Nekilnojamojo turto nuoma šiandien - įprastas ir, palyginti, nesudėtingas dalykas. Nuosavą būstą įsigyti sudėtinga, todėl nuomą dažnai renkasi jaunos šeimos, į didmiesčius iš mažesniųjų Lietuvos miestų atvykstantys mokytis ir dirbti žmonės. Nors iš pirmojo žvilgsnio atrodo, kad išsinuomoti butą paprasta, tačiau tiek viešojoje erdvėje, tiek ir kiekvieno asmeninėje aplinkoje gausu pavyzdžių, kai tarp nuomotojų ir nuomininkų kyla įvairiausių konfliktų bei nesutarimų.
Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto brokerio vaidmenį nuomos procese, priežiūros aspektus ir patarimus, kaip išvengti dažnų problemų.
Brokerio vaidmuo nuomos procese
Nekilnojamojo turto brokere jau dirbu daugiau nei 10 metų! Mano darbo specifika apima platų nekilnojamojo turto paslaugų spektrą. Mano darbas - palengvinti Jūsų sprendimus nekilnojamojo turto pasaulyje. Jei reikalinga pagalba perkant, parduodant ar nuomojant nekilnojamąjį turtą - esu pasiruošęs padėti!!!
SaugiNuoma.lt komanda kas diena susidurdama su klientais pastebi, kad žmonės baiminasi kreiptis į nekilnojamojo turto agentūras, norėdami išsinuomoti būstą, nes iš nuomininko yra imamas tarpininkavimo mokestis. Manome, kad už nekilnojamojo turto brokerio paslaugą turėtų mokėti tas, kuriam suteikiamos paslaugos ir garantijos. Tai reiškia, kad už tai turėtų mokėti nuomotojas, nes būtent jam brokeris suorganizuoja apžiūras, sutarties ruošimą, turto reklamą, išsamią nuomininko patikrą ir teikia garantijas.
Tačiau brokeriai, kurie nesugeba parduoti savo paslaugų ir parodyti klientui kodėl jie yra naudingi siūlo, kad jie neims mokesčio iš paslaugos užsakovo, tačiau savo atlygį gaus iš būsto nuomininkų. Būstų savininkai galvoja, kad jie gaus identišką paslaugą pasirinkdami brokerį, kuriam nereiks sumokėti tarpininkavimo mokesčio.
Kodėl verta pasinaudoti brokerio paslaugomis?
Vienareikšmio atsakymo į šį klausimą nėra. Tarpininkas padės susitarti dėl norimo nuomotis būsto apžiūros, papasakos jam žinomus faktus, patars, kaip būtų galima patogiau įsikurti. Viena iš priežasčių, kodėl kai kurie nuomininkai nori būstą nuomotis per nekilnojamojo turto brokerį yra tai, kad jis padeda sutvarkyti ir pasirašyti nuomos sutarį, pateikia jos šabloną, norimus pakeitimus dėl nuomos sąlygų derina su būsto šeimininkais.
Nors pasitelkiant į pagalbą nekilnojamojo turto brokerį vargo yra mažiau, visgi tai ne visada apsimoka - nuomojantis ne itin brangų butą psichologiškai atrodo sunku už brokerio paslaugas mokėti mėnesio nuomos sumai lygų mokestį. Antra vertus, brokerius ne visada pavyksta apeiti - pavyzdžiui, Vilniuje rasti butą nuomai be tarpininko pavyksta itin retai. Nepamirškite, kad jei mokate brokeriui tarpininkavimo mokestį, galite iš jo reikalauti ir paslaugų. Jis turėtų su nuomotojais suderinti jūsų pageidaujamas nuomos sąlygas, jas įtraukti į nuomos sutartį.
Nekilnojamojo turto brokerio suteikiama tarpininkavimo paslauga baigiasi sudarius nuomos sutartį su nuomotoju, kartu su tuo baigiasi ir jo atsakomybė (nors ši sąlyga tam tikrais atvejais ginčytina, daugelis ją įtraukia į tarpininkavimo sutarties sąlygas). Tai verta prisiminti, nes kilus nesutarimams su nuomotoju ar apsigyvenus išsinuomotame būste ir paaiškėjus, kad jis nėra toks patogus kaip tikėjotės, jame nėra pakankamai šilta ir pan.
