmenų teises ir teisėtus interesus, t. y. piktnaudžiauja teise.
Faktinės bylos aplinkybės:
Ieškovė nurodė, kad sudarė su atsakove individualia įmone preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Joje šalys susitarė, kad sudarys pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią atsakovė parduos, o ieškovė nupirks butą su rūsiu.
Preliminariosios sutarties punkte ieškovė įsipareigojo sumokėti įmonei avansą. Ieškovė banko pavedimu pervedė atsakovei individualiai įmonei dalį sumos, o vėliau grynaisiais pinigais sumokėjo dar kitą dalį avanso.
Terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti šalių susitarimu buvo pratęstas. Pasibaigus šiam terminui, tačiau šalims ir toliau neatsisakius ketinimų ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, buvo pasirašytas sutarties priedas, kuriuo šalys terminą dar pratęsė.
Pagrindinė sutartis iki šalių sulygto termino pabaigos nebuvo sudaryta, nes ieškovei nepavyko gauti lėšų likusiai turto įsigijimo kainai apmokėti. Preliminariojoje sutartyje šalys susitarė, kad jeigu pirkimo-pardavimo sutartis nustatytais terminais ir nurodytomis sąlygomis nesudaroma, pirkėjos pardavėjai sumokėta avanso suma turi būti pardavėjos grąžinama pirkėjai ne vėliau kaip per 30 dienų po pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo termino pabaigos.
Taigi atsakovė individuali įmonė privalėjo grąžinti ieškovei avansą, tačiau šios savo pareigos tinkamai neįvykdė. Atsakovė yra grąžinusi ieškovei tik dalį avanso.
Atsakovė individuali L. P. įmonė, gindamasi nuo jai pareikšto ieškovės reikalavimo priteisti negrąžintą avansą, rėmėsi tvirtinimu, kad ji ir ieškovė buvo sudariusios žodinį susitarimą, jog atsakovė grąžina ieškovei dalį avanso, o į likusį ieškovės sumokėtą avansą yra įskaitoma bauda (pagal preliminariosios sutarties 5 straipsnio 2 dalį) ir šią baudą viršiję atsakovės patirti nuostoliai dėl ieškovės atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį.
Teismo išaiškinimai:
Dėl prarastos galimybės piniginės vertės kaip iš ikisutartinių santykių kilusių nuostolių atlyginimo būdo
Ikisutartinius santykius reglamentuojančių CK 6.163 - 6.165 straipsnių sisteminė analizė leidžia daryti išvadą, kad, pradėjus derybas, šalis sieja specifiniai - pasitikėjimo teisiniai santykiai, kurie reikalauja abipusio sąžiningumo viena kitos atžvilgiu. Taigi derybose dėl sutarties sudarymo šalys, kaip ir vykdydamos sutartis, privalo elgtis sąžiningai, ir tai įtvirtinta CK 1.5, 6.4, 6.158, 6.163 straipsniuose. Šios pareigos pažeidimas yra pagrindas taikyti civilinę atsakomybę.
tags: #atsisakymas #pirkti #nekilnojama #turta