Gyvenant senesniame daugiabučiame gyvenamajame name, stogo remontas neišvengiamas - anksčiau ar vėliau teks stogą tvarkyti.
Tačiau stogas yra bendrojo naudojimo objektas, todėl jo remonto darbai - ne vien tik viršutinių aukštų gyventojų reikalas.
Bendraturčių sutikimas keičiant stogą
Pažymėtina, kad bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą reglamentuoja Civilinis kodeksas (CK), kurio 4.75 straipsnio 1 dalyje nurodyta, jog bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu.
Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Kol ginčas sprendžiamas, teismas ginčo objektui gali skirti administratorių.
Kai pastatas, kurio stogą norima tvarkyti, yra daugiabutis (trijų ir daugiau butų) gyvenamasis namas, taikytinas CK 4.85 straipsnis, kuriuo remiantis pakaktų daugumos (50 proc. + 1) butų ir kitų patalpų savininkų sutikimo dėl stogo remonto darbų.
Statybos inspekcija pažymi, kad bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimą reglamentuoja Civilinis kodeksas (CK), kuriame nurodyta, jog bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu.
Kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.
Reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Vis dėl to, norint renovuoti namo stogą, būtinas visų bendraturčių raštiškas sutikimas.
Bendraturtis turi teisę atsisakyti duoti sutikimą renovuoti namo stogą, tačiau toks jo atsisakymas turi būti pagrįstas.
Praktikoje pagrįstas atsisakymas yra laikomas, kai kito bendraturčio pageidaujamas daikto pakeitimas pažeidžia jo, kaip savininko, teises (apsunkina jų įgyvendinimą ar net padaro negalimą) arba prieštarauja viešosios teisės reikalavimams.
Pareiga įrodyti, kad atsisakymas duoti sutikimą atlikti bendro daikto pakeitimus pagrįstas, t. Vis dėl to, kad būtų gauti visų bendraturčių sutikimai, organizuojant stogo renovaciją, kyla pareiga tinkamai supažindinti visus namo savininkus su būtinumu renovuoti namo stogą, pateikti visą būtinąją dokumentaciją pagal tuo metu galiojančius teisės aktus.
Tokie veiksmai yra būtini, siekiant, kad bendraturčiams nepagrįstai atsisakius duoti sutikimą ir prisidėti prie būtinojo namo stogo renovacijos, kiti turėtų teisę ir pagrindą kreiptis į teismą, gauti leidimą atlikti namo stogo renovaciją be kitų bendraturčių sutikimo ir vėliau iš jų pareikalauti atlyginimo už šiuos darbus.
Svarbu paminėti ir tai, kad namo bendraturčiams kyla pareiga išlaikyti ir išsaugoti turtą, todėl nustatant, ar bendraturčiai turi pareigą atlyginti išlaidas, susijusias su bendro turto remontu, turi vadovautis CK 4.83 str. 4 d. nuostatomis, numatančiomis, kad daikto (objekto) bendraturtis neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimtas butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimas.
Tokių sutikimų negavus, taip pat negavus teismo leidimo atlikti darbus nesant bendraturčių sutikimo, neturėsite teisės vykdyti atitinkamų darbų, o vėliau - reikalauti atlyginimo už tokius darbus iš kitų savininkų.
Statybą leidžiantis dokumentas (SLD) keičiant stogą
Atkreiptinas dėmesys, kad bendraturčių sutikimas privalomas ir norint gauti statybą leidžiantį dokumentą (SLD) (kai jis privalomas) atlikti statinio remontą (Statybos įstatymo 27 str. 5 d. 7 p.).
SLD privalomumas atliekant statinio kapitalinį ar paprastąjį remontą nurodytas Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 4 ir 5 punkte, išskyrus atvejus, numatančius SLD privalomumo išimtį, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti.
Avarijos grėsmė nustatoma remiantis statybos techninio reglamento STR 1.04.04:2017 „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“ nustatyta tvarka atlikus statinio (jo dalies) ekspertizę.
Jeigu remontuojant stogą pakanka sutvarkyti tik stogo dangą (pakeisti visą ar jos dalį), nepertvarkant (nekeičiant) laikančiųjų konstrukcijų, darbai priskirtini statinio paprastajam remontui.
Jei reikėtų pertvarkyti (keisti) ir šlaitinio stogo gegnes ar kitas laikančiąsias konstrukcijas, tai jau būtų statinio kapitalinis remontas.
Bet kuriuo atveju SLD privalomas, jei remontuojamas ypatingasis ar neypatingasis daugiabutis namas yra mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje ir remonto darbais keičiama pastato išvaizda.
Taip pat SLD privalomas, jei paprastojo remonto darbais keičiama daugiabučio namo, kuris yra kultūros paveldo statinys, išvaizda.
O tokio statinio kapitaliniam remontui SLD privalomas, nepriklausomai nuo to, ar kapitalinio remonto darbais keičiama pastato išvaizda, ar ne.
Pastato išvaizdos keitimu laikomas šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą) (statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ 12 punkte nurodoma, kad statinio paprastojo remonto tikslas - atnaujinti esamą statinį, jo nerekonstruojant ir kapitališkai neremontuojant.
Atvejai, kai SLD privalomas paprastajam remontui taip pat nurodyti statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 4 punkte: atliekant ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo ar viešojo pastato paprastąjį remontą mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje, - kai keičiama pastato išvaizda, išskyrus atvejus, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti.
Primintina, kad pastato išvaizdos keitimu laikoma:
- balkonų, lodžijų įstiklinimas;
- fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), naujų įrengimas;
- esamų angų nuo 0,2 m2 ir didesnio ploto pastato fasade užtaisymas;
- šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą), stoglangių įrengimas ant šlaitinio stogo, keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą);
- fasadų dangos įrengimas, keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą);
- didesnės kaip 0,01 m3 tūrio įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų tvirtinimas ant pastato fasado ar šlaitinio stogo;
- įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų, iškylančių daugiau kaip 1 m virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tvirtinimas ant pastato plokščiojo stogo;
Kultūros vertybių registre nurodytų kultūros paveldo statinio vertingųjų savybių keitimas (pagal statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 5 punktą).
Statybos įstatymo 24 straipsnio 3 dalyje nurodoma, kad statinio projektas turi būti parengtas, kai privaloma gauti šio įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 1-7 punktuose nurodytus statybą leidžiančius dokumentus (SLD).
Taigi, SLD privalomas gyvenamojo namo paprastajam remontui, kai keičiama statinio išvaizda, jei šis namas yra kultūros paveldo statinys.
tags: #bendraturcio #sutikimas #keisti #stoga