Gyvenimas daugiabučiame name neišvengiamai susijęs su bendru naudojimu ir bendra tvarka. Kiekvienas gyventojas turi teisę į ramybę, saugumą ir švarią aplinką. Tačiau tai įmanoma tik tada, kai visi laikosi aiškių taisyklių. Šiame straipsnyje aptarsime, kas yra bendro naudojimo taisyklės, kokie teisės aktai jas reglamentuoja ir kokios yra gyventojų pareigos.
Bendrosios Nuostatos
Daugiabučių namų gyvenamųjų ir bendrojo naudojimo patalpų, bei inžinerinių įrengimų naudojimo taisyklės nustato butų ir kitų patalpų, esančių daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose, taip pat bendrojo naudojimo objektų, įskaitant namų aplinką ir namams priskirto žemės sklypo, naudojimo ir priežiūros tvarką. Taisyklės yra privalomos namų butų ir kitų patalpų savininkams bei naudotojams, namų bendrojo naudojimo objektų administratoriui(-iams), fiziniams ir juridiniams asmenims, pagal sutartis vykdantiems namų bendrojo naudojimo objektų priežiūrą.
Teisės Aktai ir Norminiai Dokumentai
Taisyklės parengtos vadovaujantis šiais gyvenamųjų namų ir jų aplinkos naudojimą, priežiūrą bei nuosavybės santykius reglamentuojančiais teisės aktais ir norminiais dokumentais:
- Lietuvos Respublikos civiliniu kodeksu
- Lietuvos Respublikos statybos įstatymu
- Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymu
- Lietuvos Respublikos atliekų tvarkymo įstatymu
- Kelių eismo taisyklėmis
- Atliekų tvarkymo taisyklėmis
- Statybos techniniu reglamentu STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“
- Bendrosiomis priešgaisrinės saugos taisyklėmis
- Tvarkymo ir švaros taisyklėmis, patvirtintomis Vilniaus miesto savivaldybės tarybos
- Gyvūnų laikymo Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje taisyklėmis
- Triukšmo prevencijos viešosiose vietose taisyklėmis
Pagrindinės Sąvokos
Šiose taisyklėse vartojamos šios sąvokos:
- Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.
- Daugiabutis namas - trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas.
- Butas - daugiabučio namo dalis iš vieno ar kelių gyvenamųjų kambarių ir kitų patalpų, atskirta nuo bendrojo naudojimo patalpų.
- Patalpos - individualios gyvenamosios patalpos (butai, studijos, loftai) ir negyvenamosios patalpos, esančios daugiabučiame name.
- Bendrojo naudojimo objektai - bendrosios pastato konstrukcijos, bendrosios pastato inžinerinės sistemos, bendrojo naudojimo patalpos, vietiniai inžineriniai tinklai, bendrojo naudojimo žemės sklypas.
Bendrojo naudojimo objektai apima:
- bendrąsias pastato konstrukcijas (pamatai, laikančiosios sienos, stogas ir kt.);
- bendrąsias pastato inžinerines sistemas (elektros, šilumos, vandentiekio ir kt.);
- pastato bendrojo naudojimo patalpas (laiptinės, holai, koridoriai, rūsiai ir kt.);
- bendrojo naudojimo žemės sklypą.
Naudojimasis Daugiabučio Namo Gyvenamosiomis Patalpomis ir Bendrojo Naudojimo Objektais
Visi namų bendrojo naudojimo objektai butų ir kitų patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kiekvienam patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir viso namo patalpų naudingojo ploto santykiui.
Namų konstrukcijos, patalpos, inžinerinė įranga turi būti naudojama pagal jų tiesioginę paskirtį. Keisti namų patalpų paskirtį, pertvarkyti inžinerines sistemas ir įrenginius galima tik teisės aktų nustatyta tvarka.
Namų priežiūrą organizuoja bendrija ir/ar įstaiga, įmonė ar organizacija, sutarties pagrindu teikianti pastatų priežiūros administravimo paslaugas arba Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratorius.
Patalpų savininkai ir nuomininkai, naudodamiesi gyvenamosiomis ir kitomis patalpomis, taip pat namų bendrojo naudojimo objektais, turi nepažeisti kitų patalpų savininkų ir nuomininkų teisių ir teisėtų interesų.
Gyventojų Pareigos
Patalpų savininkai ir nuomininkai privalo:
- Tausoti savo ir bendrojo naudojimo patalpas bei inžinerinę įrangą, tinkamai ją naudoti.
- Taupiai vartoti vandenį, šilumos ir elektros energiją namo bendrosioms reikmėms.
- Apmokėti namo bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas.
- Apmokėti patalpų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas, tinkamai ir sąžiningai vykdyti asmeninius sutartinius įsipareigojimus.
- Pastebėjus bendrojo naudojimo patalpose esančių sistemų ir/ar prietaisų gedimus, pastatui ar gyventojų saugumui pavojų keliančius požymius, kuo skubiau informuoti bendrijos pirmininką ar įgaliotinius ir atitinkamas specialiąsias ir/ar avarines tarnybas.
- Inžinerinės įrangos avarijų atvejais leisti avarinių tarnybų darbuotojams patekti į butą ir kitas savo patalpas avarijai likviduoti.
- Leisti bute ir kitose patalpose atlikti inžinerinės įrangos apžiūrą bei patikrinti individualios apskaitos prietaisų rodmenis.
- Išeinant iš bendro naudojimo patalpos ar rūsio, užrakinti/užtrenkti duris ir išjungti apšvietimą.
- Nedelsiant nutraukti taisyklių pažeidimus ir pašalinti kilusius neigiamus padarinius.
