Būsto Nuomos Kainų Tendencijos Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, todėl svarbu sekti naujausias tendencijas ir pokyčius.

Šiame straipsnyje apžvelgsime pagrindines NT tendencijas didžiuosiuose šalies miestuose: Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje, bei aptarsime 2024 metų pirmojo pusmečio rezultatus.

Poveikis Nuomos Kainoms

Pasak Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus vyresniojo ekonomisto Dovydo Poderio, nuomos kainų augimą lemia ir maža palyginamoji bazė dėl nuomos kainų kritimo dėl karantino prieš metus, vis dėlto kainų augimo spartėjimas jau akivaizdus.

„Antrojo karantino poveikis nuomos kainoms buvo mažesnis nei pirmojo - karantinas jų augimo tempą tik kiek sulėtino, o nuo 2021 metų kovo matomas nuomos kainų augimo spartėjimas.

Kita vertus nors nuomos kainų augimas yra paspartėjęs, sparčiai auga ir butų pirkimo kainos, todėl nuomos pajamingumas ženkliai nedidėja ir šiuo metu siekia apie 7 proc. - apie 0,5 proc. mažiau nei 2018-2019 metais“, - BNS aiškino D.

„Šiuo metu nuomos atsipirkimas sumažėjęs ne tik dėl sezoniškumo, nes pirmasis metų pusmetis nėra populiariausias nuomai, bet ir todėl, ganėtinai išaugo būsto pardavimo kainos.

O nuomos kainos yra labiau inertiškos.

Todėl jeigu kažkas dabar norėtų įeiti į nuomos rinką, tai jam būsto atsiperkamumas būtų mažesnis“, - teigė T. S.

Būsto Rinkos Apžvalga Didžiuosiuose Miestuose

Vilnius

Sostinė išlieka Lietuvos NT rinkos lyderė tiek pagal kainas, tiek pagal sandorių skaičių.

Gegužės mėnesį sostinėje vidutinio 50 kv.m. buto su daline apdaila kaina siekė 167 000 eurų.

Vidutinė kv.m. kaina buvo 3340 eurų.

Per pusmetį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 1328 suminių butų pardavimų bei rezervacijų (įvertinus grąžinimus) - 22,2 proc. daugiau nei 2023 metų antroje pusėje (1087).

2024 metų pirmąjį pusmetį Vilniaus pirminės rinkos pasiūla (vystytojų laisvais įvardintų, neįtraukiant rezervuotų, butų skaičius) padidėjo 33,6 proc. (iki 4153).

Pasiūlai didėjant, o pardavimams stagnuojant būtų natūralu tikėtis kainų korekcijos.

Tačiau kol kas rinkoje matome tik akcijas - siūloma nuolaidos įrengimui, sandėliukas ar virtuvė dovanų ir pan.

Gegužę vidutinė parduoto buto su pilna apdaila kaina Vilniuje buvo 130 000 eurų arba 2500 eurų už kv.m.

Vidutinis parduoto buto plotas 52 kv.m.

Lyginant su balandžio mėnesiu buvo fiksuotas kainos mažėjimas.

Vidutinė išnuomoto buto kaina (mediana) Vilniuje gegužės mėnesį buvo 550 Eur.

Lyginant su balandžio mėnesiu, kaina paaugo 4 proc.

Nuomos metinis pajamingumas Vilniuje gegužės mėnesį siekė 5 proc. ir dėl paaugusių nuomos kainų yra kiek didesnis nei buvo fiksuota balandį.

Biurų nuomos kainos reikšmingai nesikeitė.

A klasės verslo centruose jos siekė 16-20 Eur/kv.m, B1 - 12-16 Eur/kv.m, B2 - apie 10 Eur/kv.m.

Vyraujant nuomininkų rinkai, pastarieji derėdamiesi galėjo tikėtis nuolaidų ar kitų geresnių sąlygų.

Kaunas

Kaune įvyko 240 tokių susitarimų - 12,1 proc. mažiau (273).

