Besidomintiems nekilnojamuoju turtu sodų bendrijoje, svarbu apsvarstyti visus niuansus prieš priimant sprendimą. Alternatyva erdviems butams ar individualiems namams užmiestyje gali būti gyvenimas sodų bendrijoje.
Kas yra Sodų Bendrija?
Sodų bendrija yra juridinis asmuo, todėl nesunku suskaičiuoti, kiek jų yra aplink pagrindinius Lietuvos miestus.Rekvizitai.lt duomenimis, Vilniuje yra 368 sodininkų bendrijos, dar 115 yra Vilniaus rajone. Kaune sodų bendrijų kiek mažiau - 45 ir dar 161 Kauno rajone.
Sodo Sklypo Privalumai
- Grynas oras, gamta ir ramybė: Sodų bendrijos atokumas turi savo pliusų ieškantiems ramybės ir galimybių pabėgti iš miesto šurmulio. Kadangi sodų bendrija įsikūrusi toliau nuo kelio, dažnai miške ar prie kokio ežero, galima sakyti, kad gaunate sklypą su gamta.
- Nedaug žmonių: Sodų bendrijose gyvena nuo kelių dešimčių iki kelių šimtų šeimų. Tai nedidelis kaimas.
- Saugos tarnyba "Kaimyn security": Sodų bendrijose gyventi yra gana saugu. Jei aplink daug nuolatos gyvenančių kaimynų, jie tikrai prižiūri, ar aplink jūsų namus neslankioja įtartini asmenys. Toks kaimyniškas rūpestis daro sodų bendriją kone saugiausia vieta gyventi.
- Nėra parkingo problemos: Vietos pasistatyti automobilį visada yra ir jums ir jūsų svečiams. Be to visada galima pasistatyti pavėsines automobiliui jei statote šalia namo.
- Bendruomenė: Kaimo bendruomenė yra itin didelė jėga, galinti gyvenimą sodų bendrijoje pakeisti į gerąją pusę.
Sodo Sklypo Trūkumai
- Ribotas žemės sklypo dydis: Sodininkų bendrija yra gyvenamosios paskirties sklypas, sudalintas į mažesnius sklypelius po 6-8 arus. Retais atvejais sodų bendrijose galima rasti 10 arų sklypus. Tie sodininkai, kurie nori erdvesnio sklypo yra priversti pirkti iš karto du sklypus šalia vienas kito, jei tai įmanoma. Aišku, reikia turėti omenyje, kad tai gali būti laikoma kaip du atskiri sklypai, o tai reiškia, kad reikės mokėti SB nario mokestį kaip už du atskirus sklypus.
- Probleminis susisiekimas: Sodų bendrija paprastai būna įsikūrusi kiek atokiau nuo pagrindinių kelių, o tai iš karto tampa užprogramuota problema - iki viešojo transporto stotelės reikia paeiti kelis šimtus metrų. Žiemą komunalininkų sniego valymo mašinos į tokias sodų bendrijas užsuka rečiau arba neužsuka iš viso. Taigi ir transportas turi būti padidinto pravažumo. Iki darželių ar mokyklų paprastai irgi susisiekimas nėra pats geriausias, todėl šeimai su vienu automobiliu tai gali būti rimta problema.
- Nedidelis sodo namelis: Sodo namelis yra skirtas tik laikinam gyvenimui, ne nuolatiniams. Jei norite pirkti sklypą sodų bendrijoje, toks namelis jau gali stovėti apleistas arba labai senos statybos. Kartais labiau apsimoka jį nugriauti ir statyti namą pagal šiuolaikinius reikalavimus ir technologijas. Kai kurie ryžtasi sodo namelius didinti, tačiau technologiniu požiūriu tai kur kas sudėtingesnis ir brangesnis projektas.
