Blokinių 5 aukštų namų statyba Lietuvoje: ypatumai, privalumai ir trūkumai

Lietuvoje, kur daugiabučių statybos technologijos per ilgus metus keitėsi, blokiniai namai užima svarbią vietą. Nors naujos statybos daugiabučiai pasižymi geresne kokybe, butų sandoriai senuose daugiabučiuose vis dar sudaromi. Šiame straipsnyje aptarsime blokinių namų ypatumus, privalumus ir trūkumus, taip pat pateiksime patarimų, kaip planuoti 2 kambarių butą tokiame name.

Remiantis Registrų centro duomenimis, Lietuvoje daugiausia stovi mūrinių daugiabučių - apie 22 tūkst. Tačiau blokinių daugiabučių taip pat nemažai - apie 7,5 tūkst. Vis tik pačiame Vilniaus mieste daugiabučių pasiskirstymas kiek kitoks nei visoje Lietuvoje. Sostinėje skaičiuojama daugiau blokinės (stambiaplokštės) statybos namų, nes sovietmečiu tokių daugiabučių plėtra buvo didelė.

Pavyzdinis 2 kambarių buto planas blokiniame name Šilainiuose, Kaune. Šaltinis: Aruodas.lt

Blokinių namų statybos ypatumai

Blokinių namų statyba buvo greita, nes visi statybiniai elementai pagaminami gamykloje, o statybų aikštelėje tik surenkami. Vieną penkių aukštų blokinį daugiabutį gali sumontuoti penki žmonės, todėl darbo sąnaudos tokiam darbui žymiai mažesnės nei mūrinio namo statybai. Be to, stambiaplokščių namų blokus galima gaminti iškart su daline apdaila, išvedžiotomis instaliacijomis. Stambiaplokščių daugiabučių statybai įtakos neturi ir oro sąlygos, kadangi statybiniai elementai gaminami gamykloje, o ne statybų aikštelėje.

Blokinių namų trūkumai

Tačiau blokinių namų gyventojai dažnai susiduria su tam tikrais iššūkiais. Panagrinėkime juos detaliau.

Pagrindinis niuansas, kurį turėtų žinoti pirkėjai, yra garso pralaidumas. Prasčiausia garso izoliacija yra blokiniuose daugiabučiuose, kadangi juose panaudotos ganėtinai plonos konstrukcijos. Dėl šios priežasties blokinių daugiabučių gyventojai girdi kaimynų skleidžiamus garsus.

Visi senos statybos daugiabučiai, nepaisant to, iš kokios medžiagos jie pastatyti, turi sandarumo problemą. „Senuose daugiabučiuose niekada neturėsime sandarumo. O jeigu padarysim sandarumą, butai supelys, čia didžiausia problema ir buvo visuose daugiabučiuose, nesvarbu, jie mūriniai ar stambiaplokščiai“, - komentuoja A. Šneideris. Jis papildo, kad tuo metu, kai senos statybos daugiabučiuose buvo pradėti įstatyti plastikiniai langai, gyventojai ėmė skųstis butuose atsiradusiu pelėsiu ir drėgme. Pašnekovo teigimu, kitaip ir negali būti - mat minėtuose daugiabučiuose trūksta ventiliacijos.

KTU mokslininkė J. Černeckienė išskiria, kad vienas didžiausių blokinių namų trūkumų - didelės šildymo sąskaitos ir išbalansuota šildymo sistema: „Daugelyje blokinių pastatų buvo įrengiamos vienvamzdės šildymo sistemos, taip taupant ir darbo sąnaudas, ir metalą. Tokioje šildymo sistemoje butai yra priklausomi vienas nuo kito. Jeigu viename aukšte šildymo įrenginys buvo ne visai legaliai pakeistas, tai dažniausiai išbalansuoja viso namo gyvenimą.

Nekilnojamojo turto ekspertas M. Mikočiūnas taip pat atkreipia dėmesį, kad žmonės, norintys blokiniame name įsigyti būstą, turi pagalvoti ir apie didesnį nei 15 proc. pradinį įnašą imant būsto paskolą.

Galimos problemos:

• Tarpblokinių siūlių nesandarumas
• Sieninių plokščių supleišėjimas, išporėjimas
• Stogo dangos nesandarumas
• Vidaus inžinerinių tinklų fizinis susidėvėjimas
• Inžinerinės įrangos, pavyzdžiui, liftų, nusidėvėjimas

Dėl šių priežasčių blokiniai namai yra energetiškai neefektyvūs - gyventojai suvartoja daug šilumos šaltuoju metų laiku, taip pat gali jausti diskomfortą dėl drėgmės, pastebėti skersvėjį, pelėsį.

