Vis dažniau kalbant apie nekilnojamojo turto (NT) burbulą, ekspertų nuomonės išsiskiria. Vieni pabrėžia, kad NT burbulo požymių jau yra ir tai kelia grėsmę, kiti tikina, jog jo nėra. Taigi, kas iš tiesų yra NT burbulas ir ar jis gresia Lietuvai?
Kas yra kainų burbulas?
Kainų burbulą galima apibrėžti įvairiai. Dažniausiai bet kokio aktyvo kainų burbulu vadinama situacija, kai to aktyvo kaina smarkiai nutolsta į teigiamą pusę nuo jo fundamentalios vertės. Problema tik ta, kad fundamentalią vertę nustatyti visuomet sunku. Todėl aiškiai pasakyti, kada jau burbulas, galima tik kai tas burbulas sprogsta.
Yra tam tikrų rodiklių, kurie praneša apie burbulo formavimąsi. Pagrindinis burbulo indikatorius visuomet bus skola, susijusi su tuo aktyvu, dėl kurio kainų burbulo sprendžiama. Esmė ta, kad nesiskolinant pinigų aktyvui įsigyti burbulą išpūsti labai sunku. Kol aktyvo pirkimai finansuojami iš uždirbtų, o ne iš skolintų pinigų, tol dažniausiai augimas būna tvarus.
Kai kainų burbulą išpučia skolinti pinigai, visuomet lauk bėdos. Nes skolintus pinigus reikia grąžinti. Todėl lengvai gali nutikti taip, kad nemaža dalis aktyvo pirkėjų ne tik sumažins paklausą (nustos pirkti tą aktyvą), bet ir bus priversti jį parduoti rinkoje tam, kad galėtų grąžinti arba tvarkyti skolą. Būtent taip nutiko 2008-2009 m. ir būtent toks burbulas yra itin pavojingas.
Burbulu dažniausiai vadinama neracionaliais lūkesčiais pagrįsta, nuo realybės atitrūkusi ir izoliuota situacija, kuri, anksčiau ar vėliau turi baigtis. Finansų rinkose ir ekonomikoje burbulas yra situacija, kuomet aktyvo kaina atitrūksta nuo tikrosios jo vertės.
Geriausiai mums pažįstami nekilnojamojo turto burbulai - vieno didelio burbulo sprogimą Lietuvoje stebėjome mažiau nei prieš dešimtmetį. Kaip pastebėti besiformuojantį nekilnojamojo turto burbulą? Pagal šiuos kriterijus Lietuvos būsto rinkoje situacija išlieka tvari, tačiau pasaulyje vėl matome ne vieną valstybę, kur būsto kainos atitrūko nuo gyventojų galimybių.
Vis tik daug kur spartų kainų augimą lėmė ne neracionalūs lūkesčiai, o pasiūlos trūkumas ir didelė paklausa.
PIETINĖS VILNIAUS KRONIKOS: NT burbulas ar protinga investicija? | NT Be Grimo 035
Ar Lietuvoje susidarė NT burbulas?
Nekilnojamojo turto analitiko, įmonės „Realdata“ vadovo Arnoldo Antanavičiaus teigimu, identifikuoti NT burbulą yra sudėtinga, o aiškios metodikos nėra.
A. Antanavičius mano, kad atsiranda panašumų su 2008 metais, kada žmonėms atrodė, kad po mėnesio ar pusmečio būstas bus brangesnis, ir dėl to jie investavo. Dabar irgi nemaža dalis pirkėjų dėl tų pačių priežasčių investuoja į nekilnojamąjį turtą.
Lietuvos banko Ekonomikos departamento direktoriaus Raimondo Kuodžio teigimu, yra dvi pirkėjų rūšys - spekuliantai, kurie perka nekilnojamąjį turtą tam, kad pasipelnytų iš jo brangimo ir žmonės perkantys būstus sau.
Svarbu, kad šių dviejų grupių sąveika pagimdo savaime išsipildančias pranašystes. Jei žmogus mano, kad būstas brangs, taip ir nutinka, bet neturi būti aiškinama, kad tai yra racionalus procesas.
