Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti, kokie reikalavimai taikomi bendro naudojimo patalpoms, kokios yra jų teisės ir pareigos, susijusios su šių patalpų priežiūra ir valdymu. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su daugiabučio namo patalpų apranga, remiantis teisės aktais ir specialistų rekomendacijomis.
Kas Yra Bendrojo Naudojimo Objektai?
Butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga (LR LR CK 4.82 straipsnio 1 dalis).
Šis bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančių objektų sąrašas detaliau reglamentuojamas Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatyme, pagal kurį Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektai - tai:
- Bendrosios konstrukcijos - pagrindinės daugiabučio namo laikančiosios (pamatai, sienos, perdenginiai, stogas) ir kitos konstrukcijos (balkonų bei laiptinių konstrukcijos, fasadų apdailos elementai, įėjimo į namą laiptai ir durys);
- Bendroji inžinerinė įranga - daugiabučio namo vandentiekio, kanalizacijos, dujų, šilumos, elektros, telekomunikacijų ir rodmenų tinklai, ventiliacijos kameros, vamzdynai ir angos, šildymo radiatoriai, elektros skydinės, liftai, televizijos kolektyvinės antenos ir kabeliai, šilumos mazgai, karšto vandens ruošimo įrenginiai, katilinės ir kita bendro naudojimo inžinerinė techninė įranga bendrojo naudojimo patalpose ar konstrukcijose, taip pat šie objektai, įrengti atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose, jeigu jie susiję su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu ir jeigu jie nėra trečiųjų asmenų nuosavybė;
- Bendrojo naudojimo patalpos - daugiabučio namo laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jei jos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims.
Taigi remiantis nurodytomis teisės normomis, daugiabučio namo laiptinės, kaip bendrojo naudojimo objekto, savininkai yra visi daugiabučiame name esančių butų ir kitų, tarp jų - gyvenamajame name esančių negyvenamosios paskirties, patalpų savininkai.
Savininkų Teisės ir Pareigos
Įstatymai įtvirtina, kad buto ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti ir proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atskaitymus kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti.
Jei išlaidos yra susijusios su daugiabučio namo bendro naudojimo objektų išsaugojimu, pagerinimu ar atnaujinimu, tai jos priskirtinos prie bendrojo statinio bendrųjų objektų naudojimo išlaidų, paskirstytinų proporcingai visiems bendraturčiams, nepriklausomai nuo to, ar jie tiesiogiai naudojasi šiais objektais.
Išimtis galima tik tuo atveju, jei bus sudarytas bendrojo naudojimo objektų, skirtų nepriklausomos, atskiros pastato dalies funkcionavimui ir jos naudotojų poreikiams tenkinti, aprašas. Tokiame bendrojo naudojimo objektų apraše šių objektų administratorius, pavyzdžiui, daugiabučio gyvenamojo namo bendrija, įvertindamas bendrojo naudojimo objektų funkcionalumą, atskirumą ir pan., iš anksto nustato tokių objektų valdymo ir naudojimosi jais tvarką ir sąlygas, kurios turi būti žinomos ir suprantamos bendrojo naudojimo objektų bendraturčiams.
CK 4.83 straipsnis numato, kad butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Butų ir kitų patalpų savininkai taip pat privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Šios lėšos yra butų ir kitų patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui. Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles.
Svarbu: Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Valdymas ir Administravimas
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Daugiabučių namų savininkų bendrija - yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Patalpų savininkai gali pasirašyti jungtinės veiklos sutartį namo bendrajai nuosavybei valdyti. Jungtinės veiklos sutartyje galima nustatyti, ar bendrus reikalus tvarko vienas iš savininkų, ar visi savininkai kartu. Tačiau būtina, kad visi bendrasavininkai pasirašytų sutartį. Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai, todėl net vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti.
Administratorius veikia, pagal savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintus nuostatus. Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę.
Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Atstovavimas: Butų ir kitų patalpų savininkai turi teisę įgalioti kitą asmenį atstovauti jų interesams palaikant santykius su bendrija ir jos valdymo organais dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimo, valdymo, priežiūros ir atnaujinimo, nurodydami įgaliojimo terminą, teisių ir pareigų apimtį.
