Daugiabučių Namų Bendrojo Naudojimo Taisyklės

Daugiabučių namų bendrojo naudojimo klausimai dažnai kelia daug neaiškumų gyventojams. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie objektai priskiriami bendrojo naudojimo objektams, kaip jie turėtų būti prižiūrimi ir kokios taisyklės galioja daugiabučiuose namuose.

Kokie Objektai Gali Būti Bendrojo Naudojimo?

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendriją steigia pastato savininkai, o bendrija rūpinasi pastato savininkų bendraisiais interesais.

Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.

Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.

Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.

Pavyzdžiui, laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, gali būti bendro naudojimo objektas, jei tai nurodyta pastato bendrojo naudojimo objektų apraše.

Namo išorinė siena, sudaryta iš langų, kur pats stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, priklauso tam butui, kuriame yra.

Bendrojo Naudojimo Objektų Pavyzdžiai

• Laiptinės
• Koridoriai
• Rūsiai
• Palėpės
• Stogai
• Fasadai
• Liftai
• Inžinerinės sistemos (šildymo, vandentiekio, kanalizacijos)
• Žemės sklypas (jei priklauso bendrai)

Daiktų Laikymas Bendro Naudojimo Patalpose: Taisyklės ir Saugumas

Dažnas daugiabutyje gyvenantis žmogus susiduria su daiktų laikymo problema: ne kiekvienas turi sandėliuką ar pakankamai vietos bute, kuriame galėtų tinkamai laikyti dviratį, vaikišką vežimėlį ar kitus didesnius daiktus. Daugelis daugiabučių namų gyventojų dviračius, vaikiškus vežimėlius, roges laiko laiptinėse ar kitose bendrosiose patalpose.

Visgi, didžiausias pavojus slypi ne administracinėse baudose. Gaisro atveju itin svarbi greita gyventojų evakuacija. Remiantis priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamento duomenimis, šiais metais ketvirtadalis gaisrų Lietuvoje kilo gyvenamosios paskirties namuose, jų metu žuvo 67 gyventojai.

Daugiabutį namą administruojančios įmonės 2 kartus per metus privalo atlikti bendrųjų patalpų apžiūrą ir patikrinti, ar jos atitinka gaisrinės saugos reikalavimus.

Pasak „Civinity Namai“ atstovo pirmiausia vertėtų problemą aptrati su kaimynais ir drauge rasti sprendimus, kurie leistų tinkamai laikytis saugos reikalavimų.

Pasitaiko ir atvejų, kuomet gyventojai nesusirenka jiems priklausančių daiktų ir po pažeidimo fiksavimo bei informavimo.

„Dėl didelės vertės daiktų paprastai visuomet pavyksta su gyventojais susitarti, tad dažniausiai tenka utilizuoti seniai pamirštus, nereikalingus baldus, kitus daiktus ar po remonto likusias statybines medžiagas. Atlikus valymo darbus tarsi problemos nelieka, tačiau už neatsakingą gyventojų elgesį tenka mokėti visam namui.

„Derėtų atkreipti dėmesį ir į bendrosiose patalpose laikomo turto saugumą. Dviračiai - bene dažniausiai iš gyvenamųjų namų laiptinių dingstantys daiktai. Nors laiptinės paprastai rakinamos, tai retai būna kliūtis vagims. Todėl asmeninių daiktų laikymas visiems prieinamose patalpose kelia ir pačių daiktų saugumo klausimą,“ - dalinasi G.

Laikantiems daiktus sandėliukuose derėtų atkreipti dėmesį į rūsio patalpose esančią drėgmę ir žemesnę temperatūrą. Čia puikiai išsilaikys konservuotos daržovės ar uogos, tačiau tokie daiktai kaip knygos, drabužiai ar mediniai daiktai ilgainiui ims pelyti.

Balkonuose laikomus dviračius ir kitus daiktus siūloma paruošti žiemai: nuvalyti, pilnai nusausinti, sutepti judančias detales, išvaškuoti, taip sukuriant barjerą nuo drėgmės ir korozijos.

