Bankas Finansuoja Būsto Vertę: Ką Svarbu Žinoti Lietuvoje

Planuojant įsigyti būstą su paskola, svarbu žinoti, kaip bankai vertina ir finansuoja būsto vertę. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, į kuriuos atsižvelgia bankai, suteikdami būsto paskolas Lietuvoje.

Pradinis Įnašas: Kiek Reikia Sukaupti?

Visi bankai, suteikdami būsto paskolas, vadovaujasi Atsakingojo skolinimo nuostatais, kurie numato, kad pradinis įnašas nuosavomis lėšomis turi būti ne mažesnis kaip 15 proc. perkamo būsto vertės. Anot Sonatos Gutauskaitės-Bubnelienės, SEB banko valdybos narės, kai asmuo skolinasi pirmajam ir pagrindiniam šeimos būstui, dažniausiai nuosava dalis ir būna 15 proc. sandorio vertės.

Tačiau yra išimčių. Tais atvejais, kai klientas skolinasi ne pirmam ir ne pagrindiniam būstui arba kai skolinasi namo statyboms, pradinis įnašas būna didesnis nei 15 proc. Svarbu tai, kad pradinis įnašas turi būti sukauptas nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis, pradinio įnašo finansavimas imant vartojimo paskolą ar bet kokią kitą paskolą nėra galimas.

„Swedbank“ atstovas spaudai Saulius Abraškevičius komentavo, kad šių metų trijų ketvirčių duomenimis, vidutinis pradinis įnašas nuosavomis lėšomis „Swedbank“ siekė 23 proc.

Valstybės Parama: Ar Galima Sumažinti Pradinį Įnašą?

Gyventojai, atitinkantys sąlygas, gali pasinaudoti bankų teikiamais valstybės iš dalies kompensuojamais būsto kreditais bei valstybės subsidijuojamais būsto kreditais, skirtais jaunoms šeimoms įsigyti pirmąjį būstą šalies regionuose. Pastarųjų kreditų atveju, valstybės subsidija gali būti panaudota padengti dalį pradinio įnašo.

„Jei klientas gauna pakankamo dydžio valstybės subsidiją, jam savo lėšų pradiniam įnašui gali net ir nereikėti“, - komentavo „Luminor“ banko būsto kredito produkto vadovas Andrius Kvakšys.

Turto Likvidumas: Kaip Tai Įtakoja Paskolą?

Anot A.Kvakšio, kokį pradinį įnašą reikės sumokėti asmeniui, priklauso ir nuo turto likvidumo. Kai kalbama apie naujos statybos ir ekonominės klasės butus, turbūt beveik visais atvejais pavyks gauti 85 proc. finansavimą.

Tačiau jei kalbame apie turtą, kurį būtų sunku realizuoti, jei bankui galiausiai tektų perimti jį iš kliento, bankas tikrai vertins konservatyviau ir gali paprašyti didesnio pradinio įnašo. Tai yra sprendžiama individualiai, tačiau tokiais atvejais pradinis įnašas galėtų svyruoti tarp 15-30 proc.

Galima išskirti kelias tokio mažiau likvidaus turto grupes:

• Senos statybos nekilnojamasis turtas regionuose
• Prabangus turtas
• Negyvenamosios paskirties turtas (pvz., loftai, formaliai viešbučio patalpos ir pan.)

Taip pat didesnio pradinio įnašo paprastai prašoma namo statybos pradiniuose etapuose. Kai jau pasiekiama įrengimo stadija, tada finansuojama ir 85 proc., bet kol vyksta tik pradiniai darbai, bankas finansuoja 70-75 proc.

Didesnio pradinio įnašo paprastai prašoma, kai įsigyjamas ne pirmas nekilnojamasis turtas (pvz., nuomai). Todėl bankai į tokį finansavimą žiūri atsargiau.

Paskolos Suma: Nuo Ko Ji Priklauso?

Yra dar vienas ypač svarbus momentas, kurį dažnai pamiršta klientai: paskolos suma nebūtinai skaičiuojama nuo pirkimo kainos. Visada yra vertinama pirkimo kaina bei rinkos vertė ir finansuojama nuo mažesnio dydžio.

Tai yra, jei perkate būstą už 85 tūkst. eurų, o nekilnojamojo turto vertintojas įvertina jį tik 80 tūkst. eurų, tada ir 15 proc. pradinis įnašas pavirsta ne 12 750 eurų, o 17 tūkst. eurų.