Sprendimų Priėmimo Tvarka
CK 4.85 straipsnis numato, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos, jungtinės veiklos sutarties dalyvių arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus sudarytą bendrojo naudojimo objektų aprašą naudojami tenkinti ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikius, nepažeidžiant name esančių butų ir kitų patalpų savininkų teisių ir butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar balsuojant raštu priimtų sprendimų, valdymo ir naudojimo gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip, ir yra privalomi tos dalies butų ir kitų patalpų savininkams.
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija. Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo.
Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
Pavyzdžiui: Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Gaisrinė Sauga Daugiabučiuose Namuose
Pastato prižiūrėtojui (bendrojo naudojimo objektų valdytojui) privalu rūpintis ne tik namo būkle, pastato pagrindinių konstrukcijų (sienų, cokolio stogo ir kt.) mechaninio patvarumo palaikymu, smulkių defektų šalinimu, bendrojo naudojimo inžinerinių sistemų saugaus naudojimo užtikrinimu, bet ir gaisrine sauga.
Taip pat dažnai stebima situacija, kai gyventojai aplaidžiai žiūri į namų gaisrinę saugą - rūsių koridoriuose, laiptinėse, palėpėse kaupia sendaikčius ar kitas degias medžiagas, rūko bendrojo naudojimo patalpose ir taip sudaro sąlygas gaisrams kilti.
Rimas Girdzijauskas, Vilniaus apskrities priešgaisrinės gelbėjimo valdybos Valstybinės priešgaisrinės priežiūros skyriaus Prevencinės veiklos poskyrio vyresnysis inspektorius primena, kad daugiabučiuose kasmet atliekami profilaktiniai gaisrinės saugos patikrinimai.
„Per 2014 m. pirmą pusmetį atliktas 26 aukštuminių gyvenamųjų namų (kuriuose altitudė nuo privažiavimo iki viršutinio aukšto grindų viršija 26,5 m) planinis priešgaisrinis techninis patikrinimas. Patikrinimo metu nustatyti pažeidimai - užrakintos laiptinių durys neturi iš vidaus atrakinamo užrakto; koridoriuose, praėjimuose pristatyta baldų. Daugelyje gyvenamųjų namų išlieka nuolatinės techninės problemos, kurioms spręsti reikia investicijų - neveikia dūmų šalinimo sistemos bei vidaus gaisrinis vandentiekis.
Taip pat pareigūnai Vilniuje patikrino 326 gyvenamųjų namų (neauštuminių) bendrųjų patalpų priešgaisrinę būklę. Jis daro išvadą, kad visuose tikrintuose daugiabučiuose buvo aptikta pažeidimų.
„Vienareikšmiškai pasakyti, kad visi yra nesaugūs negalima, kadangi pažeidimų pobūdžiai skiriasi. Visuose 26 šiemet patikrintuose aukštuminiuose pastatuose priešgaisrinė apsauga nepakankama.
Bendrovės "E-Metalurgija", kuri gamina įvairias metalines konstrukcijas, taip pat ir priešgaisrines ir evakuacines kopėčias, vadovas Andžej Kosteckij sako neprisimenąs, kad būtų tekę gaminti priešgaisrines ar evakuacines kopėčias seniems daugiabučiams.
Jis sako, kad gyventojai bijosi kopėčiomis į butus galinčių patekti vagių, tad jas išmontuoja. Specialistas stebisi tokiu požiūriu: „Vagys ateina per laptines, patenka per stogą ar pakyla liftu. Juk dėl to šių dalykų neatsisakome. Tiesiog saugome savo turtą. O gaisrinės kopėčios prasideda bent pora metrų nuo žemės, jos veda ant stogo, liukai ant stogo rakinami.
Direktorius pastebi, kad neretai yra painiojamos gaisrinės ir evakuacinės kopėčios. Ir jeigu kurios nors prie pastato yra, laikoma, jog viskas gerai.