- Kaimynai: Sodų bendrijoje kaimynai greičiausiai gyvena seniau, negu jūs, ką tik atsikrausčiusieji, todėl teks taikytis prie jų, o ne atvirkščiai. Vieni kaimynai pasirodo retai, kiti atvažiuoja savaitgaliais pašvęsti, treti gyvena nuolatos čia jau 50 metų, augina vištas ir ožkas, kurios savo kakarinę paleidžia su pirmaisiais saulės spinduliais. Aišku, gali pasitaikyti ir užsienyje gyvenantys kaimynai, kurių nematysite keletą metų. Deja tokie nesirūpina aplinka ir tenka kovoti iš jų sklypo plintančiomis dilginėmis. Kantrybės reikės.
- Komunikacijos ir kanalizacijos bėdos: Dažnoje sodų bendrijoje vis dar stovi lauko tualetai, nes miesto nuotekų sistemos nėra ir... nebus. Taip pat sodų bendrijas retai kada pasiekia ir centralizuotas vandentiekis, tad geriamu vandeniu teks rūpintis pačiam. Dujos taip pat retenybė, tad teks rūpintis balionais pačiam. Yra tik elektra. Taigi statantiems ar renovuojantiems namus reikės pasirūpinti vietinėmis nuotekomis, vandens gręžiniu. Nuotekos kainuoja apie 5 000 eurų + po 100 eurų išsiurbimas kasmet, jei nėra netoliese nutekančio vandens telkinio. Vandens gręžinys atsiperka gana greitai, ypač, jei šeima didelė ir planuojamas baseinas. Tiesa, internetas ne šviesolaidinis, tačiau dabar tai nėra itin didelė problema.
- Gatvės ir keliai: Dažniausiai sodininkų bendrijos neturi išasfaltuotų kelių. Kita problema - kelių valymas žiemą bei greideriavimas pavasarį ir rudenį. Viskas priklauso nuo bendruomenės aktyvumo. Jei bendruomenė neaktyvi - kelių problema yra labai opi.
- Kultūrinis gyvenimas: Sodų bendrijoje nuolatos gyvenantys dažnai pripažįsta, kad "čia nėra kas veikti". Turintiems paauglių vaikų tai rimta problema, nes visa veikla yra mieste.
Sodo Namo Statybos Reikalavimai
Kokie reikalavimai sodo namo iki 80kv.m statybai sodo sklype? Ar turi būti A+ klasė? Kiek laiko leidžiama statyti ūkiniu būdu ir kokie jo pridavimo reikalavimai?
- Sodo namui nėra jokių energetinių reikalavimų, nes tai negyvenamosios paskirties namas.
- Statote kiek norite laiko, nėra apribojimų, nes nereikia pranešti inspekcijai apie statybų pradžią.
- Priduodate kada norite, pasidarote kadastrinius matavimus ir einate į registrų centrą registruoti.
Jeigu nepažeidėte teisės aktų ir kitų reikalavimų, nebus problemų įregistruoti.
Sodo namui A+ klasė nebūtina. Leidžiama statyti tiek kiek reikia. Pastačius sodo namą, pasikviečiat matininką, kuris apmatuoja tiek namo vidų, tiek vietą sklype... Tada nešat tas matininko paruoštas bylutes, kartu su deklaracija (geriau paprašyti matininko, kad padėtų užpildyti) į registrų centrą ir ten užregistruojat.
Reikalavimai tokie: bendras vidaus plotas neturi viršyti 80 kv.m, konstrukcinis žingsnis turi būti iki 6m, ir pastato aukštis nuo žemės paviršiaus ne daugiau kaip 8,5m. Taip pat turi būti išlaikytas atstumas nuo pastato (stogo ar kitos labiausiai atsikišusios konstrukcijos (pvz. terasos)) iki sklypo ribos minimum 3m. Taip pat reikia atsižvelgti į priešgaisrinius atstumus iki kaimyninių pastatų...
Sodo namą galima statyti tik sodo sklype (t.y. tokiame sklype, kurio naudojimosi būdas yra mėgėjiškų sodininkų bendrijų žemė, o žemės paskirtis - žemės ūkio. Na, tik soduose, kitaip tariant).
