Planuojate įsigyti arba jau įsigijote būstą? Būsto įsigijimas yra vienas svarbiausių įvykių žmogaus gyvenime. Jeigu nuosavybę jis perka pirmą kartą, teisinis to procesas gali atrodyti labai sudėtingas ir kai kuriais atvejais netgi neįveikiamas. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su būsto nuosavybės formomis, bendrasavininkų teisėmis ir pareigomis, bei pateiksime patarimų, kaip išvengti galimų nesusipratimų.
Nuosavybės formos įsigyjant būstą
Šiuo atveju nuosavybės formą nulemia pirkėjo ar pirkėjų šeimyninė padėtis bei piniginių lėšų kilmė turto įsigijimo momentu. Svarbu paminėti, kad būsto nuosavybės forma - asmeninė ar bendroji jungtinė sutuoktinių - yra registruojama Registrų centro Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras juridinis faktas ir, kilus abejonių, turime galimybę remtis oficialiais duomenimis. Jei šis faktas nėra įregistruotas - grįžtame į pradžią ir tikriname įgijėjo šeimyninę padėtį būsto įsigijimo metu, įsigijimo pagrindą, t. y. kokio dokumento pagrindu registruota nuosavybė, bei analizuojame šio dokumento turinį.
Asmeninė nuosavybė
„Turtą, kuris yra jūsų asmeninė nuosavybė, turite teisę valdyti, naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra. Jūs esate savo turto vienintelis savininkas ir prisiimate su juo susijusias pareigas - mokėti mokesčius, atlikti paprastąjį ar kapitalinį remontą ir pan.
Bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė
Sprendimus dėl turto, kuris yra bendroji jungtinė sutuoktinių nuosavybė, pardavimo ar kitokio perleidimo sutuoktiniai priima kartu. Jie abu yra būsto savininkai ir konkrečios nuosavybės dalys turte nėra nustatytos. Jei toks įstatymo numatytas reglamentavimas netenkina, sutuoktiniai gali nuspręsti sudaryti vedybų sutartį: ikivedybinę - iki santuokos arba povedybinę sutartį, jau sudarius santuoką.
Šeimos turto teisinis statusas
Painiavos sprendžiant, kas yra savininkas, gali įnešti dar ir šeimos turto teisinis statusas, kurį numato Civilinis kodeksas. Šis statusas yra privalomas ir taikomas nuo santuokos įregistravimo dienos bet kokiam būstui, kuris yra faktinė, nuolatinė ir pagrindinė sutuoktinių gyvenamoji vieta. Nors šis statusas ir nepakeičia nuosavybės formos, t. y. Sutuoktinis, kuris yra būsto, priskirto šeimos turtui, savininkas, jo nuosavybės teisę gali parduoti, mainyti, dovanoti ar įkeisti tik gavęs kito sutuoktinio rašytinį sutikimą.
„Kaip pasakojau, sutuoktiniai vedybų sutartimi gali susitarti dėl įgyjamo turto nuosavybės. Bet negali pakeisti šeimos turto teisinio statuso. Sutuoktinių būstas gali būti registruojamas kaip šeimos turtas Registrų centro Nekilnojamojo turto registre ir šis juridinis faktas įregistruojamas tik dėl vieno iš abiem ar vienam sutuoktiniui priklausančių nekilnojamojo turto objektų.
Bendroji dalinė nuosavybė ir jos valdymas
Kotedžas, butas ar namo dalis gali būti perleidžiamas kartu su jam priskirta žemės sklypo dalimi. Ir čia turime vieną objektą - žemės sklypą, kuris priklauso jau ne vienam, o keliems savininkams. Visas žemės sklypas priklausys savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, kur kiekvieno dalys yra aiškios ir nustatytos, o kiekvienas savininkas savo žemės sklypo dalį turės asmeninės nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje arba bendrąja jungtine sutuoktinių nuosavybės teise bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Didžiausias iššūkis įsigijus turtą bendrosios dalinės nuosavybės teise yra jos valdymas visų bendraturčių sutarimu. Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarką nustato teismas pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį. Siekiant išvengti ginčų rekomenduojama su bendraturčiais nustatyti naudojimosi žemės sklypu tvarką ir aptarti, kokiomis konkrečiomis žemės sklypo dalims naudosis kiekvienas bendraturtis.