Tačiau nereikia manyti, kad visi blokiniai namai yra blogi. Tinkamai prižiūrėtas blokinis namas gali stovėti ir ilgiau, o dauguma problemų yra apčiuopiamos ir pataisomos. Pavyzdžiui, visi taip bijo vadinamųjų siūlų ar mikroįtrūkimų blokiniuose namuose. Tačiau to galima išvengti apsaugant pastatą nuo atmosferos poveikio, korozijos. Aišku, labai padėtų šiltinimas. Jis apsaugotų siūles nuo drėgmės, korozijos, šalčio, lietaus.

VGTU profesorius J. sako: „Jeigu tinkamai prižiūrimos konstrukcijos, neperplanuojamos sienos, pastato medžiaga yra šimtametė. Betonas yra ilgaamžis, o stiprumo charakteristikomis niekuo nenusileidžia mūrui. Tačiau pastatą reikia prižiūrėti, reikia prižiūrėti sujungimo siūles, jas tvarkyti.“

2 kambarių buto planavimas blokiniame name

Jei vis dėlto nusprendėte įsigyti 2 kambarių butą blokiniame name, svarbu atkreipti dėmesį į keletą dalykų. Pirmiausia, įvertinkite buto būklę, šildymo sistemą ir garso izoliaciją. Jei planuojate perplanavimą, svarbu žinoti, kurios sienos yra laikančiosios.

Nelaikančiomis pertvaromis blokinių daugiabučių butuose paprastai būna atitverti tik sanitariniai mazgai, o visos kitos (kambarių) sienos dirba kaip laikančiosios konstrukcijos. Konkrečiu atveju gali būti išimčių, todėl visada verta kreiptis į specialistą.

Su sienomis blokiniame sovietiniame daugiabutyje reikėtų elgtis ypač atsakingai. Tokios konstrukcijos namas- lyg kortų namelis: sienos ir perdangos čia surinktos iš stambių gelžbetonio plokščių („kortų“), kurių dydis lygus visai kambario sienai ar viso kambario plotui. Plokščių viduje įbetonuota laikančioji armatūra yra lyg audinio siūlai, kuriuos nukirpus, audinys išyra. Skaudžiausia pasekmė būtų sukelti grėsmę viso pastato stabilumui ir gyventojų saugumui.

Visada yra didelė tikimybė, kad dėl kokių nors priežasčių laikančiųjų sienų griovimas bute bus pastebėtas ir užfiksuotas kaip administracinis pažeidimas. Baudos neišvengsite, o kartu gausite privalomą nurodymą per konkretų terminą parengti projektą, pristatyti krūvą dokumentų arba atkurti pirminę padėtį bute. Nemaloni pasekmė- nesutarimai su kaimynais ir priežastis rašyti skundus „grioviko“ adresu, jei dėl statybų sugadintumėte bendrą turtą arba atsirastų koks įtrūkimas gretimo buto sienoje su prabangia apdaila. Prireikus parduoti butą, tikrai susidursite su gaišatimi ir išlaidomis.

Kvalifikuoti statybininkai laikančiąsias konstrukcijas imsis griauti tik turėdami projektą. Pasitelkę architektą buto perplanavimui, iš anksto žinosite, kad kertamos angos numatytos tinkamo dydžio, teisingoje vietoje, be reikalo neišlaidausite statybinėms medžiagoms (metalas sąramoms kainuoja!), dar projektavimo stadijoje įsitikinsite, kad visi svarbūs daiktai ir prietaisai bute sutilps, nes gausite naujų buto erdvių planą su baldais. Šiame etape žmonės nustemba, koks patogus ir talpus gali tapti jų butas, kai jį planuoja specialistas.

Minimalaus paslaugų paketo kaina- 1180 eur (atnaujinta 23.01.02.). Už tai gaunate reikalingos ekspertizei ir statybai apimties buto kapitalinio remonto projektą bei būtiniausias papildomas paslaugas. Projektas su galimų išplanavimo variantų paieška- 20-30 proc. brangesnis. Papildomai galite užsisakyti buto 3D modelį, kad aiškiau įsivaizduotumėte, ar erdvė Jums tinka.

Statybos darbų pridavimo procedūros nėra, jei darbai buvo suplanuoti ir atliekami tik buto viduje, nekeičiant namo išorės.

Pavyzdinis 2 kambarių buto skelbimas

Šis pavyzdys iliustruoja, kokį 2 kambarių butą galima rasti blokiniame name. Svarbu atkreipti dėmesį į išplanavimą, plotą ir privalumus, taip pat įvertinti savo poreikius ir galimybes.

