Banko leidimas nuomoti butą su paskola: sąlygos ir reikalavimai Lietuvoje

Daugelis žmonių svarsto galimybę įsigyti būstą su paskola ir jį išnuomoti, tačiau ne visada žino, kokios sąlygos ir apribojimai taikomi tokiems sandoriams. Šiame straipsnyje aptarsime, ką reikia žinoti apie būsto paskolą ir nuomą, kokie bankų reikalavimai ir kaip legaliai vykdyti šią veiklą Lietuvoje.

Vis dėlto retas kuris žino, kad imdamas paskolą būstui, kurį ketina nuomoti, turi apie tai pasakyti bankui. „Tikėtina, kad gyventojai prieš imdami būsto kreditą ne visada nurodo savo ketinimus jį nuomoti, nes Lietuvos banko turimais duomenimis tik labai nedidelė dalis su kreditu įsigyjamų būstų skirti nuomai“, - sakė A.Tavorė iš Lietuvos banko.

Ar apsimoka pirkti butą už paskolą ir jį nuomoti?

Viešojoje erdvėje vyrauja nuomonė, kad skolintis iš banko, pirkti butą ir nuomoti jį - neapsimoka, nieko neuždirbsi. Tačiau kai kurie žmonės elgiasi kitaip - perka butus už paskolas, taip pat nuomai, nors tai, atrodytų, prieštarauja logikai ir daugelio nuomonei - tiek ekonomistų, tiek etatinių interneto komentatorių.

Iš pirmo žvilgsnio atrodo, kad skeptikai teisūs: koks gali būti pelnas, jei įmoka bankui praktiškai lygi nuomos kainai. Tačiau reikia nepatingėti pasigilinti į nuomos verslo skaičius, išmanyti NT rinkos specifiką ir ilgalaikio investavimo į NT istoriją. Žmogui, suprantančiam investavimą tik kaip indėlį banke, sunku suvokti, kad gali būti kitoks investavimas - į NT.

Pavyzdys: Buto pirkimas su paskola Vilniuje

Tarkime, kad paėmę paskolą nusipirkote naują, įrengtą, 45-58 kv. m butą su baldais Vilniuje, pavyzdžiui, Pilaitėje. Buto kaina 230-280 tūkst. Lt. Įmokėjote bankui pradinį 20 proc. įnašą, pasirašėte 35 metų paskolos sutartį ir sutarėte mokėti anuitetiniu būdu (kai įmoka už paskolą pastovi).

Kyla klausimas, kur tas NT savininko pelnas, nes skaičiai rodo, kad, geriausiu atveju, kiek gauni iš nuomininko, tiek atiduodi bankui, ar gal net daugiau? Čia ir yra klaida, kurią daro visi ne iki galo į finansinę logiką įsigilinę žmonės ir dėl to vyrauja skeptiškas požiūris į nuomojamo būsto pelningumą.

Mūsų atveju palūkanų suma, mokama bankui, yra nuo 490 iki 595 Lt/mėn., o savo turto išpirkimui mokame nuo 440 iki 533 Lt/mėn. Bankui mokame apie 540 Lt/mėn. palūkanų. Šiuos kaštus išties galime nurašyti į išlaidas, nes juos mokame bankui už paskolintus pinigus, kitaip tariant, tai pinigų kaina ir jų mes niekada kaip investuotojas neatgausime. Su likusiais 485 Lt mes tiesiogiai dengiame savo būsto vertę. Jei, tarkime, po 35 metų tą butą parduotume visiškai jį išmokėję nuomininko lėšomis, tai atgautume visus būsto išpirkimui mokėtus pinigus.

Visiškai sutikčiau, kad labai puiku būtų turėti tiek sukauptų lėšų, kad būtų galima nusipirkti butą už 250 tūkst. Lt be paskolų (beje, tai ne toks ir retas atvejis), tada visos pajamos, kurias gautumėte iš nuomininko, liktų jums. Bet mes kalbame apie buto pirkimą su paskola, t. y. kad pirkdami butą bankui sumokate tik pradinį įnašą, lygų 20 proc. perkamo buto kainos, t. y. 50 tūkst. Lt, ir tai padarę gaunate 6000 Lt per metus pajamų. Suskaičiavus procentais jūsų pradinė 50 tūkst. Lt investicija atneša 12 proc. metinį pelną (dėl paprastumo savo skaičiavimuose nevertiname pajamų iš NT nuomos verslo mokesčio ir kaštų buto atnaujinimo darbams bei įrangai).