Kaip sužinoti, kas yra žemės sklypo bendraturčiai?
Visus duomenis galima rasti Nekilnojamojo turto registro išraše, kadangi registruojant nekilnojamąjį turtą ir teises į jį, nurodomi bendrasavininkiai ir kiekvieno iš jų turto dalys.
Dažniausiai, pirmumo teisės įsigyti bendraturčio parduodamą žemės sklypo dalį bendraturčiai atsisako sudarydami žemės sklypo naudojimosi tvarkos sutartį. Ir tik tuo atveju, jei žemės sklypo bendraturčiai atsisakys pasinaudoti pirmumo teise ir pirkti Jūsų parduodamą kotedžą ir žemės sklypo dalį, juos galėsite parduoti savo pasirinktam pirkėjui.
Bendroji nuosavybė - kas tai?
Visų pirma tam, kad bendrasavininkai žinotų visas savo teises bei atsakomybes reikia tikslai apibrėžti, kas yra bendroji nuosavybė. Pažymėtina, kad bendrąja nuosavybe yra laikomas turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams. Svarbus akcentas, jog bendrasavininkais gali būti keli fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės. Taip pat akcentuojamos dažniausios bendrosios nuosavybės formos - kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų.
Atkreipiamas dėmesys į tai, kad skiriama bendroji dalinė nuosavybė ir bendroji jungtinė nuosavybė.
Bendroji dalinė nuosavybė
Svarbu žinoti, kad bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys. Tai reiškia, jog bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.
Bendroji jungtinė nuosavybė
Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Reikia žinoti, kad bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.
NT bendrasavininkų teisės
Siekiant išvengti galimų nesutarimų visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises:
- Teisė gauti pajamas. Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas. Tai reiškia, jog jei iš bendro turto naudojimo, valdymo, disponavimo yra gaunamos pajamos, kiekvienas bendrasavininkas turi teisę į gaunamas pajamas, bet tik į tokią pajamų dalį, kuri yra proporcinga jo valdomam, naudojamam ir disponuojamam turtui.
- Teisė disponuoti savo dalimi. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Svarbu tai, kad jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
- Teisė atsidalinti. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto. Reikia žinoti, kad atidalijant pasikeičia turto teisinis statusas - suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama individualios nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teisė pasibaigia.
NT bendrasavininkų pareigos
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:
- Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
- Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.
Kaip elgtis bendrasavininkų nesutarimo atveju?
Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą.
Bendrasavininkų nesutarimai - pagrindinės priežastys
Kodėl bendrasavininkai gali nesutarti? Verta pastebėti, kad dažniausiai nesutarimai kyla tuomet, kai turtą reikia pasidalinti. Pavyzdžiui, vienas namas du savininkai, turintys skirtingus lūkesčius. Kaip sąžiningai pasidalinti bendrą turtą? Pažymėtina, kad bendrosios nuosavybės atveju visi NT valdymo, naudojimo ir disponavimo juo klausimai priklauso nuo visų bendrasavininkų. Tad galima teigti, kad vieno bendrasavininko teisės yra apribojamos kito bendrasavininko. Tokie apribojimai, išsiskyrusios bendrasavininkų nuomonės bei skirtingi interesai labai dažnu atveju tampa pagrindine nesutarimų priežastimi.
Patarimai, kaip išvengti nesusipratimų įsigyjant būstą
Įsigyjant nekilnojamąjį turtą rekomenduoju susipažinti ne tik su pirkimo pardavimo sutarties sąlygomis, bet ir pasidomėti šio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo taisyklėmis: ar būsite vienintelis turto savininkas, ar galėsite turtą parduoti ateityje be papildomų sutikimų, ar turtui bus taikomi apribojimai arba suvaržymai. Tai padės išvengti daugybės nesusipratimų, streso ir, tikėtina, išlaidų.
