Bulgarijos Nekilnojamojo Turto Rinkos Apžvalga

Rinkos ekspertai ir NT brokeriai, dirbantys su Pietų Europos NT rinka, pripažįsta: pastaruoju metu tikrai jaučiamas būsto kai kuriose šalyse sau atostogoms ir (arba) nuomai įsigijimo pagyvėjimas. Jie tai sieja su noru atrasti naujas šalis, pažinti jų kultūrą ir, žinoma, pelningai investuoti pinigus.

Anot „Remax“ brokerio Ričardo Sablovskio, nors būstą Lietuvos pajūryje paprasčiau pasiekti ir jo priežiūra bus pigesnė, pietuose esančiuose kurortuose sezonas ilgesnis. Kita vertus, Europa sensta, todėl būstų Pietų Europoje, kur vyresni žmonės norės praleisti daugiau laiko, paklausa turėtų didėti.

„Todėl tikėtina, kad dėl šių ir kitų priežasčių pietiniuose Europos kurortuose turtas brangs labiau. Vadinasi, galima tikėtis ir didesnės negu Lietuvoje investicijų grąžos“, - daro prielaidą R. Sablovskis.

Šį kartą apžvelgsime Bulgarijos nekilnojamojo turto rinką.

Bulgarija: Neperspektyvi ar Dar Neatrasta?

Saulėtasis Krantas, Auksinės Kopos, Varna ar senasis Nesebaras - pavadinimai, kuriuos tikrai žino ne vienas lietuvis. Kitaip negu Jaltoje, kur būtinai reikia gulto, nes ant akmenų nepagulėsi, Bulgarijos kurortų ant Juodosios jūros kranto paplūdimiai - puikus smėlis.

Sparčiai besivystančio Saulėtojo Kranto kurorto, kurį iš pietų skalauja jūra, o iš šiaurės supa Stara Platinos kalnai, paplūdimio juostos ilgis kone 10 km, plotis - nuo 30 iki 100 metrų. Aktyvaus poilsio mėgėjus čia vilioja pramogų gausa - sakoma, kad tai ideali vieta mėgstantiems burlentes, vandens slides, parasparnius.

Vos už kelių kilometrų esantis vienas seniausių Europos miestų Nesebaras, įtrauktas į UNESCO Pasaulio paveldo sąrašą, vilioja ne tik prašmatniais paplūdimiais, bet ir istoriniu senamiesčiu. Nuo jų iki Burgaso oro uosto 30 km. O arčiausiai Varnos oro uosto esančios Auksinės Kopos - taip pat gausybe pramogų, mineralinio vandens šaltiniais bei SPA centrais ir itin smulkiu smėliu viliojantis kurortas su maždaug 6 km ilgio paplūdimio juosta.

Bulgarijos kurortai nuolat auga ir plečiasi - statomi nauji viešbučiai, gyvenamieji namai. Nors sezonas čia ne toks ilgas kaip piečiau esančiuose kurortuose ir trunka apie 5 mėnesius - oficialiai prasideda gegužės viduryje ir baigiasi rugsėjo viduryje, nuo spalio orai pradeda vėsti, - atostogauti čia dėl priimtino kainos ir kokybės santykio atvyksta vis daugiau poilsiautojų.

Tarptautinio statistikos portalo „Statista“ duomenimis, kelerius pastaruosius metus fiksuojamas 6,5-7 proc. bendras turizmo sektoriaus augimas - nuo 5,9 mln. svečių, nakvojusių bent vieną naktį 2014 m., iki 7,5 mln. pernai. Daugiausia poilsiautojų į šią šalį atvyksta iš Vokietijos, Rumunijos, Turkijos, Graikijos, Rusijos, Makedonijos, bet daugėja ir lietuvių, ieškančių panašaus į mūsiškį klimato, tik su šiek tiek daugiau šilumos, saulės ir be lietaus.

Iš visų šalių, Bulgarija - pigiausia. Nors NT kainos čia kyla sparčiau negu Ispanijoje ar Kipre, pasak pašnekovų, būstas, kurį galėtų įsigyti vidutinis lietuvis, čia vis dar kainuoja gerokai pigiau. Bet tautiečiai šioje šalyje investuoja itin atsargiai.