Taip, jeigu per tuos 35 metus NT kainos išliktų nepadidėjusios. Bet nepamirškime, kad yra infliacija ir metai iš metų NT nuomos ir pardavimo kaina tik didės, o jūsų šiandien paimtos paskolos suma tik mažės, todėl ir pajamingumas bus pakankamai aukštas, didesnis už indėlio banke procentus.

Kalbant paprasčiau, tai NT nuoma yra verslas su didesne rizika negu pinigų laikymas banke. Visi turbūt žinome, kad rizikingesnė investicija sukuria investuotojui didesnę investicinę grąžą.

Atkreipkite dėmesį, kad Lietuvoje prognozuojama metinė infliacija šiuo metu yra apie 3 proc., o bankų palūkanos yra mažesnės už infliaciją (svarstomas netgi indėlių apmokestinimas, t. y. minusinės palūkanos).

Kitas didelis ilgalaikio kredito privalumas tas, kad ir pačią paskolą po 10, 15, 20 metų jau mokėsite infliuotais pinigais, t. y. jūsų pajamos bet kuriuo atveju vien dėl infliacijos irgi išaugs (neaišku, kaip bus dėl perkamosios galios), o įmoka bankui liks tokia pat, t. y. sąlygiškai jums kuo toliau, tuo įmoka už paskolą jūsų biudžete sudarys vis mažesnę dalį.

Jei vidutinė metinė infliacija būtų 3 proc., tai buto, kuris dabar nuomojamas už 1000 Lt/mėn., nuomos kaina po 25 metų turėtų būti apie 2000 Lt/mėn.

Siekiant suvienodinti pirmų ir paskesnių būsto paskolų rizikingumą bei papildomai riboti investicinius sandorius, finansuojamus paskolomis, Lietuvos bankas jau nuo šių metų vasario 1 d. sugriežtino pradinio įnašo reikalavimą antroms ir paskesnėms būsto paskoloms iki 30 proc.

Banko procedūros ir reikalavimai

Pagal įprastą tvarką, bankas teiraujasi, kokia yra paskolos paskirtis ir kokiems tikslams planuojama įsigyti būstą. Atsižvelgiant į tai, gali būti pritaikomi įvairūs finansavimo sprendimai. Pavyzdžiui, jei klientas su paskola perka antrąjį būstą, šiuo metu galiojančiuose atsakingo skolinimosi nuostatuose įtvirtini reikalavimai griežtesniam pradiniam įnašui - prašoma nuosavų lėšų dalis bus didesnė, nei perkant pirmą būstą.

Būstas keičiamas ketinant turimą būstą parduoti. Tokiais atvejais, įvertinus visas aplinkybes, bankas gali pasiūlyti ir iki 100 proc. turto vertės ar kainos finansavimą su sąlyga, kad pradinis įnašas bus grąžintas iš parduotų lėšų per 12 mėnesių laikotarpį.

„Visi prašymai suteikti būsto paskolą visų pirma yra vertinami individualiai ir perkamo būsto panaudos tikslas nuomai tikrai nėra viską lemiantis. Palūkanos gali skirtis atsižvelgiant į anksčiau prisiimtų kliento įsipareigojimų vykdymo istoriją, pajamų tvarumą ilguoju laikotarpiu ir panašius veiksnius.

Finansavimo sąlygoms reikšmingos įtakos turi finansuojamo bei bankui įkeičiamo nekilnojamo turto savybės, būklė, energetinis naudingumas ir likvidumas. Bankas taip pat atsižvelgia į tai, kokiai paskirčiai bus naudojamas būstas bei įvertina, ar tai gali turėti įtakos turto likvidumui ilguoju laikotarpiu. Priimant sprendimą dėl finansavimo sąlygų vertinama visų šių faktorių visuma“, - komentavo „Swedbank“ atstovas.