„Evakuacinės kopėčios, kaip rodo pavadinimas, tai kopėčios, kuriomis pavojaus atveju iš pastato turėtų saugiai pasišalinti jame esantys žmonės. Jos gali būti skirtingų formų (ištraukiamos, atlenkiamos, nuleidžiamos ir kt.), tačiau esminis rodiklis yra jų plotis. ES sertifikuojamos evakuacinės kopėčios paprastai yra 40-50 cm išorinio pločio.
Priešgaisrinės arba tiesiog Gaisrinės kopėčios, kurios STR nurodomos kaip G1 tipo gaisriniai laiptai, yra skirtos ugniagesiams gelbėtojams kuo greičiau patekti iki nelaimės vietos ir pradėti ugnies gesinimo ar gelbėjimo darbus. Gaisrinės kopėčios taip pat gali būti naudojamos ir žmonių evakuacijai, tačiau tokių kopėčių išorinis plotis yra 50-70 cm. Pavyzdys, kaip suderintos kopėčios su išorine laiptine (evakuacija ir priesgaisrinė sauga).
A. Kosteckij: „Idealiausiu atveju, kaip numatyta STR 2.01.04:2002, priešgaisrinės kopėčios turėtų prasidėti nuo žemės. Tačiau tame pačiame dokumente taip pat akcentuojama, jog vertikalios gaisrinės kopėčios turi būti lengvai ir patogiai pasiekiamos. Tai reiškia, jog realiai ne visada yra paprasta suprojektuoti kopėčias nuo pat žemės dėl siaurų pravažiavimų, nedidelės erdvės kiemuose ar dėl vaikų saugumo (kad neliptų ant stogo). Dėl šių priežasčių yra leidžiama gaisrines kopėčias statyti atitraukiant jų pradžią 2 m nuo žemės (ši norma negalioja perėjimams tarp skirtingų aukščių pastato stogų). Taigi, kopėčių ilgis = pastato sienos aukštis iki karnizo/parapeto viršaus - 2 m + 0,8 m (išlipimo turėklai su aikštele).
Pagal standartą ISO 14122-4, apsauginių lankų reikia kopėčioms aukštesnėms kaip 3 m, tačiau ES valstybės gali taikyti šį standartą tiesiogiai arba savo teisės aktais numatyti kitus reikalavimus apsauginių lankų naudojimui. Lietuvoje yra reikalaujama, jog ilgesnės nei 6 m kopėčios būtų projektuojamos ir gaminamos su apsauginiais lankais. Tačiau svarbu šio reikalavimo laikytis ne vien formaliai, t. y.
Gaisrinio vandentiekio vamzdis (vadinamasis sausvamzdis, sauso tipo gaisrinis stovas), paprastai vadinamas tiesiog sausvamzdžiu, yra apvalus 70-80 mm skersmens vamzdis su galuose esančiomis specialiomis movomis ugniagesių gelbėtojų žarnai prijungti. Sausvamzdžių būtinybė ir reikalavimai yra apibrėžti Priešgaisrinės apsaugos ir gelbėjimo departamento direktoriaus įsakymu patvirtintose lauko gaisrinio vandentiekio projektavimo ir įrengimo taisyklėse (žr. SVARBU). Tai P3.1 grupei priskiriami prekybos paskirties pastatai, P5-priskiriami gamybos ir pramonės paskirties, sandėliavimo, pagalbinio ūkio (fermos, ūkio, sodų ar kt.) bei kiti pastatai. Gamybinės patalpos, dirbtuvės, laboratorijos esančios kitų funkcinių grupių pastatuose yra priskiriamos P5 grupei.
Taigi konkrečiu atveju reikėtų vadovautis statinio projektu arba pasižiūrėti kokiai funkcinei statinių grupei priklauso pastatas. Taip pat kokiu atstumu nuo pastato yra išoriniai vandens hidrantai. Jei stogų aukščiai skiriasi daugiau kaip 1 m, perėjimui nuo vieno stogo ant kito būtina įrengti gaisrines kopėčias.
Svarbu atsiminti Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus ? Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Ši informacija padės jums geriau suprasti savo teises ir pareigas, susijusias su daugiabučio namo patalpų apranga ir valdymu. Būkite aktyvūs, domėkitės bendrijos veikla ir dalyvaukite priimant sprendimus, kad jūsų namas būtų tvarkingas ir saugus.