2024 metų pirmąjį pusmetį Kaune - padidėjo 3,4 proc. (iki 635).

Gegužės mėnesį vidutinė pilnai įrengto buto kv.m. kaina Kaune buvo 1855 eurų, ir lyginant su balandžiu pakilo 4 proc.

„Kaune, lyginant su Vilniumi, būsto įperkamumas yra gerokai didesnis, todėl ten būsto rinka išlieka aktyvesnė.“, - sako A.

Vidutinė nuomos kaina taip pat augo.

Gegužės mėnesį fiskuota vidutinė išnuomoto buto kaina siekė 430 eurų ir buvo 7,5 proc.

Nuo metų pradžios stebimas nuoseklus nuomojamų butų pasiūlos mažėjimas.

Kaune A klasės verslo centruose nuomos kainos svyravo 13-17 Eur/kv.m, B1 - 10-14 Eur/kv.m, B2 - apie 8-9 Eur/kv.m ribose.

Klaipėda

Klaipėdoje - 62, beveik dvigubai mažiau (122).

Palangoje susitarta dėl 167 butų - 54,6 daugiau nei prieš pusmetį (108).

Klaipėdoje - sumažėjo 15 proc. (iki 283).

Palangoje - sumažėjo 27,9 proc. (iki 313).

Klaipėdoje A klasės patalpų kaina siekė apie 12 Eur/kv.m, B1 - 9-11 Eur/kv.m, B2 - iki 8 Eur/kv.m.

Santykinai stabilios pardavimo kainos ir padidėjusios nuomos kainos lėmė iki 6,5 proc. pajamingumo rodiklio augimą ir Klaipėdoje.

Nuomos kainos mediana atsižvelgiant į kambarių skaičių siekė 320, 470, 638 Eur/mėn.

Šiauliai ir Panevėžys

Šiauliuose NT rinka išlieka viena iš prieinamiausių Lietuvoje.

Vidutinė kv. m kaina 2025 m. siekia apie 1 200 € - 1 700 €.

Panevėžyje NT kainos auga nuosaikiai, tačiau išlieka vienos žemiausių tarp didmiesčių.

2025 m. kv. m kaina siekia apie 1 000 € - 1 500 €.

Miestas patrauklus tiems, kurie ieško ramaus gyvenimo tempo ir nedidelės paskolos naštos.

Kainų Dinamika

Butų su daline apdaila pasiūlos kainos mediana per pusmetį Vilniuje ūgtelėjo nedaug -1,6 proc. (iki 3242 Eur/kv.m), Kaune - 6,6 proc. (iki 2666 Eur/kv.m), Klaipėdoje - 3,3 proc. (iki 2469 Eur/kv.m).

Palangoje kainos mediana augo daugiausiai - apie 21,2 proc. (iki 3635 Eur/kv.m).

Remiantis Lietuvos banko pasikartojančių būsto kainų indeksu, būstas Lietuvoje (be Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos m. sav.) šiemet brango 8 proc., Vilniuje - 2 proc., Kaune - 5 proc. Klaipėdoje - 10 proc.

Pasiūlos ir Paklausos Iššūkiai

„Gana stabilios būsto kainos, augantis darbo užmokestis bei palankesnės skolinimosi sąlygos gali skatinti rinkos aktyvumą, tačiau vis dar išlieka pasiūlos trūkumo rizika.

Iš pirmo žvilgsnio nerimauti tarsi nėra dėl ko - sostinėje pirmą šių metų pusmetį pirminės butų rinkos pasiūla ūgtelėjo trečdaliu, siūloma virš 4 tūkstančių laisvų butų, neskaičiuojant kotedžų bei individualių namų.

Panaši būsto kiekio pasiūla buvo 2019 metais.

Tuomet, esant didesniam rinkos aktyvumui nei šiuo metu, netgi nuogąstauta dėl pasiūlos pertekliaus, tačiau vos per vienerius metus pirkėjų entuziazmo išsekinta pasiūla sukėlė kainų augimo spurtą.