Pasak "Civinity Namai" atstovo G. „Neretai sulaukiame klientų klausimų, ar toks kaimynų elgesys yra leistinas, tačiau vienareikšmio atsakymo nėra. Vertinant, ar kaimynų dviračiai ar kiti daiktai bendrosiose patalpose laikomi tinkamai, reikia įvertinti, ar jie netrukdo žmonėms lengvai praeiti.

Bet koks daiktų palikimas, kuris užkrauna praėjimo takus ir trukdo žmonėms saugiai evakuotis, pažeidžia priešgaisrinės saugos reikalavimus ir tokie daiktai turi būti nedelsiant pašalinti,“ - sako G.

Bendrosios gaisrinės saugos taisyklės numato, kad daugiabučių namų bendrojo naudojimo laiptinėse, koridoriuose, balkonuose, avariniuose išėjimuose draudžiama laikyti daiktus, trukdančius žmonių evakavimuisi gaisro atveju.

Patarimai Dėl Daiktų Laikymo

• Prieš laikant daiktus bendro naudojimo patalpose, pasitarkite su kaimynais ir bendrijos atstovais.
• Užtikrinkite, kad daiktai netrukdytų praėjimui ir evakuacijai.
• Pasirūpinkite savo turto saugumu bendro naudojimo patalpose.

Bendrosios Daugiabučio Namo Gyvenimo Taisyklės

Svarbu, kad daugiabučio namo gyventojai laikytųsi tam tikrų taisyklių, kad būtų užtikrinta tvarka ir ramybė. Štai keletas svarbiausių taisyklių:

• Triukšmas: Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
• Šildymo sistemos: Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
• Gyvūnai: Laikantis gyvūnus, būtina vadovautis Gyvūnų globos bei laikymo įstatymu.
• Balkonai: Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų. Taip pat draudžiama mėtyti maisto likučius ar kitas šiukšles pro buto langus ir balkonus.
• Skelbimai: Kabinti skelbimus galima tik skelbimų lentose prieš tai gavus bendrijos valdybos sutikimą.
• Automobiliai: Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3 mėn. Taip pat draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
• Nuoma: Butų savininkai nuomuojantys butus privalo supažindinti nuomininkus su vidaus tvarkos taisyklėmis.

Atsakomybė Už Bendrojo Naudojimo Objektus

Pagal galiojantį Daugiabučiųnamų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai.

Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė.

Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui.

Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.

Klausimai ir Atsakymai

Gyventojams dažnai kyla klausimų dėl bendrojo naudojimo objektų. Štai keletas atsakymų į dažniausiai užduodamus klausimus:

Sandėliukai

Klausimas: Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos? Ar turi teisę kitas buto savininkas pretenduoti į kaimyno naudojamą sandėliuką, nes kaimynas turi sandėliuką didesnį, nors jo butas yra mažesnis? Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus ?

Atsakymas: Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti. Siūlytume pasitarti su šioje srityje...

Balkonai ir Lodžijos

Klausimas: Gyvename bute, kuris turi lodžiją, kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo mūsų lyja į apačią pas jį. Siena statyta iš stiklinių blokelių, viduje iškalta medinėmis lentelėmis. Mano manymų, ta siena yra namo fasado dalis, bet kaimynas aiškina, kad ją mes turim tvarkyt ir daryti iš naujo savo lėšomis, nors net nesam tikri, ar nuo mūsų jam bėga, nes pas mus viduje viskas sausa. Būčiau dėkinga už išsamesnį paaiškinimą, ar iš bendrijos lėšų tvarkoma tokia siena ar iš asmeninių lėšų.

Atsakymas: Pagal įstatymą, bendrosios pastato konstrukcijos apima ir išorines (fasado) konstrukcijas (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.

Įkrovos Stotelės

Klausimas: Ar gali Bendrijos susirinkimuose būti keliamas klausimas dėl Bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui? Jei taip, ar tai legalu, kad net ir tie Bendrijos nariai, kurie neturi parkavimo vietų, turi mokėti už įkrovos stotelių diegimą.

Atsakymas: Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis. Jeigu...