Pavojus pažeisti kredito sutartį

Kad bankas nepaprašytų sumokėti baudos, būtina atidžiai perskaityti kredito sutartį ir išsiaiškinti, ar yra sutarties nuostatų, susijusių su įkeičiamo būsto nuoma kredito sutarties galiojimo laikotarpiu. Pavyzdžiui, galbūt kredito sutartyje nustatyta teisė išnuomoti bankui įkeistą turtą tik gavus raštišką banko leidimą.

„Jeigu kredito sutartyje numatyta sąlyga, kad norint išnuomoti įkeistą būstą reikia gauti banko leidimą, tai išnuomojus būstą, bet negavus tokio leidimo, būtų pažeista atitinkama kredito sutarties nuostata, - aiškino A.Tavorė.

Tais atvejais, kai būstas perkamas neturint minčių jį nuomoti, o tokių ketinimų atsiranda jau gavus paskolą, vėlgi būtina atsižvelgti į tai, kas įrašyta kredito sutartyje. Kaip konkrečiu atveju turėtų elgtis asmuo arba kokių veiksmų gali imtis bankas, anot Lietuvos banko atstovės, priklauso nuo sudarytos kredito sutarties sąlygų. Teisės aktai nedraudžia kredito sutartyje numatyti konkrečių sąlygų, susijusių su bankui įkeisto būsto nuomos, pardavimo ar kitomis aplinkybėmis.

Lietuvos bankas neturi informacijos apie taikytas baudas, taip pat nėra gavęs skundų ar ginčų dėl bankų pritaikytų baudų ir pan., kai jos skiriamos pažeidus sutarties punktą, draudžiantį be banko sutikimo nuomoti būstą.

„Taip pat neturime informacijos, ar kredito davėjai stengiasi aktyviai išsiaiškinti, ar jiems įkeistas būstas nėra išnuomotas.

Legalus būsto nuoma: mokesčiai ir pajamų deklaravimas

Pirmas žingsnis link "legalumo" yra nuomos sutartis, kurioje numatytos visos nuomos sąlygos ir kaina. Nuomos sutartis turi būti sudaryta tvarkingai, galbūt kartais nepakaks standartinės sutarties iš interneto. Tokiu atveju nuomotojui ir nuomininkui rekomenduojama kreiptis į patyrusius brokerius kurie galės peržvelgti sutartį arba turi kreiptis į teisininkus, kad nereiktų sutarčių perrašyti kelis kartus.

Keletas eurų kainuoja įregistruoti sudarytą nuomos sutartį VĮ "Registrų centras" tai galima padaryti ir internetu. Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.

Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.

Yra du būdai, kaip galima susimokėti mokesčius už nuomą:

• Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis.
• 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.

Verslo liudijimo kainos skirtinguose miestuose:

• Vilniuje toks mokestis yra 684 eurai.
• Kaune - 520 eurų.
• Klaipėdoje - 209 eurai.

Jei neapibrėžiama savivaldybė, kaina yra fiksuota 684 eurai. Visos savivaldybės mokestį nustato pačios, tad mokesčiai rajone ir didmiestyje yra skirtingi. Pavyzdžiui, nuomojant būstą Vilniaus rajone, o ne mieste, mokestis yra tik 130 eurų, Kauno rajone - 35 eurai, o Klaipėdos rajone - 1 euras.

Kiek reikės sumokėti mokesčių?

Paskaičiuoti nesudėtinga. Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų.

Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau, nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.

Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius, galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius. Taip pat legali sutartis labai padeda, jei kyla ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko, jei reikalinga pagalba dėl iškraustymo ar skolų padengimo.

Nuoma ar nuosavas būstas: kas geriau?

Beveik visi anksčiau ar vėliau turime priimti sprendimą - pirkti nuosavą būstą ar jį nuomotis. Toks sprendimas yra subjektyvus ir priklauso nuo asmeninių preferencijų bei aplinkybių, tačiau visgi yra argumentų, kurie gali padėti apsispręsti.