Sodo namą iki 80m², 8,5m aukščio iš nesudėtingų konstrukcijų, kurių tarpatramis nėra didesnis kaip 6m, galima statyti be projekto ir statybos leidimo, išskyrus atvejus, kai sodai yra mieste, kurorte, regioniniame parke, su kultūros paveldu susijusiose vietovėse - tokiu atveju ir projektas, ir leidimas yra reikalingi.
Jei projektas ir statybos leidimas ir nereikalingi, vis vien privaloma išlaikyti norminius atstumus tarp gretimuose sklypuose esančių pastatų: pirmiausia, tai yra minimalus 3m atstumas nuo sklypo ribos iki labiausiai atsikišančių pastato konstrukcijų (stogo karnizai, balkonai ir pan.), dar yra priešgaisriniai atstumai, kurie priklauso nuo to, iš ko yra pastatyti statiniai: tarp medinių pastatų privaloma išlaikyti 15m atstumą, tarp medinio ir mūrinio privaloma išlaikyti 10m atstumą, tarp mūrinių pastatų reikalinga išlaikyti 8m atstumą.
Jei norminiai atstumai neišlaikomi (tiek minimalus 3m atstumas iki sklypo ribos, tiek priešgaisriniai), reikalinga gauti rašytinį laisvos formos kaimyninio sklypo savininko sutikimą.
Jei įrengiami kokios nors inžinerinės komunikacijos: šuliniai, nuotekų valymo įrenginiai, vandens gręžiniai, vandentiekis, nuotekos, visi minimalūs sanitariniai atstumai, apsaugos zonos galioja tos pačios, kaip visiems kitiems statiniams. Beje, visi buitinių nuotekų valymo įrenginiai (nepriklausomai nuo vietovės, kur yra sklypas), privalo būti suprojektuoti ir gauti statybos leidimą.
Energiniai reikalavimai sodo namams netaikomi, jei juose bus gyvenama ne ilgiau kaip 4 mėnesius į metus. Ūkio būdu galima statyti neribotą laiko tarpą.
Nesudėtingasis statinys priduodamas gan paprastai: kai statinys yra baigtas statyti, pas matininkus užsakoma pastato kadastrinė byla, pakoreguojami sklypo kadastriniai matavimai (juose atsiranda sodo namas) ir viskas užregistruojama Registrų centre. Tokio statinio pridavimo procedūrose statybos inspekcijos, kaip institucijos, nėra.
Negyvenamosios paskirties pastatui, tame tarpe sodo namui - nėra energetinių reikalavimų.
Brokerio Patarimai Perkantiems Sodo Sklypą
Dažnai tenka vežti NT pirkėjus į sodo bendrijas aplink Vilnių ir parodyti nedidelius ir nebrangius namelius, kainuojančius 30-80 tūkst. Eurų. Žmonės klausia - kodėl taip pigu?
Sodų bendrijos NT kaina labai priklauso nuo SB dydžio ir išvystytos infrastruktūros, aktyvios bendruomenės. Jei sodų bendrija apleista, kainos labai žemos. Jei tvarkoma aplinka - kainos didėja ir artėja prie miesto individualių namų kvartalų kainų.
Visi išvardinti dalykai yra vienodai svarbūs, todėl į visus juos reikia atkreipti tinkamą dėmesį. Ir visiškai nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais.
Galima sakyti, kad pirkdami sklypą Jūs perkate galimybes, taigi sklypas yra galimybių pirkimas. Būtent galimybių išsiaiškinimas (susižinojimas, išsinagrinėjimas, informacijos susirinkimas), kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis.
Niekuomet netikėkite pardavėjo PAŽADAIS ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia realiai atrodytų jums. Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausiai Jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti : kaip jums šis objektas atrodo, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ir/ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga.
Ir jeigu, gavus šią pradinę informaciją, Jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite vesti derybas su savininku.