Parduodamas pilnai įrengtas 2 kambarių butas Šilainiuose, J.Grušo g. Butas prižiūrėtas, tvarkingas, vidinis. Butui priklauso rūsys. Yra įstiklintas balkonas. Parduodamas su visais baldais ir buitine technika. Nemokama parkavimosi aikštelė prie namo. Šalia namo - daug žalumos, vaikų žaidimų aikštelių. Puiki infrastruktūra - netoliese prekybos centrai, poliklinika, sporto klubai, mokyklos ir darželiai. Strategiškai patogi vieta užtikrina paprastą ir patogų susisiekimą.

Bendra informacija:

• Plotas: 50,12 m².
• Kambarių sk.: 2.
• Aukštas: 6 iš 9.
• Namas: blokinis.
• Statybos metai: 1989.

Išplanavimas:

• Holas: 4,79 m².
• Sandėlis: 1,43 m².
• Kambariai: 17,08 m² ir 11,66 m².
• Koridorius: 4,40 m².
• Virtuvė: 7,22 m².
• Vonios kambarys: 2,53 m².
• WC: 1,01 m².

Komunikacijos:

• Elektra: miesto.
• Vanduo ir nuotekos: miesto.
• Šildymas: centrinis.

Privalumai:

• Kosmetinis remontas atliktas 2023 m.
• Butas vidinis, šiltas.
• Įstiklintas balkonas.
• Šarvuotos durys.
• Parduodamas su baldais ir buitine technika.
• Kodinė laiptinės spyna.
• Erdvi automobilių stovėjimo aikštelė prie namo.
• Šalia daug žalumos ir vaikų žaidimų aikštelė.

Kaina: 115,000 € (2,294.49 € / m2)

Žemiau pateikiama lentelė su kainomis panašiuose butuose Kaune:

Šie duomenys rodo, kad 2 kambarių buto kaina blokiniame name Kaune gali svyruoti priklausomai nuo lokacijos, aukšto ir būklės.

Buto perplanavimas gali padidinti komfortą ir funkcionalumą. Šaltinis: Statybajums.lt

Atsižvelgiant į tai, kad apie 300 tūkst. vilniečių gyvena sovietmečiu statytuose namuose, o dalis jų - blokiniai, kurių būklė tik patenkinama, svarbu įvertinti galimybes ir rizikas prieš įsigyjant tokį būstą.

Renovacija: ar verta investuoti?

Ieškant naujo būsto ir vertinant rinkoje esančius nekilnojamojo turto pasiūlymus svarbu įvertinti ne tik iš karto sumokamą būsto kainą, bet ir jo išlaikymo išlaidas, kilsiančias ateityje. Ieškodami naujo būsto pirkėjai dažniausiai vertina rajoną, susisiekimo galimybes, estetinį namo ir jo apylinkių patrauklumą.

Senesniuose daugiabučiuose ilgainiui prasideda įvairiausios avarijos: ima tekėti stogai, skilti fasadai, užsikemša nuotėkų vamzdynai. Ilgainiui specialistai fiksuoja nusidėvėjimus, kai vienintelė išeitis - kapitalinis remontas. „Neretu atveju gyventojai nutaria renovuoti namą bei pasinaudoti valstybės skiriama parama.

„Pavyzdžiui, visuose daugiabučiuose, kuriuose sudėtas 30 metų senumo vamzdynas, rekomenduojama jį keisti į naują, metalinius vamzdžius keičiant plastikiniais. Liftai, kurie yra senesni nei 25 metų, pradeda gesti, jiems yra būtinas rizikos vertinimas, po kurio sprendžiama, ar galima juo toliau saugiai naudotis. Savo praktikoje matome, kad daugiabučiams, kurių amžius yra per 30 metų, reikia skirti daugiau dėmesio techninei priežiūrai, o remonto darbų išvengti, greičiausiai, nepavyks,“ - sako G. Ne visuomet namo amžius - vienintelis kriterijus, nusakantis daugiabučio techninę būklę.

Pasak G. Stanišausko, kiek daugiabutis nekels problemų jo gyventojams labai priklauso nuo statybos metu naudotų medžiagų kokybės bei tinkamos daugiabučio priežiūros. Atkreipkite dėmesį į daugiabučio namo stogą: jis būna šlaitinis arba plokštinis. Šlaitiniai stogai dengiami šiferiu, čerpėmis arba skarda. Šlaitinių stogų remontas reikalingas tuomet, kai atsiranda pratekėjimo vietos per atsiradusius nesandarumus: šiferio lapuose ir čerpėse atsiranda nesandarumai dėl jų skilimo arba pasislinkimo. Skardinius stogus reikia remontuoti kai stogas būna pažeistas korozijos.