Visgi natūralus lietuvių pasirinkimas yra nuosavas būstas - jį turi daugiau nei 90 proc. šalies gyventojų.

Svarstote, ar būsto paskola šiuo metu yra geriausias sprendimas šiame jūsų gyvenimo etape, o gal dar verta pratęsti nuomos sutartį? Šis klausimas aktualus daugeliui - ypač tuomet, kai gyvenimo planai keičiasi, o finansų rinkos nestovi vietoje. Sprendimas priklauso nuo daugybės individualių veiksnių: finansinių galimybių, gyvenimo planų, būsto kainų tendencijų bei asmeninių poreikių.

Lengviau įvertinti šią situaciją gali padėti būsto paskolos skaičiuoklė - įrankis, padedantis suprasti, kiek kainuotų jūsų pasirinkimas kas mėnesį, o galbūt netgi paskatinti apsispręsti: gal jau laikas pagaliau turėti savo namus.

Sprendimas - imti paskolą būstui ar jį nuomotis - priklauso nuo kelių pagrindinių aspektų.

Svarbūs klausimai prieš apsisprendžiant:

• Kiek laiko planuojate gyventi tame pačiame būste?
• Ar turite pakankamai santaupų pradiniam įnašui?
• Kaip vertinate savo mėnesines finansines galimybes?
• Kaip vertinate nekilnojamo turto (NT) kainų tendencijas?

Paskola būstui - tai ilgalaikė investicija, siejama su finansiniu stabilumu, tačiau tam tikrose gyvenimo situacijose nuoma gali būti prieinamesnis, lankstesnis pasirinkimas. Nors nuoma gali suteikti daugiau lankstumo trumpuoju laikotarpiu, tačiau ilgalaikėje perspektyvoje būsto paskola yra finansiškai naudingesnis sprendimas.

Pirmiausia todėl, kad mėnesinės paskolos įmokos padeda kurti nuosavą turtą, o ne didinti nuomotojo pajamas. Nuosavo būsto paskolos įmokos dažniausiai yra stabilios ir aiškiai suplanuotos pagal paskolos sąlygas, o nuomos sąlygos dažnai priklauso nuo rinkos pokyčių ir gali augti kasmet. Svarbu įvertinti ir tai, kad nuosavas būstas tampa turtu, kuris ilgainiui gali būti perduodamas šeimai ar parduodamas, sukuriant papildomą finansinę vertę.

Planuojant būsto įsigijimą, svarbu, ne tik įsivertinti savo galimybes, bet ir turėti aiškų finansinį vaizdą, kiek kiekvieną mėnesį reikės skirti paskolos įmokoms. Naudodamiesi skaičiuokle galite įvertinti, kaip keistųsi įmokos, jei paskolą imtumėte ilgesniam ar trumpesniam laikotarpiui, kokį poveikį turėtų skirtingi palūkanų dydžiai, kokia būtų bendra paskolos kaina per visą laikotarpį. Būsto paskolos skaičiuoklė taip pat leidžia realistiškai palyginti paskolos įmokas su šiuo metu mokama nuomos kaina.

Renkantis būstą nuomotis ar įsigyti su paskola, svarbiausia objektyviai įvertinti savo finansines galimybes, gyvenimo planus ir asmeninius prioritetus. Prieš priimdami sprendimą, pasinaudokite skaičiuoklėmis, pasikonsultuokite su specialistais arba tiesiog ramiai apsvarstykite, kokie jūsų planai artimiausiems metams.

Svarbūs aspektai parduodant butą su nuomininku

Jei turite nuosavą namą ir neturite paskolų, kurioms jis naudojamas kaip užstatas, galite kreiptis dėl paskolos įkeičiant nekilnojamąjį turtą. Tokiu atveju, reikia gauti banko leidimą parduoti turtą.

Jei norite nuomoti nekilnojamąjį turtą su būsto paskola, turėtumėte susisiekti su banku ir informuoti apie savo ketinimus.