- Informuoti kompetentingas institucijas, bendriją apie taisyklių nesilaikymą.
Pareigos, Susijusios su Atliekų Tvarkymu:
- Atliekų turėtojas, prieš išmesdamas komunalines atliekas į joms skirtą konteinerį, privalo jas tvarkingai sudėti į plastmasinius (polietileninius) maišelius.
- Visi atliekų turėtojai turi pasirūpinti, kad konteinerius aptarnaujantis autotransportas netrukdomai galėtų privažiuoti prie atliekų ir antrinių žaliavų surinkimo konteinerių, pastatytų Namų teritorijose.
- Gyventojai privalo rūšiuoti buitines atliekas pagal atliekų tvarkymo paslaugas teikiančios įmonės rekomendacijas.
- Komunalinių atliekų ir antrinių žaliavų surinkimo konteineriai turi būti naudojami pagal paskirtį.
Pareigos, Susijusios su Gyvūnų Laikymu:
- Namuose ir jų aplinkoje laikyti gyvūnus tik Gyvūnų auginimo ir laikymo taisyklių nustatyta tvarka.
- Vesdami, vedžiodami ar būdami su gyvūnais bendrojo naudojimo patalpose ir Namų teritorijose, turėti reikiamas priemones (maišelius, semtuvus ar kitas tinkamas priemones) ekskrementams surinkti, o gyvūnui priteršus Namų teritorijose, bendrojo naudojimo patalpose ar kito asmens teritorijoje, nedelsiant surinkti ekskrementus ir kitus gyvūno paliktus teršalus.
- Užtikrinti, kad gyvūnai nekeltų grėsmės, nedarytų žalos asmenų sveikatai, gyvybei, nuosavybei, aplinkai, nepažeistų kitų asmenų teisių ar teisėtų interesų, nesužeistų kitų gyvūnų.
- Užtikrinti, kad bendrojo naudojimo patalpose ir Namų teritorijose gyvūnai nebūtų palikti be priežiūros.
- Gyvūno laikymo vietoje užtikrinti švarą ir tvarką, laikytis sanitarijos ir higienos reikalavimų.
- Įgyvendindami nuosavybės teisę į gyvūną, laikytis gyvūnų apsaugą ir jų laikymą reglamentuojančių įstatymų, kitų teisės aktų reikalavimų, o Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatyta tvarka atlyginti gyvūnų padarytą žalą.
- Iš buto į koridorių, laiptinę ir kitas bendrojo naudojimo patalpas ir Namų teritorijas šunis būtina vesti su pavadėliu ir antsnukiu, išskyrus Gyvūnų laikymo Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje taisyklių 25 punkte numatytus atvejus.
- Nesveiki gyvūnai turi būti nedelsiant gydomi veterinarijos gydytojo.
- Laikytis kitų Gyvūnų laikymo Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje taisyklėse ir kituose Lietuvos Respublikos teisės aktuose nustatytų gyvūnų laikymo reikalavimų.
Kitos Pareigos:
- Šalinant sniegą iš butų balkonų ar terasų laikytis visų įmanomų saugumo priemonių.
- Išvalyti užterštas bendrąsias patalpas atlikus patalpų remonto darbus.
- Garsinės transporto priemonių ir patalpų apsaugos ir signalizacijos priemonių savininkai privalo užtikrinti, kad jų įranga būtų tvarkinga, netrikdytų viešosios rimties, o esant šių priemonių gedimui nedelsiant užtikrinti jų remontą, ar kitokį pašalinimą.
- Saugoti Namų teritorijose esamas vejas, gėlynus ir medžius bei krūmus.
- Laikytis šių Taisyklių 2 punkte nurodytų ir kitų Lietuvos Respublikos teisės aktų ir norminių dokumentų reikalavimų.
- Iš šalia buto į koridorių, laiptinę ir kitas bendrojo naudojimo patalpas draudžiama laikyti kilnojamus ar kitokius objektus - stambiagabarites atliekas (baldus, buitinę techniką, padangas ir kitus stambius daiktus), statybos -remonto atliekas, chemines medžiagas, skystas, degančias ar karštas atliekas, želdynų ir želdinių tvarkymo atliekas bei pavojingas atliekas galvaninius elementus, baterijas, akumuliatorius.
Bendrijos teisės administruojant kiemo sklypą
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkas, ar tik jų daliai.
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Sandėliukai ir bendro naudojimo patalpos
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko. Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.
Išorinė siena su langais
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.
Įkrovos stotelių įrengimas
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.
Balkonų remontas
Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.
Lifto keitimas
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Nuotekų sistemos remontas
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Terasos įrengimas ant stogo
Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo.
Kaip spręsti ginčus?
Lietuvos respublikiniai būsto valdymo ir priežiūros rūmai (toliau - Būsto rūmai) yra įsteigę Ginčų nagrinėjimo komisiją, kurioje neteismine tvarka yra nagrinėjami daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų (nuomininkų) skundai (ginčai), kylantys iš būsto valdymo ir priežiūros paslaugų teikimo srities bei vartotojų ginčai su kitų paslaugų teikėjais, kurie yra Būsto rūmų nariai ir subjektais nesančiais Būsto rūmų nariais, įskaitant ginčus, kurių viena iš šalių (arba abi šalys) yra Būsto rūmų nariai.
Šiaulių miesto savivaldybės informacija
Šiaulių miesto savivaldybės administracija (toliau - Administracija) kviečia daugiabučių namų administratorius bendradarbiauti kuriant patogų daugiabučių namų kvartalų tvarkymą. Teikiame aktualią informaciją, susijusią su Šiaulių miesto daugiabučių namų kvartalų planavimu ir planavimo galimybėmis daugiabučių namų administratorių iniciatyva.