Dokumentai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį:
- Tiesioginiai sklypo dokumentai:
- Sklypo įsigijimo dokumentas.
- Kadastrinių matavimų byla.
- Turto nuosavybės pažymėjimas. Jame gali būti įrašytas vienas savininkas ar keli.
- Įgaliojimas: jis turi būti galiojantis, jo funkcija- įgalioti asmenį atlikti konkretų veiksmą, kurio Jums reikia.
- Savininko asmens dokumentas: turi būti galiojantis.
Svarbūs aspektai:
- Nuosavybės dokumento gavimo data: Nuosavybės dokumetas gali būti „senas“ ir neatspindėti visos realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu sklypu tam laiko momentui.
- Kadastro žemėlapiai: Ar tikrai perkate tą sklypą, kurį Jums parodė pardavėjas?
- Preliminarūs geodeziniai patavimai: Jeigu jūs perkate didelį 1 ha ir daugiau sklypą, tai didelės įtakos gali ir neturėti, tačiau kai perkate sklypą iki 10 a ir paklaida gali būti iki 2a, tai įtakos jau turi.
Todėl būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos.
Detalus planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija eina per sklypą, jo riba .
Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, Jus tenkina ir jūs manote, kad tai yra tinkamas Jums sklypas, galima pradėti sklypu domėtis „rimčiau“.
Ir jeigu visa savininko pateikta informaciją pasirodys teisinga, tuomet sandoris įvyks už sutartą kainą.
Perkantieji turi žinoti apie perkamą daiką daugiau negu savininkas, nes jie bus nauji savininkai, ir jeigu atmestinai pirksite turtą, neišsiaiškinę apie jį visko, paskui tiesiog gali atsitikti taip, kad paaiškės, jog visi jūsų pinigai yra išleisti tuščiai.
Kur reikia ieškoti atsakymų į visus klausimus, kuriuos pateikiau? Į ką kreiptis pagalbos/ konsultacijos?
Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra Jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, žino niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti.
Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius (tiksliau galimybes to, ką ten norite daryti).
Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.
Kadastriniai matavimai nusako tikslias jūsų sklypo ribas.
Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti ,,išskaityti“- taip jums pasakytų specialistai. Aš pasakyčiau, kad reikia tiesiog labai atidžiai viską perskaityti, kas ten yra surašyta, ir jeigu jūs būsite atidūs, jūsų neapgaus niekas.
Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t.y. nurodantis galimybes.
Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai.
Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas. Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui. Tokiu atveju realiai naudojama jūsų sklypo dalis yra mažesnė negu minima nuosavybės pažymėjime.
Jeigu labai norite kažkokio sklypo ir bijote, kad kol viską išsiaiškinsite jį nupirks kiti, palikite nedidelį užstatą ir pasistenkite sudaryti preliminarią ar avansinę sutartį pas notarą.
Valstybinės Žemės Prijungimas prie Sodo Sklypo
Klausimas: Soduose su mūsų sklypu ribojasi valstybinės žemės sklypas. Į ką reikėtų kreiptis dėl jo įsigijimo? Kokia būtų visa procedūra, kokių dokumentų reikia? Norėtume jį sujungti su esamu sklypu.
Jeigu sodas yra kaimo teritorijoje kreiptis į Nacionalinės žemės tarnybos teritorinį skyrių, jeigu miesto teritorija į savivaldybę. Laisvos valstybinės žemės prijungimui rengiamas formavimo ir pertvarkymo projektas.
Brokeris: Ar Verta Samdyti?
Būstą ar kitą savo nekilnojamo turto objektą parduoti nutarę žmonės susiduria su klausimu: pardavinėti pačiam ar kreiptis į profesionalą? „Brokeris sutaupo ir laiko, ir pinigų“, - vieningai sutaria abi. Jų patirtis rodo, kad su būsto pardavimais nesusiję žmonės dažnai neįsivaizduoja, kiek energijos, pastangų, specifinių žinių ir tvirto psichologinio pasirengimo gali pareikalauti nekilnojamo turto sandoris. Ypač jei nori parduoti už maksimaliai adekvačią kainą.