Štai Jolantos įspūdžiai po atostogų Auksinėse Kopose:

„Gyvenome 4 žvaigždučių viešbutyje, nors iš tiesų daugiau kaip trijų jis nevertas, tikriausiai patys bulgarai sau tas kategorijas „pasidovanoja“, kaip nori. Dvivietis kambarys ir švediško stalo pusryčiai rezervuojant savarankiškai priklausomai nuo kokybės parai kainuoja 36-50 eurų, tad už 7 nakvynes mes sumokėjome 252, o mūsų draugai, nors jų numeris beveik nesiskyrė nuo mūsiškio, beveik 350 eurų. Pagrindinis privalumas - viešbutis įsikūręs netoli paplūdimio, o iki centro pėsčiomis neskubėdamas gali nueiti per 15 minučių“.

Ji priduria, kad jau būdami kurorte sužinojo, jog išsinuomoti sutvarkytą butą, kuriame patogiai galėtų ilsėtis du žmonės, panašioje vietoje priklausomai nuo sezono galėjo už 100-200 eurų savaitei. Pasak Jolantos, būstų, tinkamų patiems atostogauti ir nuomoti kitiems, kainos, palyginti su Palanga ar Kuršių nerija, - kone juokingos: gerai paieškojus, šiek tiek toliau nuo kranto ar tokį, kuriam reikėtų kosmetinio remonto, galima rasti ir už 16-20 tūkst. eurų, bet tiesiog ant pastatų kabo plakatai, kuriuose siūloma įsigyti puikiai įrengtą būstą 50-100 m iki jūros už 60 tūkst. eurų.

„Tai nauji pastatai, kurių pirmuose aukštuose - parduotuvės, kirpyklos ir kitos įvairias paslaugas teikiančios įmonės, o aukščiau - butai arba vadinamieji apartamentai su vaizdu į jūrą“, - pasakoja moteris.

Pašnekovės draugai dar būdami Bulgarijoje ėmė svarstyti, ar nevertėtų patiems įsigyti būstą viename iš šios šalies kurortų, ir net buvo užsukę į vieną kitą NT agentūrą. Anot jų atstovų, susidomėjimas būstais poilsiui Bulgarijoje didėja.

„Bet lietuvių sulaukiame nedaug, rusai ir ukrainiečiai aktyviau domisi galimybėmis įsigyti būstą Varnoje ir jos apylinkėse“, - sakė jiems NT agentūros „Invest time“ brokerė Valentina Dimitrova.

Būstų kainos, aiškino agentūros „Ricom Bulgaria“ pardavimų konsultantė Sniežana Žėleskova, priklauso nuo vietos, paties būsto dydžio ir jo būklės. Patvirtinusios, kad būstus pajūrio zonoje žmonės perka ne tik sau, bet ir kaip investicijas, jos teigė, kad Varnos ir Auksinių Kopų regione dviejų kambarių butą netoli jūros, kuriame pirkėjas galėtų apsigyventi iš karto, galima įsigyti už 50-70 tūkst. eurų, o agentūros „Adrec“ konsultantė Decuslava Argirova Jolantos draugus tikino, kad rinktis galima iš kone 6 tūkst. būstų, ir pridūrė, jog daug užsieniečių, atvykusių ne iš ES šalių, palyginti pigų būstą Bulgarijoje perka norėdami išspręsti leidimo gyventi ES klausimą.

„Smagiausia buvo tai, kad mus visose trijose agentūrose gana įkyriai klausinėjo, ar iš tiesų lietuviai domisi NT Bulgarijoje, klausė, ar mes norėtume ką nors įsigyti, o užsiminus, kad galbūt ir taip, iš karto puolė rodyti skelbimus“, - įspūdžiais dalijosi Jolanta.

Bulgarų brokerius, pasak jos, labai domino ir ar lietuviai iš karto moka visą sumą, ar jiems reikia imti paskolas.

Į klausimą, ar kitą sezoną jos draugai jau priiminės poilsiautojus savo būste, Jolanta atsakė, kad sugrįžus namo jų entuziazmas gerokai priblėso.

„Galutinai dar neapsisprendė, bet tokiu dideliu noru kaip būdami Bulgarijoje jie jau nedega. Kadangi svarbu ne tik būsto kaina, bet ir daug kitų dalykų, nusprendė viską gerai apsvarstyti“, - sakė pašnekovė.

Pasak jos, viena iš stabdžius įjungti paskatinusių priežasčių - palyginti neilgas sezonas ir kol kas ne itin patogus susisiekimas. Nors iki Burgaso tik apie 1 400 km, jei nesirenki užsakomojo reiso per agentūrą, lieka „Ryanair“, kuri kartą per savaitę skraidina iš Kauno, arba skristi su persėdimais.