Šiandien toks scenarijus sunkiai tikėtinas, nes reikšmingesnis kainų šuolis pagilintų įperkamumo problemą ir rinkos aktyvumas natūraliai sumažėtų.

Kita vertus, pasiūlos trūkumas šiandien reikštų tai, kad gyventojai tiesiog neturės galimybės įsigyti nuosavo būsto“, - teigia „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Vis dėlto, didžiausia prognozuojama būsto rinkos ateities problema išlieka pasiūlos rezervo trūkumas, kuris toliau formuojasi stringant statybos leidimų išdavimo procesams.

Anot jo, vidutiniškai per metus Lietuvoje yra išduodama apie 6000 leidimų, Vilniuje - apie 4000.

Tuo tarpu per aktyviausius 12 mėnesių sostinėje buvo parduodama iki 8000 butų.

Tai reiškia, kad per metus gali būti parduota tiek esama, tiek potencialiai šiuo metu įmanoma pirminės rinkos pasiūla.

Nuomos Rinka

Lėtai gerėjantis būsto įperkamumas lemia nuomos rinkos augimą.

Štai Lietuvoje būsto kainos per pastarąjį pusantro dešimtmečio padidėjo 202 proc., rodo naujausi Europos statistikos duomenys.

Ekspertai sako, kad tokia tendencija nėra netikėta, o kainų augimą lemia tiek istorinis kontekstas, tiek rinkos pokyčiai.

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius pažymi, kad prieš 10-15 metų nekilnojamojo turto rinka buvo silpna: pasiūla menka, statybos segmentas daugiausia orientuotas į ekonomišką būstą, o projektų buvo nedaug.

Todėl dabartinis kainų lygis vertinamas palyginti su žema bazine riba.

Antrasis veiksnys - euro įvedimas 2015 m., kuris sustiprino pasitikėjimą rinka ir pritraukė tarptautinius investuotojus.

Nauji projektai pasižymi aukštesne kokybe, geresne infrastruktūra ir didesniais energinio efektyvumo standartais.

Šiuo metu kainos esą atspindi ne tik pačią būsto vertę, bet ir kokybę, architektūrą bei gyvenamąją aplinką.

Didžiausias kainų šuolis fiksuotas pastaruosius 4-5 metus, o bendra tendencija rodo nuoseklų rinkos augimą.

Būsto nuomos kainos didmiesčiuose rėžia visas įmanomas „lubas“.

Jau nuo 2026 metų Lietuvoje įsigalios naujas nekilnojamojo turto (NT) mokesčio modelis, kuris smarkiai paveiks ne tik brangiausius gyvenamuosius būstus, bet ir komercinį turtą.

Savivaldybės nustatys tarifus nuo 0,5 iki 3 proc., priklausomai nuo objekto vertės, o progresyvus apmokestinimas galios ir antriesiems ar vėlesniems gyvenamiesiems objektams, kurių vertė viršija 50 tūkst. eurų.

Apleistam turtui taikomi dar didesni tarifai, siekiant skatinti efektyvų turto naudojimą.

Komercinis nekilnojamasis turtas patirs tiesioginį finansinį spaudimą - didesnis mokestis reiškia augančias sąnaudas nuomininkams ir investuotojams.

Verslo objektų savininkai turės atsižvelgti į naujas tarifas planuodami nuomos kainas, o tai gali lemti didesnes išlaidas galutiniam vartotojui.

Viena iš pasekmių - biuro, parduotuvės ar sandėlio nuoma didmiesčiuose ir kurortuose gali brangti, atspindėdama augančias turto eksploatacijos išlaidas.

Gyventojams naujovės taip pat reiškia spaudimą nuomos rinkoje.

Didesnės NT vertės didmiesčiuose ir kurortuose - kai kurių objektų kainos per pastaruosius kelerius metus išaugo iki 120 proc. - jau dabar kelia nuomos kainas.