Pabaigai - dar vienas gajus mitas apie nekilnojamojo turto priklausymą pirkėjui ir bankui, kitaip - hipotekos kreditoriui. Dažnas mano, kad būstą įsigijus skolintomis lėšomis ir „užstačius“ bankui, būsto savininku tampa bankas.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar gali bendrasavininkas parduoti butą nepranešęs?
Jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
Ar gali vienas bendrasavininkas parduoti mišką kitam bendrasavininkui, be kitų bendrasavininkų sutikimo?
Reikia laikytis atitinkamos procedūros, t. y. visų pirma pasiūlyti nupirkti turimą dalį bendrasavininkui (tą padaryti būtina per notarą) už norimą kainą, nes bendrasavininkas turi pirmumo teisę. Jeigu bendrasavininkui per vieną mėnesį neįgyvendina savo pirmumo teisės, tuomet jau bendrasavininkas gali savo dalį parduoti bet kuriam kitam asmeniui, tačiau už tą pačią kainą, kokią siūlė bendrasavininkui.
Pagrindiniai žingsniai įsigyjant būstą su kreditu
Ekspertai pateikia pagrindinių 9 žingsnių seką, kuri galioja įsigyjant būstą su kreditu:
- Turto išsirinkimas ir apžiūra.
- Finansinės galimybės.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai.
- Sandorio šalys.
- Preliminarioji sutartis.
- Pagrindinė sutartis.
- Hipotekos sutartis.
- Galutinis atsiskaitymas.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas.
Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus. Nors aktualią informaciją galima rasti savarankiškai ir nemokamai, kai kurie etapai gali atrodyti painūs ar reikalaujantys daug laiko. Jei savo dėmesį norite skirti tik maloniems prisiminimas apie būsto pirkimą, visą atsakomybę galite palikti specialistams, kurie yra įgudę nekilnojamojo turto sandorių sudarymo srityje.
Kokių klaidų, perkant būstą, nedaryti?
Šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina. Svarbu turėti galimybę rinktis iš kelių variantų ir ją prilygino drabužio pasimatavimui, nes niekad nežinosime, ar jis mums tiks, jeigu jis tik kabės ant pakabos ar stovės parduotuvės lentynoje. Žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą. Taip pat, neskubėti mokėti avanso prieš rezervuojant perkamą būstą, nes, kaip pabrėžia ekspertas, jūsų kreditingumo problemos nėra pardavėjo problema.
Dokumentai, reikalingi parduodant butą
Konkretus dokumentų sąrašas priklauso nuo konkrečios faktinės situacijos. Visais atvejais reikalingi sutarties dalyvių asmens dokumentai, taip pat buto nuosavybės įgijimo dokumentai (buto privatizavimo, pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartys, paveldėjimo ar nuosavybės teisės liudijimai ar kt.).
Nuo 2013 m. parduodant butą (taip pat kitas gyvenamąsias patalpas, pvz., namą) privaloma atlikti energinio naudingumo sertifikavimą ir gauti buto energinio naudingumo sertifikatą, kuris turi būti perduotas pirkėjui. Jei pardavėjas turi nepilnamečių vaikų ir nori parduoti butą, kuriame šeima gyvena, reikia gauti teismo leidimą. Dokumentus, reikalingus teismo leidimo gavimui, gali padėti paruošti ir notaras.
Skolos už komunalines paslaugas
Parduodant butą, reikia padengti visas skolas už komunalines paslaugas (šildymą, vandenį, elektrą, atliekų tvarkymą). Tačiau reikia žinoti, kad skolos yra ne buto, o jo savininko. Jei pardavėjas turi įsiskolinimų už komunalines paslaugas, pardavus butą tos skolos niekur nedings ir automatiškai pirkėjui nepereis. Už skolas, susidariusias iki nuosavybės teisės perleidimo, atsakingas pardavėjas.
tags: #be #savininko #zinios #pardavinejamas #butas