Daugiabučio namo administravimas yra svarbus aspektas, užtikrinantis tinkamą pastato priežiūrą, remontą ir gyventojų komfortą. Tačiau, kaip išsirinkti patikimą administratorių, kuris atitiktų visus lūkesčius? Šiame straipsnyje aptarsime, kaip vertinami daugiabučių administratoriai Vilniuje, kokios yra valdymo formos ir įkainiai, bei į ką atkreipti dėmesį renkantis geriausią variantą.
Gyventojų Patirtis ir Administratorių Vertinimas
Vieno V. Landsbergio-Žemkalnio gatvės devynaukščio gyventojai liko nepatenkinti savo administratoriumi. Jų atstovas Andrius pradėjo domėtis, koks administratorius galėtų būti geresnis. Tačiau, kaunietis pasakojo, kad vienoje vietoje susistemintos informacijos apie Kaune veikiančias daugiabučių administravimo įmones nerado. Atsiliepimų sulaukė tik apie problemas paskelbęs socialiniuose tinkluose.
Daugybė kauniečių pasakojo panašias istorijas, peikė įvairius administratorius, bet kuri įmonė yra geresnė už kitas, liko neaišku. Kaunietis mano, kad savivaldybė galėtų organizuoti gyventojų apklausas ir kasmet skelbti jų rezultatus. Tada būtų aišku, kuriais administratoriais gyventojai pasitiki, kuriais - ne.
Vilnietė Toma, gyvenanti senos statybos name, pasakoja, kad jos daugiabutis samdo profesionalią įmonę ir gyventojai patenkinti paslaugomis. „Mus aptarnauja profesionali įmonė ir tikrai džiaugiamės. Rinkomės tikrai ne pagal tai, kas pigiausia. Jau prieš tai turėjom pigų, bet mūsų netenkino paslaugų kokybė. Dabar pasikeitėm administratorių. Gyventojai tai gali padaryti bet kada. Ir dabar viskas kitaip: mokam daugiau, bet visada sulaukiam profesionalios pagalbos. Todėl ir kitiems patariu rinktis pasidomėjus klientų atsiliepimais“, - pasakoja Toma.
Kiek kitokias įžvalgas dėsto kita DELFI pašnekovė, taip pat vilnietė, Rūta, kaip ir Toma, gyvenanti senos statybos name: „Mūsų namas priklauso bendrijai, turime pirmininką, kuris visiškai nieko neveikia. Patys jį išrinkome prieš maždaug metus, nes jis visiems prigyręs, kad žino, kaip reikia tvarkytis. Ir dabar pamatėme, kad padarėme klaidą: susirinkimų nebūna, aplinka netvarkoma, o jis tvirtina, kad viskuo pasirūpins, nors niekas nesikeičia. Iniciatyvūs kaimynai planuoja daryti susirinkimą ir jį iš pareigų atleisti. Esame turėję ir kitą administratorių, bet mums irgi nepasisekė su juo. Norime samdyti rimtą administratoriaus įmonę“, - apie padėtį bendrijoje pasakoja Rūta.
Renkantis naują namo administratorių, reikia atkreipti dėmesį į šiuos pagrindinius dalykus:
- Daugiabučio namo administratoriaus įkainius Vilniuje.
- Administratoriaus prižiūrimuose namuose gyvenančių žmonių atsiliepimus apie jų teikiamas paslaugas.
- Turimus resursus darbams atlikti.
- Patirtį.
- Klientų aptarnavimo politiką (ar priskirtas namą aptarnaujantis žmogus pasiekiamas tiesiogiai).
- Ar administratorius pakankamai ir išsamiai informuoja apie planuojamus atlikti ir atliktus darbus.
- Taip pat pageidautina, kad administratoriaus atstovas pristatytų administratoriaus teikiamas paslaugas ir atsakytų į gyventojams iškylančius klausimus.
Kauno savivaldybės Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriaus Administravimo ir valdytojų veiklos poskyrio vedėja Grita Jasevičienė teigia:
„Kaune dirba devynios daugiabučius namus administruoti siūlančios įmonės. Informacija apie jų tarifus skelbiama savivaldybės interneto svetainėje, skyriuje „Gyvenamasis būstas“. Sudarinėti tokių įmonių reitingų arba kitaip jas vertinti nesiimame, nes iš gyventojų gauti skundai ar geri atsiliepimai ne visada gali būti objektyvūs. Kauno gyventojai pakeisti daugiabučius administruojančias bendroves nori retai. 2022 metais tokių prašymų gavome 16, šiais metais - vieną."