Biurų Nuomos Rinkos Tendencijos

Iš senų biurų į modernius verslo centrus po daugelio metų kraustytis nusprendusios įmonės arba biurų nuomos rinkos naujokai susiduria su šiame sektoriuje jau kurį laiką taikomu modeliu, kuris yra gerokai išsamesnis nei „kvadratinio metro kaina plius komunaliniai mokesčiai“.

Viešai dažniausiai deklaruojama tik ,,plika” kvadratinio metro nuomos kaina, kuri Vilniaus A klasės verslo centruose šiais metais yra nusistovėjusi ties 16-20 Eur/kv. m ir, tikėtina, tokia išliks iki kitų metų, o B klasės - 10-15.50 Eur/kv. m.

„Ober-Haus“ duomenimis, sostinės A klasės biurų nuomos kainos nuo 2020 metų pabaigos iki dabar augo 17 proc., o B klasės - 13 proc.

Visgi su šiuolaikiniais verslo centrais ir juose taikomomis praktikomis dar nesusidūrę nuomininkai šiandien turėtų nesistebėti, kad prie minėtų sumų įvairūs mokesčiai kas mėnesį prideda dar po 4-6 Eur/kv. m.

2025 metų trečiasis ketvirtis atnešė nemažų pokyčių šalies sostinės biurų rinkai, kadangi buvo baigtos trijų didesnių biurų pastatų statybos: „Hero“ (Lvivo g.), „Jasinskio 2“ (J. Jasinskio g.) ir „Vilbros“ naujas biurų pastatas Švitrigailos g.

Šie projektai sostinės rinką iš viso papildė 42.700 kv. m naudingo biuro ploto ir bendras modernių biuro patalpų plotas Vilniuje išaugo beveik 4% iki 1.236.700 kv. m.

Didelis biuro patalpų prieaugis bei išliekantis vangokas nuomininkų aktyvumas lėmė ir staigesnį laisvų biuro patalpų lygio šuolį“, - sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.

Per 2025 metų trečiąjį ketvirtį laisvų biuro patalpų lygis šalies sostinėje išaugo nuo 8,5% iki 10,3%.

A klasės biurų neužimtumas sudarė 11,2%, o B klasės - 9,6%.

Šiandien juntamas aiškus poreikis nuomotis visiškai įrengtus biurus su visais baldais.

Tai papildomi įrengimo kaštai, kuriuos nuomotojas įtraukia į nuomos kainą.

Įtaka nuomos kainai labai priklauso nuo baldų sprendinių - ar įrengimas galės būti pritaikytas kitam nuomininkui, ar tai - individualizuoti pasirinkimai.

Įprastai nuomotojas vertina investicijas pagal nustatytus pinigų grąžos rodiklius, kurie gali skirtis priklausomai nuo investuotojų taikomos investavimo politikos.

Bet kuriuo atveju nuomotojas vertina baldų galimą tarnavimo laiką.

Bendradarbystės biurų sprendiniai natūraliai ateina ir į įprastus verslo centrus.

Nuomininkai, kurie dirba atskiruose nedidelio ploto kabinetuose, tikisi galimybės naudotis pastate esančiomis bendro naudojimo virtuvėlėmis, poilsio erdvėmis, pasitarimo kambariais, tyliomis darbo zonomis.

Suprantama, visa ši infrastruktūra reikalauja investicijų bei turi įtakos nuomos kainai - atsiranda papildomi priežiūros ir administravimo kaštai, kurie yra paskirstomi nuomininkams.

Kasmet nuomos kainos indeksuojamos pagal oficialiai paskelbtą infliacijos dydį.

Po 2008 metų finansų krizės Lietuvoje vyravo ganėtinai žemas bendras infliacijos lygis 1-4 proc., tačiau 2021-ieji ir 2022-ieji privertė nuomotojus ir nuomininkus atsisėsti prie derybų stalo ir nusistatyti maksimalius galimus indekso pokyčius - nuomos kainos „lubas ir grindis“.