Individualus Vertinimas: Ką Dar Svarbu Žinoti?

„Citadele“ banko Verslo ir mažmeninės bankininkystės vadovas Darius Burdaitis pabrėžė, kad visus gautus prašymus dėl būsto paskolos bankas nagrinėja ir vertina individualiai ir atitinkamai priima sprendimą. S.Gutauskaitė-Bubnelienė teigė, kad kiekvienas būsto finansavimo atvejis yra individualus, todėl konkrečios kredito suteikimo sąlygos yra nustatomos atsižvelgiant į kredito sumą, terminą, kliento finansinių galimybių įvertinimą, individualią kredito riziką ir įvertinus kiekvieną sandorį. Tačiau kiekvienas atvejis vertinamas individualiai, atsižvelgiant ir į būsto būklę.

Banko Būsto Paskolų Duomenų Palyginimas

Šiuo metu, pagal paskutinius - 2018 metų birželio 30 dienos duomenimis, galima palyginti akcinės bendrovės „Citadele“ ir akcinės bendrovės „Šiaulių bankas“ būsto paskolų duomenis. Būsto paskola - tai paskola, kuri suteikiama gyvenamajam būstui pirkti ar statyti, būsto apdailai ar rekonstrukcijai, taip pat žemės sklypui, jei jame bus statomas gyvenamasis būstas, įsigyti.

Būsto paskola gali būti suteikiama:

• Ne ilgesniam nei 30 metų laikotarpiui
• Pilnamečiams Lietuvos Respublikos piliečiams arba asmenims, turintiems Migracijos tarnybos prie Lietuvos Respublikos vidaus reikalų ministerijos išduotą nuolatinį leidimą gyventi Lietuvoje
• Asmenims gaunantiems nuolatines nors 6 mėnesių pajamas
• Šalies valiuta - eurais

Būsto paskolos išduodamos vadovaujantis Lietuvos banko patvirtintais atsakingo skolinimosi nuostatais:

• Vertinamos paskolos gavėjo gaunamos pajamos
• Vertinama pajamų nukreipimo galimybė
• Vertinama asmens kredito istorija
• Vertinamas paskolos panaudojimas
• Vertinamas šeimos narių skaičius
• Vertinamas asmens išsilavinimas, darbo pobūdis, profesija
• Vertinama pasirinkto būsto vertė, jo vieta

Bankai finansuoja apie 85 proc. būsto vertės (be būsto paskolos draudimo). Jie gali suteikti paskolą ir iki 100 proc. būsto vertės, tačiau dažniausiai tokios paskolos turi būti su būsto paskolos draudimu (bankai gali suteikti paskolą ir iki 100 proc. būsto vertės, jei perkamo būsto paskola užtikrinama papildomu garantu ir pakanka pajamų).

Papildomos Išlaidos: Ko Nepamiršti?

Svarstydami įsigyti nuosavą būstą ir planuodami skolintis pinigų iš banko, neretai pamirštame suskaičiuoti ne tik būsto paskolos dydį, bet ir papildomas išlaidas, su kuriomis teks susidurti įsigyjant nekilnojamąjį turtą. Tam, kad vėliau netektų patirti nepatogumų, svarbu mokėjimams pinigų atsidėti iš anksto.

„Vertindami savo finansines galimybes ir iš karto numatydami būsimas išlaidas, išvengsite nemalonių situacijų, kai pritrūksta kelių šimtų eurų būtinoms išlaidoms. Kad būsto įsigijimo procesas nebūtų lydimas streso, geriausia iš anksto preliminariai įvertinti, kiek kainuos pasirinktas būstas ir papildomai sukaupti reikiamą sumą būtiniems mokesčiams jo įsigijimo procese“, - pataria „Luminor“ banko būsto kredito produkto vadovė Žydra Rakauskaitė.

Visų pirma, įsigyjant būstą teks atlikti turto vertinimą. Bankas, suteikdamas būsto paskolą, privalo žinoti, kokia reali būsto vertė, todėl, norint gauti būsto paskolos pasiūlymą, bankui reikia pateikti nepriklausomos turto vertinimo bendrovės atliktą turto vertinimo ataskaitą. Šios paslaugos kaina priklausys nuo vietovės, kur perkamas ar statomas būstas, ir paties būsto. Dažniausiai turto vertinimo kaina siekia kelis šimtus eurų, buto vertinimas paprastai kainuoja pigiau nei namo.

