Šiame straipsnyje aptarsime bendrosios dalinės nuosavybės išnuomojimo tvarką Lietuvoje, atsižvelgiant į įstatymus ir teismų praktiką.
Kas yra bendroji dalinė nuosavybė?
Kaip numatyta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 4.73 straipsnio 1 dalyje, bendrosios dalinės nuosavybės teisė yra tada, kai bendrosios nuosavybės teisėje nustatytos kiekvieno savininko nuosavybės teisės dalys.
Bendrosios dalinės nuosavybės teisės turėtojo dalis bendrojoje nuosavybėje gali būti:
- Atidalinta, t.y. nustatyta konkreti bendraturčiui priklausanti bendrosios nuosavybės objekto dalis.
- Neatidalinta.
Pavyzdžiui, butas priklauso keliems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, t. y. padalintas per pusę ir konkrečiai yra nustatyta, kuris naudojasi tam tikru kambariu. Šiuo atveju, butas skirtingiems asmenis priklauso bendrąja nuosavybės teise su konkrečiomis atidalintomis dalimis joje: kiekvienam savininkui po vieną buto kambarį.
Bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises į bendrąją dalį
Atkreiptinas dėmesys į LR CK 4.78 straipsnį, reglamentuojantį bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises į bendrosios dalinės nuosavybės teise turimą savo dalį įgyvendinimo tvarką, kuris numato, kad kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus šiame kodekse nustatytas išimtis.
Taigi, vieno kambario savininkas, kuriam buto kambarys priklauso bendrąja daline nuosavybes teise su atidalinta konkrečia buto dalimi, turi visišką teisę ir laisvę sudaryti nuomos sutartį su trečiais asmenimis dėl kambario nuomos. Pažymėtina, kad įstatymai nenumato pareigos tokiu atveju gauti kito buto bendrasavininko sutikimą, atitinkamai, išnuomavus kambarį be tokio sutikimo, kambario savininkui jokių neigiamų teisinių pasekmių nekyla.
Bendraturčiui, ketinančiam išnuomoti ar suteikti panaudai (t. y. perduoti neatlygintinai naudotis) sau priklausančią nekilnojamojo turto dalį, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas, jei yra nustatyta naudojimosi bendru turtu tvarka. Nustatant nekilnojamojo daikto naudojimosi tvarką, patvirtinama, kuriomis konkrečiomis daikto dalimis naudosis bendraturčiai.
Kai naudojimosi bendru turtu tvarka yra nenustatyta ar kitokiais būdais su kitais bendraturčiais nesuderinta (negautas bendraturčių sutikimas), kokį konkretų turtą (jo dalį) vienas iš bendraturčių gali išnuomoti ar suteikti panaudai tretiesiems asmenims, nuomos ar panaudos sutartis negali būti sudaryta.
Priešingu atveju ne tik būtų neaišku, kokia turto dalimi ir kuriuo konkrečiai turtu (patalpomis, statiniais) gali naudotis tretieji asmenys, bet ir, vienam bendraturčiui įgyvendinant nuosavybės teisę, būtų pažeidžiama kitų bendraturčių teisė naudotis savo nuosavybe.
Dalinės nuosavybės privalumai gyvenimo būdui
Dalinės nuosavybės nekilnojamasis turtas: ar verta? Tiesa!
Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis
Taip pat pažymime, kad kaip numatyta LR CK 6.579 straipsnio 3 dalyje, terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepaisant, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu. Be to, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre (LR CK 6.579 straipsnio 4 dalis). Taigi, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinės formos, o notariškai jos tvirtinti nėra privaloma.
Svarbu! Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis turi būti rašytinės formos, tačiau notarinis patvirtinimas nėra privalomas.
Teismų praktika
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija byloje dėl ne gyvenamosios paskirties pastato bendraturčių bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimo suformuluota tokia teisės aiškinimo ir taikymo taisyklė: sprendžiant, kurios (CK 4.75-4.81 straipsniuose ar CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintos) teisės normos reglamentuoja santykius, kurie susiklosto pastato, kuriame yra butų ir kitų patalpų, bendraturčiams įgyvendinant bendrosios dalinės nuosavybės teises, pirmiausiai reikia įvertinti, ar tame pastate esantys butai ir kitos patalpos pastato bendraturčiams priklauso asmeninės nuosavybės teise.