Anot Varnos turizmo informacijos centro darbuotojų, tiesioginiai skrydžiai reguliariais reisais iš Varnos arba Burgaso oro uostų į Vilnių jau planuojami.

Skubėti nepataria ir NT specialistai. Pasak „Investuok“ kalbintos, neseniai viename šios šalies kurortų būstą įsigijusios lietuvių brokerės, kainos čia tikrai patrauklios, bet reikia būti atsargiems. Paprašiusi neskelbti jos pavardės, besidairantiems tinkamo būsto ji patarė pasikalbėti ne tik su vietiniais NT agentais, bet ir su lietuviais, turinčiais patirties šioje rinkoje, nes „jei tik bulgarai pajus, kad žmogus nelabai išmano šios šalies rinką, atvykėliams bandys įsiūlyti tai, ką sunkiau parduoti; be to, čia aktyviai veikia ne tik NT agentūros, bet ir savo veiklos nelegalizavę ir ne visuomet patikimi tarpininkai“.

Todėl geriau susirasti patikimą žmogų, kuris ne tik pakonsultuos ir padės išsirinkti bei nusiderėti, bet ir palydės iki pat notaro.

Kita problema, anot Bulgarijos rinkoje dirbančios lietuvių brokerės, NT agentūros „Investroom“ vadovės Elenos Kaubrienės, susigundę itin patrauklia būsto geroje vietoje kaina investuotojai gali kartu nusipirkti bėdą, kurios ilgai neatsikratys.

„Jei perkate iš statytojų labai pigiai, namas gali būti nepriimtas valstybinės komisijos. Jie gali to nepadaryti ir kelerius metus, o tokį būstą įsigijęs žmogus, jei susiklosčius aplinkybėms norės parduoti savo turtą, turės papildomų rūpesčių. Jei būstas nedidelis ir kainuoja tik 10 tūkst. eurų, beveik galiu garantuoti, kad jis bus nepriimtas valstybinės komisijos“, - aiškina ji.

Pašnekovė priduria, kad tokių problemų paprastai nebūna, jei būstas perkamas antrinėje rinkoje.

Saulėtasis Krantas patrauklesnis Investuoti į NT Bulgarijos pajūrio kurortiniuose miesteliuose patrauklu dėl to, kad butai čia pigesni negu Ispanijos ar Kipro kurortuose, o uždirbti galima ne tik iš trumpalaikės nuomos, bet ir dėl to, kad paties turto kainos linkusios didėti.

„Be to, su vietos gyventojais susikalbėsite ne tik angliškai, bet ir rusiškai“, - atkreipia dėmesį E. Kaubrienė.

Pašnekovės teigimu, ieškoti būsto investicijai geriau ne Auksinėse Kopose, o Saulėtajame Krante: pastarasis yra labiau į pietus, todėl oro ir vandens temperatūra 1-2 laipsniais aukštesnė...

Ne tik patys apžiūrėsite statomus objektus, apartamentų variantus, pavyzdinį apartamentų įrengimą („Show room“), bet ir pamatysite, kokioje vietovėje gali būti Jūsų investicinis turtas, kokia tos lokacijos infrastruktūra, kaip šis regionas plečiasi ir vystosi, aplankysite lankytinas vietas, įvertinsite gamtos grožį.

Turėsite galimybę tiesiogiai pabendrauti su projekto vystytojais bei užduoti Jums aktualius klausimus. Pajausite išskirtinę Balkanų energetiką, pasimėgausite nuostabiu mikroklimatu. Dauguma pabuvojusių Juodosios jūros pajūryje teigia, kad net ir pabuvus ten tik keletą dienų jau jaučiamas šio klimato gydomasis poveikis, o ypač visi pastebi kaip šis nuostabus oras teigiamai veikia odą. Susipažinsite su Bulgarijos kultūra, bulgarų svetingumu, paskanausite nuostabių bulgariškų patiekalų. Užmegsite įdomių naujų pažinčių su kitais turo dalyviais, kurios ateityje gali išsivystyti į sėkmingus verslo santykius ar tiesiog puikią draugystę. Įsiliesite į investuotojų klubą.

Padėsime užsakyti lėktuvo bilietus; Paimsime patys arba padėsime suorganizuoti atvykimą iš/į oro uostą; Padėsime rezervuoti apgyvendinimo įstaigą; Suorganizuosime objekto apžiūrą; Supažindinsime su vystytoju; Padėsime gauti atsakymus į iškilusius klausimus; Esant galimybei aprodysime vietovę ir supažindinsime su Bulgarijos kultūra bei virtuve.

