Šiandieninė skaitmeninė amžius taršia naujais veiklos modeliais ir galimybėmis verslui išplisti bei pasiekti didesnę auditoriją nei niekada anksčiau. Verslo pasaulis nuolat kinta ir evoliucionuoja, reikalaujant nuolatinių naujovių bei inovacijų. Inovacijos yra esminė verslo sėkmės sąlyga šiuolaikiniame verslo pasaulyje.
Jau kurį laiką visame pasaulyje stebima darbuotojų grąžinimo į biurus tendencija. Tai skatina darbdavius skirti daugiau dėmesio biuro lokacijai ir darbo vietos sukūrimui, užtikrinant patogumą darbuotojams, įpratusiems dirbti iš namų.
Biuro lokacija ir funkcionalumas
„Įmonių vadovai pastebi, jog viena pagrindinių darbuotojus motyvuojančių priemonių yra funkcionalus biuras ir jo lokacija. Kuo darbuotojas greičiau gali pasiekti savo darbo vietą, kuri yra pritaikyta patogiam darbui, tuo jo motyvacija ten ateiti yra didesnė“, - dalinosi L. Kilimonytė. Anot L. Kilimonytės pabrėžia, jog darbdaviai, atsižvelgdami į darbuotojų lūkesčius dirbti patogioje lokacijoje, dažnai pasirenka centrinę miesto dalį, pavyzdžiui, sostinės Konstitucijos prospektą.
„Įmonės labai vertina galimybę tiek pateisinti darbuotojų lūkesčius dėl lokacijos, tiek būti šalia sostinės centriniame miesto rajone (angl. „central business district“, CBD) įsikūrusių verslų, su kuriais galima megzti ryšius, ieškoti sinergijų.
Anot „Colliers“ atstovės, anksčiau įmonės, norėdamos išlaikyti savo darbuotojus, daug dėmesio skirdavo darbuotojų poilsiui, laisvalaikiui ir pramogoms. Pavyzdžiui, įrengdavo erdves stalo futbolui, kompiuteriniams žaidimams ar miegui.
„Nebe stalo futbolas yra svarbu, o kad biurų erdvė būtų lanksti ir darbuotojas jaustųsi tarsi namuose, kuriuose kelis kartus per dieną gali pakeisti savo darbo vietos lokaciją“ - teigė L. Be jaukumo labai svarbus ir biuro funkcionalumas.
Mažėjant atvirų erdvių (angl. „open space“) populiarumui, kyla poreikis darbuotojams pasiūlyti daugiau atskirų susitikimo kambarių (angl. „meeting room“). Poreikis darbuotojams užtikrinti darbo erdvės lankstumą bei funkcionalumą biure lemia darbo vietai skiriamų kvadratinių metrų augimą.
„Darbdaviai stengiasi pasiūlyti erdves darbuotojui, kuriose jis galėtų tiek pabendrauti, tiek turėti susitikimą, susikaupti ar padirbėti kitoje vietoje, ne prie įprasto savo darbo stalo“, - sakė L. L. Kilimonytė pastebi, jog erdvesni biurai yra pasirenkami ir dėl įmonių noro visus savo darbuotojus suburti viename aukšte.
„Todėl paklausūs tampa tokie verslo centrai, kuriuose vieno aukšto plotas gali siekti kelis tūkstančius kvadratinių metų“, - teigė L.
Tvarumas
Be biurų lokacijos ir funkcionalumo, įmonės savo biurų paieškose pabrėžia ir pastato tvarumo rodiklio svarbą. Įmonės tvarumo kriterijus taiko ir patalpoms.
„Šiuos poreikius girdi ir verslo centrus vystantys plėtotojai. Pastaruoju metu ant naujų verslo centro stogų įrengiamos saulės jėgainės, kurios padeda nuomininkams už elektros energijos sąnaudas mokėti mažiau.
Taip pat vystytojai, siekdami užtikrinti aukščiausią verslo centrų kokybę, nusprendžia investuoti ir įrengti dvigubo stiklo fasadus su išorinėmis žaliuzėmis. Tokiu būdu įmonės gali optimizuoti ir reguliuoti dienos šviesos srauto kiekį savo biuruose. Girdėdamos savo darbuotojų lūkesčius įmonės domisi, ar pastate yra įrengta dušų, elektromobilių įkrovimo vietų.
