Bendroji dalinė nuosavybė yra dviejų ar kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti. Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu.
Bendrijos ir administratoriaus vaidmuo
Daugiabučių namų savininkų bendrija - yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, bendrijos valdyba ir bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Administratorius veikia, pagal savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintus nuostatus. Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę.
Jungtinės veiklos sutartis
Patalpų savininkai gali pasirašyti jungtinės veiklos sutartį namo bendrajai nuosavybei valdyti. Jungtinės veiklos sutartyje galima nustatyti, ar bendrus reikalus tvarko vienas iš savininkų, ar visi savininkai kartu. Tačiau būtina, kad visi bendrasavininkai pasirašytų sutartį. Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai, todėl net vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.
Bendrojo naudojimo patalpos
Butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos: pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų disponavimo priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma.
Asmeninės nuosavybės teise daugiabučio namo gyventojui gali priklausyti vienas ar keli objektai daugiabučiame name (butas, sandėliukas, garažas, palėpė). Na, o kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) turi teisę naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeisdamas kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų.
JAUTRIŲ DUOMENŲ TVARKYMAS
Lėšų kaupimas ir jų panaudojimas
Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui.
Šios Civilinio kodekso nuostatos praktinį įgyvendinimą apibrėžiančio Butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo ir sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašo nustatyta, kad iki tol, kol bus parengtas ir patvirtintas ilgalaikis (dvejų ir daugiau metų) namo (statinio) bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo planas, minimalus mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas namams, kurių naudingasis plotas iki 3 tūkst. kv. m, yra 0,05 Eur už kv. m per mėnesį, o namams, kurių naudingasis plotas 3 tūkst. kv. m ir daugiau, - 0,03 Eur už kv. m per mėnesį.
Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.
Teisė į bendrojo naudojimo objektų duodamas pajamas yra proporcinga butų ir kitų patalpų savininkų daliai bendroje dalinėje nuosavybėje. Dera žinoti, kad buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Gaisrinės saugos reikalavimai
Bendrosios gaisrinės saugos taisyklių nustatyta, kad daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose draudžiama:
- užkalti, užtverti, užkrauti įvairiomis medžiagomis ir įrenginiais laiptines, koridorius, balkonus, lodžijas, liukus, angas ir kitus išėjimus, skirtus žmonėms evakuoti;
- rakinti aukštų holų, bendrojo naudojimo koridorių ir evakuacinių laiptinių duris, išskyrus duris, turinčias stacionarų atrakinimo iš vidaus įrenginį;
- užtverti, užkrauti rūsiuose praeigas.
Iš pateiktų nuostatų darytina išvada, kad daugiabučio namo laiptines, koridorius, balkonus, lodžijas, kaip šio namo butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančias bendrojo naudojimo patalpas, paversti pavienių butų savininkų asmeninių daiktų sandėliukais yra draudžiama.
Kad daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus, tikslinga nustatyti šio namo vidaus tvarkos taisykles ir reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) jų laikytis. Nustatant, ar naudojantis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais nepažeidžiamos kitų butų ir kitų patalpų savininkų teisės ir teisėti interesai, be jau minėtų teisės aktų nuostatų, nederėtų pamiršti ir protingumo, teisingumo, socialinės santarvės ir sąžiningumo principų.
Nesutarimų sprendimas
Su bendrąja nuosavybe susijusius butų ir kitų patalpų savininkų sprendimus ir pavedimus įgyvendina namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas. Jo veiklos, susijusios su jam įstatymų ir kitų teisės aktų priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybė.
Taigi, kilus nesutarimų dėl bendrojo naudojimo objektų naudojimo ar kitų butų (patalpų) savininkų teisių ir teisėtų interesų galimo pažeidimo naudojantis minėtais objektais, tektų kreiptis į daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją, o dėl jo veiksmų ar neveikimo - į savivaldybę.
Administracinė atsakomybė
Administracinių teisės pažeidimų kodekso už priešgaisrinės saugos taisyklių ir kitų gaisrinę saugą reglamentuojančių norminių aktų pažeidimus arba jų nevykdymą piliečiams - butų ir kitų patalpų savininkams (naudotojams) - numatyta bauda nuo 7 iki 72 eurų, o už kliudymą valstybinės priešgaisrinės priežiūros pareigūnams atlikti savo tarnybines pareigas arba šių pareigūnų reikalavimų nevykdymą - nuo 72 iki 144 eurų.
Pirmuoju atveju tokį pažeidimą padariusiam fiziniam asmeniui teisę surašyti administracinio teisės pažeidimo protokolą turi priešgaisrinės apsaugos įgalioti asmenys, o konkrečią baudą skiria Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamentas. Antruoju atveju teisė surašyti administracinio teisės pažeidimo protokolą suteikta minėto departamento pareigūnams, o konkretų baudos dydį parinktų tokią bylą nagrinėsiantis rajono (miesto) apylinkės teismas.