Jeigu pastate esantys butai ir kitos patalpos bendraturčiams priklauso ne asmeninės, bet bendrosios dalinės nuosavybės teise ir todėl bendraturčiai name esančiais butais ir kitomis patalpomis naudojasi pagal nustatytą naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarką, turi būti taikomas CK 4.75-4.81 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas.
Jeigu pastate esantys butai ir kitos patalpos bendraturčiams priklauso asmeninės nuosavybės teise, o tokie asmenys pastato bendraturčiai yra tik dėl to, kad jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso pastato bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga (CK 4.82 straipsnio 1 dalis), taikomas CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas.
Ar CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas tokiu atveju turi būti taikomas visa apimtimi, priklauso nuo to, kokią pastato naudingojo ploto dalį sudaro butai. Jeigu jie sudaro ne mažiau kaip pusę tokio ploto ir dėl to pastatas pagal paskirtį yra gyvenamasis namas, CK 4.82-4.85 straipsniuose įtvirtintas teisinis reguliavimas taikomas visa apimtimi.
Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo
Pagal CK 4.85 straipsnį, sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos, jungtinės veiklos sutarties dalyvių arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus sudarytą bendrojo naudojimo objektų aprašą naudojami tenkinti ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikius, nepažeidžiant name esančių butų ir kitų patalpų savininkų teisių ir butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar balsuojant raštu priimtų sprendimų, valdymo ir naudojimo gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip, ir yra privalomi tos dalies butų ir kitų patalpų savininkams.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 2 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 4.85 straipsnis. 2012 05 10 įstatymu Nr. (Žin., 2012, Nr. 1 išnagrinėta situacija, kai ieškovas (bendraturtis) prašė pripažinti jo ir atsakovių (viena - bendraturtė, kita - panaudos gavėja) sudarytą panaudos sutartį pasibaigusia, taip pat atsakovių vėliau sudarytą (be ieškovo sutikimo) panaudos sutartį negaliojančia CK 1.80 straipsnio pagrindu.
Ieškovo nuomone, kadangi jam ir atsakovei (bendraturtei) bendrosios nuosavybės teise priklausančio turto naudojimosi tvarka nenustatyta, atsakovė suteikti panaudai kitai atsakovei (panaudos gavėjai) ginčo turtą galėjo tik turėdama ieškovo sutikimą.
Pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė, o apeliacinės instancijos teismas ieškinio dalį dėl nurodytų reikalavimų tenkino. Kasacinis teismas nurodė, kad bendraturčiui savo dalį nuomojant, perduodant panaudai ar pan., teisiškai reikšminga aplinkybė, ar nustatyta naudojimosi bendru turtu tvarka.
Bendraturčiui, ketinančiam perleisti savo dalį, taip pat ją išnuomoti tais atvejais, kai yra nustatyta naudojimosi bendru daiktu tvarka, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas (pardavimo atveju bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti parduodamą dalį - CK 4.79 straipsnis).
Kasacinis teismas sprendė, kad, nesant nustatytos naudojimosi bendru turtu tvarkos ar kitu būdu nesuderinus su ieškovu, kokį konkretų turtą (jo dalį) vienas iš bendraturčių gali suteikti panaudai tretiesiems asmenims, atsakovė neturėjo teisės perduoti neidentifikuotą bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomo nekilnojamojo turto dalį naudotis kitai atsakovei panaudos teise.
Naudojimosi tvarkos nustatymas. Atidalijimas. Sukaupta solidi ir gera praktika, leidžia pasiūlyti Klientui geriausius patarimus ir ginčiai baigiasi nepasiekę teismo, o ginčui persikėlus į teismą - pasiekti rezultatų, tenkinančius Klientą. Naudojimosi tvarkos nustatymas. Atidalijimas. CK 4.72 str. nusako kas yra bendroji nuosavybės teisė: 1 d. Bendrosios nuosavybės teisė yra dviejų ar kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą bei juo disponuoti.
Įstatyme nustatytos dvi bendrosios nuosavybės teisės rūšys (CK. Bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama tik visų bendraturčių sutarimu (CK 4.75 str. Jeigu bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą tiesiogiai valdė, naudojo ir juo disponavo ne visi bendraturčiai, tai kiti bendraturčiai turi teisę gauti iš šių ataskaitą kasmet arba iš karto po to, kai jie nustojo bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą tiesiogiai valdyti, naudoti bei juo disponuoti (CK 4.75 str.