Kauno AVMI patirtis rodo, kad būstą besinuomojantys gyventojai linkę labiau pasitikėti tais paslaugos teikėjais, kurie vykdo registruotą veiklą.
Kaip atpažinti patikimą brokerį?
Lietuvoje profesionalių brokerių tikrai yra. Kadangi brokerių veikla mūsų šalyje yra nereglamentuota, pasiskelbti ir save vadinti brokeriu gali bet kas, taip pat ir nepatikimi bei prastos reputacijos asmenys, kurie gali konsultuoti klientus, netgi sąmoningai suteikti jiems informaciją, kaip likti šešėlyje ir nemokėti mokesčių.
Norėdami atskirti bet kaip teikiančius paslaugas nuo profesionaliai dirbančių šioje srityje, LNTAA sukūrė sistemą, kuri padeda identifikuoti profesionalus. Pirmiausia brokerio žinios ir profesionalumas įtvirtinamas egzamino metu. Gautas sertifikatas patvirtina, jog brokeris atitinka rinkoje reikalingas kompetencijas.
Svarbūs aspektai nuomojantis būstą
Būstą pirmąjį kartą dažniausiai tenka nuomotis jauniems žmonėms, kurie, palikę tėvų namus, vyksta studijuoti į didesnius Lietuvos miestus. Aukštojo mokslo įstaigos, o taip pat ir kai kurios profesinės mokyklos suteikia galimybę apsigyventi bendrabučiuose, tačiau ne paslaptis, kad ne visiems besimokantiems jų pakanka.
Pirmą kartą nuomojantis būstą reikėtų detaliau susipažinti su nekilnojamo turto nuomos fiziniams asmenims reglamentavimu, kuriame nustatytos taisyklės bei saugikliai, užtikrinantys abiejų nuomos sutarties šalių teisių bei pareigų pusiausvyrą.
Kitas svarbus aspektas - susipažinimas su situacija nekilnojamojo turto rinkoje. Tai padaryti gana paprasta - tereikia identifikavus pagrindinius savo poreikius būstui panagrinėti analogiškus variantus internetiniuose skelbimuose. Tai reikalinga tam, kad leistų susidaryti nuomonę apie vyraujančias nuomos kainas, esamą pasiūlą.
Pagrindiniai kriterijai renkantis būstą
- Būsto plotas - nuspręskite, kokio apytikslio ploto būstas jums yra reikalingas. Jis priklausys nuo to, kiek asmenų ketina gyventi bute, kiek kambarių ar atskirų patalpų yra reikalinga.
- Būsto vieta - vienas iš svarbių nuomos privalumų. Nuomojantis galima rinktis būsto vietą daug lanksčiau, nei, pavyzdžiui, nekilnojamąjį turtą perkant.
- Išplanavimas - iš anksto atkreipkite dėmesį, koks išplanavimas jums reikalingas.
- Baldai - neatsiejama gyvenimo bute dalis, tačiau būsto nuomai tampant vis populiaresne, daugelis žmonių apsisprendžia ilgesnį gyvenimo tarpą nuomotis būstą, todėl per tam tikrą laiką sukaupia nemažą daiktų bei baldų bagažą.
- Kaina - tai suma, kurią esate pasiruošę ir galite leisti sau mokėti kas mėnesį už būsto nuomą. Ją reikėtų įvertinti objektyviai, nepervertinant savo galimybių.
Aiškiai apgalvojus savo poreikius, galima pradėti ieškoti būsto nuomos skelbimų, kuriuose siūlomi objektai atitiktų kriterijus. Jei norite išsinuomoti patogų ir gerą būstą už objektyvią kainą, patartina būsto nuomos paieškoms skirti apie mėnesį laiko. Susirasti kažką tinkamo gali pasisekti ir per savaitę, tačiau šios paieškos gali ir užsitęsti. Viskas priklauso nuo metų laiko, poreikių ir galimos mokėti kainos.
Būsto apžiūra
Iš tikrųjų nuomojamo būsto apžiūra prasideda dar nuo skelbimo nuotraukų. Jos paprastai daromos taip, kad visos patalpos atrodytų erdvios, šviesios ir gražiai sutvarkytos, todėl jau į nuotraukas reikia žiūrėti itin atidžiai. Pirmiausia perskaitykite pateikiamą informaciją ir žiūrint nuotraukas mėginkite susidaryti bendrą būsto vaizdą.