Planuojant būsto įsigijimo išlaidas, reikia nepamiršti banko taikomo sutarties administravimo mokesčio - vienkartinio mokesčio, kuris imamas už sutarties administravimą. Kiekvienas bankas jį nustato individualiai. Pavyzdžiui, „Luminor“ banke šiuo metu sutarties administravimo mokestis yra 0,5 proc. kredito sumos, bet ne mažiau kaip 100 eurų. Dažniausiai mokestis nurašomas nuo kliento sąskaitos tą pačią ar kitą dieną po paskolos sutarties pasirašymo.

Perkant būstą, pirkimo-pardavimo sutartis yra tvirtinama notaro, o už sutarties patvirtinimą taikomas mokestis - 0,37 proc. įsigyjamo būsto kainos. Mokestis notarui bus ne mažesnis kaip 33 eurai ir ne didesnis kaip 5 tūkst. eurų, prie jo dar priskaičiuojamas PVM. Dažniausiai pirkėjas ir pardavėjas šį mokestį moka lygiomis dalimis, todėl šį klausimą svarbu aptarti pasirašant preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį, kad vėliau nekiltų nesusipratimų forminant sandorį ir apmokant išlaidas.

Pasirašant būsto pirkimo-pardavimo sutartį papildomi mokesčiai yra taikomi už perkamo turto teisinio statuso patikrinimą įvairiuose registruose (pvz., turto arešto aktų, hipotekos ir pan.) Papildomų mokesčių dydį tiksliau nurodys sandorį tvirtinantis notaras.

Piniginę dar teks patuštinti ir Registrų centre, įregistruojant nuosavybės teisę į įgytą turtą. Čia mokesčio dydis taip pat priklauso nuo registruojamo turto rūšies, rinkos vertės ir termino, per kurį nuosavybės teisė į turtą yra įregistruojama (kuo trumpesnis terminas, tuo didesnis mokestis). Detalesnę informaciją apie taikomus mokesčius galima rasti Registrų centro interneto svetainėje.

Imant paskolą būstui, įsigyjamas turtas visą paskolos laikotarpį turi būti apdraustas. Draudimui galima rinktis bet kurią draudimo bendrovę, svarbiausia, kad draudimo sąlygos atitiktų banko taisyklėse numatytas sąlygas. Metinis turto draudimo mokestis įprastai sudaro iki kelių šimtų eurų, priklausomai nuo turto rūšies ir draudimo sąlygų.

Perkant ar statant būstą su finansavimo paslauga, būstas turi būti įkeičiamas bankui, o įkeitimo sutartis sudaroma notarų biure. Mokestis už turto įkeitimą yra nuo 0,17 iki 0,25 proc. įkeičiamo daikto vertės (pridedant PVM), bet ne mažiau kaip 13 eurų ir ne daugiau kaip 240 eurų. Tvirtinant įkeitimo sandorį yra ir papildomų mokesčių, pvz. už Registrų centro suteiktas paslaugas, hipotekos sutarties registravimą viešajame registre. Tikslų hipotekos sutarties tvirtinimo mokesčio dydį taip pat sužinosite pas hipotekos sutartį tvirtinantį notarą.

„Pagal numatomo įsigyti būsto kainą galima apytikriai įvertinti numatomas išlaidas. Iš anksto sukaupus reikalingą sumą, labiausiai įtemptu metu neteks sukti galvos dar ir dėl to, kad netikėtai pritrūko pinigų būtinoms būsto pirkimo išlaidoms“, - sako Ž. Rakauskaitė.

Bendra visų mokesčių suma skirtingais atvejais gali gerokai skirtis, tačiau reikalingą sumą galima suskaičiuoti pagal vidutinius dydžius. Šiuo metu vidutinė paskolos suma „Luminor“ banke yra apie 90 tūkst. eurų, jei bankas finansuoja 85 proc. nekilnojamojo turto kainos, įvairiems mokesčiams gali tekti paskirti apie 1500 - 2000 eurų.

Pavyzdys: Papildomos išlaidos perkant būstą

Šioje lentelėje pateikiami pavyzdiniai duomenys apie galimas papildomas išlaidas perkant būstą, remiantis "Luminor" banko informacija.

Šie duomenys yra apytiksliai ir gali skirtis priklausomai nuo konkrečios situacijos.

tags: #bankas #finansuoja #busto #veryes