„Kartais žmonės sakosi turintys daug pardavimų patirties, todėl jiems nereikia brokerio, jie viską gali patys. Tačiau kitos srities pardavimų patirtis būstui netinka. Lietuviai labai prisirišę prie namų, todėl tiek jo pardavimas, tiek pirkimas yra retas ir svarbus, daug emocijų keliantis, įvykis daugumos gyvenime.
„Šiais laikais žmonės gali pasidaryti ir profesionalių nuotraukų, ir dronais sodybas nufilmuoti, ir gražiai padekoruoti. Tačiau geras pateikimas dar nelemia gero pardavimo, tai tik dalis sudėtingo proceso, vedančio sklandaus ir sėkmingo pardavimo link“, - įsitikinęs G. Dernovaitė.
Anot jos, tie, kurie bando nekilnojamą turtą parduoti patys, vieną dažniausių klaidų padaro jau pačioje pradžioje - nustatydami pardavimo kainą. Kainos nustatymo klaidos svyruoja į abi puses: kartais savininkas nežinodamas rinkos realijų ar jausdamas spaudimą nusipigina.
„Žmonės dažnai neįvertina psichologinio krūvio, kurį tenka patirti parduodant nuosavus namus“, - dar vieną svarbų niuansą įvardija ekspertės. Jos abi pabrėžia, kad parduoti būstą ir parduoti „savo būstą“ - du labai skirtingi dalykai.
„Kai nusprendžiau parduoti nuosavus namus, paprašiau, kad tai padarytų kolega“, - sako G. Dernovaitė.
Ji prisipažįsta, kad emocinis diskomfortas, kurį ji patyrė, kai pardavinėjo nuosavą būstą, leido jai pasijusti savininko kailyje. Anot jos, savininkai priima perdėm asmeniškai, kai klientas ima ieškoti priekabių, todėl sandoris gali nutrūkti nė neprasidėjęs.
Brokeris žino, kad kritika - sandorio dalis, yra jai pasirengęs. Jis turi informacijos apie parduodamą objektą tiek, kiek jam reikia ir nelinkęs jausti nepagrįstų kalčių bei netyčiomis nuvertinti turto. Būtent todėl brokeriai visada prašo, kad savininkai patys apžiūrose, o kartais ir derybose nedalyvautų.
Dar viena klaida, kurią dažnai daro būstą parduoti susirengę - siūlo su objektu dirbti daugiau nei vienam brokeriui. Savininkas galbūt mano, kad taip paskatins mūsų tarpusavio konkurenciją ir iš to tik laimės, tačiau nepagalvoja, kad tokiu būdu brokeris praranda realų suvokimą, koks yra susidomėjimas šiuo nekilnojamu turtu ir jam daug sunkiau orientuotis paklausoje.
Anot P. Bubulaitės, žmonės dar dažnai neįvertina viso pardavimo proceso sudėtingumo ir dalykų, kurių jo metu gali prireikti. Brokeris greitai reaguoja į situaciją, žino žingsnius ir be klaidų padaro viską, ką reikia. Savininkas dažnai net nežino, kiek ir kokių procesų įvyko, kol sandoris buvo sėkmingai užbaigtas. Be to, brokeriai dirba su teisininkais, matininkais, kitais specialistais. Savininkui nereikia nei jų ieškoti, nei kontroliuoti.
Ekspertės sako, kad labai svarbu ne tik pasisamdyti brokerį, bet ir rasti patikimą, patyrusį, tą, kuriuo gali pasitikėti ir su kuriuo malonu bendradarbiauti. Pardavimas turi būti malonumas, o ne kančia. Patikimiausias būdas, mano brokerės, - asmeninės rekomendacijos ir atsiliepimai tų, kurie dirbo su specialistu anksčiau.