Jei nuotraukos ir būsto aprašymas skelbime atitiko lūkesčius, reikia atlikti kitą ėjimą - skambutį. Skambučio metu pasidomėkite, ar bute tikrai lieka visi nuotraukose matomi baldai bei įranga, ar galima dalį jų išnešti (jei yra poreikis). Taip pat dar prieš važiuojant apžiūrėti nuomojamo būsto pravartu pasiteirauti apie šildymo sąskaitų dydį, mokėtinus mokesčius bei kitus niaunsus. Jei turite mažų vaikų ar naminių gyvūnų iš anksto paklauskite ar nuomotojas neprieštaraus.
Apžiūros metu vos įėję į patalpą pauostykite orą. Kai kurie būstai nuomojami ilgai negyventi, nešildyti ar neprižiūrėti, todėl jei juntamas drėgmės, pelėsio ar kiti nemalonūs kvapai, pirmasis įkvėpimas tai išduos. Apžiūrėkite visas patalpas, patikrinkite baldus, nevenkite pasiteirauti ar visa būtina ir kita technika tikrai veikia, nes kartais tokie faktai yra nutylimi. Jei būstą apžiūrite šildymo sezono metu, pasistenkite per savo vizitą įvertinti temperatūrą, ar jums pakaks šilumos komfortabiliam gyvenimui. Prieikite prie langų, įsitikinkite, kad jie sandarūs, nesudaro skersvėjo, nerasoja ir nėra paveikti pelėsio.
Apžiūrint vonios kambarį ir wc atkreipkite dėmesį į tai, ar vanduo gerai nubėga, ar greitai paduodamas karštas vanduo, ar aplink vonią, kriauklę, unitazą neprabėga vanduo.
Žinoma, nuomotojas stengsis kuo greičiau išnuomoti butą ir mėgins pateikti jį kaip geriausią jums pasitaikiusį variantą. Visgi jis nebus linkęs akivaizdžiai meluoti, nes bijos, kad tai pastebėsite, todėl nevenkite užduoti jums aktualių ir dominančių klausimų, užmegzkite pokalbį. Galima pasiteirauti apie ankstesnius nuomininkus (jei jų buvo) ir apie jų išsikėlimo priežastis, apie nuomotojo planus objekto atžvilgiu (pavyzdžiui, ar neketina parduoti), netgi juokais pasiteirauti, kodėl pats čia negyvena.
Atidžiau tikrins, ar gyventojai tinkamai rūšiuoja šiukšles: taisyklių nepaisantiems – baudos
Nuomos sutartis
Radus tinkamą nuomai būstą, reikia sudaryti nuomos sutartį. Jei nuomojatės per tarpininką, paprašykite, kad jis susipažinimui atsiųstų standartinį sutarties variantą. Sutartį būtinai peržiūrėkite ir pridėkite jums reikalingas sutarties sąlygas: pavyzdžiui, šeimai su mažais vaikais naudinga sutartyje numatyti ilgesnį įspėjimo apie išsikraustymą terminą, nuomos mokesčio mokėjimo dieną galima derinti prie savo darbo užmokesčio išmokėjimo dienos ir pan.
Sudarant nuomos sutartį pravartu patikrinti ir dokumentus. Būna sukčių, kurie siekia išnuomoti ne jiems priklausantį būstą ar panašiai, todėl apsigauti ir skubėti paduoti depozito neverta. Pasirašant nuomos sutartį paprašykite nuomotojo parodyti nuosavybės dokumentus, kuriuose būtų nurodyta, kad nuomotojas yra patalpų savininkas.
Nuomos sutartis pasirašoma kiekvienam lape ir pabaigoje, kur be parašų dar nurodomi ir šalių telefono numeriai, adresai, elektroninio pašto adresai.
Esminės sąlygos nuomos sutartyje
Teisės aktai numato, kad nuomos sutartis nebūtinai turi būti rašytinė, jei nuomos kaina yra nedidelė. Tokių atvejų nėra daug, tačiau net ir esant tokiai galimybei visgi patariama sudaryti su nuomotoju rašytinę nuomos sutartį.
Nuomos sutartis daugelis vertina dvejopai. Taip yra todėl, kad iš nuomos gaunamos pajamos nuomotojui yra apmokestinamos, tačiau statistiniai duomenys rodo, kad Lietuvoje daugelis nuomotojų vengia mokėti mokesčius už iš būsto nuomos gautas pajamas. Antra vertus, tai garantuoja nuomininkui šiek tiek mažesnę kainą.