Nuomos kainos augimas dėl indeksacijos bus aktualus ir šiemet, nes 2023 metais nustatytas 8,7 proc. suderintas VKI (vartotojų kainų indeksas).

Sutartyse svarbu aiškiai apibrėžti indeksavimo rodiklį, pavyzdžiui, Euro zonos valstybių ar Lietuvos suderintas VKI, metinis ar metinis vidutinis, ir taikyti, būtent, aprašytą rodiklį.

Biuro eksploatacijos mokesčiai - svarbus rodiklis, turintis nemažą įtaką galutinei biuro nuomos kainai.

Lietuvoje dažniausiai naudojamas „Triple Net“ modelis - nuomininkai apmoka visas komunalines, bendras priežiūros ir einamųjų remontų išlaidas, o nuomotojas kilus poreikiui rūpinasi pastato kapitaliniu remontu.

Visos bendros išlaidos nuomininkams paskirstomos pagal priskiriamą nuomojamą ir „add-on“ (bendrųjų erdvių ploto dalį) bei pagal faktinius skaitiklių parodymus.

Renkantis biurą labai svarbu įsigilinti į būsimo eksploatacinio mokesčio dydį, nes jis gali reikšmingai skirtis priklausomai nuo pastato amžiaus, energinės klasės, pastate naudojamų sistemų, bendrų reikmių elektros, vandens ir šildymo kaštų, priežiūros įmonių paslaugų kainų.

Priežiūros įmonių paslaugų kainos tiesiogiai priklauso nuo minimalaus darbo užmokesčio dydžio, tad nuomotojai neturi galimybės saugiai jų fiksuoti, nebent gerokai kilstelėtų fiksuotą kainą, kad esant svyravimams nepatirtų nuostolių

„Add-on“ paskirstomas visiems pastato biurams proporcingai jų naudojamam plotui.

Lietuvoje dažniausiai prie „add-on“ priskiriamas visas bendrų patalpų plotas, plotas po vidinėmis sienomis ir pertvaromis iki išorinių sienų vidaus perimetro.

Į „add-on“ neįtraukiamos laiptinės, liftų šachtos, išorinių sienų plotas.

Kai kurie verslo centrai „add-on“ skaičiuoja pagal Norvegijos pavyzdį.

Tokiu atveju prie nuomojamo ploto priskiriamas visas aukšto plotas su vidaus ir išorės sienomis iki pastato išorinio perimetro.

Taip padidėja papildomas nuomojamas plotas ir nuomos kaina išauga.

Nuomotojai patys renkasi, kokią formulę taikyti skaičiuojant „add-on“ plotą.

Svarbu, kad tai būtų atliekama metodiškai ir aiškiai deklaruojama.

Nauji Nekilnojamojo Turto Projektai

Lietuvoje nuolat vystomi nauji nekilnojamojo turto projektai, atitinkantys šiuolaikinius poreikius.

Štai keletas pavyzdžių:

• Pilaitės namai: Tai naujas, pilnai išvystytas kvartalas, kurį sudaro 39 kotedžai, kiekvienas su nuosavu sklypu, mažaaukštis daugiabutis bei planuojama ugdymo įstaiga.
• Vilniaus Džiazas: Tai būsto projektas, keičiantis Senamiesčio prieigas ir harmoningai įsiliejantis į istorinį Vilniaus centrą - vos kelios minutės iki Aušros vartų, Barbakano kalno.
• Horizontai: Modernus, funkcionalus ir tvarus kompleksas, orientuotas į tarptautinį 15 minučių koncepto standartą - tokį kvartalą, kuris būtų patogus ir gyventi, ir dirbti bei atitiktų visus modernaus miestiečio poreikius.
• Gardino 22: Sukurtas tvariai ir su didele pagarba aplinkai, nedidelis 15 butų daugiabutis, vystomas žmogui, norinčiam jausti ryšį su gamta.

tags: #biuru #nuomos #kainu #tendencijos