Ekonomistai pabrėžia, kad spartus būsto kainų augimas Lietuvoje - ne išimtis. Vis dėlto Lietuva tarp ES šalių yra tarp lyderių vertinant kainų augimą per antrąjį šių metų ketvirtį.
Tačiau iki Lietuvos rekordo dar toli. Sparčiausias būsto kainų augimas šalyje fiksuotas 2006-ųjų vasarį, kada būsto kainos per metus šoktelėjo 64,2 proc., (2005 m. vasario mėn. duomenis lyginant su 2006 m. spalio mėn.
Nekilnojamojo turto ekspertas iš Latvijos Edgars Šins sako, kad Baltijos valstybių sostinėse nekilnojamojo turto kaina labai dažnai yra gerokai aukštesnė negu Berlyne. "Tai visiškai nelogiška, nes Vokietijoje žmonės uždirba 3-4 kartus daugiau. Savo kainomis įveikėme keletą senųjų Europos valstybių.“
Rodikliai, leidžiantys įvertinti NT rinkos tvarumą
Ekonomistas išskiria 2 rodiklius, pagal kuriuos galima vertinti NT rinkos tvarumą. Pirmas - būsto kainos ir būsto nuomos pajamų santykis.
Pavyzdžiui, jeigu skaičiuotume, kad 2 kambarių būsto kaina miegamajame Vilniaus rajone siekia apie 85 tūkst. Skaičiuojama, kad jei santykis svyruoja nuo 0 iki 15, tuomet būstą priimtiniau įsigyti, o ne nuomotis. Tai taip pat rodo, kad NT kainų lygis yra sveikas. Jei santykis svyruoja nuo 16 iki 20, tuomet būsto kainos gali būti pervertintos ir šiek tiek geriau nuomotis būstą, o ne pirkti.
Šie metai pradeda kelti nerimą. Visi duomenys rodo, jog iki 2020 metų didelio burbulo ženklų nebuvo. Tačiau šie metai jau nebeatrodo taip gerai. Rinkoje atsiranda tiek perkaitimo, tiek nerimą keliančių ženklų.
Jau dabar aišku, kad pirmą 2021 m. pusmetį nekilnojamojo turto kainų augimas viršijo atlyginimų augimą. Taip pat per pirmus keturis metų mėnesius gyventojų paskolų krepšelis nekilnojamam turtui augo 4 proc., nors gyventojų indėlių augimas per tą patį laikotarpį nesiekė 2 proc.
S. Vagonis teigia, kad 20-30 proc. NT kainų augimas rinkos dar neišgąsdintų.
Jei kalbėtume apie tai, kokio NT kainų augimo reikėtų, kad būsto įperkamumas keltų rimtų rūpesčių, tai 20-30 proc. NT kainų augimas dar neišgąsdintų, jei pajamos ir toliau vidutiniškai kiltų 5-6 proc. Jei kainos artimiausiu metu šoktelėtų 50 proc., tuomet būtų labai blogai. Bet jei kainos 50 proc. padidėtų per ateinančius 2-3 metus, tai nebūtų grėsmė, jei atlyginimai ir toliau sparčiai augtų.
Ž. Mauricas prognozuoja, kad kitąmet NT kainos turėtų augti nuo 5 iki 10 proc. Jei NT kainos augtų 10 proc., tai būtų blogas ženklas, nes parodytų, kad kainų augimas yra ne laikinas, o sisteminis.
Toliau kylant NT kainoms, Lietuva taps vis mažiau patraukli ne tik savo, bet ir užsienio šalių talentams, kurie ieško nuotolinio darbo galimybių.
Jei ir toliau NT kainos kils sparčiau nei darbo užmokestis, mes tolsime nuo ES vidurkio.
Apibendrinant, nors NT kainos Lietuvoje auga sparčiai, vienareikšmiškai teigti, kad susidarė burbulas, negalima. Svarbu stebėti rinkos rodiklius, kredito rinkos pokyčius ir atlyginimų augimą, kad būtų galima įvertinti situaciją ir priimti pagrįstus sprendimus.