Pasirinkti Jums tinkamą turo datą; Nusipirkti lėktuvo bilietus; Įsidėti pinigų už apgyvendinimą bei maistą ☺; Pasiimti gerą nuotaiką, entuziazmą ir šypseną ☺

NATO narė nuo 2004 m., Europos sąjungoje nuo 2007 m. Euro įvedimas numatytas 2024 m.

Bulgarija - viena iš vis labiau populiarėjančių atostogų krypčių. Lietuviai jau gana seniai pamėgę šią šalį ir vis dažniau dairosi būsto čia. Pandemija, popandeminis laikotarpis, karas Ukrainoje ir pabėgėlių banga, išaugusios paskolų palūkanos - veiksniai, pastaraisiais metais veikę ir tebeveikiantys Europos šalių nekilnojamojo turto (NT) rinkas. Bulgarija - ne išimtis.

Prasidėjus karui, iš Ukrainos į Bulgariją pasitraukė apie 21 tūkst. pabėgėlių, kas sukėlė gana rimtą iššūkį apgyvendinimo sektoriui. Išaugusios statybinių medžiagų kainos, sumažėjusi pasiūla ir išaugusi paklausa iškėlė gyvenamojo nekilnojamojo turto kainas į seniai matytas aukštumas.

„Nors 2023 metų pirmąjį pusmetį nekilnojamojo turto sandorių Juodosios jūros pakrantėje sumažėjo apie 10 proc., palyginti su tuo pačiu 2022 m. laikotarpiu, nekilnojamojo turto kainos pakilo apie 20 proc. To priežastis - kokybiškų pasiūlymų trūkumas“, - komentuoja M. Kizė.

Bulgarija - galimybių ir perspektyvų šalis. Nors 2024 m. planuotą euro įvedimą šalies valdžia atidėjo, tačiau anksčiau ar vėliau euras bus įvestas ir, tikėtina, būsto kainos šoktels dar labiau, tad dabar pats metas priimti atitinkamą sprendimą dėl būsto įsigijimo.

Lietuviai, anot NT brokerės, būsto Bulgarijoje dairosi vedami įvairių tikslų. „Turime klientų, perkančių poilsiui skirtą nekilnojamąjį turtą asmeniniam naudojimui, ir tokių, kurie perka investicijoms ir tikisi ateities pajamų tiek iš numatomo kainų augimo, tiek iš turistų apgyvendinimo juose“, - dalijasi M. Kizė.

Argumentai, Kodėl Verta Pamąstyti Apie Būsto Įsigijimą Būtent Bulgarijoje:

• Bulgarija yra patrauklus turistinis regionas.
• Bulgarijos Juodosios jūros pakrantė yra žinoma dėl nuostabių paplūdimių, daugybės kurorto lankytinų vietų ir kasmetinių kultūros bei sporto renginių. Tai daro vietovę patrauklią lankytojams iš viso pasaulio ir užtikrina pastovų turistų srautą beveik visus metus.
• Bulgarijos Juodosios jūros pakrantė yra ypatingas šalies regionas. Čia patogus susisiekimas ir puikiai išvystyta infrastruktūra, todėl atostogauti žmonės atvyksta iš įvairiausių pasaulio šalių.
• Dėl sukurtos infrastruktūros ir nuolatinio turistų srauto ši šalies dalis yra itin patraukli įvairioms verslo formoms kurtis ir vystytis, įskaitant parduotuves, restoranus, pramogų parkus ir kt.
• Tiems, kuriems svarbu investicijų atsiperkamumas, Bulgarija - taip pat puikus pasirinkimas. Anot NT brokerės, dėl stabilaus turistų srauto Bulgarijos Juodosios jūros pakrantėje esantys objektai gali duoti dideles nuomos pajamas.
• Priklausomai nuo buto vietos, dydžio ir kokybės, investuotojai gali tikėtis solidžios investicijų grąžos. Be to, čia yra didžiulė apartamentų įvairovė: nuo pirminės iki antrinės rinkos; nuo ekonomiškų studijos tipo butų iki prabangių vilų su vaizdu į jūrą. Investuotojams tikrai yra iš ko pasirinkti būstą, labiausiai atitinkantį jų poreikius ir biudžetą.
• Galimi įvairių dydžių, išplanavimo ir patogumų butai, kurie suteikia didelį lankstumą renkantis investiciją.
• Bulgarijoje paklausu ne tik Juodosios jūros pakrantė, kur labiausiai koncentruojasi turizmo sektorius, bet ir slidinėjimo kurortai, pasižymintys ypač skaidriu kalnų oru bei - žiemos sporto mėgėjų džiaugsmui - itin ilgu žiemos pramogų sezonu, trunkančiu nuo gruodžio iki gegužės mėnesio.
• Bulgarijos Juodosios pakrantės būsto rinka yra gana atspari ekonomikos svyravimams, todėl būstas šiame regione yra mažiau rizikinga investicija. Nors rinkoje gali atsirasti sezoninių svyravimų, ilgalaikė augimo tendencija išlieka. Stabiliai auganti nekilnojamojo turto vertė leidžia investuotojams planuoti ilgalaikę perspektyvą ir tikėtis stabilios investicijų grąžos.
• Perkantieji būstą labiau sau, o ne investicijai, Bulgarijoje taip pat neliks nusivylę. Nuostabaus grožio gamta, paplūdimiai, jūra leis mėgautis atostogomis. Čia gausu kultūrinių renginių, pramogų, galimybių užsiimti įvairiomis sporto rūšimis ir aktyviu poilsiu.