Pasak G. Jasevičienės, jei gaunami gyventojų skundai, tikrinami ir daugiabučių administratoriai, ir bendrijos. Tačiau savivaldybė nekontroliuoja kainų, už kurias, pavyzdžiui, buvo atlikti kokie nors bendrųjų patalpų remonto darbai, netikrina jų kokybės ir kiekio. Dėl to gyventojai su administratoriais ar bendrijų pirmininkais turi susitarti iš anksto ir sprendimams pritarti arba nepritarti. Savivaldybės atstovai atlieka planinius patikrinimus. Neplaninis patikrinimas gali būti atliekamas gavus patalpų savininko skundą ar kilus pagrįstų įtarimų dėl valdytojo veiksmų ar neveikimo. Tikrinama, ar administratoriaus arba bendrijos pirmininko veiksmai neprieštarauja teisės aktams.
Valdymo Formos: Bendrija, Jungtinė Veikla ar Savivaldybės Paskirtas Administratorius
Nusivylę namo administratoriumi gyventojai Andrių paskyrė savo atstovu. Jis ėmė domėtis, kuris administratorius yra patikimesnis, gal verta rinktis kitą įmonę? Kadangi apie daugiabučių administratorius aiškios nuomonės susidaryti nepavyko, kaunietis domėjosi bendrijos steigimo galimybėmis. Ir vėl kilo klausimų. Vieni bendrijų nariai tvirtino, kad verta jungtis prie jau įsteigtų bendrijų, kurios turi pirmininkus. Tokiu atveju pirmininkui ir už buhalterines paslaugas gyventojai moka mažiau nei steigiant atskirą nedidelę bendriją.
„Kiti sakė, kad jei namas bus didelės bendrijos dalimi, bus sunkiau priimti sprendimus, sunkiau sudaryti namo atstovų tarybą, atstatydinti bendrijos pirmininką, jei jis pasirodytų nesąžiningas“, - sakė kaunietis. Svarstydamas įvairius variantus Andrius sakė manantis, kad geriausia būtų steigti vieno namo bendriją ir pirmininką rinkti iš pačių daugiabučio gyventojų. Jo nuomone, tikimybė, kad jis labiau rūpinsis namu ir stengsis dirbti, didesnė.
Lietuvos būsto rūmų vadovas Juozas Antanaitis aiškina, kad yra ne viena alternatyva, kas gali būti būsto administratoriumi. „Būstas gali būti valdomas trimis būdais: steigti bendriją, sudaryti jungtinę veiklą, o jei nepadaryta nei viena, nei kita - savivaldybė privalo skirti administratorių. Yra ir ketvirtas būdas, kai galima įsteigti bendriją arba sudaryti jungtinę veiklą ir tuomet reikia sudaryti sutartį su bet kokia įmone, kuri užsiima pastatų technine priežiūra ir eksploatacija“, - komentuoja J. Antanaitis.
Todėl vieno teisingo ir geriausio varianto, kokį būsto administratorių pasirinkti, anot J. Antanaičio, nėra, tačiau jis ragina vadovautis prioritetu „profesionalumas“. Pašnekovas, kalbėdamas apie tinkamiausią pasirinkimą būstui administruoti, ragina jokiu būdu nesirinkti jungtinės veiklos pobūdžio: „Pats bjauriausias ir netinkamiausias dalykas yra jungtinė veikla. Kai atstovas yra išrenkamas iš butų savininkų, tačiau jis nėra nei profesionalas, nei įdarbintas ir atsakomybė didelė, tačiau jis negauna atlyginimo. Žmonės turi pasirinkti tarp bendrijos ir administruojančios įmonės. Arba tarp bendrijos ir samdyti administruojančią įmonę.“
Yra kelios alternatyvos Dėl to, kad būsto administratoriaus vykdomos pareigos yra labai svarbios, gyventojai turėtų atsakingai išsirinkti savo atstovą.