Jeigu namo stogas yra šlaitinis ir padengtas šiferio danga, siūloma suklusti. Tokius stogus rekomenduojama keisti nors ir nėra pratekėjimų, nes senuose šiferio lapuose yra asbesto, kuris yra pavojingas žmogaus sveikatai. Medinių fasadų priežiūra yra didžiausia, nes neprižiūrimas medinis fasadas greitai gali pradėti kelti didelių rūpesčių. Mūrinių plytų fasadai dažnai dėl atmosferinio poveikio pradeda trupėti, byrėti plytos. Taip atsitinka dėl mažų įtrūkimų plytose. Šaltuoju metų laiku jose esanti drėgmė skaldo plytos paviršių.

Pagrindinė blokinių namų problema - tarpblokinės sandūros, dėl kurių nesandarumų butuose atsiranda pelėsis, vandens pratekėjimo požymiai bei šalčio tiltai per išorinių sienų kampus. Retesniais atvejais pačiame bloke atsiranda mikro įtrūkimai, dėl ko visas blokas peršąla, buto viduje kaupiasi drėgmė, o šaltuoju metų laiku netgi susidaro šerkšnas.

Pasak G. „Vertinant daugiabutį derėtų atkreipti dėmesį į jo nusidėvėjimą ir galimas problemas ateityje, nes investicijos į jo atnaujinimą yra gana didelės. Pavyzdžiui, lifto keitimas sename 9 aukštų daugiabutyje kainuoja apie 60 tūkst. eurų, blokinio namo siūlių remontas gali namui kainuoti nuo 1 tūkst. iki keliolikos tūkst. eurų, o stogo remontas visame 5 aukštų daugiabutyje atsieiti ir iki 50 tūkst. eurų.

Vis daugiau daugiabučių gyventojų nusprendžia senus namus renovuoti ir pasinaudoti valstybės siūloma kompensacija. Tokia investicija, įskaičius valstybės kompensacijas, vienam butui vidutiniškai siekia apie 22 - 25 tūkst. Natūralu, kad sprendžiant būsto įsigijimo klausimą daugiabučio techninę būklę gali būti sunku įvertinti plika akimi.

„Daugiabutį namą prižiūrinčios įmonės statinio techninės priežiūros specialistas privalo ne rečiau kaip kartą per metus atlikti pastato techninę apžiūrą ir įvertinti jo būklę. Surašytame protokole turi būti pažymėtos visos statinio konstrukcijos ir sistemos, kurios yra techniškai netvarkingos ir pateiktos rekomendacijos, kokie darbai turi būti atlikti.

Prieš įsigyjant būstą taip pat svarbu suprasti, kiek daugiabučio savininkai yra sukaupę lėšų namo remontui ir kitoms būtinoms išlaidoms. „Deja, bet pasitaiko ir atvejų, kai name privaloma atlikti tam tikrus darbus nedelsiant dėl jame gyvenančių saugumo, o dalis gyventojų yra nemokūs. Tokiais atvejais remonto darbų našta krenta ant dalies butų savininkų, todėl sumos gyventojui išauga,“ - teigia G. Tiesa, pirkėjui kreipiantis tiesiogiai į namą prižiūrintį administratorių tokios informacijos jis negaus, nes administratorius informaciją gali pateikti tik daugiabučio namo savininkams.

Garso izoliacija blokiniuose namuose

Pasak A. Šneiderio, pagrindinis niuansas, kurį turėtų žinoti pirkėjai, yra garso daugiabučiuose pralaidumas. Kaip teigia pašnekovas, prasčiausia garso izoliacija yra blokiniuose daugiabučiuose, kadangi juose panaudotos ganėtinai plonos konstrukcijos. Dėl šios priežasties, komentuoja A. Šneideris, blokinių daugiabučių gyventojai girdi kaimynų skleidžiamus garsus.

Pašnekovas papildo, kad tiek mūriniuose, tiek monolitiniuose daugiabučiuose garso izoliacija yra geresnė, mat minėtuose pastatuose naudojamos geriau garsą sulaikančios medžiagos.

Štai keletas atsiliepimų apie garso izoliaciją blokiniuose namuose:

• Kai kaimynai šneka nesigirdi, girdisi nebent kai rėkia ar šuo loja.
• Gyvenu blokiniam ~1965 pastatymo, garso izoliacija nieko gero. Vakare jau einant miegot girdisi virsutinis kaimynas kaip tv ziuri ir eina Lidl reklamos ir tarkim dar jo kompiuteris pastatytas i kampa prie radiatoriu, tada girdisi pokalbiai per skype.
• Paradoksas, gyvenu B energetinės klasės name, kur garso izoliacija taip pat B klasės. Dabar stato A+ namus, kur garso izoliacija vis dar net C klasės. Čia patys žmonės kalti, kad tokius perka. Kitavertus, gal nieko blogo - jei prieš remontą pats pasidarai papildomą garsinę izoliaciją.

tags: #blokinis #5 #aukstu #namas