NT įsigijimo procesas Bulgarijos nekilnojamojo turto rinką reguliuojantys teisės aktai yra stabilūs ir tinkami investuotojams, o pirkimo ir pardavimo procedūros yra aiškios ir skaidrios, tad pirkti būstą Bulgarijoje yra saugu. Tačiau bet kokiu atveju „labai svarbu turėti patikimą nekilnojamojo turto agentą, puikiai išmanantį vietovę ir galintį atsakyti į visus klausimus bei pagal kliento poreikius parinkti labiausiai tinkančius pasiūlymus“, - pabrėžia M. Kizė.

Taigi pats pirmas būsto paieškos žingsnis - prioritetų ir pageidavimų nustatymas. Svarbu atsakyti sau, kokio būsto norite, kiek kambarių, kokio išplanavimo, kuriame aukšte, su kokiais baldais, ar turi būti terasa, parkavimo vieta ar garažas, į seną ar naują statybą orientuojatės, kur būstas turėtų būti - kokiame mieste, kokioje aplinkoje, netoli kokių objektų. „Sudarius kriterijų sąrašą, nuspręskite, kurie kriterijai jums yra svarbiausi ir ties kuriais esate linkę eiti į kompromisus“, - pataria NT brokerė.

Antras žingsnis - įvertinti savo finansinę padėtį ir nuspręsti, ką galite sau leisti ir kaip mokėsite už naują būstą. Turint paieškos kriterijų sąrašą ir aiškias finansines galimybes, pats metas kreiptis į profesionalą, kuris padės išsigryninti likusius dar neatsakytus klausimus ir, pasiūlydamas labiausiai tinkančius būstus, neleis pasiklysti rinkoje esančių pasiūlymų gausoje. Be to, nekilnojamojo turto brokeris yra tas žmogus, kuris pirkėją lydi viso pirkimo procesu metu.

„Per ilgametę praktiką turime šimtus patenkintų klientų. Kai kurie iš jų naudojosi mūsų paslaugomis pirminiam pirkimui, vėliau pardavimui ir atitinkamai perpirkdami nekilnojamąjį turtą savo artimiesiems ir draugams. Turime klientų, kurie jau daugiau nei 15 metų džiaugiasi su mūsų pagalba įsigytais butais Bulgarijos Juodosios jūros pakrantėje. Turime klientų, kurie susitiko mūsų biure ir tapo šeima. Turime klientų, kurie yra vieši asmenys - aktoriai, politikai, bankininkai, verslininkai“, - sako NT brokerė M. Kizė, Bulgarijoje dirbanti su profesionaliais ir patikimais partneriais.

NT brokerė Milda Kizė kartu su partneriais Bulgarijoje rūpinasi savo klientais kiekviename būsto įsigijimo etape bei po įsigijimo.

Apibendrinant, galima teigti, kad Bulgarijos nekilnojamojo turto rinka turi savų privalumų ir trūkumų. Kainos čia patrauklios, tačiau svarbu būti atsargiems ir pasikonsultuoti su patikimais specialistais, kad išvengtumėte galimų problemų. Jei nuspręsite investuoti į šios šalies NT, galite tikėtis stabilios investicijų grąžos ir galimybės mėgautis nuostabiu klimatu bei gamta.

Populiariausi kurortai ir kainos:

tags: #bulgaria #nekilnojamas #turtas