Vilniuje, Konstitucijos prospekte, kyla naujas, išskirtinis verslo centras „Sąvaržėlė“. Projektą vysto nekilnojamojo turto investicinis fondas „Right Bank Development Fund“, kurį valdo investicijų valdymo bendrovė „Lords LB Asset Management“. Šio verslo centro biurų nuoma užsiima bendrovė „Colliers Baltics“. Šiuo metu jau išnuomota 46 proc.
Pastato (patalpų) paskirtis
Nekilnojamojo turto paskirtis yra vienas iš pagrindinių dalykų, kurį būtina žinoti tiek turto savininkams, tiek nuomininkams, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą. Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti).
Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai. Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.
- Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui.
- Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.
Pastato (patalpų) paskirtis yra reikšminga ne tik dėl jų atitikties skirtingiems saugos, sveikatos ir kt. reikalavimams, tačiau gali lemti ir kitas svarbias aplinkybes, pavyzdžiui, mokesčius. Jeigu fizinio asmens disponuojamas nekilnojamasis turtas yra mokslo, poilsio, ūkio, garažų, fermų ir kt. Tačiau yra taikomos išimtys.
Tam tikrais atvejais teisės aktai leidžia naudoti pastatą (patalpas) nepakeitus paskirties. Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties name ar jo patalpose galima vykdyti fotografavimo, meninės kūrybos, švietimo paslaugų, sveikatos priežiūros, odontologinės praktikos veiklas.
Pastato paskirtis yra svarbus aspektas, lemiantis tiek jo naudojimo galimybes, tiek savininkų teises ir pareigas.
Oro kondicionavimas biure
„Oro kondicionierius biurui“ skamba paprastai, bet realybėje biurai turi vieną didelį iššūkį: skirtingose zonose žmonėms komfortiška skirtingai. Vieni sėdi prie vitrininio lango, kiti - prie serverinės ar virtuvėlės, dar kiti - posėdžių salėje su 12 žmonių.
Pastaba: komforto suvokimas priklauso ne tik nuo temperatūros, bet ir nuo oro judėjimo, drėgmės bei spindulinės šilumos (langai).
- Mobilus oro kondicionierius dažniausiai pasirenkamas, kai reikia „čia ir dabar“: be montavimo, pernešamas, tinka vienai patalpai.
- Sieninis split yra racionalus, kai biuras mažesnis arba kai norite sprendimo 1-2 zonoms. Jei turite kelias patalpas, svarbu ne vien galia, bet ir oro srauto kryptis - kad nepūstų į darbo vietą.
- Kasetiniai kondicionieriai montuojami į pakabinamas lubas, todėl biuruose yra itin populiarūs: oro paskirstymas dažnai tolygesnis, mažesnė skersvėjų rizika, o įranga vizualiai „švaresnė“.
- Kanalinis sprendimas tinka, kai norite minimalios vizualinės įtakos (matosi tik grotelės/difuzoriai), o oro tiekimas išskaidomas per ortakyną. Tai dažnas pasirinkimas, kai biuras įrengiamas nuo nulio (fit-out), o lubų erdvė leidžia ortakius.
- VRF sistemos skirtos daug zonų ir skirtingų režimų biurams: vieni kabinetai pilni žmonių, kiti - tušti, vienur reikia daugiau vėsinimo, kitur - mažiau. VRF privalumas - zoniškumas, plėtra ir patogus valdymas, ypač kai biuras keičiasi.
Internete dažnai randamas „W/m²“ skaičius gali padėti tik kaip startas. Biure realią reikšmę lemia saulė, žmonės, IT, langai, patalpos aukštis, vėdinimas, net darbo grafikas.
Triukšmas biure yra „nematomas“ konfliktų šaltinis. Net jei įrenginys efektyviai vėsina, garsesnis veikimas gali erzinti ir mažinti produktyvumą.
Biure dažnas scenarijus: vieni nori +22 °C, kiti - +24 °C. Sprendimas nėra „vidurkis“, o zoniškumas: atskiros patalpos ar zonos su atskiru valdymu (ypač kabinetams ir salėms).
Jei biuras kondicionuojamas kasdien 8-10 val. Oro kondicionieriai naudoja šaltnešį, todėl montavimas turi būti atliekamas atsakingai ir pagal taikomus reikalavimus. ES galioja F-dujų reglamentas (Reglamentas (ES) 2024/573), kuris taikomas įrangai, kurios veikimas remiasi fluorintomis šiltnamio efektą sukeliančiomis dujomis.
Jei biuras taip pat sprendžia oro kokybės klausimus, kondicionavimą verta derinti su vėdinimu - žr. rekuperatorių ir vėdinimo sistemų sprendimus.