Laikantis visų įstatymų reikalavimų, nuomos sutartis turėtų būti registruojama viešame registre.
Dėmesys atkreiptinas į tai, kad nuomos sutartis, sudaryta rašytine forma ir pasirašyta abiejų šalių, laikoma sudaryta ir galiojančia.
Nuomos sutarties šablonų galima rasti internete, tačiau kiekvieną kartą patartina detaliai aptarti ir sutartyje numatyti specifinius patalpų nuomos aspektus.
Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai: adresas, kambarių/patalpų skaičius, plotas, inžinerinė/techninė įranga, naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokestis ir mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka.
Kai kurių dalykų sutartyje nurodyti neprivaloma, o jei jie bus nenurodyti, bus privalu vadovautis įstatymų “rekomendacijomis”.
Taip pat atskira nuomos sutartimi negalima išnuomoti pereinamojo kambario ar negyvenamo kambario (tualeto, sandėliuko, virtuvės). Tai nuomojama tik kartu su kitomis patalpomis.
Nuomos mokesčių klausimai
Kalbant apie būsto nuomą pirmiausia kyla klausimas, kaip šią veiklą vykdyti tinkamai? Norint gyvenamąsias patalpas nuomoti tik gyventojams, pavyzdžiui, kambarį ar butą studentams, tai galima daryti dviem būdais. Vienas jų - įsigyti verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“.
Pasirinkus verslo liudijimą, reikės sumokėti gyventojų pajamų mokestį (toliau - GPM), o gautas nuomos pajamas deklaruoti iki kitų metų gegužės 2 d. Svarbu pažymėti, kad su šiuo verslo liudijimu gyventojas gali nuomoti tik gyventojams ir tik gyvenamosios paskirties patalpas.
Antrasis būdas - nuomoti neįsigijus verslo liudijimo, tačiau metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 2 d., deklaruoti iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. GPM.
Verslo liudijimą gyventojas gali įsigyti metams, mėnesiui ar netgi pageidaujamam dienų skaičiui (bet ne mažiau nei 5 dienoms per metus, dienos gali eiti ne iš eilės). Atitinkamai proporcingai už pasirinktas veiklos dienas apskaičiuojamas mokėtinas fiksuoto dydžio pajamų mokestis.
Verslo liudijimų kainas lemia keletas veiksnių - veiklos teritorija, veiklos rūšis bei vykdymo laikotarpis. Verslo liudijimų fiksuotus pajamų mokesčio dydžius atitinkamiems metams tvirtina vietos savivaldybių tarybos, o preliminarią verslo liudijimo kainą padės apskaičiuoti VMI įdiegta skaičiuoklė. Pavyzdžiui, 2019 m. „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ verslo liudijimo rūšiai, veiklą vykdant tik Kauno m., metams taikomas 520 eurų, Kauno r. - 260 eurų.
Įsigyti verslo liudijimus labai paprasta, tą galima padaryti e. būdu.
Verslo liudijimų populiarumas
Atkreipiame dėmesį, kad verslo liudijimus patalpų nuomai įsigijusių gyventojų skaičius didėja. Ši tendencija rodo augantį gyventojų sąmoningumą ir nuteikia optimistiškai. Verslo liudijimų populiarumą lemia tai, kad šis būdas yra paprasčiausias, norint legaliai vykdyti veiklą bei sumokėti mokesčius.
Pavyzdžiui, Kauno m. verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ 2018 m. įsigijo 1107 gyventojai, 2017 m. - 887 gyventojai, t. y. per metus tokių gyventojų padaugėjo 24 proc. Lyginant tuos pačius laikotarpius Kauno r., verslo liudijimus patalpų nuomai įsigijusių gyventojų skaičius ūgtelėjo 17 proc. Šių metų rugsėjo mėn. duomenimis, verslo liudijimą, suteikiantį teisę nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas Kauno m., jau turi 1264 gyventojai, Kauno r. - 304 gyventojai.
Nuomininkų pasirinkimas
Nuomininkus pasirinkti yra paprasta, kai žinai, ko ieškai. Idealiausi nuomininkai yra MOKŪS nuomininkai. Mokumą užtikrinti galima tik vienu būdu - imti mokesčius į priekį už 2 mėn.
tags: #brokerio #tarpininkavimas #nuomojmo #buto #priziurejimas