Namo valdymo formos
- Vilniaus savivaldybės paskirtas administratorius.Pakeisti savivaldybės priskirtą administratoriui reikalingas daugumos gyventojų sprendimas vykstant Vilniaus miesto savivaldybės inicijuotam balsavimui dėl administratoriaus pakeitimo.
- Jungtinės veiklos sutarties (JVS) sudarymas. Ši valdymo forma yra tinkamiausia, kai gyventojai nori aktyviau dalyvauti priimant sprendimus susijusius su namo valdymo klausimais.
- Bendrija. Ši valdymo forma tinkamiausia, kai gyventojai nusprendžia aktyviai dalyvauti visuose procesuose, taip pat kontroliuoti ir bendrijos lėšas, taip pat kai namui yra priskirta teritorija (žemės sklypas) ir įrenginiai joje.
Jei JVS pagrindu įgaliotinis sudaro sutartį su daugiabutį administruojančia įmone, didesnę dalį numatytų įgaliotinio funkcijų gali atlikti namo administratorius. JVS įgaliotinis renkamas, keičiamas (ir pasitraukimo atveju) tik daugumos gyventojų pritarimu.
Ši valdymo forma Vilniuje ypač tinkama, kai savininkai valdo santykinai didelį patalpų ir teritorijos plotą, tačiau yra mažai bendro naudojimo patalpų, mažai bendrasavininkų, nėra bendros šildymo ir karšto sistemos, nors pastatas(-i) santykinai didelis(-i), kaip pvz. kotedžų kvartalas, tuomet pastato ir teritorijų priežiūra gali rūpintis ir bendrijos pirmininkas, vidaus tinklais ir avarijų likvidavimų gyventojai rūpinasi savo jėgomis arba su pirmininko pagalbą
Norint aktyviau dalyvauti namo reikaluose, Vilniaus gyventojai dažniau renkasi JVS ar Bendrijos valdymo formą. Reiktų pasiskaičiuoti ar Bendrijos valdymo kaštai atperka gaunamą naudą ir pateisina bendrijos narių lūkesčius.
Jei šiuo metu Jūsų namo valdo Vilniaus savivaldybės paskirtas administratorius ir norite jį pakeisti nekeisdami namo valdymo formos, reiktų kreiptis į savivaldybę dėl balsavimo įvykdymo (reikalinga 20% gyventojų balsų UŽ balsavimą dėl naujo administratoriaus paskyrimo), kitas variantas yra sudaryti Jungtinės veiklos sutartį (JVS) arba įsteigti bendriją.
Bet kuris gyventojų susirinkimas ar balsavimas raštu, nepriklausomai nuo valdymo formos, tam, kad įvyktų, turi surinkti kvorumą (pusę patalpų savininkų balsų) tam, kad priimti sprendimus. Sprendimai dėl valdymo formos pakeitimo priimami 50% + 1 balso daugumos sprendimu ir įforminami protokole.
Dėl balsavimo procedūrų ir teisinio kelio išaiškinimo galima kreiptis į Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Būsto administravimo skyrių, ypač jei valdymo forma nesikeis. Jei neapsisprendžiate kuri valdymo forma Jums priimtiniausia ir reikia konsultacijos, kreikitės į specialistus!
Administratoriaus Įkainiai ir Paslaugų Kainos
Gyventojai rinkdamiesi tarp skirtingų daugiabučius Vilniuje administruojančių įmonių pasiūlymų, dažniausiai lygina administravimo įkainį. Tačiau reiktų pažymėti, kad šis įkainis yra tik viena sąskaitos eilutė iš keliolikos, tad administravimo įkainis sudaro tik mažesnę dalį mokėtinos sąskaitos sumos administratoriui.
Kiekvienos daugiabučius administruojančios įmonės įkainius galite rasti Vilniaus savivaldybės puslapyje. Turbūt pastebėjote, kad įmonių įkainiai skiriasi net iki dviejų kartų ar net daugiau! Čia reiktų atkreipti dėmesį į du pagrindinius dalykus: įmonės savivaldybei kasdien neteikia naujausios informacijos apie administravimo įkainius (kai kurios įmonės juos pateikė prieš 2 ar 3 metus ir jų iki šios dienos neatnaujino), įmonės, kuriose mažesnis administravimo įkainis, dažnai didesni kitų paslaugų įkainiai, todėl galutinis namo administravimo paslaugų krepšelis nebūtinai bus pigiausias toje įmonėje kuri siūlo mažiausią pastato administravimo tarifą Vilniuje.