Mini-case (praktika): 120 m² biuras su open space + 2 posėdžių salėmis dažniausiai „stringa“ ne dėl galios trūkumo, o dėl to, kad posėdžių metu temperatūra šoka, o open space nukenčia nuo skersvėjų.
Kreiptis į specialistus verta tada, kai norite ne spėlioti, o turėti sprendimą, kuris veiks be „temperatūros karų“ biure.
Dažniausiai užduodami klausimai
- Kiek kW reikia 50 m² biurui? Tai priklauso nuo stiklinimo, darbuotojų skaičiaus, IT įrangos ir lubų aukščio. Kaip orientyras (aproksimacija) paprastam biurui dažnai būna ~3,5-5,0 kW, o jei daug stiklo/IT - ~5,0-7,0 kW. Tiksliam parinkimui geriausia vertinti zonomis, ne vien plotu.
- Ar mobilus kondicionierius tinka biurui ir kada jis geriausias pasirinkimas? Tinka kaip laikinas ar sezoninis sprendimas vienoje patalpoje, kai nėra galimybės montuoti stacionariai. Open space ir ilgalaikiam naudojimui dažniausiai netinka dėl triukšmo, žarnos išvedimo ir mažesnio realaus efektyvumo.
- Kas geriau biurui: kasetinis ar kanalinis kondicionierius? Jei turite pakabinamas lubas ir norite tolygaus oro paskirstymo - kasetinis dažnai būna greitesnis ir paprastesnis sprendimas. Jei norite „nematomo“ varianto ir galite projektuoti ortakius - kanalinis leidžia paskirstyti orą per kelis difuzorius ir sumažinti skersvėjų riziką.
- Ar oro kondicionierius pakeičia vėdinimą / rekuperaciją? Ne. Kondicionierius vėsina (kartais sausina), bet neužtikrina šviežio oro tiekimo. Biuruose komfortui ir oro kokybei dažnai reikia derinti kondicionavimą su vėdinimo/rekuperacijos sprendimais.
- Koks triukšmo lygis (dB) tinkamas darbo vietai? Vertinant biuro komfortą, kuo tylesnis vidinis blokas realiame režime - tuo geriau. Praktikoje svarbu ne vien skaičius kataloge, o faktinis režimas ir oro srauto valdymas. Rekomenduojama rinktis sprendimą, kuris leidžia dirbti tyliau (tolygus paskirstymas, teisinga galia, zonos).
- Kiek kainuoja kondicionieriaus montavimas biure? Kaina priklauso nuo tipo (split/kasetinis/kanalinis/VRF), komunikacijų ilgio, išorinio bloko vietos, kondensato nuvedimo ir zonų skaičiaus. Tiksliausia - įvertinus planą ir apribojimus (nuoma, fasadas, lubos).
- Ką būtina žinoti apie montavimą ir F-dujų reikalavimus? Oro kondicionavimo įranga naudoja šaltnešį, todėl montavimą ir priežiūrą verta patikėti specialistams, kurie užtikrina korektišką darbą su įranga ir servisu. Tai svarbu tiek dėl saugumo, tiek dėl ilgalaikio efektyvumo.
Moduliniai biurai
Moduliniai biurai - idealus sprendimas tiek mažoms, tiek didelėms įmonėms. Jie pasižymi funkcionalumu ir galimybe lanksčiai pritaikyti erdves pagal Jūsų darbuotojų poreikius. Modernūs moduliniai biurai gali būti įrengti su atskiromis darbo vietomis, posėdžių salėmis ir poilsio zonomis. Tai ekonomiška alternatyva tradiciniams pastatams, leidžianti sutaupyti laiką ir greitai pradėti veiklą.
Kavinės ir restoranai, įrengti modulinėse patalpose, išsiskiria stilingu dizainu ir funkcionalumu. Šios erdvės sukurtos taip, kad užtikrintų malonią atmosferą tiek klientams, tiek darbuotojams. Moduliai gali būti pritaikyti virtuvės įrangai, erdviems valgomiesiems ir net lauko terasoms. Be to, moduliniai sprendimai leidžia lengvai perkelti kavinę ar restoraną į naują vietą.Greito maisto užkandinės modulinėse patalpose yra puikus sprendimas norint greitai įrengti veiklai pritaikytą erdvę. Moduliai užtikrina efektyvų virtuvės išdėstymą, užsakymų priėmimo vietą ir patogią klientų aptarnavimo zoną.