Balkonų Remontas

Klausimas: Mūsų 4 a. namas su kitu namu yra sujungtas siena su įrengtais balkonais, po kuria yra praėjimas pėstiesiems. Išėjimas į tuos balkonus yra iš mūsų namo butų balkonų. Problema tame, kad balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams. Bendrijos pirmininkui nereaguojant į problemą, kreipiausi raštu. Gavau žodinį atsakymą, kad balkono remontas yra buto savininko, kuris naudojasi tuo balkonu, rūpestis. Prašau atsakyti, kas turi remontuoti ir padengti išlaidas. Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas?

Atsakymas: Pagal įstatymą, bendrosios pastato konstrukcijos apima ir išorines (fasado) konstrukcijas (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos.

Lifto Keitimas

Klausimas: Daugiabutyje planuoja keisti liftą, kaip galima išvengti mokėti už lifto pirkimą, jei gyvename pirmame aukšte?

Atsakymas: Manome, kad niekaip neišvengsite. Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai. Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo.

Nuotekų Sistemos Remontas

Klausimas: Gyveni bendrabutyje, pirmame aukšte, įėjimas į butą atskiras, nuotekų sistema sumontuota atskirai nuo bendrabučio sistemos, nes tas butas kadaise buvo svečių kambarys. Tai 2024 m. mūsų bendrabutyje keitė dalį nuotekų vamzdį. Mes esame su žmona senjorai. Tai gavome sąskaitą kad PER 18 MĖNESIŲ TURĖSIME SUMOKĖTI apie 640 eurų. Ar tai yra teisingas sprendimas. Niekas neaiškina kokie darbai ir kiek buvo pakeista vamzdynų, o sąskaitas pateikia.

Atsakymas: Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo. Jeigu jūsų vamzdynas atskiras (ar...

Žemės Sklypo Priežiūra

Klausimas: Namo bendrija neturi savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, tačiau bendrijos administracija skaičiuoja mokesčius už teritorijos valymą, žolės nupjovimą, vaikų žaidimo aištelės tvarkymą, medžių genėjimą ( neva, taip nuspręsta visuotiniame bendrijos narių susirinkime ) . Vyriausybės atstovas yra išaiškinęs, kad tokiu atveju rinkliava negalima. Kaip yra iš tiesų, nes gyventojai jau pradeda nemokėti mokesčių už teritorijos priežiūrą?

Atsakymas: Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.

Terasos Įrengimas Ant Stogo

Klausimas: Laba diena, noriu paklausti, kokiu būdu daugiabučio namo gyventojas turi gauti kitų butų savininkų pritarimą, norėdamas ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, įsirengti terasą. Ar gyventojas pats gali eiti į butus ir rinkti parašus, kad jam kiti namo gyventojai leistų ant stogo įsirengti terasą. (šiuo atveju yra tikimybė, kad parašai bus sufalsifikuoti, arba gyventojams bus netinkamai paaiškintas parašų rinkimo tikslas). Ar šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu ar balsuojant raštu. Koks teisės aktas tai reglamentuoja.

Atsakymas: Civilinio kodekso 4.85 straipsnis. Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo...

Bendrojo Naudojimo Objektų Valdymas

Dr. Vytautas Jonaitis teigia, kad pagal Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų (DNSB) įstatymą, būti bendrijos nariu neprivalu. Tačiau tik DNSB nariai gali priimti sprendimus dėl bendrosios dalinės nuosavybės valdymo ir priežiūros. Tuo tarpu butų ir kitų patalpų savininkai ne bendrijos nariai netenka dalies teisių, susijusių su bendrosios nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, nors pagal Civilinį kodeksą (CK) jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo objektai ir jie turi teisę jais naudotis, privalo juos valdyti ir tinkamai prižiūrėti, dalyvauti priimant sprendimus dėl jų valdymo ir naudojimo.

Įvertinus ES šalių praktiką bei CK normas, reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrojo naudojimo objektų valdymo reglamentavimą.

Svarbu prisiminti, kad kiekvienas daugiabutis namas turi savo specifiką, todėl būtina vadovautis bendrijos įstatais ir susitarimais.

Objekto Priklausomybė ir Atsakomybė

Šioje lentelėje apibendrinta, kas yra atsakingas už skirtingų objektų priežiūrą:

PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.

tags: #bendrojo #naudojimo #patalpu #naudojimo #taisykles