Nustatykite tinkamą būsto pardavimo kainą. Patikrinkite pardavimų skelbimus, palyginkite panašaus turto kainas arba pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto vertintoju arba brokeriu.

Nuomos metu nuomininkui yra perleidžiamas tūkstančių eurų vertės turtas už kelių šimtų eurų kainą, todėl būtina kuo geriau patikrinti nuomininką, tinkamai parengti nuomos sutartį, užfiksuoti perduodamo turto būklę ir pan.

Tam, kad kylančias problemas būtų galima spręsti lengviau, pravartu pasirašyti sutartį. Pasirūpinkite, kad raštu išdėstyta sutartis būtų kuo išsamesnė ir detalesnė. Kitos galimos apsaugos priemonės - užstatas, išankstinis mokėjimas ir pan.

Gavus leidimą, banke esantis paskolos likutis yra dengiamas už pardavimą gauta pinigų suma. Paskolą galima grąžinti anksčiau - dalimis arba visą. Paskolos grąžinimo terminai ir sąlygos yra įtraukti į paskolos sutartį.

Nuomojamas nekilnojamasis turtas taip pat gali būti draudžiamas.

Nekilnojamojo turto brokeris turi daugiau patirties, teisinių žinių, žinių apie mokesčius ir kitų priemonių, kurios gali padėti gauti maksimalią naudą ir išvengti nereikalingos rizikos ar neaiškumų.

Būsto įsigijimo aspektai

Būsto įsigijimas dažnai yra laikomas investicija, tačiau ta... Su paskola įsigytas būstas gali būti išnuomotas be didesnių rūpesčių. Tačiau yra keli svarbūs teisiniai ir finansiniai niuansai, kuriuos būtina žinoti, kad nuoma būtų saugi, legali ir pelninga.

• Bankai būsto paskolos sutartyse beveik visada įtraukia punktą, kad įkeisto turto negalima nuomoti be banko sutikimo.
• Svarbu atkreipti dėmesį, kad bankas gali reikalauti atstatyti būsto vertę, jei jis buvo apgadintas dėl tyčinių/netyčinių veiksnių.
• Pasirašius sutartį, nuomotojas apsidraudžia nuo nuomininkų padarytų nuostolių.
• Nuomojant būstą, įsigytą su paskola, mokesčių tvarka nesikeičia - galioja tie patys principai kaip ir bet kuriam nuomotojui.

Butą, įsigytą su paskola, išnuomoti yra visiškai įmanoma ir dažnai net finansiškai naudinga. Tinkamai pasiruošus, nuoma tampa stabilia ir saugia pajamų forma, net jei būstas dar nėra pilnai išmokėtas.

Paskolos įkeičiant nekilnojamąjį turtą sąlygos

Norint gauti paskolą įkeičiant nekilnojamąjį turtą, būtina atitikti tam tikrus kreditorių keliamus reikalavimus tiek pačiam paskolos gavėjui, tiek ir įkeičiamam turtui.

• Pajamos: Stabilus ir pakankamas pajamų šaltinis yra kritinis. Bankai vertina kliento mokumą - ar mėnesio pajamos pakankamos padengti paskolos įmokas ir kitus finansinius įsipareigojimus.
• Kredito istorija: Geros kredito istorijos buvimas yra privalumas.
• Pilietybė/leidimas gyventi: Kreditoriai Lietuvoje dažniausiai teikia paskolas Lietuvos Respublikos piliečiams arba asmenims, turintiems leidimą nuolat gyventi Lietuvoje.
• Turto tipas: Įkeičiamas gali būti butas, individualus namas, sodyba ar žemės sklypas. Svarbu, kad turtas būtų įregistruotas Registrų centre.
• Turto vertinimas: Prieš suteikiant paskolą, bankas reikalauja atlikti nepriklausomą turto vertinimą. Vertintojas nustato rinkos v...

Įkainiai ir mokesčiai

Šioje lentelėje pateikiami įvairūs įkainiai ir mokesčiai, susiję su kredito sutartimis:

tags: #banko #leidimas #nuomoti #buta