Patys savininkai sprendžia, kaip įgyvendinti bendrąją dalinę nuosavybę ir tik tuo atveju, jeigu bendraturčiai nesutaria, kaip ji turi būti įgyvendinta, sprendžia teismas pagal bet kurio bendraturčio ieškinį. Taigi kai yra nesutarimas, valdymo, naudojimosi ir disponavimo tvarka nustatoma teismo tvarka pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo jurisprudencijoje, nagrinėjant bendraturčių ginčus, suformuotos principinės nuostatos, užtikrinančios, kad bendraturčiai visų pirma išnaudotų visas galimybes suderinti savo valią dėl nuosavybės teisės į bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą įgyvendinimo. Tai pasiekti padeda bendraturčių kooperavimasis.
Ginčas dėl naudojimosi bendrais nekilnojamaisiais daiktais sprendžiamas, vadovaujantis CK 4.81 str. 1 d. Naudojimosi tvarkos nustatymo procesas yra labai svarbus aspektas tinkamo nuosavybės teisės įgyvendinimo požiūriu, nes naudojimosi teise, t. y. teise pritaikius daikto naudingąsias savybes gauti jo duodamą naudą, pasireiškia nuosavybės socialinis ir ekonominis vertingumas. Bylos nagrinėjimo metu pateikiami naudojimosi bendrąja daline nuosavybe tvarkos projektai ne visada atitinka abiejų ginčo šalių interesus. Teismo pareiga yra priimti abiem pusėms priimtiniausią sprendimą, atsižvelgiant į ginčo šalių turimas dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje, įvertinant šalių nesutarimo priežastis, siekiant, kad nustatoma naudojimosi tvarka būtų patogi bendraturčiams, racionali ir tarnautų geresniam nuosavybės valdymui.
Kasacinis teismas taip pat yra konstatavęs, kad atidalijami gali būti ne visi, o tik vienas ar keli bendraturčiai. Atidalijus dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės atidalyta dalis tampa savarankišku nuosavybės teisės objektu. Nustačius naudojimosi bendru turtu tvarką, bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta. Savo nuožiūra bendraturtis naudojasi tik ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama, tam tikros bendro turto dalys ir toliau gali būti naudojamos bendrai. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad, sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas - nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, prioritetas turi būti teikiamas atidalijimui iš bendrosios nuosavybės (CK 4.80 str.
| Teisės norma | Aprašymas |
|---|---|
| CK 4.73 str. 1 d. | Bendrosios dalinės nuosavybės apibrėžimas |
| CK 4.78 str. | Bendraturčio teisės perleisti ar suvaržyti teises į bendrąją dalį |
| CK 6.579 str. 3 d. | Reikalavimai gyvenamosios patalpos nuomos sutarčiai |
| CK 4.85 str. | Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo |
Bendraturčiui, ketinančiam išnuomoti ar suteikti panaudai (t. y. perduoti neatlygintinai naudotis) sau priklausančią nekilnojamojo turto dalį, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas, jei yra nustatyta naudojimosi bendru turtu tvarka. Nustatant nekilnojamojo daikto naudojimosi tvarką, patvirtinama, kuriomis konkrečiomis daikto dalimis naudosis bendraturčiai.
Kai naudojimosi bendru turtu tvarka yra nenustatyta ar kitokiais būdais su kitais bendraturčiais nesuderinta (negautas bendraturčių sutikimas), kokį konkretų turtą (jo dalį) vienas iš bendraturčių gali išnuomoti ar suteikti panaudai tretiesiems asmenims, nuomos ar panaudos sutartis negali būti sudaryta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr.
Vilniaus universiteto Teisės klinika pažymi, kad pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir nelaikytina individualiai pritaikoma kiekvienam atvejui. Konkrečios situacijos aplinkybės ar pasikeitęs teisinis reguliavimas gali lemti kitokį teisinį vertinimą bei atsakymą. Norėdami gauti nemokamą individualią konsultaciją, užduokite klausimą internetu (spauskite čia) arba užsiregistruokite į gyvą susitikimą VU Teisės klinikos biure Vilniuje (spauskite čia).
tags: #bendros #dalines #nuosavybes #isnuomojimas