Problema yra tame, kad kai Vilniaus miesto savivaldybė vykdo balsavimus dėl namo administratoriaus priskyrimo, gyventojams pateikiamas tas pats įmonių sąrašas su administravimo paslaugų įkainiais, neatsižvelgiant į tai, jog naujas administratorius taip pat teiks ir techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros, laiptinių valymo, avarinių darbų, remonto ir kitas paslaugas, kurių įkainiai paaiškėja tik vėliau.
Naujai savivaldybės priskirtiems namams Vilniuje UAB “Šilėja” taiko šiuos administravimo įkainius pagal buto plotą: mažiems daugiabučiams namams iki 1000 m2 - 0,043 Eur/m2, nuo 1000 iki 3000 m2 - 0,041 Eur/m2, nuo 3000 m2 - 0,039 Eur/m2.
Esant kitokiai valdymo formai, įkainiai derinami kiekvienam namui individualiai, atsižvelgiant į daugiau pastato administravimo charakteristikų, taip pat nuo objekto lokacijos, įmonės administruojamų namų koncentracijos bei kitų veiksnių. Minimalus UAB „Šilėja“ taikomas pastato administravimo įkainis yra nuo 0,034 Eur/m2.
Savivaldybės paskirtas administratorius įsipareigoja techninės priežiūros įkainį bei šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros įkainį apskaičiuoti vadovaujantis konkrečiomis metodikomis. Kitoms valdymo formoms šios metodikos yra rekomenduojamos naudoti, bet neprivalomos. Jei namo valdymo forma yra - jungtinė veikla, bendrija ar administratorius yra sudaręs sutartį su administratoriumi pagal notarinę sutartį, tuomet metodikos yra rekomenduotinos naudoti, bet neprivalomos.
Šių sistemų priežiūros apimtis lemia ir šilumos mazgų (ar katilinių) skaičius, šilto vandens paruošimo būdas ir vieta bei aptarnaujamas pastato plotas.
Šilumos punkto, šildymo sistemos ir šilto vandens tiekimo sistemos priežiūros tarifas apskaičiuojamas vadovaujantis Vilniaus miesto tarybos patvirtinta metodika.
Daugiabučių namų administravimo įmonių pavyzdžiai Vilniuje:
- UAB "ADMI“ - įmonė, teikianti visas pastatų administravimo ir priežiūros paslaugas.
- UAB „DOMUS SERVICE” teikia kompleksines ir dalines pastatų administravimo, inžinerinių tinklų priežiūros, valymo ir aplinkos tvarkymo paslaugas.
- Civinity Namai - viena didžiausių statinių priežiūros ir inžinerinių sprendimų grupių Baltijos šalyse.
- UAB „Šilėja“ daugiabučių administravimo veikla Vilniuje užsiima jau daugiau kaip 29 metus.
Svarbu: Prieš priimant sprendimą dėl administratoriaus pasirinkimo, būtina atidžiai išnagrinėti visus pasiūlymus, įvertinti kainos ir kokybės santykį, bei pasidomėti kitų gyventojų atsiliepimais. Taip pat, svarbu žinoti savo teises ir aktyviai dalyvauti namo valdymo procese.
Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikėtų atkreipti dėmesį renkantis administratorių:
- Patikimumas ir reputacija: Pasidomėkite įmonės patirtimi, licencijomis, atsiliepimais.
- Profesionalumas: Įsitikinkite, kad įmonė turi kvalifikuotus darbuotojus.
- Skaidrumas: Administratorius turi būti atviras ir teikti visą reikiamą informaciją apie savo veiklą.
- Operatyvumas: Įmonė turi greitai reaguoti į gyventojų problemas.
- Kaina: Įvertinkite, ar siūloma kaina atitinka teikiamų paslaugų kokybę.
Šiame straipsnyje pateikta informacija padės jums geriau suprasti daugiabučių administravimo procesą ir priimti teisingą sprendimą renkantis administratorių savo namui Vilniuje.
tags: #busto #administratioriu #ikainiai #vilniis